Latest / Market Risk TR / 🔵 EKGYO 2026-03 Faaliyet Raporu Analizi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Yarı fiyatına satılan dev Emlak Konut)

Transcript

🔵 EKGYO 2026-03 Faaliyet Raporu Analizi | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Yarı fiyatına satılan dev Emlak Konut) · Market Risk TR

• 0:00
  Içinde 100 TL olan bir cüzdanı borsaya gidip 52 liraya satın
• 0:05
  alabileceğini söylesem ne düşünürdün?
• 0:08
  Herhalde ortada bir bit yeniği var derdim yani kimse kimseyi o
• 0:11
  kadar ucuza 100 TL vermez. Aynen öyle veya şöyle sorayım,
• 0:16
  Emlak Konut gibi dev bir şirketin devasa inşaat
• 0:19
  projelerine kendi cebinden tek bir kuruş bile harcamadan nasıl
• 0:24
  milyarlarca lira, hani garanti kâr elde edebildiğini sorsam.
• 0:28
  Işte o zaman işin rengi değişir demek ki çok farklı bir iş
• 0:32
  modeli var ortada. Kesinlikle bugün masamızda tam
• 0:36
  da bu sırları barındıran çok kritik bir belge var.
• 0:39
  Emlak konutun 2026 yılı birinci çeyrek faaliyet raporu bugün
• 0:43
  senin için bir yatırım analisti şapkasını takıyoruz ve bu dev
• 0:47
  şirketin finansal röntgenini çekiyoruz.
• 0:51
  Sadece ne kadar ev sattıklarına falan bakmayacağız.
• 0:54
  Yani bilançosuna enflasyonun o rakamları nasıl şişirdiğine ve
• 0:59
  piyasadaki fiyatıyla gerçek değeri arasındaki o uçuruma
• 1:02
  odaklanacağız bu kaynak analizinde.
• 1:05
  Doğrudan o uçurumla başlamak aslında en doğrusu bence yani.
• 1:09
  Elimizdeki veriler piyasanın bir şirketi nasıl fiyatladığıyla o
• 1:13
  şirketin bilançosunda yazan gerçek varlıklar arasındaki o
• 1:16
  gerilimi çok net gösteriyor. Bugün hani gayrimenkul sektörünü
• 1:20
  analiz ederken o klasik sanayi şirketlerinde kullandığımız
• 1:24
  ezberleri tamamen bir kenara bırakmamız lazım.
• 1:26
  Rakamların arkasındaki neden sorusunu sormadan, hele ki makro
• 1:30
  ekonomik faiz rüzgarlarının bu devasa gemiyi nasıl etkilediğini
• 1:34
  anlamadan doğru bir okuma yapamayız.
• 1:36
  Kesinlikle. O zaman hiç vakit kaybetmeden şu
• 1:40
  cüzdan analojisini biraz deşelim, benim elimdeki notlara
• 1:44
  göre. 12 Haziran 2026 itibariyle.
• 1:49
  Emlak konut'un hisse fiyatı 19 TL 91 kuruş seviyesinde işlem
• 1:54
  görüyor. Şirketin 3,8 milyar liralık bir
• 1:58
  ödenmiş sermayesi var. Şimdi bu ikisini çarptığımızda
• 2:03
  piyasanın bu şirkete biçtiği toplam değer yani piyasa değeri
• 2:07
  yaklaşık 75,6 milyar lira yapıyor.
• 2:11
  Buraya kadar her şey normal aslında piyasa normalleri içinde
• 2:15
  ama faaliyet raporunun öz kaynaklar kalemine bir iniyorum.
• 2:19
  Şirketin defter değerinin yani net varlıklarının tam 144 milyar
• 2:25
  liraya ulaştığını görüyorum. Aynen öyle, neredeyse iki katı.
• 2:29
  Yani az önce verdiğim örneğe dönüyoruz.
• 2:31
  Şirketin net değeri 144 milyar. Ama piyasa bunu 75,6 milyara
• 2:37
  satıyor. Piyasa değeri, bölü defter
• 2:39
  değeri yani o meşru PD bölü DD oranı sadece sıfır 52.
• 2:44
  Şimdi sana şunu soracağım, bu kadar büyük bir iskonto nasıl
• 2:48
  ortaya çıkıyor? Yani piyasa bu şirketin
• 2:51
  varlıklarına neden inanmıyor? Aslında mesele piyasanın
• 2:54
  varlıklara inanmaması değil, piyasa bu varlıkların niteliğini
• 2:59
  ve nakte dönme hızını fiyatlıyor bir nevi.
• 3:02
  Nasıl yani? Şöyle düşün, öz kaynakların 2020
• 3:05
  beşteki o 129,7 milyar seviyesinden. 2026 ilk çeyrekte
• 3:12
  144 milyar liraya sıçramasının arkasında yatan temel mekanizma
• 3:17
  enflasyon muhasebesidir he işte. Orası çok kritik.
• 3:21
  Kesinlikle bunu senin için biraz açayım.
• 3:24
  Şirketin elinde yıllar önce aldığı hani bilançosunda çok ama
• 3:27
  çok düşük maliyetlerle görünen devasa araziler var.
• 3:31
  Yüksek enflasyon ortamında kanuni bir zorunluluk olarak bu
• 3:35
  varlıkların defter üzerindeki değeri.
