Latest / Market Risk TR / 🔴 DAPGM 2026-03 Bilanço Analizi | DAP Gayrimenkul Geliştirme

Transcript

🔴 DAPGM 2026-03 Bilanço Analizi | DAP Gayrimenkul Geliştirme · Market Risk TR

• 0:00
  Bir şirket düşün, sadece üç ayda kasasına 2.3 milyar liranın
• 0:06
  üzerinde devasa bir hasılat koyuyor.
• 0:08
  Brüt karı 1.7 milyar lirayı aşıyor ama günün sonunda hani o
• 0:14
  en alt satıra baktığında net karın sadece 51.000.000 lirada
• 0:19
  kaldığını görüyorsun. Çok çok düşük bir rakam o
• 0:21
  hasılata göre. Aynen öyle.
• 0:23
  Peki o milyarlarca lira nereye uçup gitti işte bugün seninle
• 0:28
  tam olarak bu gizemi çözeceğiz. Gayrimenkul geliştirmenin 2026
• 0:32
  yılı ilk çeyrek raporuna böyle derinlemesine bir dalış
• 0:35
  yapıyoruz. Amacımız o sıkıcı karmaşık
• 0:38
  finansal jargonda boğulmadan senin için şu temel sorulara net
• 0:43
  yanıtlar bulmak, yani bu şirket gerçekte para kazanıyor mu,
• 0:47
  büyüyor mu? Ve o parlak raporların arkasında
• 0:49
  bekleyen riskler neler? Ki bu riskleri okumak yani
• 0:54
  sadece rakamlara bakmak değildir.
• 0:56
  Hele ki böyle yüksek enflasyon dönemlerinde o rakamların
• 1:00
  arkasındaki illüzyonu. Çözmek tam bir dedektiflik işi
• 1:04
  aslında. Kesinlikle bir dedektiflik işi
• 1:07
  hazırsan şu 2.3 milyar liralık hasılat ve 51.000.000 liralık
• 1:11
  kar bilmecesiyle direkt başlayalım.
• 1:14
  Çünkü gelir tablosuna baktığımda çok ciddi bir operasyonel büyüme
• 1:18
  var ama ortada kar yok. Yani para nereye gitti?
• 1:22
  O kayıp kar meselesine geleceğiz elbet ama önce tablonun o üst
• 1:27
  kısmındaki operasyonel motor nasıl çalışıyor?
• 1:30
  Ona bir bakmamız lazım. Hani temel istatistikler bize
• 1:33
  şirketin ana işinde yani o gayrimenkul geliştirip satma
• 1:37
  işinde vitesi inanılmaz yükselttiğini söylüyor.
• 1:40
  Rakamlar ne alemde peki? Ilk çeyrek asla atı geçen yılın
• 1:44
  aynı dönemine göre 1.76 milyar liradan 2.35 milyar liraya
• 1:49
  fırlamış durumda. Brüt kar marjı da bu hacme
• 1:52
  paralel olarak 1.35 milyar liradan 1.78 milyar liraya
• 1:57
  çıkmış. Ya bu gayrimenkul gibi
• 1:59
  maliyetlerin hani demirin çimento'nun sürekli dalgalandığı
• 2:03
  bir sektörde bu brüt marjı korumak çok zor değil mi?
• 2:07
  Kesinlikle zor. Bunu koruyarak hacim büyütmek,
• 2:10
  şirketin fiyatlama gücünün hâlâ kendi elinde olduğunu
• 2:13
  gösteriyor. Yani maliyeti müşteriye
• 2:16
  yansıtabiliyor. Evet, satışlar artmış, o kısım
• 2:19
  harika fakat gelir tablosunda aşağı doğru indikçe.
• 2:23
  Bazı kalemlerin hasılata oranla çok daha agresif büyüdüğünü
• 2:28
  görüyorum ben. Hangi kalemler mesela?
• 2:30
  Özellikle pazarlama güderleri yani geçen yıl 51 nokta
• 2:33
  7.000.000 TL olan pazarlama gideri bu çeyrekte 98.7 milyon
• 2:39
  liraya çıkmış. Neredeyse iki katı bir artış var
• 2:42
  burada. Doğru, çok ciddi bir sıçrama.
• 2:45
  Insan ister istemez şu soruyu soruyor, haliyle şirket elindeki
• 2:49
  projeleri satmakta zorlanıyor da hani o yüzden mi pazarlamaya
• 2:53
  reklama bu kadar deli gibi para yakmaya başladı?
