Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #ALGYO | Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | Finansal ve Operasyonel Sonuçlar 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #ALGYO | Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | Finansal ve Operasyonel Sonuçlar 🧿 · Market Risk TR

• 0:00
  Merhaba alarko gayrimenkul yatırım ortaklığı yani ALGO nun
• 0:04
  finansallarını sizin için masaya yatıracağımız bu derinlemesini
• 0:08
  incelemeye hoş geldiniz. Hoş bulduk.
• 0:12
  Elimizde şirketin 30 Eylül 2025 tarihli konsolide finansal
• 0:15
  tabloları. Ve faaliyet raporu var.
• 0:19
  Evet, bugün bu rakamların ve açıklamaların arkasındaki
• 0:23
  hikayeyi, özellikle de şirketin bodrumdaki o devasa otel
• 0:28
  yatırımı ekseninde anlamaya çalışacağız.
• 0:30
  Bakalım bu büyük hamle şirketin nereye taşıyor, maliyetleri
• 0:34
  neler olmuş ve bir yatırımcı olarak sizin için ne ifade
• 0:37
  ediyor? Evet, önümüzdeki belgeler
• 0:39
  şirketin son dönemdeki finansal sağlığını, operasyonel
• 0:43
  performansını ve tabii ki gelecek beklentilerini anlamamız
• 0:47
  için çok kritik veriler sunuyor. Özellikle yılbaşından bu yana
• 0:51
  yaşanan değişimlere ve trendlere odaklanacağız.
• 0:54
  Hıhı. Bir de önemli bir notumuz var.
• 0:56
  Bu raporlar TMS 29 standardına göre yani enflasyon muhasebesi
• 1:01
  uygulanarak hazırlandı. Evet, o önemli bir detay.
• 1:04
  Aynen bu da rakamların 30 Eylül 2020, beşteki türk lirasının
• 1:08
  alım gücüyle ifade edildiği anlamına geliyor.
• 1:12
  Karşılaştırmaları yaparken bu detayı aklımızda tutmakta fayda
• 1:16
  var. Kesinlikle enflasyon
• 1:18
  muhasebesinin etkileri zaten başlı başına bir konu.
• 1:21
  O zaman önce şirketin kim olduğuna ne yaptığına bir
• 1:24
  bakalım kısaca. Tamamdır.
• 1:26
  Sonra da bu büyük yatırımın finansallara nasıl yansıdığını
• 1:29
  irdeleyelim. Alarko gyo aslında kökeni 1.970
• 1:33
  sekiz'e dayanıyor. Farklı bir isimle kurulmuş olsa
• 1:36
  da bir gayrimenkul yatırım ortaklığı yani gayo olarak 1.990
• 1:41
  altıda istanbul'da tescil edilmiş ve aynı yıl borsa
• 1:45
  istanbul'da halka arz olmuş, yani gale statüsünde epey
• 1:48
  tecrübeli bir şirket diyebiliriz.
• 1:50
  Eski gay'lardan biri. Genel Merkezi de istanbul
• 1:53
  ortaköy'de. Peki temel iş modeline ne tür
• 1:56
  yatırımlar yapıyorlar tam olarak?
• 1:57
  Temel faaliyet alanı SPK mevzulatı çerçevesinde
• 2:01
  gayrimenkullere gayrimenkul projelerine gayrimenkulle dayalı
• 2:06
  diğer haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım
• 2:09
  yapmak yani bir portföy oluşturuyorlar ve bu portföyden
• 2:13
  ya kira geliri. Ya da değer artışı kazancı elde
• 2:16
  etmeyi hedefliyorlar. Anladım.
• 2:18
  Mevcut portföylerinde de şey var.
• 2:20
  Yılsay beach club gibi turizm tesisleri, iş merkezleri,
• 2:24
  dükkanlar, arsalar falan bulunuyor.
• 2:27
  Hıhı rakipleri tabii diğer büyük gayyolar ama alarko g yonun
• 2:32
  özellikle bu turizm odaklı varlıkları ve şu an devam eden
• 2:35
  büyük ölçekli bodrum otel projesiyle biraz daha
• 2:38
  farklılaştığını söyleyebiliriz belki.
• 2:41
  Anladım bu projeyle turizmdeki ağırlıkları daha da artacak gibi
• 2:44
  duruyor o zaman. Peki şirketin sahiplik yapısı
• 2:47
  nasıl kontrol kimde? Ana hissedarlar, alarko grubunun
• 2:51
  2 önemli şirketi alarko Holding a ş %16 42 payla ve isim alarko
• 2:56
  sanayi tesisleri ve ticaret a ş %34 78 payla.
• 3:02
  Önemli bir kısmı yani. Evet, çoğunluk orada halka
• 3:05
  açıklık oranı da %48,77 seviyesinde.
• 3:10
  Dolayısıyla kontrol alarko grubunda nihai ana ortakta
• 3:14
  alarko Holding bu noktada önemli bir gelişme de var.
• 3:17
  Aslında Ağustos 2.025 sonunda şirket SP k'ya ciddi bir sarmayı
• 3:22
  artırımı başvurusunda bulunmuş. Evet, onu görmüştüm.
