Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #EYGYO | EYG Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi

Transcript

🔴🇹🇷 #EYGYO | EYG Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi · Market Risk TR

• 0:00
  Hoş geldiniz bireysel bir yatırımcı olarak bir şirketin
• 0:04
  faaliyet raporunu açtığınızda o rakamlar ve tablolar denizinde
• 0:08
  hiç boğulacak gibi oldunuz mu? Olur olmaz mı?
• 0:11
  Sanki rakamlar size bir hikaye anlatmaya çalışıyor ama siz o
• 0:14
  dili konuşamıyorsunuz işte bugün sizin için EIG gayrimenkul
• 0:19
  yatırım ortaklığının raporlarını masaya yatırıyoruz.
• 0:23
  Ve o yabancı dili tercüme edip rakamların arkasındaki asıl
• 0:26
  hikayeyi birlikte okuyacağız. Elimizdeki belgeler şirketin
• 0:31
  2.025 yılının ilk 9 ayına ait faaliyet raporu ve mali
• 0:34
  tabloları. Amacımız bu karmaşık görünen
• 0:37
  belgeleri sizin için bir yol haritasına dönüştürmek.
• 0:40
  Yani bu şirketin nereden geldiğini şu an nerede durduğunu
• 0:46
  ve en önemlisi pusulasının nereyi gösterdiğini anlamanıza
• 0:49
  yardımcı olacağız. Gelin birlikte bakalım.
• 0:53
  Harika o zaman en baştan başlayalım.
• 0:56
  Önce şirketi biraz tanıyalım diyorum.
• 0:58
  EIGO kimdir, ne iş yapar? EIGGO 2.014 yılında Ömer Faruk
• 1:05
  çelik tarafından kurulmuş bir grup aslında.
• 1:07
  Ömer Faruk çelik bu isim sektörde oldukça bilinen bir
• 1:11
  isim değil mi? Kesinlikle kendisi sektörde 45
• 1:15
  yıllık tecrübeye sahip hatta gayrimenkul sektörünü takip
• 1:19
  edenler onu simpaş grubundaki geçmişiyle de tanır.
• 1:23
  Şirket, 2.020 ikide bir gayrimenkul yatırım ortaklığına
• 1:27
  yani bir GYO ya dönüşmüş ve borsa istanbul'da işlem görmeye
• 1:32
  başlamış. Merkezi nerede peki?
• 1:34
  Merkezi istanbul ümraniye'de ve 30 Eylül 2025 itibariyle da 24
• 1:38
  çalışanı bulunuyor. Peki bir g o'nun ne yaptığını
• 1:43
  bilmeyenler için kısaca özetleyebilir misin?
• 1:45
  Aklımızda nasıl canlandıralım? Tabi ki bir GYO yu en basit
• 1:49
  haliyle gayrimenkuller için kurulmuş özel bir yatırım fonu
• 1:53
  gibi düşünebilirsiniz. Ana işi arsa alıp üzerinde
• 1:56
  projeler geliştirmek, konut ofis gibi yapılar inşa edip bunları
• 2:00
  satmak veya kiralamak. EGO nun özel bir odağı var mı?
• 2:05
  Hangi segmenteler? Var onların ana odak noktasıysa
• 2:09
  daha çok orta üst ve üst gelir gruplarına yönelik konut
• 2:13
  projeleri geliştirmek. Ortak olduğu başka şirketlerden
• 2:16
  bahsediliyor. Evet 2 önemli iştiraki var.
• 2:20
  Birincisi tamamı kendine ait olan yani %100 ortağı olduğu e
• 2:25
  yg ofis ve konut aş, ikincisi ise e yg YO his yapı iş
• 2:31
  ortaklığı adında %50 ortak olduğu bir ticari işletme.
• 2:37
  Bunlar projelerini yürütmek için kullandığı yapılar.
• 2:40
  Anladım. Peki şirkette kimin sözü
• 2:43
  geçiyor? Yani dümenin başında kim var?
• 2:45
  Ortaklık yapısına baktığımızda kurucu Ömer Faruk çelik'in %60
• 2:50
  ikinin üzerinde bir payla hâkim ortak olduğunu görüyoruz.