• 2:56
  Yani bu çaresizlikten doğan bir harcamamı yoksa başka bir
• 3:00
  strateji mi var arkasında? Bu çok yerinde bir şüphe
• 3:03
  haklısın ancak beetee c dediğimiz yani doğrudan
• 3:06
  tüketiciye yönelik lüks gayrimenkul pazarında mekanizma
• 3:10
  biraz daha farklı çalışır. Nasıl yani?
• 3:12
  Pazarlama bütçesinin bu denli artması çaresizlikten ziyade
• 3:17
  gelecekteki hasılatın ön ödemesi gibidir aslında.
• 3:21
  Şirketin portföyüne baktığımızda Nişantaşı ve Çekmeköy gibi
• 3:24
  milyarlık dev projelerin lansman ve satış evrelerinde olduğunu
• 3:28
  görüyoruz şu. An vitrini parlatıyorlar yani?
• 3:31
  Aynen öyle. Lüks segmentte vitrin her
• 3:33
  şeydir. Devasa satış ofisleri kurmak
• 3:36
  zorundasınız. Özel müşteri deneyim merkezleri,
• 3:38
  uluslararası reklam kampanyaları, bunlar hep maliyet
• 3:41
  yani şirket şu an bugün teslim ettiği evlerin değil, 2027 ve
• 3:45
  2028'de teslim edeceği evlerin pazarlama maliyetine bugünden
• 3:47
  katlanıyor. Anladım yani bu giderler aslında
• 3:52
  gelecekteki bilançoların tohumlarını ekiyor diyorsun çok
• 3:56
  mantıklı ama dönelim. O baştaki büyük soruya brüt kar
• 4:00
  1.78 milyar lira dedik. Bu pazarlama ve yönetim
• 4:04
  giderlerini hani o fırlayan bütçeleri falan düşsek bile
• 4:07
  ortada devasa bir esas faaliyet kârı kalıyor.
• 4:10
  Kabaca 1.6 milyar liralık bir faaliyet kârından bahsediyoruz.
• 4:14
  Orada evet, şirket beton döküp ev satarak bu parayı gerçekten
• 4:18
  kazanmış. Peki bu 1.6 milyar lira nasıl
• 4:22
  oldu da o tablonun en alt satırında 51.000.000 liraya
• 4:27
  kadar eridi? Bunun tek bir sorumlusu var.
• 4:29
  O da enflasyon muhasebesi yani finansal adıyla TMS 29
• 4:34
  standardı. Tabloda net parasal pozisyon
• 4:37
  kaybı adında 1.36 milyar liralık eksi bir kalem var.
• 4:40
  Hah. Işte o meşhur kalem.
• 4:43
  O 1.6 milyarlık kârı yutan devasa kara delik tam olarak bu.
• 4:47
  Bir dakika, burayı dinleyen herkes için biraz daha deşmek
• 4:50
  istiyorum çünkü 1.36 milyar lira zarar yazmak demek.
• 4:56
  Şirketin kasasından veya banka hesabından bu paranın gerçekten
• 5:01
  buharlaşıp gitmesi demek mi? Hayır, kesinlikle hayır.
• 5:04
  Çünkü hani sıradan bir yatır. Net kara bakıp ya bu şirket para
• 5:08
  kazanamıyor deyip hissesini zararına satabilir.
• 5:11
  Kasadan bir kuruş bile nakit çıkmıyor.
• 5:14
  Bu tamamen kağıt üzerinde enflasyonist ortamın yarattığı
• 5:17
  bir optik yanılsama diyebiliriz. Nasıl çalışıyor peki bu
• 5:22
  yanılsama? Şöyle düşün TMS 29'un mantığı
• 5:26
  şudur, eğer şirketin bilançosunda parasal varlıkları,
• 5:29
  yani nakit veya ticari alacaklar gibi enflasyon karşısında değer
• 5:34
  kaybedecek varlıkları parasal yükümlülüklerinden yani
• 5:38
  borçlarından fazlaysa şirket alım gücü kaybı Yaşar.
• 5:42
  Yani kasasında para tuttuğu için cezalandırılıyor gibi bir şey
• 5:46
  mi? Aynen öyle.
• 5:48
  Şirket kasasında devasan nakit tuttuğu ve ciddi alacakları
• 5:51
  olduğu için enflasyon bu varlıkların reel alım gücünü
• 5:55
  eritiyor. Muhasebe standardı da diyor ki
• 5:58
  sen bu parayı cebinde tuttun. Enflasyon diyelim %50 oldu
• 6:02
  esenin paran eridi. Bunu mecburen zarar yazacaksın.
