Latest / Market Risk TR / 🔵 EKGYO Faaliyet Raporu Analizi 2025/12 | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Transcript

🔵 EKGYO Faaliyet Raporu Analizi 2025/12 | Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. · Market Risk TR

• 0:00
  Yani düşünsenize genel olarak bir inşaat şirketi denildiğinde
• 0:03
  aklınıza ne gelir? Çimento kamyonları falan
• 0:07
  herhalde. Evet, aynen öyle vinçler işte
• 0:10
  bitmek bilmeyen o gürültülü şantiyeler ve toza bulanmış
• 0:14
  baretler ama. Bugün elimizdeki veriler çok
• 0:17
  daha farklı. Adeta o bildiğimiz kuralları
• 0:21
  tamamen yeniden yazan bir tablo çiziyor.
• 0:23
  Kesinlikle çok ezber bozan bir yapı var karşımızda.
• 0:27
  Şöyle söyleyeyim, sadece tek bir yılda elde edilen 10,2 milyar
• 0:32
  lira net kar düşünün. Muazzam bir rakam gerçekten.
• 0:35
  Hı hı ve mekke'nin tam kalbinde o haremi şerif bölgesinde
• 0:40
  geliştirilen 400.000.000 dolarlık devasa uluslararası bir
• 0:43
  proje ve belki de en ilginci %96,91 yerlilik oranıyla kendi
• 0:48
  asansörünü üreten bir şey teknoloji yan kuruluşu.
• 0:55
  Yani karşımızda sadece tuğla üstüne tuğla koyan binalar diken
• 0:59
  bir yapı yok. Açıkçası gayrimenkulün o
• 1:02
  finansal ve endüstriyel mühendisliğini yapan tam bir
• 1:05
  ekosistem var. Kesinlikle doğru bir tespit,
• 1:08
  geleneksel müteahhitlik kavramından çok daha ötede tam
• 1:12
  entegre bir operasyondan bahsediyoruz bugün.
• 1:15
  Bu derinlemesine incelemedeki misyonumuz da oldukça net.
• 1:20
  Evet raporu masaya yatırıyoruz detaylıca.
• 1:22
  Aynen bugün masamızda Türkiye gayrimenkul sektörünün o
• 1:27
  bilindik amiral gemisi Emlak Konut GY o'nun borsadaki adıyla
• 1:31
  EKG ye onun pw c tarafından denetlenmiş 2025 yıl sonu
• 1:36
  faaliyet raporu var. Hani şu yüzlerce sayfalık
• 1:41
  finansal jargonla ve inanılmaz karmaşık tablolarla dolu olan
• 1:44
  belge. Ta kendisi biz de bu devasa
• 1:48
  belgeyi bireysel yatırımcılar yani bizi dinleyen sizler için
• 1:53
  çok daha analitik ve akıcı bir şekilde damıtacağız.
• 1:56
  Sadece kuru rakamları sıralamayacağız.
• 1:59
  Tabii bu rakamların arkasında yatan o ince mekanizmaları
• 2:03
  konuşacağız. Neden ve nasıl sorularının asıl
• 2:05
  cevaplarını arayacağız yani. Aynen öyle.
• 2:08
  Önce şirketi biraz tanıyalım. Başlamak için en doğru yer
• 2:12
  bence. Emlak konut'un kökleri aslında
• 2:14
  birçoğumuzun sandığından çok daha eskiye 1953 yılına kadar
• 2:19
  uzanıyor. Baya köklü bir geçmişi var yani.
• 2:22
  Tabi tabi 1953'te Ankara imar ve timo'nun kuruluşuyla başlayan
• 2:25
  bir hikaye bu. 2002 yılında ise şirketin bir gayrimenkul yatırım
• 2:29
  ortaklığına yani GYO ya dönüşmesiyle aslında bambaşka
• 2:32
  bir boyuta geçiyorlar. Peki ana faaliyetleri tam olarak
• 2:39
  neleri kapsıyor? Şirketin ana faaliyet
• 2:42
  homurgasını, konut üretimi, inşaat kontrolörlüğü ve üretilen
• 2:46
  o bağımsız bölümlerin pazarlanıp satılması oluşturuyor.
• 2:49
  Merkez üsleri de çok stratejik seçilmiş bence istanbul'da hani
• 2:54
  o ticaretin ve finansın tam kalbinin attığı galataport ve
• 2:58
  Ataşehir bölgesinde konumlanmış durumdalar.