• 2:54
  Yani burası dümenin başında kurucusunun oturduğu tecrübenin
• 2:58
  ve vizyonun tek bir merkezde toplandığı bir yapı.
• 3:01
  Aynen öyle bir nevi aile şirketi yapısı hakim halka açıklık oranı
• 3:07
  ise yaklaşık %34. Yönetim kurulunda durum ne?
• 3:11
  Yönetim kurulu 6 üyeden oluşuyor ve üyelerden biri ezgi çelik bir
• 3:16
  kadın bu da yönetim kurulunda kadın üye oranının %10 6.7
• 3:20
  civarında olduğunu gösteriyor. Peki, yöneticilere ödenen
• 3:24
  ücretler raporda buna dair bir bilgi var mı?
• 3:27
  Var evet, raporlara göre üst düzey yöneticilere ilk 9 ayda
• 3:31
  ödenen toplam ücret ve menfaatler de yaklaşık 7.7
• 3:35
  milyon TL olarak belirtilmiş. Peki bu tecrübeli ekibin oyun
• 3:39
  planı ne? Nasıl bir strateji izliyorlar?
• 3:42
  Temel stratejileri potansiyeli yüksek bölgelerde arsa alıp
• 3:46
  proje geliştirmek. Ama burada asıl kilit nokta bu
• 3:49
  projelerin nasıl finanse ettikleri?
• 3:52
  Işte o kısım benim de çok dikkatimi çekti.
• 3:54
  Marka güçlerini kullanarak projeleri daha inşaat
• 3:58
  halindeyken, hatta bazen temel atılmadan ön satışta satıyorlar.
• 4:02
  Evet. Bu bana biraz filmin prodüksiyon
• 4:05
  masraflarını daha film vizyona girmeden biletleri satarak
• 4:09
  karşılamak gibi geldi. Bu da inşaat maliyetlerini banka
• 4:12
  kredisi gibi dış kaynaklara daha az bağımlı kalarak finanse
• 4:16
  etmelerini sağlıyor. Çok doğru bir benzetme.
• 4:19
  Ancak burada bir parantez açmak lazım.
• 4:21
  Bu strateji ekonomik istikrarın olduğu dönemlerde harika işler
• 4:26
  ama. Ama yüksek enflasyon ve artan
• 4:29
  inşaat maliyetleri ortamında devasa bir risk değil mi?
• 4:33
  Hani bugün 100 liraya sattığınız bir dairenin maliyeti 2 yıl
• 4:36
  sonra size 120 liraya hatta 150 liraya mal olabilir.
• 4:40
  Şirket bu riski nasıl yönetiyor? Raporda buna dair bir ipucu var
• 4:44
  mı? Işte bu şirketin en büyük
• 4:46
  sınavlarından biri. Raporda, bu risk yönetimine dair
• 4:49
  spesifik bir detay yok ancak finansal sonuçlara baktığımızda
• 4:53
  bu makasın açıldığının etkilerini birazdan göreceğiz.
• 4:57
  Bu strateji şirketin aynı zamanda en büyük zayıf noktası
• 5:00
  olabilir. Içinde bulundukları piyasada pek
• 5:03
  yardımcı olmuyor sanırım? Tam bir fırsatlar ve tehditler
• 5:06
  denizi rapor 2.020 beşin üçüncü çeyreğinde konut satışlarının
• 5:12
  faiz indirimleriyle bir önceki yıla göre yüzde 8.6 arttığını
• 5:17
  söylüyor. Bu bir fırsat.
• 5:19
  Ama. Ama reel konut fiyatları yani
• 5:22
  enflasyondan arındırılmış fiyatlar düşüşte ve hala kredi
• 5:26
  kısıtlamaları var. Bunlar da tehditler.
• 5:29
  Tehdit demişken raporlarda 6 kıpkırmızı çizilmesi gereken bir
• 5:33
  konu var. Beykoz'daki meşhur arsaları bu
• 5:36
  konuyu biraz deşelim mi? Kesinlikle deşelim.
• 5:39
  Bu şirketin geleceğiyle ilgili en kritik ve en belirsiz konu.