• 3:37
  Güncel piyasa koşullarına göre yenilen değerleniyor.
• 3:40
  Yani ortada aslında şirketin kasasına giren sıcak bir para
• 3:45
  falan yok. Sadece kağıt üzerinde ya benim
• 3:48
  10 yıl önce. 1.000.000 liraya aldığım arsa bugün 50.000.000 TL
• 3:52
  oldu diyerek bir nevi bilançoyu makyajlıyorlar, güncelliyorlar.
• 3:56
  Aynen öyle. Fiziksel bir nakit girişi yok o
• 3:58
  an. Için o zaman eğer bu sadece
• 4:01
  kağıt üzerindeki bir zenginlikse sıfır. 50 ikilik o aşırı ucuzluk
• 4:06
  hissi yatırımcı için bir Serap değil mi?
• 4:09
  Biz neden bu orana bakıp heyecanlanıyoruz ki o zaman?
• 4:12
  Ya bu kesinlikle çok haklı bir şüphe yani.
• 4:15
  Eğer şirket bu arsaları sadece elinde tutup aman değeri artsın
• 4:19
  diye bekletiydi. Tamamen haklıydın, o bir Serap
• 4:22
  olurdu ama şirketin operasyonel karlılığına baktığımızda bu
• 4:26
  arazileri gerçekten de çok yüksek karlı projelere
• 4:29
  dönüştürebildiklerini görüyoruz. Rakamlar ne diyor peki o
• 4:32
  tarafta? 2020 altının ilk çeyreğinde tam
• 4:36
  21,1 milyar lira net satış geliri elde etmişler.
• 4:40
  Daha da önemlisi hani operasyonel kârlılığın en şeffaf
• 4:44
  göstergesi olan. Fobük var ya.
• 4:47
  Faiz amortiman ve vergi öncesi kar.
• 4:50
  Aynen o omar %29 buçuk seviyesinde gerçekleşmiş. %29
• 4:55
  buçuk yani satılan her 100 liralık evin veya arsanın 29
• 5:00
  buçuk lirası doğrudan operasyonel kâr olarak şirketin
• 5:04
  cebine kalıyor demek bu. Kesinlikle.
• 5:06
  Valla gayet iştah açıcı bir oran.
• 5:09
  Peki günün sonunda hani tüm o vergilerdir, finansman
• 5:12
  giderleridir falan düşünüldüğünde şirketin elinde
• 5:15
  net. Kalmış bu çeyrekte.
• 5:17
  Ilk çeyrekte 1,26 milyar lira net dönem kârı açıklamışlar ama
• 5:23
  bak bu rakamı izole bir şekilde tek başına değerlendirmemek
• 5:27
  lazım. Neden büyük resimde ne var?
• 5:29
  Büyük resme bakarsak bu şirket 2023 yılını tam 4 milyar lira
• 5:34
  gibi çok ciddi bir zararla kapatmıştı.
• 5:36
  Oradan muazzam bir dönüş yapıp 2025 yılını 6 milyar lira net
• 5:41
  karla bitirdiler. O bayağı ciddi bir.
• 5:46
  Varlanma aslında. Aynen öyle, şimdi ise sadece üç
• 5:50
  ayda hani yılın ilk çeyreğinde 1,26 milyar kâr yazarak otoparma
• 5:56
  ivmesini yukarı taşıyorlar. Karlılık tablosu güzel, tamam
• 5:59
  buna ikna oldum ama benim o bilançoda alarm zillerimi
• 6:03
  Çaldıran başka bir metrik. Var.
• 6:05
  Şirketin toplam varlıkları 363,7 milyar lira, bunun 144 milyar
• 6:09
  lirası yani yaklaşık %39 virgül altısı.
• 6:11
  Senin az önce bahsettiğin o enflasyonla şişmiş öz
• 6:14
  kaynaklardan oluşuyor. Evet, geriye kalan 219,7 milyar
• 6:17
  lira yani koca bilançonun %60,4'ü gibi devasa bir kısmı
• 6:20
  ise yükümlülüklerden, borçlardan oluşuyor.
• 6:29
  Şimdi faizlerin bu kadar yüksek olduğu hani krediye erişimin çok
• 6:34
  zorlaştığı bir makro ekonomik iklimdeyiz.
• 6:37
  Varlıklarının %60'ı borçla finanse edilen bir şirket nasıl
• 6:41
  ayakta kalıyor ya bu çok büyük bir risk değil mi?
• 6:44
  Eğer klasik bir sanayi şirketi inceliyor olsaydık,
• 6:47
  varlıklarının %60'ı faizli borç olan bir şirket için ben de
• 6:51
  seninle tam olarak aynı endişeleri taşırdım.
• 6:55
  Enkülde durum farklı. Mı kesinlikle farklı gayrimenkul
• 6:58
  sektöründe yükümlülük kelimesi her zaman gidip bankadan
• 7:01
  çekilmiş o yüksek faizli kredi anlamına gelmez.
• 7:04
  Emlak konut'un bilançosundaki o devasa kısa vadeli
• 7:07
  yükümlülüklerin çok büyük bir kısmı aslında müşterilerden ve
• 7:11
  müteahhitlerden alınan avanslardan oluşuyor.