• 3:01
  Hıhı, ankara'da da o idari ilişkileri yürüttükleri çok
• 3:04
  güçlü bir bölge müdürlükleri bulunuyor.
• 3:06
  Evet ama beni asıl şaşırtan sahadaki o inanılmaz operasyonel
• 3:12
  büyüklük oldu açıkçası. Şirketin bilançosuna
• 3:15
  baktığınızda hissettiğiniz o kağıt üzerindeki ağırlık sahada
• 3:18
  tam bir fiziksel gerçekliğe dönüşüyor.
• 3:20
  Çünkü şu an aktif olarak tam 35.880 kişilik bir uzman ekip
• 3:25
  sahada çalışıyor. Vay canına.
• 3:27
  Gerçekten devasa bir sayı. Bu kesinlikle ve 2393 tane iş
• 3:31
  makinası durmaksızın işlem yapıyor.
• 3:34
  Yani bu rakam anadoludaki birçok ilçenin toplam nüfusundan bile
• 3:38
  fazla. Inanılmaz gerçekten diğer yandan
• 3:42
  az önce o girişte bahsettiğim iştiraklar konusu var.
• 3:46
  Ek asansör ve o küresel açılımları diyorsun?
• 3:48
  Aynen konya'da kendi test kulesi ve üretim bandı olan ea asansör
• 3:54
  1'de Suudi arabistan'ın başkenti riyad'da yeni kurulan o Emlak
• 3:58
  Konut global el lc şirketi var. Bu iki iştirak şirketin sadece
• 4:03
  coğrafi olarak sınırları aştığının değil, sektörel olarak
• 4:06
  da kabuk değiştirdiğinin çok net bir kanadı bence.
• 4:09
  Tamam, hadi bunu biraz açalım çünkü şirketin mülkiyet ve
• 4:12
  yönetim yapısı bence çok kritik. Burada sermaye ve ortaklık
• 4:16
  yapısına baktığımızda şirketin %50 virgül altısının halka açık
• 4:21
  olduğunu görüyoruz. Yani hisselerin yarısından
• 4:23
  fazlası doğrudan piyasadaki yatırımcıların elinde bulunuyor.
• 4:27
  Evet, kalan paylarda ise toplu konut idaresinin yani o
• 4:31
  bildiğimiz toki'nin ağırlığı var. %42,7 oranında toki b grubu
• 4:36
  hisseleri ve %6,67 oranında yönetimde özel imtiyaza sahip
• 4:42
  toki A Grubu hisseleri mevcut. Şirketin şu anki mevcut ödenmiş
• 4:46
  sermayesi de 3,8 milyar lira seviyesinde. 4 milyar liradan
• 4:51
  sıkı durun, tam 100 milyar liraya çıkarılmış.
• 4:55
  Devasa bir sıçrama. Bu yani.
• 4:57
  Bir mantıkla okuduğumuzda şirket dev gibi bir kasa inşa ediyor
• 5:01
  diyebiliriz ama bunun finansal mekanizması tam olarak nedir?
• 5:05
  Hani bu cüzdanınızı küçük bir bozuk para kesesinden alıp
• 5:09
  devasa bir banka kasasına dönüştürmek gibi bir şey mi?
• 5:13
  Çok yerinde bir benzetme oldu. Bu kayıtlı sermaye tavanı
• 5:16
  kavramı aslında piyasada genelde çok yanlış anlaşılır.
• 5:19
  Bu tavanın arttırılması şirketin kasasına o an şipşak 100 milyar
• 5:22
  lira nakit girdiği anlamına gelmez.
• 5:24
  Sadece bir yetki sınırı o zaman doğru mu anlıyorum.
• 5:27
  Kesinlikle. Bu sadece yönetim kuruluna
• 5:30
  verilen yasal bir oyun alanı bir yetki sınırıdır.
• 5:34
  Türkiye'deki sistemde eğer kayıtlı sermaye tavanınız
• 5:37
  düşükse ve şirket olarak acil bir bedelli veya bedelsiz
• 5:41
  sermaye artırımı yapmanız gerekirse.
• 5:43
  Genel kurulu olağanüstü toplamak zorundasınız.
• 5:46
  O da aylar süren inanılmaz bürokratik bir süreç demek
• 5:49
  tabii. Aynen öyle işte.