• 6:05
  Ama operasyonel olarak baktığında şirket aslında harika
• 6:08
  bir ivme ile nakit basmaya devam ediyor.
• 6:10
  Şüpheni anlıyorum diyebilirsin ama piyasa bunu nasıl okuyor?
• 6:14
  Peki? Günün sonunda bireysel yatırımcı
• 6:17
  sadece o 51.000.000'a bakıp hisseyi satarsa bu kağıt
• 6:22
  üzerindeki illüzyon şirketin piyasa değerini gerçekten aşağı
• 6:26
  çekmez mi? Kesinlikle çeker zaten bizim
• 6:29
  algı riski dediğimiz şey tam olarak bu.
• 6:31
  Finansal okuryazarlığı görece düşük yatırımcılar kar çakıldı
• 6:35
  paniğiyle ellerindeki malı satabilirler.
• 6:37
  Ancak kurumsal yatırımcılar yani o büyük fon yöneticileri ve
• 6:41
  analistler o 51.000.000 liraya takılmazlar.
• 6:44
  Nereye bakarlar? Demin senin bahsettiğin o 1.6
• 6:48
  milyar liralık esas faaliyet karına ve şirketin yarattığı
• 6:52
  gerçek nakte bakarlar. Piyasada gördüğümüz o fiyatlama
• 6:55
  anormallikleri de genelde bu iki grup arasındaki okuma farkından
• 6:59
  doğar işte. Çok aydınlatıcı oldu bu.
• 7:02
  Yani gelir tablosundaki o devasa kara deliğin aslında tamamen
• 7:07
  muhasebesel bir yanılsama olduğunu net bir şekilde
• 7:09
  anladık. Peki fotoğrafın bütününe yani
• 7:12
  bilançoya geçtiğimizde durum ne ığının bir röntgenini çektiğinde
• 7:16
  karşımıza ne çıkıyor? Gerçekten sağlam bir temel mi
• 7:20
  var yoksa orada da makyajlanmış rakamlar mı var?
• 7:22
  Bilançoya baktığımızda o demin konuştuğumuz operasyonel motorun
• 7:26
  ne kadar güçlü bir kasaya bağlandığını çok net görüyoruz.
• 7:29
  Ilk bakacağımız yer her zamanki gibi kısa vadeli likidite durumu
• 7:33
  yani finansçıların tabiriyle cari oran.
• 7:35
  Rakamlar nasıl orada? Şirketin dönen varlıkları hani o
• 7:39
  bir yıl içinde nakle dönüşücek değerleri 11.10 milyar lira
• 7:43
  seviyesinde. Buna karşılık aynı bir yıl
• 7:45
  içinde ödemesi gereken kısa vadeli yükümlülükleri sadece
• 7:48
  4.99 milyar lira. Bu bize kabaca iki nokta ikilik
• 7:52
  bir cari oran veriyor. Yani yarın sabah piyasalar bir
• 7:55
  anda kilitlense bankalar tüm kredileri çağırsa ve bütün
• 7:59
  alacaklılar şirketin kapısına dayansa şirketin her bir liralık
• 8:03
  acil borcuna karşılık cebinde hazır 2.2.
• 8:06
  Var. Tam olarak bu anlama geliyor.
• 8:08
  Bir gayrimenkul şirketi için bu oldukça defansif hatta
• 8:13
  dinleyicilerimiz için rahat bir uyku demek çok güvenli bir
• 8:17
  pozisyon. Kesinlikle öyle gayrimenkul
• 8:20
  sektörü, doğası gereği sermaye yoğun bir sektördür ve krizlere
• 8:24
  karşı çok kırılgandır. Hani bu sektörde cari oranın
• 8:28
  birin altına düşmesi bile bazen tolere edilebilirken?
• 8:31
  Iki nokta ikilik bir oran şirketin bir kriz anında sadece
• 8:35
  ayakta kalacağını değil, muhtemelen krizi fırsata
• 8:38
  çevirecek cephaneye sahip olduğunu da gösteriyor.
• 8:42
  Ama benim bilançoda asıl dikkatimi çeken şey kaldıraç
• 8:45
  oranındaki değişim oldu. Evet, rapordaki o veriye ben de
• 8:49
  çok takıldım. Net borç bölü toplam sermaye
• 8:53
  oranının %44'ten %42'ye düştüğünü görüyoruz.
• 8:57
  Şimdi burada bir dakika duraklayalım.
