Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #EKT | Türkiye Emlak Katılım Bankası 2025/9 Bilanço Analizi

Transcript

🔴🇹🇷 #EKT | Türkiye Emlak Katılım Bankası 2025/9 Bilanço Analizi · Market Risk TR

0:00
Hiç düşündünüz mü? Hani atatürkün talimatıyla
0:03
kurulan Ataköy, bahçe şehir gibi projelerle hepimizin hafızasına
0:08
kazınan bir banka var ya işte o banka adeta küllerinden doğup
0:13
şimdi de bir katılım bankası olarak halka açılmaya
0:17
hazırlanıyor. Ve önümüzdeki finansal tablolara
0:19
bakınca büyüme, karlılık, hani her şey mükemmel görünüyor ama
0:25
denetçinin raporunda öyle bir not var ki.
0:27
Işte bütün hikayeyi değiştiren o ama.
0:30
Aynen öyle o not, tüm bu parlak tabloyu bir anda sorgulamanıza
0:35
neden oluyor. Bugün işte o notun peşine
0:38
düşeceğiz. Hoş geldiniz masamızda Türkiye
0:41
emlak katılım bankasının 30 Eylül 2025 tarihli konsolide
0:44
olmayan finansal tabloları ve tabii ki o tabloları denetleyen
0:48
pvc jen raporu var. Bizim de görevimiz.
0:53
Bu rakamların, o tabloların ve dipnotların ardındaki
0:57
stratejiyi, hikayeyi sizin için deşifre etmek.
1:00
Yani bu sadece. Bilanço analizi olmayacak bir
1:03
mirasın bugünkü stratejisini anlamaya çalışacağız.
1:06
Özellikle de o meşhur şartlı sonuç ne demek bir yatırımcı
1:10
için neden bu kadar kritik onu netleştireceğiz.
1:13
Harika o zaman şöyle yapalım, önce şirketi biraz tanıyalım,
1:16
hafızamızı bir tazeleyelim. Kimdir bu emlak tutalım?
1:20
Aslında kökeni çok eskilere dayanıyor.
1:22
Evet 1.920 altıya kadar gidiyor değil mi?
1:25
Mustafa Kemal Atatürk ün bizzat talimatıyla ankara'da kurulan
1:28
emlak ve eğitam bankası. Aynen.
1:31
Misyonu da çok ilginç o zamanlar.
1:33
Hem halkın konut sahibi olmasını sağlamak hem de ismindeki gibi
1:37
yetim haklarını korumak. Çok sosyal bir misyonu var
1:39
temelinde. Kesinlikle ve bu misyon yani o
1:43
gayrimenkul ve proje finansmanı kimliği bankanın dna'sına o
1:47
kadar işlemiş ki bugün bile izlerini görüyoruz.
1:50
Yıllar içinde tabi isimler değişiyor.
1:52
Türkiye mark bankası oluyor, hatta Denizcilik bankasını bile
1:56
bünyesine katıyor. Ve tabii o dev projelere imza
2:00
atıyor. Yani Ataköy, Ataşehir, bahçe
2:03
şehir. Bu isimler bir nesil için sadece
2:06
semt değil, modern yaşamın sembolüydü.
2:09
O markanın şimdi bir katılım bankası olarak geri dönmesi de
2:13
gerçekten ilginç bir döngü ama sonra malum 2.000 birde ziraata
2:18
devredilip. Lisansı İptal ediliyor ve 16
2:20
yıllık çok uzun bir tasfiye sürecine giriyor.
2:23
Gerçek bir küllerinden Doğuş hikayesi yani.
2:26
Tam olarak öyle 2.010 yedide tüm borçlarını kapatıp tasfiyeden
2:30
çıkıyor. Ve 2.010 dokuzda yepyeni bir
2:33
kimlikle Türkiye emlak katılım bankası olarak sahneye geri
2:37
dönüyor. Bu yeni dönemde bir katılım
2:40
bankası yani faizsiz bankacılık prensipleriyle çalışıyor, fon
2:45
topluyor. Bu fonları da işte kurumsal
2:47
bireysel finansman desteği liseing gibi yöntemlerle
2:51
kullandırıyor. Ve o köklerine selamı da ana
2:54
sözleşmesinde görüyoruz. Kentsel dönüşüm ve kobilerin
2:57
desteklenmesi gibi misyonların 6 özellikle çizilmiş.
3:01
Kesinlikle. Peki bugünkü yapısına bakalım.
3:04
Genel Merkezi istanbul ataşehir'de 30 Eylül 2025
3:07
itibariyle 120 şubesi ve 1.827 çalışanı var.