• 5:51
  Tavanı 100 milyar liraya çıkarmak.
• 5:53
  Yönetim kuruluna önümüzdeki yıllarda o genel kurulu
• 5:56
  toplamaya hiç gerek kalmadan çok hızlı bir şekilde yeni hisse
• 6:00
  ihraç etme esnekliği sağlar. Yani olası dev satın almalar
• 6:04
  işte uluslararası ortaklıklar veya büyük kriz anları için
• 6:07
  hazır da bekleyen stratejik bir acil durum butonu aslında bu.
• 6:11
  Tam üstüne bastın şirket bür. Tamamen aradan çıkarıp hız ve
• 6:15
  manevra kabiliyeti kazanıyor. Evet, sektörde bilinen çok güçlü
• 6:19
  bir kadro var orada. Fakat raporda çok şeffaf bir
• 6:23
  şekilde belirtilen bir detay benim bayağı dikkatimi çekti.
• 6:27
  Şu an şirketin yönetim kurulunda kadın üye oranı yüzde sıfır.
• 6:32
  Evet, maalesef şu anki tablo bu şekilde.
• 6:34
  Ama sermaye piyasası kurulunun o kurumsal yönetim ilkeleri gereği
• 6:38
  bu oranı en az %25'e çıkarma hedefleri olduğunu da çok açıkça
• 6:42
  beyan etmişler. Bizi dinleyen bir yatırımcı bu
• 6:46
  hedef beyanını nasıl okumalı sence?
• 6:49
  Şöyle ki, kurumsal yatırımcılar yani özellikle o büyük yabancı
• 6:53
  fonlar için yönetim kurullarındaki çeşitlilik artık
• 6:57
  sadece bir iyi niyet göstergesi falan değil.
• 6:59
  Bu doğrudan bir yatırım kriteri haline geldi.
• 7:02
  Yani zorunlu bir onay kutusu gibi bir şey.
• 7:05
  Aynen şirketin bu yüzde sıfır oranını raporda hiç saklamadan
• 7:09
  açıkça ortaya koyması ve SP k'nın o %25 hedefine ulaşmak
• 7:14
  için resmi taahhüt vermesi. Şeffaflık adına bence oldukça
• 7:17
  pozitif bir puan. Ama tabi o hedefi koymak yetmez.
• 7:21
  Kesinlikle etmez, önümüzdeki yıllarda bu atamaları nasıl
• 7:24
  realize edeceklerini piyasa çok yakından izleyecektir.
• 7:28
  Şeffaflık demişken, raporda üst yönetime sağlanan mali haklarda
• 7:32
  kalem kalem yazılmıştı. O kısımlar raporlarda hep ilgi
• 7:35
  çeker zaten. Evet, üst yönetime sağlanan kısa
• 7:38
  vadeli faydalar, yani maaş, prim ve benzeri ödenekler 2024
• 7:42
  yılında aylık 92.769 TL seviyesindeymiş. 2025 yılında
• 7:48
  ise bu rakamın aylık 145.913 liraya yükseldiğini görüyoruz.
• 7:54
  Sabaha kattığımızda milyarlarca liralık bir varlık portföyünü
• 7:57
  yöneten çok tecrübeli bir kadro için bu artışlar aslında piyasa
• 8:01
  normalleri içinde görünüyor. Bence de zaten yönetim
• 8:05
  maliyetlerinden ziyade asıl bu yönetimin nasıl bir iş modeli
• 8:09
  kurguladığına odaklanmak çok daha kritik bence. %100
• 8:13
  katılıyorum sonuçta Emlak Konut piyasa değeri ve elinde
• 8:16
  bulundurduğu o dev arsa stoku açısından türkiye'nin
• 8:19
  tartışmasız en büyük GO su rakipleri var elbette.
• 8:23
  Ancak hiçbiri bu ölçüye ve güce sahip değil.
• 8:26
  Tam burada sana bir sorum olacak ya da bir şeyi netleştirmemiz
• 8:30
  lazım diyelim emlak konut'un bu kadar büyük olmasını sağlayan
• 8:34
  şey gidip de kendi başına o devasa binaları inşa etmesi
• 8:37
  değil, öyle değil mi? Hayır kesinlikle değil, bütün
• 8:41
  sihir iş modelinde yatıyor aslında.