• 8:59
  Tabii plastik finans teorisi bize hep şunu söyler, yüksek
• 9:03
  enflasyonist ortamlarda borçlanmak mantıklıdır.
• 9:06
  Çünkü enflasyon borcu reel olarak eritir.
• 9:09
  Madem öyle bu şirket neden sürekli borç kapatıp
• 9:13
  kaldıracağını düşürüyor? Bu sermaye verimliliği yani roya
• 9:16
  açısından yanlış bir hamle değil mi?
• 9:18
  Çok kritik ve aslında çok teknik bir soru bu.
• 9:22
  Şimdi eski Türkiye dinamiklerinde hani faizlerin
• 9:25
  enflasyonun çok altında kaldı. O dönemlerde dediğin kesinlikle
• 9:28
  ama kesinlikle doğruydu. Borçlanabildiğin kadar
• 9:31
  borçlanırdın. Çünkü borcun eriyordu durduğu.
• 9:33
  Için aynen öyle. Ancak şu anki makroekonomik
• 9:36
  konjonktüre bak ticari kredi faizlerinin %50, %60 bantlarında
• 9:40
  gezdiği bir ortamda finansman maliyetleri karlılığı yutan en
• 9:44
  büyük canavara dönüştü. Bankaya çalışıyorsun resmen?
• 9:48
  Kesinlikle şirket yönetimi bu yüksek faizle borç çevirmenin
• 9:52
  roiic dediğimiz yatırılan sermaye karlılığını eksiye
• 9:56
  çekeceğini görüyor. Bu yüzden operasyonlarını dış
• 9:59
  kaynakla krediyle değil, kendi öz kaynaklarıyla finanse etmeyi
• 10:03
  seçiyor. Öz kaynak tarafında bir erime
• 10:05
  var mı peki? Hayır öz kaynaklarının da 16.1
• 10:09
  milyar liradan 16.2 milyar liraya stabil kaldığını
• 10:13
  düşünürsek, şirket büyümesini banka kredileriyle değil.
• 10:16
  Sahada sattığı konutlardan gelen o sıcak parayla fonluyor
• 10:19
  diyebiliriz. Sattığı konutlardan gelen para
• 10:22
  demişken biliyorsun bu seride bizim izleyicilerimiz için en
• 10:26
  heyecan verici kısma geliyoruz. Şimdi hani nakit akışı analizine
• 10:30
  başlamadan hemen önce hatırlatalım, eğer sen de kağıt
• 10:33
  üzerindeki karların değil, kasaya giren gerçek paranın
• 10:37
  peşindeysen doğru yerdesin. Hem de en sevdiğim kurala
• 10:40
  geliyoruz. Çünkü kağıt üzerindeki karlar
• 10:43
  kârın doyurmaz. Kasaya giren nakte bakacaksın.
• 10:46
  Altına imzamı atarım, şirketler kar edemedikleri için değil,
• 10:50
  nakit akışını yönetemedikleri için batarlar her zaman.
• 10:53
  Aynen öyle. Peki dap gayrimenkulün bu meşhur
• 10:57
  serbest nakit akışı yani free cash flov tarafında durumu ne
• 11:01
  üretebiliyor mu bu nakdi? Nakit akış tablosu bize şirketin
• 11:04
  döngüsel olarak tam anlamıyla bir hasat mevsimine girdiğini
• 11:07
  çok net söylüyor. Işletme faaliyetlerinden nakit
• 11:10
  akışına baktığımızda orada devasa bir kırılma göze
• 11:13
  çarpıyor. Geçen seneye kıyasla mı?
• 11:15
  Evet, geçen yılın ilk çeyreğinde şirket operasyonlarında nakit
• 11:19
  yakıyordu. Yani eksi 351.000.000 liralık
• 11:21
  bir çıkış vardı. Muhtemelen o dönem projelerin
• 11:25
  temel atma ve böyle yoğun inşaat evresiydi.
• 11:27
  O yüzden sürekli taşeron ağa tedarikçilere para ödeniyordu.
• 11:30
  Tam isabet o inşaat evresinde sürekli toprağa para, gömersiniz
• 11:35
  nakit çıkışı olur ama bu yılın ilk çeyreğinde o eksi 300.
• 11:39
  1.000.000 TL inanılmaz bir şekilde artı 252.7 milyon
• 11:42
  liralık net nakit girişine dönüşmüş durumda.