• 7:14
  Hani burası çok kritik, bunu biraz daha detaylandıralım.
• 7:17
  Yani şirket maketten evi satıyor.
• 7:20
  Parayı vatandaştan peşin alıyor. Evi henüz teslim etmediği için
• 7:24
  de muhasebe standartları gereği o aldığı parayı bilançosuna
• 7:29
  gelir olarak değil, müşteriye olan bir borç bir yükümlülük
• 7:33
  olarak yazıyor. Doğru mu anlıyorum.
• 7:35
  Tam olarak böyle çalışıyor. Sistem yani ortada bankaya
• 7:38
  ödenen tıkır tıkır faizli bir borç sarmalı yok.
• 7:41
  Proje bitip anahtar müşteriye teslim edildiği anda bilançodaki
• 7:45
  o meşhur borç siliniyor ve doğrudan satış gelirine ardından
• 7:49
  da kara dönüşüyor. Anladım yani o borç aslında
• 7:52
  garanti edilmiş bir gelecek. Aynen öyle zaten şirketin o kısa
• 7:56
  vadeli likidite sağlığını ölçen cari orana baktığımızda da 200
• 8:01
  seviyesini görüyoruz. Yani kısa vadede ödemesi gereken
• 8:04
  her bir liralık borca karşılık kasasında hemen nakte
• 8:08
  çevirebileceği iki lirası var demek.
• 8:10
  Bu evet, çok güçlü bir likidite. Bütün bu verileri hisse
• 8:14
  fiyatlamasına bağlayalım istersen tabi şirket defter
• 8:18
  değerinin yarısına işlem görüyorsa kâr ediyorsa borç
• 8:22
  yapısı da bizim sandığımız gibi o faizli banka kredisi riski
• 8:26
  taşımıyorsa. Fiyat kazanç yani OFK oranı bize
• 8:30
  ne söylüyor şu an? Şu anki piyasa değeri üzerinden
• 8:33
  hesapladığımızda FK oranı kabaca 12 civarında seyrediyor. 12 fena
• 8:38
  değil ama harika da değil sanki. Kesinlikle.
• 8:41
  Bu oran tek başına hani bu hisse aşırı ucuz hemen alınmalı
• 8:44
  dedirtmez yatırımcıya ama piyasa her zaman geleceği satın alır.
• 8:49
  Birazdan detaylarına gireceğimiz 2026 yıl sonu kar hedefleri
• 8:52
  tutarsa eğer bu FK oranı hızla altının altına inme
• 8:55
  potansiyeline sahip. Altının 6 çok iddialı.
• 8:59
  Evet, işte bu senaryo o uzun vadeli değer yatırımcıları için
• 9:04
  hissenin radar'a girme sebebidir aslında.
• 9:06
  O zaman bilanço ve çarpanlar tarafını netleştirdiğimize göre.
• 9:10
  Işin mutfağına girelim. Biraz operasyonel performanstan
• 9:13
  bahsediyorum. Raporda sadece ilk çeyrekte 1648
• 9:19
  adet bağımsız bölüm satıldığı ve 29,86 milyar liralık ön satış
• 9:25
  değeri yaratıldığı yazıyor. Çok ciddi bir acıım.
• 9:28
  Benim asıl ilgimi çeken kısımsa programın o en başında sorduğum
• 9:32
  biraz da provokatif olan sorunun cevabı aslında şirket nasıl
• 9:37
  oluyor da inşaata tek kuruş para harcamadan kâr ediyor?
• 9:41
  Faaliyet raporunun kalbinde yer alan bir model var.
• 9:45
  Gelir paylaşım modeli yani gps bu mekanizma tam olarak nasıl
• 9:50
  çalışıyor da bu kadar kar üretiyor?
• 9:52
  Gelir paylaşım modeli emlak konut'un bu kadar yüksek öz
• 9:57
  kaynak karlılığı yaratabilmesinin aslında ana
• 9:59
  motoru normalde klasik bir inşaat proiyesinde müteahhit ne
• 10:03
  yapar? Ne yapar?
• 10:05
  Arsayı alır, demiri çimento'yu alır, işçiyi tutar, aynen
• 10:09
  finansmanı da gider, bankadan çözer.
• 10:11
  Yani bütün risk baştan sona müteahhittedir.
• 10:14
  Emlak konutsa şöyle bir şey yapıyor, elindeki o devasa ve
• 10:18
  çok değerli arazilerinden birini ihaleye çıkarıyor.
• 10:22
  Ihaleyi kazanan özel müteahhit firma, inşaatın tüm maliyetini o
• 10:26
  enflasyon karşısında sürekli artan malzeme fiyatlarını, işçi
• 10:30
  giderlerini falan, tamamen kendi cebinden veya kendi bulduğu
• 10:33
  kredi ile karşılıyor. Emlak Konut projenin inşaat
• 10:36
  kısmına tek bir kuruş nakit bağlamıyor.
• 10:38
  E pekia evler satılmazsa ya o müteahhit batarsa enflasyon
• 10:43
  patlarsa falan mı oluyor? Işte modelin güzelliği burada
• 10:47
  sözleşme gereği müteahhit, emlak konuta projenin daha ta en
• 10:51
  başında bir asgari garanti edilen gelir taahhüt ediyor.