• 5:44
  Şirketin portföyündeki en değerli varlıklardan biri olan
• 5:47
  Beykoz arsalarının bulunduğu bölgenin imar planı bir mahkeme
• 5:51
  kararıyla İptal edilmiş. Yani ortada bir imar planı yok
• 5:54
  şu an. Aynen rapor yetkili kurumlar
• 5:57
  tarafından yeni bir planlama çalışmasının beklendiğini
• 6:00
  belirtiyor. Bu durumu daha somut hale
• 6:02
  getirelim mi? Yani şirketin elinde altın
• 6:05
  değerinde bir arsa var. Ama belediye o arsaya ne tür bir
• 6:09
  bina yapılabileceğini, kaç katlı olabileceğini, ne kadar inşaat
• 6:12
  alanı olacağını söyleyen kuralları İptal etmiş.
• 6:15
  Mükemmel bir özet. Bu elinizde son model bir
• 6:19
  Ferrari motoru olması ama onu koyabileceğiniz bir karo serin
• 6:22
  bir şahsi'nin olmaması gibi bir şey.
• 6:25
  Motorun değeri var ama onu bir arabaya dönüştüremediğiniz
• 6:28
  sürece potansiyelini kullanamıyorsunuz.
• 6:30
  Harika bir benzetme bu belirsizlik şirketin gelecekteki
• 6:34
  en büyük kâr potansiyellerinden birini doğrudan kilitliyor.
• 6:39
  Finansallara geçmeden önce bu riskin büyüklüğünü anlamak
• 6:42
  önemli. Peki bu araziler ne kadar
• 6:45
  değerli, bilanço içinde ne kadar yer tutuyor?
• 6:47
  Raporlar genellikle tek bir varlığın tam değerini ayırmaz
• 6:51
  ama şirketin bilançosundaki yatırım amaçlı gayrimenkuller
• 6:56
  kaleminin büyüklüğüne baktığımızda bu arazilerin
• 6:59
  toplam varlıklar içinde ne kadar önemli bir yer tuttuğunu tahmin
• 7:03
  edebiliriz. Bu imar sorununun çözülmesi
• 7:06
  hisse fiyatı için bir roket yakıtı olabilirken çözülememesi
• 7:10
  de yıllarca sürecek bir belirsizlik anlamına gelebilir.
• 7:13
  Anlıyorum, yani geleceğe dair dev bir soru işareti var.
• 7:18
  Peki bu geleceği beklerken şirketin bugünkü durumu ne,
• 7:21
  kasası sağlam mı, operasyonlara nasıl gidiyor işte bu noktada
• 7:24
  artık rakamların anlattığı hikayeye yani finansal tablolara
• 7:28
  derinlemesine dalmamız gerekiyor.
• 7:30
  Tam olarak öyle önce büyük resme yani bilançoya bakalım şirketin
• 7:35
  toplam varlıkları 2.024 sonuna göre yaklaşık 3.7 milyar liradan
• 7:40
  3.5 milyar liraya gerilemiş. Bir küçülme var yani?
• 7:44
  Evet, daha da önemlisi öz kaynakları yani borçlar
• 7:49
  ödendikten sonra size ve diğer ortaklara kalan net değer 2.4
• 7:54
  milyar liradan 2.1 milyar liraya düşmüş.
• 7:58
  Bu şirketin bu dönemde kağıt üzerinde küçüldüğünü gösteren
• 8:02
  ilk işaret. Ama bir dakika burada duralım.
• 8:05
  Az önce satışların arttığını söylemiştin, ilk 9 ayda
• 8:08
  hasılatları yani satış gelirleri. 264 milyondan
• 8:11
  487.000.000 liraya fırlamış. Evet.
• 8:15
  Fırlamış. Neredeyse ikiye katlanmış.
• 8:18
  Hasılatı patlarken bir şirket nasıl küçülebilir?
• 8:21
  Bu bir yatırımcı olarak benim için en büyük kırmızı
• 8:23
  bayraklardan biri olurdu. Sanki daha çok araba satmak için
• 8:26
  her arabada zarar eden bir galeri gibi.