• 8:43
  O zaman sektördeki o rekabet avantajlarının kalbinde yatan
• 8:46
  meşhur mekanizmayı konuşalım. Gelir paylaşım modeli yani GPM
• 8:51
  hani bu modelin dişlileri tam olarak nasıl dönüyor arka
• 8:54
  planda. Gelir paylaşım modeli emlak
• 8:57
  konutun tam anlamıyla altın yumurtlayan tavuğudur.
• 9:01
  Sistemin mekanizması oldukça parlak.
• 9:03
  Çok zekice bir risk transferine dayanır.
• 9:06
  Nasıl bir risk transferi? Bu biraz açar mısın?
• 9:09
  Diyelim ki emlak konut'un elinde çok değerli devasa bir arsa var.
• 9:14
  Şirket bu arsaya kendi cebinden yüzlerce milyon para harcayarak
• 9:17
  bina falan dikmez, bunun yerine o arsayı büyük bir ihaleye
• 9:22
  çıkarır. Ihaleyi kazanan müteahhit ne
• 9:24
  yapıyor peki bu durumda? Ihaleyi alan yüklenici firma
• 9:28
  yani müteahhit tüm o inşaat maliyetini işçi.
• 9:31
  Hallerini malzeme alımlarını ve o uzun sürecin bütün finansman
• 9:35
  riskini tamamen kendi sırtına alır.
• 9:38
  Yani bütün o çetrefilli operasyonel yük müteahhitti
• 9:41
  emlak konut'un rolünü oluyor tam burada.
• 9:43
  Emlak Konut sözleşmeyi yaparken müteahhit der ki bu projeden
• 9:48
  elde edilecek toplam satış gelirinin asgari şu kadar
• 9:51
  yüzdesi yani o garanti edilen miktar risksiz bir şekilde
• 9:55
  benimdir. Aslında burada büyüleyici olan
• 9:57
  şey tam da bu. Kesinlikle.
• 9:59
  Bir nevi orkestra şefi gibiler Emlak Konut enstrümanları
• 10:03
  kendisi çalmıyor. Yani o inşaatı kendi yapmıyor.
• 10:06
  Ancak dev konser salonunun sahibi o ve bilet satışlarından
• 10:11
  risksiz bir şekilde her zaman aslan payını alıp kasasına
• 10:14
  koyuyor. Çok harika bir analji oldu bu
• 10:17
  işte. Bu sayede şirket milyarlarca
• 10:20
  liralık kendi sermayesini tek bir projenin tuğlasına veya
• 10:23
  demirine bağlamak zorunda kalmıyor.
• 10:25
  Ve aynı anda onlarca projeyi de yürütebiliyorlar.
• 10:28
  Aynen öyle neredeyse sıfır inşaat maliyeti riskiyle eş
• 10:32
  zamanlı olarak onlarca farklı büyük projeyi hayata
• 10:35
  geçiriyorlar. Anladım o zaman kısa bir swot
• 10:38
  analizi yapıp bu sektörel ve rekabet durumunu bir
• 10:41
  toparlayalım istersen. Tabi harika olur.
• 10:43
  Güçlü yönlerine baktığımızda toki'nin gücüyle o cazip arsa
• 10:47
  arzına istikrarlı ulaşabilmeleri.
• 10:50
  Yılların getirdiği o güvenilir marka algısı ve 442 ihalelik
• 10:54
  devasa tecrübeleri çok net öne çıkıyor.
• 10:58
  Zayıf yönleri de var tabii mesela doğrudan kendilerinin
• 11:02
  inşaat yapamaması ve tamamen o üçüncü parti taşeronların
• 11:06
  performansına olan zorunlu bağımlılıkları.
• 11:09
  Haklısın, fırsatlar tarafında ise Suudi Arabistan gibi yeni ve
• 11:13
  dev pazarlarda mesela hayat Mekke projesiyle küresel büyüme
• 11:17
  şansları var. Tehditler de doğal olarak faiz
• 11:21
  oranlarındaki artış ve gayrimenkul piyasasındaki o
• 11:24
  genel talep yavaşlamaları diyebiliriz.
• 11:27
  Kesinlikle çok net ve güzel bir özet oldu bu.
• 11:30
  Şimdi yönetimin bize ne söylediğine daha yakından
• 11:32
  bakalım. Faaliyet raporunda yönetimin
• 11:35
  kullandığı dile odaklandığımızda.