• 10:54
  Hadi canım, yani işler çok kötü gitse bile o parayı alıyorlar.
• 10:58
  Kesinlikle işler felaket gitse bile Emlak Konut o asgari parayı
• 11:03
  kasasına koymayı garantilemiş oluyor.
• 11:05
  Bütün operasyonel risk tamamen müteahhitte kalıyor.
• 11:08
  Ha diyelim ki proje çok başarılı oldu.
• 11:11
  Evler beklenenden çok daha yüksek fiyatlara satıldı.
• 11:14
  O zaman da pastadan büyük bir dilim daha mı?
• 11:16
  Alıyor bu sefer Emlak Konut önceden anlaşılan bir oran
• 11:20
  üzerinden bu ekstra kardan da payını alıyor.
• 11:23
  Yani sıfır risk maksimum getiri ihtimali sadece bu ilk çeyrekte
• 11:28
  planlanan 15 tane gps projesinin 5'i başarıyla ihale edilmiş
• 11:33
  bile. Ya bu modelin şirketi
• 11:35
  enflasyonist şoklara veya işte o maliyet artışlarına karşı
• 11:39
  mükemmel bir şekilde zırhlandırdığını kabul ediyorum.
• 11:42
  Cidden çok zekice. Ama şunu da sormam lazım, bir
• 11:45
  yatırımcı gözüyle eğer tüm riski müteahhit alıyorsa günün sonunda
• 11:51
  o projenin maksimum kar potansiyelinden de feragat etmiş
• 11:55
  olmuyor musun? Yani riski başkasına yıkmanın
• 11:58
  bir bedeli olmalı sonuçta. Şirket aslında hani devasa uçuk
• 12:03
  karlar edebilecekken risksiz ve garantili ama daha kısıtlı
• 12:07
  karları seçiyor diyebilir miyiz? Kesinlikle diyebiliriz zaten
• 12:11
  finansın temel kuralıdır. Bu risk yoksa o ekstrem getiri
• 12:15
  de yoktur. Şirket burada aslında bilinçli
• 12:17
  bir tercih yapıyor. Nasıl bir tercih?
• 12:20
  Volatilitesi dalgalanması bu kadar yüksek olan bir pazarda
• 12:24
  istikrarlı ve öngörülebilir bir nakit akışını varsayımsal o
• 12:28
  devasa karlara tercih ediyorlar. Özellikle halka açık bir şirket
• 12:32
  için yatırımcılarına karşı bu öngörülebilirlik aslında çok çok
• 12:36
  değerli bir strateji. Sadece bu da değil aslında
• 12:38
  strateji inanılmaz çeşitlendirdiklerini de
• 12:41
  görüyorum. Raporda benim gerçekten çok
• 12:44
  şaşırdığım bir diğer mekanizma. Gayrimenkul sertifikası konusu
• 12:48
  oldu. Evet o çok yenilikçi bir adım.
• 12:51
  Banla kent projesinde ilk 6 ayda tam 383.000.000 adet sertifika
• 12:56
  kullanılmış. Gayrimenkul gibi böyle koca koca
• 13:01
  beton blokların, binaların borsada bildiğin hisse senedi
• 13:05
  gibi alınıp satılması fikri bana çok fütüristlik geldi.
• 13:10
  Bir yatırımcı veya işte sokaktaki herhangi bir vatandaş
• 13:14
  için bu mekanizma pratikte nasıl çalışıyor?
• 13:17
  Şimdi şöyle düşün, bugün istanbul'da iyi bir lokasyonda
• 13:21
  ortalama bir ev almak için milyonlarca liraya ve muhtemelen
• 13:25
  hani çok yüksek faizli bir banka kredisine ihtiyacın var değil.
• 13:28
  Mi maalesef öyle kredi çekmek imkansız gibi bir şey zaten şu
• 13:32
  an. Işte bu durum küçük tasarruf
• 13:34
  sahibini piyasanın tamamen dışına itiyor.
• 13:36
  Gayrimenkul sertifikası ise 10 milyonluk daireyi metrekarelere,
• 13:41
  hatta santimetre karelere bölüyor.
• 13:43
  Sen gidip borsadan hisse senedi alır gibi tamamen kendi bütçene
• 13:47
  göre o pro. Belirli bir payını satın
• 13:49
  alıyorsun? Çok mantıklı, parça parça ev
• 13:52
  alıyorsun? Aynen öyle.
• 13:53
  Proje değer kazandıkça senin elindeki o sertifikanın değeri
• 13:58
  de artıyor. Yeterli sertifikayı
• 14:00
  biriktirirsen günün sonunda istersen gidip o dairenin
• 14:03
  tapusunu bile alabiliyorsun veya diyorsun ki ben tapuyla
• 14:06
  uğraşmayacağım. Beklemeden borsada anlık olarak
• 14:09
  o sertifikayı satıp hemen nakte dönebiliyorsun.
• 14:12
  Ya gayrimenkulü bildiğin likit hani anında paraya çevrilebilir
• 14:17
  bir varlığa dönüştüren devrimsel bir adım bu o zaman.