• 11:46
  Vay canına yani nakit dönüşüm oranı olağanüstü bir noktaya
• 11:49
  gelmiş. Şirket artık harcadığı parayı
• 11:52
  değil, sattığı ürünün tahsilatını toplamaya başlamış.
• 11:56
  Kesinlikle öyle. Kasaya sürekli sıcak para
• 11:58
  giriyor. Peki bu sıcak nakit kasada
• 12:00
  öylece duruyor mu yoksa bir yerlere mi dağıtılıyor?
• 12:03
  Sermaye dağıtımı tarafında yönetim ne yapmış bu parayla?
• 12:06
  Az önce konuştuğumuz o boşluk düşüşünün asıl kanıtı tam olarak
• 12:10
  burada devreye giriyor, işte finansman faaliyetlerinden nakit
• 12:13
  çıkışlarına baktığımızda yaklaşık 125.5 milyon liralık
• 12:18
  bir eksi görüyoruz. Borçları kapatmışlar.
• 12:20
  Evet, şirket yarattığı bu nakdi önemli bir kısmıyla gidip
• 12:23
  bankalara olan o pahalı borçlarını tıkır tıkır kapatmış.
• 12:27
  Ama asıl çarpıcı olan kısım o değil.
• 12:29
  Nedir hem o yüksek faizli borçları ödemiş hem inşaat
• 12:32
  yatırımlarına devam etmiş hem de dönem sonunda kasasında nakit ve
• 12:36
  nakit benzeri olarak tamı tamına bir buçuk milyar lira nakit
• 12:39
  tutmayı başarmış. 1.5 milyar lira nakit gerçekten çok ciddi
• 12:44
  bir tampon bu bugünün şartlarında bu nakdi yaratan
• 12:47
  asıl motorun neresi olduğuna bakmak istiyorum.
• 12:50
  Ben biraz da hangi projeler bu koca çarkı döndürüyor?
• 12:53
  Operasyonel keypi'lara ve o segmentlere indiğimizde baştaki
• 12:57
  o. 35 milyar liralık hasılatın kırılımı bize ne fısıl diyor.
• 13:01
  Tabloyu açıp kırılımlara baktığımızda o devasa hasılatın
• 13:06
  inanılmaz derecede konsantre yani tek bir yere odaklı
• 13:10
  olduğunu görüyoruz. Nasıl yani?
• 13:12
  O 2.35 milyar liralık toplam hasılatın tam 2.2 milyar lirası
• 13:17
  sadece tek bir projeden Levent projesinden gelmiş.
• 13:21
  Inanılmaz bir oran bu. Geri kalan kısımda da yavaş
• 13:24
  yavaş bilançoya girmeye başlayan kabaca 149 nokta 5.000.000 TL
• 13:28
  hasılat yazan bir Ataşehir projesi var.
• 13:31
  O kadar şimdi burada bir dakika durmanı istiyorum. 2.35 milyar
• 13:35
  liranın 2.2 milyarı sadece tek bir projeden geliyorsa açıkçası
• 13:39
  bu beni bir yatırımcı olarak çok korkutur.
• 13:42
  Neden? Ya tek nokta hatası dediğimiz
• 13:44
  ingilizcede single point of faler dedikleri.
• 13:48
  O devasa riski doğurmaz mı bu? Yani Levent projesi bittiğinde
• 13:52
  hasılat bir anda duvara çarpıp sıfıra mı inecek?
• 13:56
  Şirket levent'ten sonra ne satacaktı?
• 13:58
  Bu koca çarkı çevirmeye devam edecek.
• 14:00
  Dışarıdan bakınca çok haklı bir kaygı bu ama cevabı şirketin
• 14:04
  bilançosundaki müşteri sözleşmelerinden doğan varlıklar
• 14:08
  yani controcs kaleminde gizli. O kalemin olayı nedir tam
• 14:12
  olarak? Gayrimenkul muhasebesinde bir
• 14:15
  projeden hasılat yazabilmeniz için o projenin belli bir inşaat
• 14:19
  tamamlanma yüzdesine gelmesi ve teslim şartlarının olgunlaşması
• 14:23
  gerekir. Ama bu durum şirketin o esnada
• 14:26
  diğer projeleri satmadığı anlamına kesinlikle gelmez.
• 14:29
  Sadece o parayı gelir tablosuna yazmak için bekletiyordur
• 14:32
  muhasebesel olarak. Ha anladım, yarın ya satış
• 14:35
  yapılmış, müşteriyle el sıkışılmış fiyat kilitlenmiş
• 14:39
  risk çoktan alınmış ama sadece faturası kesilip anahtarı teslim
• 14:44
  edilmediği için henüz bizim o gelir tablosuna yansımamış.