• 11:37
  Böyle sadece iç pazarı hapsolmuş bir şirket profili görmüyoruz
• 11:41
  açıkçası. Evet, raporda çok daha küresel
• 11:44
  bir vizyon çiziyorlar sanki. Aynen öyle.
• 11:47
  Emlak Konut global şirketi üzerinden sadece yerel değil,
• 11:51
  küresel ölçekte lider olma hedefleri var.
• 11:53
  Beyni nasıl dikkatimi çeken kısım ise bu geleneksel hantal
• 11:58
  bilinen inşaat sektöründe o dijitalleşme ve ı SC yani
• 12:03
  çevresel, sosyal ve kurumsal yönetişim konularına ayırdıkları
• 12:07
  alan oldu. Dijital dönüşüm tarafında çok
• 12:09
  ciddiler. Kesinlikle ekip adını verdikleri
• 12:12
  Emlak Konut inovasyon platformu üzerinden proptek ve conteck
• 12:17
  yani doğrudan gayrimenkul ve inşaat teknolojileri alanlarına
• 12:21
  inovatif yatırımlar yapıyorlar. Çevresel tarafta da oldukça
• 12:24
  aktifler. Mesela aralık 2025'te alınan iso
• 12:26
  50.001 enerji yönetimi ve iso 46.001 su verimliliği
• 12:30
  sertifikaları var. 1'de 5 adet leeds sertifikalı çevre dostu
• 12:33
  proje vurgulanmış raporda. Yine burada o yatırımcı şapkamı
• 12:41
  takarak soruyorum, hani bu tür sertifikalar genelde raporları
• 12:45
  süsleyen o güzel renkli logolardan ibaret olabiliyor
• 12:48
  çoğu zaman? Neden umursayalım ki bunu?
• 12:51
  Çünkü artık dünyada yatırımcı profili tamamen değişiyor.
• 12:55
  Bugün o bahsettiğimiz büyük uluslararası fonlar
• 12:58
  portföylerine bir seyı eklerken o şirketin karbon ayak izine ve
• 13:03
  su tüketim politikalarına bakıyorlar ilk iş.
• 13:05
  Anladım yani pazarlama ve satış gücünü de doğrudan artırıyor bu
• 13:09
  durum. Kesinlikle tüketici artık enerji
• 13:12
  tasarruflu aidatları düşük yeşil binalara daha çok prim ödüyor
• 13:16
  sonuçta. Rapordaki genel tona
• 13:19
  baktığımızda ise yönetimin oldukça iyimser ve hani
• 13:22
  genişleme odaklı bir söylem benimsediğini görüyoruz.
• 13:25
  Evet, raporda, Türkiye yüzyılı vizyonuna entegre bir söylem
• 13:29
  var. Tabii biz burada bu söylemlerin
• 13:32
  siyasi boyutuyla veya devlet vizyonu ifadeleriyle taraf
• 13:35
  olmadan sadece şirketin kendi stratejik çerçevesi olarak bunu
• 13:39
  aktarıyoruz. Doğru bir nokta, şirket durmaya
• 13:42
  değil de hep genişlemeye odaklı bir frekansta diyebiliriz.
• 13:45
  Peki bu iyimserlik rakamlara nasıl yansımış?
• 13:49
  Operasyonel verilere inelim istersen biraz.
• 13:52
  O devasa rakamları biraz sıralamak istiyorum ki
• 13:55
  zihnimizde canlansın. Tabii buyur.
• 13:58
  Şirketin bilançodaki toplam varlık değeri tam 335 milyar
• 14:02
  liraya ulaşmış durumda. Ön satış gelirleri 104 milyar
• 14:06
  lirayı bulmuş, portföyünde ise tam 260.000 bağımsız bölüm var.
• 14:12
  Dehşet verici rakamlar bunlar. Gerçekten öyle birçok insanın
• 14:17
  hayatı boyunca bir tane ev almak için çalıştığını düşünsenize
• 14:21
  260.000 rakamının ne kadar büyük bir ölçek olduğunu daha iyi
• 14:24
  kavrarız. Bu hacmin yarattığı gücün sadece
• 14:28
  ticari. Amacı gütmediğini de görüyoruz
• 14:30
  ama bir yandan özellikle deprem bölgesindeki o kritik
• 14:33
  faaliyetlerine de değinmek lazım.