3:13
Yıl sonuna göre yani 9 ayda 7 yeni şube açmışlar, büyüme devam
3:17
ediyor. Evet ama asıl ilginç olan
3:20
ortaklık yapısı. Ortaklık yapısı çok net ve bu
3:24
bence bankanın en büyük güçlü yönlerinden biri.
3:26
Kamu gücü. Evet %99,90 dokuzu hazine ve
3:31
maliye Bakanlığına ait. Yani arkanızda doğrudan devlet
3:35
güvencesi var. Bu payı da çevre, şehircilik ve
3:38
iklim değişikliği bakanlığı temsil ediyor ki bu da o
3:41
gayrimenkul odaklı misyonla ne kadar uyumlu olduğunu
3:44
gösteriyor. Emlak varlık kiralama, emlak
3:47
katılım, Portföy Yönetimi gibi iştirakleriyle de tam bir
3:51
finansal yapıya dönüşmüş durumda.
3:53
Yönetime bakalım bir de Yönetim Kurulu Başkanı profesör doktor
3:57
Mehmet Emin bir pınar, genel müdür ise onur gök.
4:00
Ben de o listeye bakıyordum. Şimdi 7 kişilik yönetim
4:03
kurulunun tamamının erkek olduğunu görüyoruz.
4:06
Bu hani günümüz kurumsal yönetim trendleri açısından dikkat
4:10
çekici bir detay. Ama şunu da belirtelim.
4:13
Finanstan sorumlu Genel Müdür Yardımcısı bir kadın Tuğba
4:16
gedikli, yani üst yönetim kademesinde kadın liderler var
4:20
ama yönetim kurulunda henüz bir temsil yok.
4:23
Kesinlikle büyüme hızı yani akıl almaz bir tempo var.
4:28
Bankanın toplam varlıkları yani bilanço büyüklüğü 2.024 sonunda
4:32
228 milyar lira sadece 9 ay sonra Eylül 2.020 beşte bu rakam
4:36
354 milyar liraya fırlamış. Bu %50 beşlik bir büyüme demek.
4:40
Sektör ortalamasının 2 katından fazla.
4:47
Inanılmaz bir rakam adeta gaza sonuna kadar basmışlar.
4:51
Aynen. Ve bu büyümenin lokomotifi de
4:54
beklendiği gibi kullandırılan fonlar yani krediler 116 milyar
4:58
liradan 204 milyar liraya çıkmışlar.
4:59
Neredeyse ikiye katlanmış. Işte bu şu soruyu akla
5:04
getiriyor, kredi muslukları sonuna kadar açık.
5:07
Peki risk yönetimi bu hıza yetişebiliyor mu?
5:10
Güzel soru, raporlarda takipteki alacaklar oranında bir bozulma
5:15
görünmüyor. Bu iyi haber ama bu kadar hızlı
5:17
büyürken risk iştahının ne kadar arttığı önemli bir soru işareti
5:21
tabi. Kaynak tarafında da benzer bir
5:23
agresiflik var. Toplanan fonlar 167 milyar
5:26
liradan 255 milyar liraya yükselmiş, hem para toplarken
5:29
hem de o parayı dağıtırken çok hızlılar.
5:32
Peki bu devasa operasyon kara yansımış mı?
5:35
Sonuçta yatırımcı için en önemli metrik bu.
5:41
Yansımış hem de nasıl bankanın ana gelir?
5:44
Kalemi olan kar payı gelirleri geçen yılın aynı dönemine göre
5:48
23.8 milyar liradan 38 milyar liraya çıkmış.
5:52
Ciddi bir artış. Giderler de artmış tabi ama
5:55
makas açılmış, net kar payı geliri yani bankanın asıl
6:00
işinden kazandığı para 6 milyar liradan 12.2 milyar liraya
6:04
fırlamış ana faaliyet karlılığı ikiye katlamış resmen.
6:08
En alt satıra yani net kara baktığımızda ise durum ne?
6:12
Orada da 9 aylık dönemde geçen yıl 6.7 milyar lira olan kâr, bu
6:16
yıl 10.4 milyar liraya ulaşmış ciddi bir artış.
6:21
Yani yüzeyde her şey mükemmel görünüyor.
6:24
Devlet destekli inanılmaz büyüyen ve karını katlayan bir
6:28
banka. Işte tam bu noktada o denetçi
6:31
raporuna geliyoruz. Hikayenin en can alıcı noktası
6:35
burası bağımsız denetçi piwlu c bu finansal tablolara şartlı
6:40
sonuç vermiş. Bu ne demek tam olarak?
6:43
Bu bir denetçinin kibarca her şey yolunda görünüyor ama
6:47
açıklayamadığım ya da katılmadığım çok önemli bir konu
6:50
var deme şeklidir. Bir yatırımcı için bu ama
6:53
kelimesi alarm zillerinin çalması demektir.