• 8:29
  Bu nasıl sürdürülebilir olabilir ki?
• 8:31
  Işte hikayenin en ilginç ve en karmaşık kısmına geldik.
• 8:35
  Sorunun cevabı gelir tablosunda gizli.
• 8:38
  Evet, 487.7 milyon liralık hasılat var.
• 8:43
  Ama amasına. Sattıklarım alım maliyeti yani o
• 8:46
  konutları inşa etmenin bedeli hasılattan daha yüksek tam 497.6
• 8:52
  milyon TL. Ciddi misin?
• 8:56
  Evet, bu da brüt karlarının eksiye düşmesi demek.
• 9:00
  Geçen sene aynı dönemde 21.000.000 TL brüt kar varken bu
• 9:07
  sene 9.8 milyon TL brüt zarardalar.
• 9:11
  Yani daha basit bir dille. Bu dönemde sattıkları her 100
• 9:16
  liralık konut için ceplerinden 102 TL çıkmış.
• 9:19
  Tam olarak bu. Bu durum az önce konuştuğumuz o
• 9:23
  ön satış stratejisinin enflasyon karşısında ne kadar kırılgan
• 9:27
  olabileceğinin bir kanıtı olabilir mi?
• 9:29
  Yani geçmişte anlaşılan ve bugünün maliyetleriyle
• 9:32
  tamamlanan projelerden mi kaynaklanıyor bu zarar?
• 9:35
  Bu çok olası bir senaryo. Gayrimenkulde proje başlarken
• 9:39
  belirlenen satış fiyatlarıyla. Inşaat ilerledikçe artan
• 9:44
  çimento, demir işçilik maliyetleri arasındaki makas
• 9:48
  fena halde açılabilir. Rapor bu detayı vermiyor ama
• 9:52
  yatırımcının sorması gereken soru tam da bu.
• 9:55
  Ve bu brüt zarar sadece başlangıç.
• 9:58
  Devam edelim. O zaman bu 9.8 milyonluk brüt
• 10:01
  zararın üzerine neler ekleniyor da dönemin sonunda 277.000.000
• 10:05
  TL lik dev bir zarara. Ulaşıyoruz liralıkta pazarlama
• 10:10
  gideri ekleniyor. Tamam.
• 10:12
  Sonra da en büyük darbelerden biri geliyor.
• 10:15
  Tam 240.000.000 liralık finansman gideri.
• 10:19
  Yani faizler. Aynen bankalara ve finans
• 10:22
  kuruluşlarını ödenen borçların faizi her ne kadar enflasyon
• 10:26
  muhasebesinden gelen 203.000.000 t l'lik pozitif bir etki olsa da
• 10:30
  bu kanamayı durdurmaya yetmiyor. Sonuçta geçen yılın aynı
• 10:34
  dönemindeki 31.000.000 tl'n kâra karşılık bu yıl tam 277.000.000
• 10:38
  TL net zarar yazıyorlar. Vay canına 277.000.000 bu rakamı
• 10:46
  duyunca insanın eli istemsizce sat tuşuna gider.
• 10:51
  Gider evet. Ama biliyoruz ki, hikaye
• 10:54
  genellikle ilk görünen rakamdan daha karmaşıktır.
• 10:57
  Hadi şu sat tuşuna basmadan önce kaputun altına bir bakalım,
• 11:00
  motor hala çalışıyor mu? Bu devasa zarar şirketin battığı
• 11:04
  anlamına mı geliyor? Işte tam bu noktada muhasebenin
• 11:07
  incelikleri. Ve nakit akış tablosunun önemi
• 11:11
  devreye giriyor. Panik yapmadan daha derine
• 11:14
  inmemiz lazım. Bu 277 milyonluk muhasebe zararı
• 11:17
  çok büyük görünse de bu zararın önemli bir kısmı şirketin
• 11:23
  kasasından o anda reel olarak para çıkışı gerektirmeyen
• 11:27
  kalemlerden oluşuyor. Mesela ertelenmiş vergi gibi.
• 11:32
  Ertelenmiş vergi kulağa çok karmaşık geliyor.