• 14:34
  Evet, Emlak Konut devletin o yeniden inşa politikalarında bir
• 14:39
  nevi güçlü bir uygulayıcı kol gibi çalışıyor orada.
• 14:42
  Aynen rapora göre bugüne kadar deprem bölgesinde 20.024 konutun
• 14:47
  kura çekimini tamamlamışlar ve 12.598 anahtarı depremzedelere
• 14:53
  teslim etmişler. Toplumsal sorumluluk boyutu çok
• 14:56
  net gerçekten. Peki o finansal tablolara
• 14:59
  dönersek az önce konuştuğumuz ek asansör mucizesinin bilançodaki
• 15:03
  etkisine ne demeli? Evet o çok büyük bir adım.
• 15:06
  Ben inanamadım o rakamlara kendi iş modelleriyle çelişmiyor mu
• 15:10
  derken sadece 2025 yılında 2629 adet asansör üretilmiş ve
• 15:13
  buradan 5,1 milyar lira satış rakamı elde edilmiş.
• 15:20
  Inanılmaz bir yan gelir kalemi oluşmuş, orada ve en çarpıcısı
• 15:24
  ne biliyor musun? Bu devasa üretimin %96,90 biri
• 15:28
  tamamen yerli. Maliyet yönetimi ve dışa
• 15:31
  bağımlılığı azaltmak, ithalata giden dövizi şirketin kasasında
• 15:35
  tutmak için gerçekten müthiş bir hamle bu.
• 15:37
  Peki o kira gelirleri şokuna ne diyorsun?
• 15:41
  Gayoların genelde temel sorunu o nakit akışının düzensizliğidir
• 15:44
  biliyorsun. Evet, projeden projeye değişir.
• 15:48
  Evleri satarsınız, kasaya büyük bir para girer ama sonraki dev
• 15:51
  projeye kadar nakit akışı bir anda yavaşlar.
• 15:54
  Emlak Konut bunu aşmak için düzenli gelir yaratacak
• 15:57
  mekanizmalar kurmuş. Raporda kira gelirlerinin
• 16:00
  2024'te 183.000.000 lirayken 2025'te 282,8 milyon liraya
• 16:02
  fırladığı yazıyor. Ve bu artışın %69'u sadece o
• 16:11
  büyük yolu AV m'den geliyormuş. Her ay tıkır tıkır işleyen bir
• 16:15
  nakit makinesi bu. Gelecekteki o düzenli nakit
• 16:18
  akışı kârlılığına muazzam bir destek sağlıyor yani.
• 16:21
  Kesinlikle. Ancak bu nakit akışını
• 16:24
  sürdürebilmek için çarkların hep dönmesi şirketin de sürekli ham
• 16:28
  madde bulması gerekiyor. Eğer bunu o büyük resimle
• 16:31
  ilişkilendirirsek risk faktörleri bölümünde çok temel
• 16:34
  bir var oluşsal risk görüyoruz. Arsa arzını olan bağımlılıkları
• 16:39
  değil mi? Tam üstüne bastın, bu kadar
• 16:41
  devasa bir makina tamamen arsa arzına bağımlı şirketin o meşhur
• 16:46
  projelerden elde edeceği kar istanbul veya ankara'da cazip
• 16:50
  fiyata arsa tedarik etmesine sıkı sıkıya bağ.
• 16:53
  Bu arada raporda, risk yönetimi başlığı altında okuduğum çok
• 16:57
  ufak ama bence çok önemli bir dipnot daha var yönetici
• 17:00
  sigortası. Dieno sigortası olarak bilinen
• 17:04
  detay. Yönetim kurulu üyeleri ve üst
• 17:06
  düzey yöneticiler, görevleri sırasındaki olası ticari
• 17:10
  kusurları veya alacakları yanlış kararlarla şirkete
• 17:13
  verebilecekleri zararlar için tam 5.000.000 $ bedelle
• 17:17
  sigortalanmış. Birçok yatırımcı şey diyebilir.
• 17:20
  Yani yönetici hata yaparsa bedelini neden şirket sigortayla
• 17:24
  ödüyor? Çok haklı bir soru ama
• 17:26
  trilyonlarca liralık dev kararlara imza atan yöneticiler,
• 17:30
  eğer dürüst bir ticari hata yaptıklarında tüm kişisel mal
• 17:34
  varlıklarını kaybetme korkusu yaşarlarsa.