• 14:21
  Tam olarak öyle sermayeyi tabana yaymak dedikleri şeyin ta
• 14:24
  kendisi. Yalnız büyüme motorlarını falan
• 14:27
  konuşuyoruz. Türkiye içindeki bu inovasyonlar
• 14:29
  güzel ama sonuçta ülke içindeki faiz oranlarına ve konut
• 14:33
  talebine göbekten bağlısın. Makro ekonomik bir daralma
• 14:36
  olursa hani insanlar kredi çekemezse içerideki satışlar
• 14:40
  durma noktasına gelebilir. Eskiye karşı ellerinde bir plan
• 14:44
  var mı? Işte tam burada faaliyet
• 14:47
  raporunun o uluslararası ayağı devreye giriyor.
• 14:50
  Bence şirketin Suudi arabistan'da başlattığı hayat
• 14:53
  Mekke projesi. Bunun en net cevabı aslında.
• 14:57
  Ne kadarlık bir proje o? Bu proje tam 400.000.000
• 15:00
  dolarlık bir satış değerine sahip.
• 15:02
  Yani Emlak Konut için bu sadece hani yurt dışında prestijli bir
• 15:07
  müteahhitlik işi aldık. Olayı değil aynı zamanda
• 15:11
  bilançosunu türkiye'nin o iç ekonomik dalgalanmalarından
• 15:14
  korumak için kurduğu devasa bir döviz kalkanı bir nevi hec
• 15:19
  mekanizması. Döviz bazlı gelir motoru
• 15:22
  çalışmaya başladığında şirketin o içerdeki faiz duyarlılığı çok
• 15:27
  ciddi oranda azalacaktır. Yurt dışı açılımları işte
• 15:30
  risksiz gps modelleri sertifikalar buraya kadar
• 15:35
  şirketin nasıl böyle bir kar makinesine dönüştüğünü çok iyi
• 15:39
  anladım ama biraz da madalyonun diğer yüzüne bakalım.
• 15:42
  Tabii riskleri de konuşmalıyız. Raporda çok ciddi bir
• 15:46
  operasyonel yük var ve yatırımcılar olarak buna
• 15:49
  objektif yaklaşmak zorundayız. Şirketin deprem bölgesi
• 15:53
  yükümlülükleri kapsamında tam 85.000 bağımsız bölüm inşası
• 15:58
  hedefi var. Sahada 35.000 personel
• 16:01
  çalışıyor. Şu an bu rakamlar devasa evet.
• 16:04
  Çok büyük bir operasyon. Bir yatırımcı gözüyle baktığımda
• 16:07
  hemen şunu soruyorum, şirket karlılığı yüksek ticari
• 16:11
  projelere odaklanmak dururken neden bir devlet kurumu gibi
• 16:15
  kamu faydası odaklı işlere bu kadar devasa bir kaynak zaman ve
• 16:20
  iş gücü ayırıyor? Bu aslında şirketin kârlılık
• 16:23
  potansiyeline vurulmuş bir pranga değil mi?
• 16:25
  Bu aslında çok haklı ve son derece rasyonel bir yatırımcı
• 16:29
  eleştirisi. Objektif olmak gerekirse evet
• 16:32
  deprem bölgesindeki bu 85.000 konutluk inşaat operasyonu
• 16:36
  şirkete o ticari projelerdeki gibi devasa yüksek kar marjları
• 16:40
  falan sağlamıyor. EO zaman neden yapıyorlar?
• 16:42
  Hatta şirketin tüm operasyonel kapasitesini hani o yönetim
• 16:46
  odağını ve iş gücünü ciddi şekilde meşgul eden bir yük bu.
• 16:50
  Ancak emlak konut'un DN a'sında kamusal bir misyonda var.
• 16:55
  Şirketin buradaki stratejisi ince bir denge üzerine kurulu.
• 16:58
  Nasıl bir denge? Şöyle ki, GPM gibi o çok karlı
• 17:02
  ticari projelerden gelen yoğun nakit akışını bu tür daha düşük
• 17:06
  karlı ama yüksek öncelikli toplumsal projeleri finanse
• 17:10
  etmek için bir yastık olarak kullanıyorlar.
• 17:12
  Yani dinleyicimizin bu şirketi analiz ederken onun sadece bir
• 17:16
  kâr makinesi değil, aynı zamanda kamu sorumlulukları olan hibrit
• 17:20
  bir. Olduğunu aklından çıkarmaması
• 17:22
  gerekiyor. Evet, bu hibrit yapıyı
• 17:24
  kesinlikle bir kenara not etmek lazım.
• 17:27
  Birazdan 2026 yılı için şirketin açıkladığı o çılgın temettü
• 17:30
  politikasını ve netkar hedefini konuşacağız.
• 17:34
  Ama önce ufuktaki projelere bir bakalım istersen yani geydens
• 17:38
  tarafı o yıl sonu hedefleri yatırımcıya ne vaat ediyor?
• 17:42
  Şirketin 2026 yılı projeksiyonları gerçekten
• 17:43
  oldukça cesur diyebilirim. Yıl sonu için hedeflenen toplam
• 17:48
  proje satış değeri tam 135,2 milyar lira.
• 17:53
  Inanılmaz bir rakam. Satış hedefi ise 7801 adet
• 17:56
  bağımsız bölüm ama asıl bomba bu değil senin o az önce
• 17:59
  bahsettiğin bu oran düşer mi? Dediğin efka oranını radikal.