• 11:36
  Bunu şöyle düşünebilir miyiz? Lütfen.
• 11:38
  Şirket bu yıl vergi dairesine diyor ki bak ben bu yıl
• 11:42
  277.000.000 zarar ettim. Ileride kâr edersem bu zararı o
• 11:45
  karımdan düşeceğim ve daha az vergi ödeyeceğim.
• 11:48
  Yani bugünün zararı gelecekteki potansiyel bir vergi indirimi
• 11:52
  hakkı yaratıyor ve bu da muhasebede bir kalem olarak
• 11:55
  görünüyor ama cebinden çıkan bir para değil.
• 11:59
  Harika bir benzetme tam olarak bu kasayla defter arasındaki
• 12:03
  farkı yaratan en önemli kalemlerden biri bu.
• 12:06
  Nakit akış tablosuna bakalım yani şirketin kasasına gerçekten
• 12:10
  giren ve çıkan paranın hikâyesine bakın.
• 12:12
  Ne diyor? Şirketin esas faaliyetlerinden
• 12:15
  yarattığı nakit akışı aslında 26.000.000 tl pozitif.
• 12:19
  Pozitif. Mi evet, geçen sene aynı dönemde
• 12:22
  bu rakam 75.000.000 TL negatifti.
• 12:24
  Yani şirket kağıt üzerinde devasavar açıklamasına rağmen
• 12:29
  esas işinden kasasına para koymayı başarmış.
• 12:32
  Hatta geçen seneye göre bu konuda çok daha iyi bir
• 12:35
  performans sergilemiş. Kesinlikle.
• 12:37
  Bu nasıl oluyor? Hem zarar edip hem de kasaya
• 12:40
  para koymak nasıl mümkün? Bu sihirbazlık gibi bir şey.
• 12:43
  Sihir değil, bilanço okuma sanatı cevap bilançodaki stoklar
• 12:47
  kaleminde gizli. Stoklar stokları.
• 12:50
  Yılbaşına göre yaklaşık 1.3 milyar liradan 837.000.000
• 12:53
  liraya düşmüş. Anladım.
• 12:56
  Yani şirket, narlı, bahçe evleri gibi tamamlanmış projelerindeki
• 13:01
  daireleri satarak. Stoklarını yani elindeki tuğla
• 13:05
  ve betonu nakte çevirmiş. Şöyle bir benzetme yapabilir
• 13:08
  miyim? Garajınızdaki klasik arabanızı
• 13:11
  defterdeki değerinden daha ucuza satmış gibi görünebilirsiniz.
• 13:15
  Kağıt üzerinde zarar edersiniz ama o satış sayesinde cebinize
• 13:19
  acil ihtiyacınız olan nakit para girmiş olur.
• 13:22
  Tam olarak bu şirket de tam olarak bunu yapmış.
• 13:26
  Kağıt üzerinden zarar etse de kasasının nakit koymayı
• 13:30
  başarmış. Bu çok kritik bir detay.
• 13:32
  Peki ya borç durumu 240 milyonluk finansman gideri
• 13:35
  endişe verici bu borç yığını altında eziliyorlar mı?
• 13:39
  Toplam finansal borç yaklaşık 973.000.000 TL.
• 13:44
  Bu ciddiye alınması gereken bir rakam.
• 13:46
  Ancak burada akıllıca bir hamle yapmışlar.
• 13:49
  Ne yapmışlar? Kısa vadeli yani bir yıl içinde
• 13:52
  ödemeleri gereken borçlarını 618 milyondan 391 milyona
• 13:55
  düşürmüşler. Buna karşılık uzun vadeli
• 14:00
  borçlarını 475 milyondan 582 milyona çıkarmışlar.
• 14:05
  Yani borcun vadesini uzatmışlar. Aynen öyle.
• 14:09
  Bu bana biraz zaman kazanma hamlesi gibi geldi.
• 14:13
  Kısa vadedeki yangını söndürüp kendilerine nefes alacak alan
• 14:17
  yaratıyorlar. Ama tabii borç hâlâ orada
• 14:20
  duruyor. Bir de genel kurul
• 14:22
  tutanaklarında dikkatimi çeken bir karar var.