• 17:37
  Şirketi büyütecek hiçbir cesur veya yenilikçi karar alamazlar.
• 17:41
  Sürekli statükoyu korurlaricilerin o hesaplanmış
• 17:44
  riskleri alabilmesi için profesyonel bir kalkan sağlar
• 17:47
  onlara. Anladım.
• 17:49
  O halde bu riskleri alan yönetim kurulunun yapısına da bir
• 17:52
  bakalım. 7 yönetim kurulu üyesinin üçünün bağımsız
• 17:56
  olduğunu görüyoruz. Evet, Mehmet Buğra elkıran,
• 17:59
  Vedat gürgen ve Aytaç yüksel o bağımsız üyelerimiz.
• 18:03
  Komitelerde gayet faal durumda görünüyor.
• 18:06
  Denetim sürdürülebilirlik, kurumsal yönetim ve riskin erken
• 18:10
  saptanması, komiteleri aktif olarak toplanmış fakat burada
• 18:15
  şeffaflık adına alkışlanacak ama içeri kadına da sorgulanacak çok
• 18:20
  ilginç bir beyan var. Sanırım denetimden sorumlu
• 18:23
  komiteyle ilgili olan o kısımdan bahsediyorsun.
• 18:25
  Evet, şirket raporda diyor ki komitemiz tamamen bağımsız
• 18:30
  üyelerden oluşuyor. Ancak aralarında muhasebe veya
• 18:33
  finans alanında 5 yıllık özel iş tecrübesine sahip bir üyemiz şu
• 18:38
  an için bulunmuyor. Şeffafça beyan edilmesi pozitif
• 18:41
  tabii. Ama yani dürüst olalım. 335
• 18:43
  milyar liralık dev bir varlık yönetiyorsunuz.
• 18:45
  Denetim komitesinde 5 yıllık finansal tecrübesi olan biri
• 18:50
  yok. Bu büyük de eksiklik değil mi?
• 18:52
  Bir yatırımcı olarak denetim komitesinde bir finans kurdu
• 18:55
  görmek istemez miydik? Kesinlikle istersiniz.
• 18:59
  Hani böyle devasa bir bilançonun denetiminde bu tecrübeyi
• 19:02
  sağlayan birinin olmaması fazlasıyla eleştiriye açıktır.
• 19:06
  Yönetimin ilk fırsatta bu liyakat boşluğunu doldurması o
• 19:10
  kurumsal yatırımcıların güvenini tazelemek adına çok kritik bir
• 19:13
  hamle olacaktır. Çok haklısın.
• 19:15
  Peki gelelim yatırımcının en çok ilgilendiği o kısımlara,
• 19:18
  dipnotlara ve ilişkili taraf işlemlerini sıklıkla Emlak Konut
• 19:23
  arsa bulamazsa ne yapar dedik ya hep.
• 19:25
  Evet, asıl riskleri buydu. Işte raporda bunun cevabını
• 19:29
  vermişler. Peki tüm bunlar ne anlama
• 19:32
  geliyor? Şöyle, Emlak Konut ana hissedarı
• 19:35
  toki'den istanbul, Muğla, Amasya ve Gaziantep illerinde kdv hariç
• 19:42
  tam 11,39 milyar lira vadeli bedelle devasa bir arsa satın
• 19:47
  almış. Bu işlemi nasıl okumalıyız biz?
• 19:50
  Bu işlem emlak konut'un önümüzdeki o 5 10 yıllık proje
• 19:54
  boru hattını şimdiden garanti altına alması demektir.
• 19:58
  Enfes bir stratejik hamle açıkçası.
• 20:00
  Ve vadeli alım yapılmış olması da nakit rezervlerini koruyor.
• 20:03
  Tabii. Kesinlikle hem o günün o yüksek
• 20:06
  faiz ortamından naklini koruyor hem de ödemeyi zamana yayarak
• 20:10
  enflasyonist ortamda borcun o reel değerini eritiyor aslında.
• 20:14
  Ve yatırımcıyı sevindirecek dostu iki büyük hamle daha var.
• 20:17
  Raporda gördüğüm ilki hisse fiyatını desteklemek amacıyla
• 20:21
  açıklanan pay geri alım programı.