• 18:05
  Aşağı çekecek olan hedef şu, şirket 2026 yılını 13,1 milyar
• 18:08
  lira net kâr ile kapatmayı taahhüt ediyor.
• 18:13
  Araya gireyim bir saniye ilk çeyrekte 1,26 milyar lira kâr
• 18:18
  ettiklerini söylemiştim biraz önce.
• 18:20
  Şimdi ben bunu düz mantıkla ilk çeyrek performansını 4'e
• 18:24
  çarparsam kabaca 5 milyar lira yapar.
• 18:28
  Geriye kalan o 8 milyar liralık ekstra devasa kar yılın geri
• 18:33
  kalanında nereden gelecek? Yağ bu hedef piyasa koşullarına
• 18:36
  göre biraz fazla iyimser hatta uçuk değil mi?
• 18:40
  Düz matematikle bakarsan kesinlikle uçuk görünür ama
• 18:43
  burada gayrimenkul muhasebesinin çok temel bir kuralı devreye
• 18:47
  giriyor. Nedir o kural?
• 18:49
  Şirket maketten evleri bugün satıp parasını tıkır tıkır
• 18:53
  kasaya koysa bile o satışın tamamını anında kâr hanesine
• 18:57
  yazamıyor. O gelirin finansal tablolara
• 19:00
  yansıması için projenin tamamlanması ve evlerin
• 19:03
  anahtarlarının müşteriye teslim edilmesi şart.
• 19:07
  Yani geçmişte sattıkları ama teslim etmedikleri evlerin kârı
• 19:12
  asıl şimdi düşecek bilançoya. Aynen öyle.
• 19:15
  Yılın ikinci yarısında ve özellikle son çeyrekte anahtar
• 19:18
  teslimi yapılacak çok sayıda büyük proje var bekleyen.
• 19:22
  Kârlılıktaki o beklenen büyük sıçrama işte tam olarak bu
• 19:26
  anahtar teslimlerinin bilançoya yansımasıyla gerçekleşecek.
• 19:29
  Çok mantıklı o muhasebesel gecikme etkisini kesinlikle
• 19:33
  unutmamak lazım. Analiz yaparken bu arada büyüme
• 19:37
  hedeflerini okurken raporda benim çok dikkatimi çeken ve
• 19:41
  klasik bir gayrimenkul şirketinden hani hiç
• 19:43
  beklenmeyecek bir stratejik dönüşüm hikayesi gördüm.
• 19:47
  Evet, bağlı ortaklıklar konusu. Aynen EK asansör ile asansör ür.
• 19:52
  Yerlileştiriyorlar EK enerjiyle de bildiğin elektrikli araç şarj
• 19:57
  istasyonu ağı kuruyorlar. Ben bunu okuyunca kendi kendime
• 20:00
  yahoo neden bir inşaat şirketi elektrikli şarj istasyonu
• 20:04
  kurmakla uğraşır ki? Diye sordum.
• 20:06
  Hani bu sadece yeşil görünmek için yapılan bir PR çalışması
• 20:09
  falan mı yoksa arkasında daha derin stratejik bir iş modeli mi
• 20:13
  var? Bir emin ol kesinlikle sadece
• 20:15
  bir PR çalışması değil, buna finans literatüründe app market
• 20:19
  stratejisi veya ekosistem yaratma diyoruz biz.
• 20:22
  Ne demek? O.
• 20:23
  Emlak Konut artık sadece bir binayı yapıp satıp parasını alıp
• 20:27
  oradan çıkıp gitmek istemiyor. Müşteriyi tamamen kendi
• 20:31
  kurdukları ekosisteme dahil ediyorlar.
• 20:34
  Sen o evi alıyorsun ama iş orada bitmiyor.
• 20:37
  Arabanı sitenin altındaki eko enerji istasyonunda şarj
• 20:41
  ediyorsun. Binalarda kendi şirketlerinin
• 20:43
  ürettiği asansörler çalışıyor, onların bakımları yapılıyor.
• 20:46
  Yani sürekli bir para akışı var. Aynen öyle.
• 20:49
  Bu şirket için şu anlama geliyor.
• 20:51
  Tek seferlik bir kerelik satış geliri yerine o haneden yıllarca
• 20:56
  sürecek, kesintisiz ve öngörülebilir bir hizmet geliri
• 20:58
  elde ediyorlar. Nakit akışının kalitesini
• 21:01
  inanılmaz gerecede artıran şirketin borsadaki piyasa
• 21:04
  değerlemesini bir inşaat firmasından çok bir altyapı ve
• 21:08
  teknoloji holdingine yaklaştıran çok çok stratejik bir adım bu.
• 21:11
  Valla bulama direk appleın taktiğini hatırlattı.
• 21:14
  Hani donanım satıp telefonu satıp üstüne yazılım
• 21:18
  servisleriyle icloud'la falan müşteri içeride tutmasına
• 21:21
  benziyor. Ev satıyorlar ama aslında sana
• 21:24
  bir yaşam altyapısı aboneliği kitlemiş oluyorlar.