• 14:48
  Devasa değerlerden mi bahsediyorsun?
• 14:50
  Kesinlikle ve oradaki rakamlar senin o Levent bağımlılığı
• 14:54
  kaydını tamamen ortadan kaldıracak cinsten bence.
• 14:58
  Ne kadarlık bir rakamdan bahsediyoruz?
• 15:00
  Kısa vadeli sözleşme varlıklarında yani önümüzdeki
• 15:03
  bir yıl içinde gelire dönüşecek kısımda sadece Nişantaşı projesi
• 15:07
  için bekleyen 3.5 milyar liralık devasa bir değer var.
• 15:11
  Vay be sadece kısa vadede 3.5. Milyar asıl büyük bomba, uzun
• 15:17
  vadeli kısımda uzun vadeli sözleşme varlıklarında Levent
• 15:20
  projesinin devamı için 20.8 milyar liralık bekleyen bir
• 15:24
  değer daha var orada. Bir dakika 20.8 milyar lira mı
• 15:28
  yani? Baştaki o 2.2 milyarlık hasılat
• 15:31
  aslında devasa bir buzdağnın sadece su yüzündeki kısmı.
• 15:35
  Aynen öyle. Şirket aslında gelecek 34 yılın
• 15:38
  pazar payını ve satış hacmini beetuse lüks konut satışları
• 15:43
  üzerinden çoktan garanti altına almış.
• 15:45
  Satışlar tıkır tıkır yapılmış anlaşmalar bitmiş şirket
• 15:49
  yönetimi yarın kime ev satacağım derdinde değil artık.
• 15:53
  Ne derdinde peki? Sadece şu inşaatı bitirip
• 15:56
  anahtarları teslim edeyim de bilançoda bekleyen şu devasa
• 16:00
  varlıkları gelir tablosunu aktarayım.
• 16:02
  Evresinde bütün odak inşaatın bitirilmesinde.
• 16:05
  Bu çok çarpıcı. Ve bu bizi doğrudan şirket
• 16:08
  değerlemesi ve gelecekteki risklere getiriyor aslında.
• 16:11
  Çünkü piyasa geçmişe değil geleceğe para öder.
• 16:15
  Her zaman seninle yayından önce konuştuğumuz çok güzel bir
• 16:18
  metafor vardı. Hani bu ertelenmiş gelirler
• 16:21
  kalemi için? Konser bileti, metaforu.
• 16:23
  Evet, o konser bileti olayını dinleyenler için biraz açar
• 16:26
  mısın? Tabii ki ertelenmiş gelir tam
• 16:29
  olarak bir konser biletine aylar önceden satmaya benzer müşteri
• 16:33
  parayı yani o avansı şirketin kasasına peşin peşin öder nakit
• 16:38
  sendedir ama sen konseri vermeden yani gayrimenkul için
• 16:42
  konuşursak o evi teslim etmeden muhasebe standartları gereği o
• 16:46
  parayı benim karım diye gösteremezsin hiçbir yere.
• 16:49
  Parayı kullansam bile kar yazamıyorsun?
• 16:51
  Aynen bilançoda ertelenmiş gelir olarak bekletmek zorundasın.
• 16:55
  Konser bitince hasılata dönüşür. Çok net anlaşıldı.
• 16:59
  Peki dapın bilançosunda hani o henüz konseri verilmemiş ama
• 17:03
  parası peşin tahsil edilmiş biletlerin toplam değeri ne
• 17:06
  kadar şu an? Kısa vadede 3.2 milyar lira,
• 17:09
  uzun vadede ise 5.6 milyar lira bekliyor.
• 17:13
  Toplamda neredeyse 8.8 milyar liralık bir para kasaya girmiş,
• 17:17
  bilançoda sırasını bekliyor ve işin ilginci bu uzun vadeli 5.6
• 17:21
  milyarın 5.5 milyarı sadece Levent projesindeki o ön
• 17:26
  ödemelerden avanslardan oluşuyor.
• 17:28
  Inanılmaz rakamlar. Yani şirketin 2026 sonu ve 2027
• 17:31
  için büyüme hikayesi herhangi bir spekülasyona falan gerek
• 17:33
  kalmadan şimdiden bilançosunda hazır bir şekilde paketlenmiş
• 17:37
  bekliyor. Tablo gerçekten çok parlak
• 17:42
  görünüyor. Rakamlara inince.