• 20:23
  O çok önemli bir sinyal piyasa için.
• 20:25
  Şirket 2028 yılına kadar geçerli olacak 380.000.000 TL nominal
• 20:29
  tutarlı dev bir pay geriye alımı planlıyor.
• 20:34
  Yani şirket piyasaya çıkıp kendi hisselerini toplayarak fiyatı
• 20:38
  destekleyecek. Kesinlikle ikinci büyük hamle
• 20:41
  ise o temettü politikası. Raporda elde edilen net
• 20:44
  dağıtılabilir kârın yüzde kırkına kadarının yatırımcılara
• 20:48
  dağıtılabileceği belirtiliyor. Lar genelde kârı yeni projelere
• 20:52
  gömer ve temettü de biraz cimri olurlar, bilirsin.
• 20:55
  Evet, bu oran bu yüzden çok cazip yapıyor onları.
• 20:59
  O halde bütün bu verileri masaya yatırdığımızda dengeyi nasıl
• 21:03
  kuracağız? Yavaştan bölümü toparlarken
• 21:05
  şirketin çok bariz stratejik güçleri var.
• 21:08
  Toki'den o kesintisiz ve vadeli arsa tedariki sağlaması, ypm
• 21:13
  modeliyle inşaat maliyet riskini adeta sıfıra indirmesi ve el k
• 21:18
  asansör hamlesiyle od tedarik zincirini yerlileş.
• 21:22
  Müthiş. Uzun vadeli riskleri ise pusuda
• 22:03
  bekliyor. Yüksek faiz ortamının o konut
• 22:06
  talebini baskılaması ve tabii ki taşeron müteahhitlere olan o
• 22:10
  zorunlu bağımlılık. Durumu ve burada bizi dinleyen
• 22:13
  sana çok net ve samimi bir hatırlatma yapmamız gerekiyor.
• 22:16
  Bugün bu yayında emlak konut'un faaliyet raporunun analitik bir
• 22:20
  röntgenini çektik. Burada konuştuğumuz tüm o
• 22:22
  stratejiler, devasa kâr oranları veya risk analizleri kesinlikle
• 22:28
  bir yatırım tavsiyesi değildir. Aynen öyle.
• 22:31
  Amacımız bu karmaşık kurumsal metinleri sadece senin için
• 22:35
  anlamlandırıp finansal okuryazarlığına katkı sunmakta,
• 22:38
  kendi yatırımlarına yön verirken mutlaka kendi araştırmanı
• 22:42
  yapmalı ve profesyonellerden destek almalısın.
• 22:45
  Bu arada bu derin incelemeyi bitirirken raporun tamamına
• 22:48
  yayılan o arsa bağımlılığı vurgusundan yola çıkarak.
• 22:51
  Aklıma takılan bir şey sormak istiyorum.
• 22:54
  Bu önemli bir soruyu gündeme getiriyor bence.
• 22:56
  Nedir o soru? Sözleşme imzaladılar acaba
• 22:59
  diyorum, türkiye'nin en büyük yerel gayrimenkul devnin o
• 23:03
  gerçek geleceği sınırların çok ötesinde dev bir küresel inşaat
• 23:08
  imparatorluğuna dönüşmekte mi yatıyor?
• 23:10
  Inanılmaz kışkırtıcı bir soru bu şirketin gelecekteki 10 yılını
• 23:15
  belirleyecek asıl stratejik dönemeç tam da bu olacak.
• 23:18
  Sanırım gerçekten üzerine düşünmesi son derece keyifli bir
• 23:22
  konuydu. Eğer bu incelememizi faydalı
• 23:25
  bulduysan ve o karmaşık faaliyet raporlarının böyle anlaşılır.
• 23:29
  Sohbet havasında bir analize dönüşmesini sevdiysen lütfen
• 23:33
  videoyu beğenmeyi kanalımıza abone olmayı ve bu içerikleri
• 23:36
  çevrenle paylaşmayı unutma. Ayrıca böylesine bağımsız ve
• 23:41
  derinlemesine analizlerin hız kesmeden devam edebilmesi için
• 23:45
  Google publicher Center üzerinden kanalımızı
• 23:47
  destekleyebilirsin. Bir sonraki analizde yepyeni
• 23:50
  verilerle görüşmek üzere, bilgiyle ve merakla kal.
• 23:54
  Görüşmek üzere hoşça kalın.