• 21:27
  Inanılmaz vizyoner bir hareket. Çok doğru bir analoji kesinlikle
• 21:32
  vizyoner. Madem vizyon bu kadar geniş,
• 21:34
  hani nakit akışı bu kadar kaliteli ve yıl sonu içinde 13,1
• 21:39
  milyar liralık bir net kar bekleniyor.
• 21:41
  Sermaye dağıtımı ne alemde peki yani?
• 21:44
  Dinleyicimiz gibi o şirkete ortak olan yatırımcıların cebine
• 21:48
  bu yaratılan değerin ne kadarı girecek?
• 21:50
  Ortada yatırımcıyı gerçekten çok memnun edecek somut bir takvim
• 21:54
  var. 24 Haziran 2026 tarihinde şirket ortaklarına toplam 2,28
• 21:57
  milyar lira tutarında devasa bir temettü dağıtımı
• 22:00
  gerçekleştirecek. Vay canına.
• 22:05
  Hisse başına ne kadar yapıyor bu?
• 22:07
  Düşün ilk çeyrekte 5,8 milyar lira serbest nakit akışı
• 22:11
  yaratmış. Bir şirketin bu nakdi içeride
• 22:14
  hapsetmeyip. Çağrı yatırımcısıyla paylaşması
• 22:17
  son derece hissedar dostu bir yönetim anlayışını gösteriyor
• 22:20
  piyasaya. Nakit yönetimi demişken faaliyet
• 22:23
  raporunda sermaye finansmanıyla ilgili gördüm.
• 22:26
  Sukuk yani şu kira sertifikaları konusunu mutlaka açmamız lazım.
• 22:30
  Tabii çok önemli bir detay o. Raporda sadece ilk üç ayda 14,8
• 22:35
  milyar lira tutarında kira sertifikası ihraç ettiklerini,
• 22:39
  aynı dönem içinde de 7,5 milyar lirasını geri ödediklerini
• 22:43
  görüyorum. Şimdi az önce dedin ki şirketin
• 22:46
  yükümlülükleri faizli banka borcu değil ama 14,8 milyarlık
• 22:51
  bu ihraç bildiğin piyasadan borçlanma değil mi?
• 22:53
  Neden doğrudan bankaya gidip kredi çekmek yerine bu karmaşık
• 22:57
  yöntemi kullanıyorlar. Nasıl çalışıyor bu sistem?
• 22:59
  Sukuk yani kira sertifikası sistemi geleneksel banka
• 23:03
  kredisinden çok daha esnek ve genellikle çok daha düşük
• 23:07
  maliyetli olan bir islami finansman aracıdır.
• 23:10
  Aslında mekanizma şöyle çalışır, şirket bankaya gidip o yüksek
• 23:15
  faiz oranlarıyla nakit kredi çekmek yerine elindeki var olan
• 23:19
  veya inşa etmekte olduğu gayrimenkulleri piyasaya bir
• 23:23
  nevi teminat olarak gösterip fon toplar.
• 23:26
  Sen veya ben yatırımcı olarak o sertifikaları aldığımızda
• 23:30
  aslında o koca gayrimenkul portföyünden elde edilecek kira
• 23:34
  veya satış gelirlerine ortak olmuş oluyoruz bir süreliğine.
• 23:37
  Emlak Konut için bunun avantajı ne teki?
• 23:39
  Iki devasa avantajı var. Birincisi mevcut yüksek banka
• 23:43
  faizlerine mahkum olmadan kendi o dev marka değerini ve
• 23:47
  güvencesini kullanarak piyasadan doğrudan ve çok daha ucuza nakit
• 23:52
  çekebiliyor. Aradan bankayı çıkarıyor yani?
• 23:55
  Anladım aracı kurumu saf dışı bırakıyor.
• 23:57
  Aynı ikincisi de şu, 14,8 milyar lira ihraç edip anında 7,5
• 24:04
  milyar lirasını sorunsuz geri ödeyebilmesi.
• 24:07
  Bu durum finansal piyasaların bu şirkete olan güveninin ve
• 24:10
  şirketin o borç çevirme kabiliyetinin ne kadar sağlam
• 24:14
  olduğunu kanıtlıyor aslında. Çok aydınlatıcı oldu.
• 24:17
  O zaman yavaş yavaş toparlayalım ve şu noktaya gelelim, bütün bu
• 24:21
  anlattıklarını o ilk baştaki 100 liralık cüzdan analojisiyle
• 24:25
  birleştirip yatırımcı için net bir özet çerçeve çizelim.
• 24:30
  Dinleyicimiz için bütün bu verileri damı tıp mantıklı bir
• 24:33
  sonuca varma zamanı. Harika olur, özetleyelim.
• 24:36
  Şöyle bir bakıyorum, bir yanda enflasyonla şişmiş de olsa
• 24:41
  defter değilinin sadece yarısına işlem gören bir şirket var.
• 24:45
  Gelir paylaşım modeliyle operasyonel riskleri müteahhide
• 24:49
  yıkarak kendini korumaya almış, eko enerji falan gibi teknolojik
• 24:54
  atılımlarla geleceğe yatırım yapan ve hayat Mekke gibi döviz
• 24:58
  bazlı projelere açılan devasa bir şirket.
• 25:01
  Bunlar masadaki boğa görüşü yani işin fırsat tarafı.