• 17:44
  Ama o kapıdaki karanlık bulutları hani her şirkette olan
• 17:47
  potansiyel riskleri konuşmadan bu derinlemesine analizi
• 17:50
  bitiremeyiz bence. Tabii ki riskleri her zaman
• 17:53
  hesaba katmalıyız. Mesela kur riski türkiye'de en
• 17:57
  büyük belirsizlik her zaman dövizdir.
• 18:00
  Kurun aniden yukarı fırladığı bir senaryoda bu anlattığın
• 18:03
  güzel bilançonun dengesi bir anda bozulmaz mı?
• 18:05
  Işte raporun en şaşırtıcı verilerinden biri de tam olarak
• 18:08
  o şirketin net yabancı para pozisyonu eksi iki nokta
• 18:12
  8.000.000 TL civarında sadece. Sadece 2.8 milyon mu?
• 18:17
  Evet, milyarlarca liralık bir bilançoda iki nokta 8.000.000 TL
• 18:21
  pratik olarak sıfır. Finans dilinde.
• 18:23
  Yok hükmünde yani. Aynen öyle.
• 18:26
  Şirket döviz riskine karşı kendini tamamen hec etmiş yani
• 18:30
  tam korumaya almış durumda. Döviz kuru yarın sabah iki
• 18:33
  katına çıksa bile operasyonel karlılık veya bilanço bundan
• 18:37
  doğrudan ölümcül bir darbe almıyor.
• 18:40
  Tamam, kur riski sıfır dedin anladım.
• 18:43
  Peki raporda benim o sayfalarda gözüme takılan meşhur bir tri
• 18:46
  tablosu var. Taahhüt rehin ve ipotekler orada
• 18:50
  çok yüksek 1.53 milyar liralık bir teminat ve ipotek yükü
• 18:55
  görünüyor. Evet o rakam ilk bakışta
• 18:57
  korkutucudur. Yani şirket borcunu ödeyemezse
• 19:00
  veya işler bir şekilde ters ki derse o 1.5 milyar liralık
• 19:05
  teminat yanmayacak mı? Bu hissedar için devasa bir risk
• 19:08
  değil mi? Şimdi dışarıdan bakıldığında
• 19:10
  şirket çok zorda kalıp sağa sola rehin vermiş gibi algılanabilir,
• 19:14
  haklısın ama gayrimenkul geliştirme mekanizmalarını
• 19:17
  yakından incelediğimizde bunun aslında çok rutin bir lisans
• 19:21
  bedeli olduğunu görürüz. Nasıl yani?
• 19:23
  Kime verilmiş bu teminatlar? Şirket, emlak, konut GO gibi
• 19:27
  devlete ait kurumlarla hasılat paylaşımı modeliyle çalışıyor
• 19:31
  genelde. Bu modelin mekanizmasını biraz
• 19:34
  açar mısın? Neden devlete bu kadar yüksek
• 19:36
  bir teminat veriliyor durduk yere?
• 19:38
  Mekanizma gayet basit aslında devlet sana o milyarlarca
• 19:42
  liralık devasa araziyi veriyor. Sen inşaatı yapıyorsun ve
• 19:45
  satıştan elde edilen geliri günün sonunda devletle
• 19:48
  paylaşıyorsun. Tamam, buraya kadar çok
• 19:50
  mantıklı. Ama devlet o koca araziyi sana
• 19:53
  teslim ederken senin işi yarım bırakma veya batma ihtimaline
• 19:57
  karşı kendini sağlam almak istiyor.
• 19:58
  Doğal olarak o yüzden senden devasa teminat mektupları talep
• 20:03
  ediyor. Ihaleye girerken.
• 20:04
  Anladım işi garantiye alıyor. Işte o tabloda gördüğün 1.53
• 20:08
  milyar liralık rehin ve ipoteğin bir milyar liradan fazlası
• 20:11
  doğrudan emlak konuta verilen teminat mektuplar.
• 20:14
  Oluşuyor. Yani bu aslında finansal bir
• 20:17
  zafiyet veya kötü bir borç değil.
• 20:19
  Yanacak bir para yok yani. Süper çok netleşti bu konuda.
• 20:24
  O halde bütün konuştuklarımızı şöyle bir toparlayalım, senle
• 20:28
  karşımızda pahalı banka borcunu kendi ürettiğin nakdi ile tıkır
• 20:31
  tıkır kapatarak o kaldıraç oranını düşüren bir şirket var.