• 14:25
  Kayıtlı sermaye tabanını arttırmışlar.
• 14:27
  Bu ne anlama geliyor? Bu da geleceğe dönük çok önemli
• 14:30
  bir sinyal kayıtlı sermaye tavanını 330.000.000 tl'den 9
• 14:34
  milyar TL gibi devasa bir rakama yükseltme kararı almışlar. 9
• 14:41
  milyar. Evet, bu bir şirketin gelecekte
• 14:44
  hissedarlarından para toplamak yani sermaye artırımı yapmak
• 14:49
  için SP k'dan aldığı bir üst limittir.
• 14:52
  Bu kadar büyük bir tavan belirlemeleri eğer ileride büyük
• 14:56
  bir projeyi finanse etmemiz veya acil nakit ihtiyacımız olursa
• 15:01
  çok daha büyük bir sermaye artırımı yapabilmek için
• 15:04
  şimdiden yasal altyapıyı hazırlıyoruz demektir.
• 15:07
  Anladım ceplerinde tuttukları bir koz bir opsiyon.
• 15:11
  Kesinlikle. Peki tüm bu karmaşık tabloyu bir
• 15:14
  araya getirdiğimizde anlamı ne? Özetleyelim o zaman EGO sektörde
• 15:20
  kurt sayılan tecrübeli bir yönetime sahip toparlanma
• 15:24
  sinyalleri veren ama hala Beykoz gibi dev bir risk barındıran bir
• 15:28
  piyasada faaliyet gösteriyor. Evet mevcut belki de daha az
• 15:32
  karlı projelerini satarak kasasına nakit koyuyor.
• 15:35
  Ancak yüksek maliyetler ve faiz gider.
• 15:38
  Nedeniyle kağıt üzerinde ciddi bir zarar açıklıyor.
• 15:41
  Kesinlikle bu raporların yatırımcı olarak size sorduğu
• 15:45
  kilit soru şu, bu gördüğümüz durum uzun vadeli bir kazanç
• 15:49
  için katlanılan kısa vadeli bir acı mı yani?
• 15:52
  Yani şirket yeni ve daha karlı projelere.
• 15:56
  Raporda adı geçen Samandıra projesi gibi.
• 15:59
  Kaynak yaratmak için eski stoklarını zor bir piyasada
• 16:02
  belki de bilerek zararına mı temizliyor?
• 16:05
  Yoksa bu durum maliyet kontrolünde ve kârlılıkta daha
• 16:08
  derin ve yapısal sorunların bir işareti mi?
• 16:11
  Ve bu can alıcı sorunun cevabı da muhtemel en şirketin
• 16:14
  gelecekteki adımların da gizli. Bu sorunun cevabı şirketin o
• 16:18
  devasa potansiyele sahip. Beykoz'daki imar sorununu nasıl
• 16:23
  çözeceğine ve ekonomide 2.020 altıda beklenen olası
• 16:27
  canlanmadan ne kadar faydalanabileceğine bağlı
• 16:29
  olacak. Bir yatırımcı olarak sizin takip
• 16:32
  etmeniz gereken kilit göstergeler tam olarak bunlar.
• 16:35
  Bu derinlemesine analizi faydalı bulduysanız lütfen beğen tuşuna
• 16:39
  basmayı, kanalımıza abone olmayı ve bu içeriği ilgilenebileceğini
• 16:43
  düşündüğünüz dostlarınızla paylaşmayı unutmayın.
• 16:46
  Yorumlarda bu analizin en çok hangi kısmı dikkatinizi çekti?
• 16:49
  Sizin aklınızdaki soru ne? Bizimle paylaşın, üzerine sohbet
• 16:53
  edelim. Ayrıca bu gibi detaylı
• 16:55
  analizleri yapmaya devam edebilmemiz için kanalımıza üye
• 16:59
  olarak destek olmayı da düşünebilir.
• 17:01
  Sizin desteğiniz bu çalışmaları sürdürebilmemiz için bizim en
• 17:05
  büyük motivasyonumuz bir sonraki analizde görüşmek üzere.