• 25:05
  Evet, fırsatlar gerçekten çok cazip görünüyor ancak hani
• 25:08
  terazinin 1'de ayı görüşü yani riskler kefesi var ki
• 25:13
  analizimizi eksik bırakmamak için bunları da net bir şekilde
• 25:16
  masaya koymalıyız. Nedir o riskler?
• 25:18
  En büyük risk tabii ki içinde bulunduğumuz o zorlu
• 25:22
  makroekonomik iklim faiz oranları bu kadar yüksek kaldığı
• 25:25
  sürece ipotekli konut satışları yani sıradan vatandaşın gidip
• 25:29
  bankadan kredi çekip o evleri alabilme ihtimali ciddi anlamda
• 25:34
  baskılanmaya devam edecek. Talep daralması her zaman masada
• 25:37
  bir risk. Kesinlikle.
• 25:39
  Buluk kârlılıktan çok toplumsal bir zorunluluk ve şirketin
• 25:43
  yönetim enerjisinin iş gücünün çok büyük bir kısmını buraya
• 25:46
  vakfetmesi gerekiyor. Sukuk tarafında bir risk var mı
• 25:49
  peki? Var o da üçüncü riskimiz zaten
• 25:52
  her ne kadar ucuz finansman sağlasa da sukuk ihraçlarının
• 25:56
  döngüsü, genel faiz hadlerini ister istemez duyarlı merkez
• 26:00
  bankası faizleri zirvede tuttukça şirketin piyasadan
• 26:04
  borçlanma maliyetleri de yavaş yavaş artacaktır.
• 26:06
  O halde tüm bu denklemi kurduğumuzda bu hisse alınır mı
• 26:10
  tutulur mu yoksa izlenir mi sorusunun cevabı için vardığımız
• 26:15
  nihai yatırımcı notunu paylaşıyorum.
• 26:17
  Dinleyicimizle tut ve izle. Nedeni ne de kısaca değinelim.
• 26:22
  Neden mi? Çünkü fiyat ve defter değeri
• 26:25
  arasındaki o devasa uçurum ve Haziran ayında dağıtılacak 10
• 26:29
  nakit temettü fırsatı hisseyi elde tutmak için gerçekten güçlü
• 26:34
  sebepler sunuyor. Ancak makroekonomik faiz
• 26:38
  indirimleri başlamadan yani o paranın maliyeti düşüp
• 26:42
  vatandaşın konuta erişimi kolaylaşmadan şirketin satış
• 26:46
  hızında o beklenen büyük patlamayı görmek zor.
• 26:50
  Burada yatırımcı için kilidi açacak tek bir kelime var.
• 26:54
  Sabır. Kesinlikle katılıyorum.
• 26:56
  O makroekonomik rüzgar tersine dönmeden enflasyon ve faiz ateşi
• 27:00
  sönmeden o değerleme uçurumunun tamamen kapanması zaman
• 27:04
  alacaktır. Sabır, bu süreçte en önemli
• 27:06
  erdem. Benim için emlak konutun bu 2026
• 27:09
  birinci çeyrek faaliyet raporu gayrimenkul sektörünün artık
• 27:12
  sadece böyle tuğla çimento ve arsadan ibaret olmadığını.
• 27:19
  Faiziyle, sertifikasıyla işte o enerji ekosistemiyle falan çok
• 27:24
  katmanlı, devasa bir finansal makineye dönüştüğünü kanıtladı
• 27:28
  diyebilirim. Gerçekten öyle, hatta ben de
• 27:30
  bunun üzerine dinleyicimizin kendi kendini düşünmesi için şu
• 27:33
  provokatif soruyu ortaya bırakmak istiyorum, kapanırken.
• 27:35
  Dinliyoruz. Gayrimenkul sertifikalarıyla
• 27:38
  binaları borsada bildiğin hisse senedi gibi alınıp satılır hale
• 27:41
  getirmelerini ve sukuk ihracıyla kendi finansmanlarını bankasız
• 27:45
  bir şekilde piyasadan çekmelerini uzun uzun konuştuk.
• 27:48
  Evet. Eğer Emrah konut ev almak
• 27:50
  isteyen vatandaşları veya yatırım yapmak isteyen kitleleri
• 27:54
  bu şekilde doğrudan sermaye piyasalarını bağlamaya devam
• 27:57
  ederse. Gelecekte gayrimenkul şirketleri
• 27:59
  aradan bankaları tamamen çıkarıp yeni nesil birer yatırım
• 28:03
  bankalarına mı dönüşecek? Bu durum sektörün tüm
• 28:05
  kurallarını baştan yazabilir. Bu da senin kendi araştırmaların
• 28:09
  için üzerine düşünebileceğin güzel bir başlangıç noktası
• 28:11
  olsun. Yeni nesil bankacılık olarak
• 28:14
  gayrimenkul şirketleri. Kesinlikle üzerine derinlemesine
• 28:18
  düşünülmeyi hak eden ezber bozan çok iyi bir bakış açısı.
• 28:22
  Bu kaynak analizimizde bize katıldığın ve rakamların
• 28:25
  arkasındaki o gerçek hikayeyi keşfetmemize eşlik ettiğin için
• 28:29
  çok teşekkür ederiz. Bir sonraki incelememizde
• 28:32
  görüşmek üzere kendine iyi bak.