6:56
Peki neymiş o konu o amanın arkasında ne var?
7:00
Diyor ki, banka yönetimi mevzuatın gerektirdiğinin çok
7:04
ötesinde tam olarak 9.85 milyar lira tutarında serbest karşılık
7:09
ayırmış. Serbest karşılık bunu biraz
7:12
açalım mı? Tabi basitçe anlatalım bir banka
7:16
verdiği kredilerin bir kısmının geri dönmeme ihtimaline karşı
7:20
kenara bir miktar para ayırır. Bir nevi tampon.
7:23
Aynen bir tampon buna karşılık denir.
7:26
Bu yasal bir zorunluluktur. Emlak katılım ise zorunlu
7:30
olandan yaklaşık 10 milyar lira daha fazlasını kenara koymuş.
7:34
Bir dakika, bir dakika burada duralım.
7:36
Bu benim aklımı tamamen karıştırdı.
7:39
Işte anahtar nokta burası. Yani halka açılmaya hazırlanan
7:43
bir şirket normalde bilançosunu olabildiğince parlak göstermek
7:48
kârını yüksek göstermek için her şeyi yapar.
7:51
Bunlar tam tersini yapıp kârlarını olması gerekenden
7:55
düşük göstermişler. Bu bildiğimiz her şeye aykırı.
7:58
Kesinlikle. Işte bu yatırımcının sorması
8:01
gereken milyon dolarlık soru hatta denetçi raporunda bunun
8:04
etkisini de net bir şekilde yazmış.
8:07
Eğer bu fazladan karşılık ayrılmasaydı diyor.
8:11
Bankanın net dönem kârı 1.6 milyar lira daha yüksek, öz
8:15
kaynakları ise 6.9 milyar lira daha yüksek olacaktı.
8:19
Yani banka kendi değerini ve kârlılığını kağıt üzerinde
8:24
bilinçli olarak aşağı çekmiş. Neden?
8:27
Aklımı birkaç senaryo geliyor. Birincisi, aşırı ihtiyatlılık.
8:31
En makul senaryo bu. Ekonomide belirsizlikler var
8:35
önümüzdeki yıllar zor geçebilir. Biz şimdiden bir savaş sandığı
8:39
oluşturalım diyor olabilirler. Bu bir savunma stratejisi.
8:43
Bu birinci olasılık. Ikinci bir olasılıksa ki bu daha
8:47
stratejik. Buna kar yönetimi veya kar
8:50
yastığı oluşturma diyebiliriz. Nasıl yani?
8:53
Şöyle ki, bu yılki rekor kârın bir kısmını bu karşılık
8:57
hesabında saklayıp ileride karlılığın düştüğü bir yılda bu
9:00
karşılığı İptal ederek bilançoya kâr olarak yazabilirler.
9:04
Anladım, böylece her yıl istikrarlı bir şekilde büyüyen
9:08
bir kar tablosu sunmuş oluyorlar.
9:10
Bu özellikle halka arz sonrası yatırımcılara öngörülebilir bir
9:15
şirket imajı vermek için kullanılan bir yöntem olabilir.
9:18
Tam olarak bu. Yani bu aslında kötü bir şey
9:21
olmayabilir. Bir stratejinin parçası olabilir
9:24
ama şeffaflık açısından kesinlikle bir soru işareti.
9:28
Yatırımcı olarak senin gördüğün rakamların şirketin gerçek
9:32
potansiyelini yansıtmadığını bilmen gerekiyor.
9:35
Bu durum bankanın bir diğer önemli göstergesi olan sermaye
9:39
yeterliliğini ve etkiliyor olmalı.
9:41
Kesinlikle etkiliyor sermaye yeterlilik rasyosu yani s yere
9:46
bir bankanın sağlığının EKGS gibidir.
9:49
Yasal sınır %12 civarındadır ama bankalardan bunun çok üzerinde
9:53
olması beklenir. Emlak katılımda durum ne?
9:55
2.024 sonunda %23,33 gibi çok güçlü bir seviyedeyken.
10:00
Eylül 2.020 beşte %19,60 bire gerilemiş.
10:04
Bu bir tehlike sinyali mi? Hayır asla %19,61 hala sektör
10:10
ortalamasının üzerinde ve oldukça güçlü bir oran.
10:13
Ama bu düşüş bize bir şey anlatıyor.
10:15
Varlıklar yani o hızla büyüyen krediler sermayeden daha hızlı
10:19
büyüyor. Bu da beklenen bir durum
10:21
aslında. Işte tam bu noktada raporlarda
10:24
belirtilen halka arz planı devreye giriyor.