• 20:35
  Cari oranı 2'nin üzerinde gayet güvenli ve kasasında tam 1.5
• 20:41
  milyar lira nakit tutuyor. Kesinlikle nakit yakan o zor
• 20:45
  evreden net nakit yaratan hasat evresine geçmiş durumda.
• 20:48
  Ve şu an Levent projesinin sırtında ilerlese de hani arkada
• 20:53
  20 milyar lirayı aşan devasa bir sözleşme varlığı ve senin o
• 20:57
  konser bileti dediğin 8.8 milyar liralık ertelenmiş geliri
• 21:01
  kasasında bekletiyor. Gelir tablosundaki o 51.000.000
• 21:05
  liralık düşük kar algısının ise tamamen OTMS 29 enflasyon
• 21:10
  muhasebesinin yarattığı optik bir yanılsama bir kağıtüstü
• 21:14
  zarar olduğunu çok net gördük. Evet, olayın özeti tam anlamıyla
• 21:18
  bu. Açıkçası o basit 51 milyonluk
• 21:21
  kâr rakamının altındaki bu devasa mekanizmaları senle
• 21:24
  beraber deşmek çok aydınlatıcıydı.
• 21:26
  Ancak bu analizi kapatırken. Senle ve tabii ki bu verileri
• 21:30
  kendi süzgecinden geçirecek olan dinleyicimizle o raporun
• 21:34
  doğrudan söylemediği hani satır aralarından çıkan bambaşka bir
• 21:38
  stratejik ihtimali konuşmak istiyorum.
• 21:40
  Tabii nedir o ihtimal? Şimdi hepimiz şirketin kasasında
• 21:43
  1.5 milyar lira hazır nakit tuttuğunu gidip borç kapattığını
• 21:48
  konuştuk. Demin bu ilk bakışta çok
• 21:50
  defansif kendini koruyan bir hamle gibi görünüyor değil mi?
• 21:53
  Evet. Temkinli bir yönetim diyoruz.
• 21:56
  Ama yadap gayrimenkul yönetimi aslında defansif yapmıyorsa ya
• 22:00
  önümüzdeki bir iki yıl içinde bu gayrimenkul sektöründe o yüksek
• 22:05
  faizler ve daralan talep yüzünden küçük oyuncuları teker
• 22:09
  teker bacağı bir kriz öngörüyorlarsa.
• 22:12
  Enteresan bir bakış açısı. Düşünsene o devasa araziler
• 22:16
  kredilerini ödeyemeyen zordaki şirketler tarafından çok ama çok
• 22:21
  ucuza piyasaya sürülebilir, işte o 1.5 milyar liralık nakit
• 22:25
  temettü olarak dağıtılmayıp kasada bekletiliyor.
• 22:28
  Çünkü bu aslında yaklaşan bir fırtına da o kelepir arazi avına
• 22:33
  çıkmak için. Özel olarak hazırlanmış bir
• 22:36
  savaş sandığı olabilir mi? Valla çok iddialı ama bir o
• 22:39
  kadar da mantıklı bir senaryo. Şirketler bazen krizleri fırsata
• 22:43
  çevirmek için tam da böyle nakit dağları biriktirirler.
• 22:46
  Dahası da var. Bugün enflasyon muhasebesi
• 22:49
  yüzünden o kağıt üzerinde. 1.3 milyar lira silinmiş gibi
• 22:53
  görünüyor dedik. Peki ye yarın öbür gün enflasyon
• 22:57
  tek hanelere düştüğünde ve o bilançoda bekleyen 89 milyar
• 23:02
  liralık ertelenmiş gelirler aniden o gelir tablosuna patlama
• 23:06
  yaparak yansıdığında ne olacak? Işte o gün bilançolar gerçekten
• 23:10
  alev alev yanar. Piyasanın asıl fiyatlaması o
• 23:13
  zaman çok farklı olur. Acaba diyorum, asıl değerleme
• 23:17
  sıçraması o gün mü yaşanacak? Bu şirket önümüzdeki 10 yılı
• 23:21
  planlarken bugün gördüğümüz bu defansif bilanço aslında devasa
• 23:26
  bir saldırı hazırlığı olabilir. Bir sonraki analize kadar bizi
• 23:30
  dinleyenler de bu ihtimali aklının bir köşesinde mutlaka
• 23:33
  tutsun. Sana da çok teşekkür ediyorum bu
• 23:36
  değerli bilgiler için. Ben teşekkür ederim.
• 23:38
  Çok keyifli bir sohbetti. Görüşmek üzere.