10:27
Halka arzın en temel nedenlerinden biri bu sermaye
10:30
tabanını taze parayla güçlendirerek bu hızlı büyümeyi
10:33
sürdürülebilir kılmak. Ve o ayırdıkları fazladan 6.9
10:38
milyar liralık karşılık da aslında öz kaynaklarda olsaydı
10:42
bu CR oranı daha da yüksek olacaktı.
10:45
Her şey birbiriyle bağlantılı. Kesinlikle.
10:47
Nakit durumuna da kısaca bakalım.
10:49
Dönem başında 71.8 milyar lira olan nakit ve benzerleri dönem
10:55
sonunda 90 milyar liraya yükselmiş, likidite tarafında
10:58
oldukça rahatlar. Öz kaynakları da kârın itkisiyle
11:02
18.2 milyar liradan 28.5 milyar liraya yükselmiş.
11:06
Ama tekrar altını çizelim, bu rakama o 6.9 milyar liralık
11:11
gizli rezerv dahil değil. Onu da ekleyince 35 milyar
11:14
liranın üzerinde bir öz kaynaktan bahsediyoruz aslında.
11:18
Bu da toplam varlıkların yaklaşık yüzde onuna denk
11:21
geliyor, bu da sağlamlığını gösteriyor.
11:23
Aynen öyle. O halde tüm bu bilgileri
11:26
toparlayıp bireysel yatırımcı olarak sizin için öne çıkan
11:30
başlıkları netleştirelim. Birincisi karşımızda hiper
11:35
büyüme modunda karlılığını katlayan ve arkasında kaya gibi
11:40
bir devlet desteği olan bir banka var.
11:42
Bu özellikle belirsizlik dönemlerinde önemli bir güvence.
11:46
Ikincisi şirket halka açılmaya hazırlanıyor finansal raporun
11:51
dip notlarında yönetimin bu süreci başlatma kararı aldığı
11:55
açıkça yazıyor. Bu da siz yatırımcılar için
11:58
yepyeni bir fırsat demek. Üçüncüsü ve bence en önemlisi
12:02
ise o büyük soru işareti. Denetçinin şartlı sonuç raporu.
12:07
Bu rapor gördüğümüz kârın ve öz kaynakların aslında buz dağının
12:11
sadece görünen kısma olduğuna işaret ediyor.
12:14
Kesinlikle. Bu durumun nedeninin ve
12:17
arkasındaki stratejinin çok iyi anlaşılması gerekiyor.
12:20
Ama kesinlikle bilinmesi gereken bir durum bu.
12:24
Bankaya yatırım yapmayı düşünen birinin bu serbest karşılık
12:29
politikasının arkasındaki stratejiyi anlaması şart.
12:33
Bu sadece aşırı bir ihtiyatlılık mı yoksa gelecekteki karları
12:37
yönetmek için bir araç mı? Bu sorunun cevabı, yatırım
12:41
kararınızı doğrudan etkileyebilir.
12:43
Bu derinlemesine analizden keyif aldıysanız ve bu tarz
12:47
incelemelerin devam etmesini istiyorsanız bize destek olmanız
12:52
çok önemli. Evet, lütfen bu çalışmayı,
12:54
beğenmeyi, kanalımıza abone olmayı ve özellikle bu
12:57
bilgilerin faydalı olacağını düşündüğünüz çevrenizle
12:59
paylaşmayı unutmayın. Yorumlarda analizi coşturmanız
13:03
bu konudaki düşüncelerinizi, sorularınızı paylaşmanız bize
13:07
gerçekten müthiş bir motivasyon veriyor.
13:09
Ayrıca kanalımızın bu nitelikli içerikleri sürdürebilmesi için
13:13
katıl butonuyla üyelik seçeneklerimizi değerlendirerek
13:17
bize doğrudan destek olabilirsiniz.
13:19
Desteğiniz bizim için gerçekten çok değerli.
13:21
Bugün bir finansal raporun sadece sıkıcı rakamlardan ibaret
13:25
olmadığını, içinde bir şirketin geçmişine DNA sını, mevcut
13:30
stratejisini ve geleceğe dair çok önemli ipuçlarını barındıran
13:34
bir hikaye olduğunu bir kez daha gördük.
13:37
Size son bir düşünce bırakalım. O zaman bu banka halka arz
13:40
edildiğinde genel kurulda yönetime tek bir soru sorma
13:44
hakkınız olsaydı bu soru ne olurdu?
13:46
Güzel soru. Belki de gelecek yıllar için
13:49
sakladığınız bu 9.85 milyar liralık ihtiyat akçesini tam
13:54
olarak ne zaman ve hangi koşullarda kullanmayı
13:57
planlıyorsunuz? Diye sormak fena bir başlangıç
14:00
olmazdı. Bir sonraki analizde görüşmek
14:02
üzere.