• 3:26
  Ne kadardı? Çıkarılmış sermayeyi yaklaşık
• 3:29
  290.000.000 TV den 2 milyar t l'nin üzerine çıkarmayı
• 3:31
  hedefliyorlar. Vay oldukça büyük.
• 3:35
  Aynen bu sürecin sonucu ve zamanlaması şirketin finansman
• 3:39
  yapısı açısından yakından izlenmeli tabii.
• 3:42
  Bu gerçekten büyük bir sermaye artırmayı hedefi muhtemelen o
• 3:44
  bahsettiğimiz bodrum yatırımıyla da ilişkili değil mi?
• 3:47
  Çok büyük ihtimalle. Yönetim kadrosuna baktığımızda
• 3:50
  kimleri görüyoruz? Özellikle yönetimde kadın
• 3:52
  temsili konusunda bir şey var mı dikkat çeken.
• 3:55
  Harunhane morenoda Başkan Vekili kurulda ayrıca 3 tane bağımsız
• 4:01
  üye var. Bedriye banu köker Neslihan
• 4:03
  tombul ve Nergis ayvaz bu medyan işte dikkat çekici nokta burası
• 4:09
  bu 7 üyeden üçü yani bağımsız üyelerin tamamı kadın.
• 4:14
  Ilginç. Bu da %43 gibi hani Türkiye
• 4:16
  ortalamasının oldukça üzerinde dikkate değer bir kadın temsil
• 4:20
  oranına işaret ediyor. Bu gerçekten önemli bir
• 4:23
  gösterge. Peki yöneticilere ne kadar ücret
• 4:25
  ödeniyor? Bu konuda şeffaflık var mı
• 4:27
  raporlarda? Var var faaliyet raporunda bu
• 4:30
  bilgi paylaşılmış. Nisan 2.020 beşteki genel kurul
• 4:33
  kararına göre bağımsız yönetim kurulu üyelerine aylık brüt
• 4:37
  70.000 TL ücret ödeniyor. Tamam, diğer yönetim kurulu
• 4:40
  üyelerine ise herhangi bir ücret ödenmemesi kararlaştırılmış
• 4:42
  anladım. Ayrıca 2.020 beşin ilk 9 ayında.
• 4:49
  Üst düzey yöneticilere yani genel müdür ve yardımcıları gibi
• 4:53
  ödenen brüt ücret ve benzeri menfaatlerin toplamı 20,2 milyon
• 4:58
  tl olarak raporlanmış. Geçen yılın aynı dönemine göre
• 5:03
  21,6 milyon tl'ydi. Küçük bir düşüş var bu kalemde.
• 5:07
  Peki personel sayısı ve yurt dışı operasyonları hakkında ne
• 5:12
  biliyoruz? Şirket ne kadar büyük bir
• 5:14
  operasyonel yapıya sahip? Hani çok mu kalabalıklar?
• 5:17
  Yok. Operasyonel olarak oldukça yalın
• 5:19
  bir yapıları var aslında 2.020 beşin ilk 9 ayındaki ortalama
• 5:22
  personel sayısı sadece 20. Sadece 20 mi?
• 5:26
  Evet, geçen yıl 10 sekizmiş, hatta yani az sayıda personelle
• 5:31
  baya büyük bir portföyü yönetiyorlar.
• 5:34
  Yurt dışındaysa Rusya federasyonunda kurulu yüzde
• 5:37
  yüzüne sahip oldukları mosalarko cs adında bir bağlı ortaklıkları
• 5:42
  var. Bu şirket finansal tablolara tam
• 5:46
  konsolidasyon yöntemiyle dahil ediliyor.
• 5:48
  Dolayısıyla bilançoda ve gelir tablosunda Rusya
• 5:52
  operasyonlarının etkilerini de görüyoruz ama ana operasyonlar
• 5:56
  türkiye'de yoğunlaşıyor tabii. Teşekkürler şirketin genel
• 6:00
  çerçevesini iyi kötü çizdik. Şimdi herkesin merak ettiği
• 6:04
  kısma yani finansal verilere geçebiliriz sanırım.
• 6:07
  Geçelim. Rakamlar bize bu büyük bodrum
• 6:10
  yatırımının etkilerini nasıl gösteriyor?
• 6:12
  Bilançodan başlayalım isterseniz.
• 6:14
  Elbette 30 Eylül 2025 tarihli konsolide finansal durum
• 6:17
  tablosuna yani bilançoya baktığımızda ilk dikkat çeken
• 6:22
  şey toplam varlıkların yılbaşına göre yaklaşık 2 milyar TL
• 6:26
  artarak. 24,6 milyar TL ye ulaşması.
• 6:31
  Evet, bu önemli bir büyüme. Kesinlikle.
• 6:34
  Peki bu büyümenin motorun ne olmuş?
• 6:37
  Varlıkların kompozisyonu nasıl değişmiş?
• 6:40
  Çünkü varlık artışı güzel ama hani nereden geldiği önemli.
• 6:44
  Çok doğru bir nokta. Bu artışın neredeyse tamamı
• 6:48
  duran varlıklardan geliyor. Daha spesifik olmak gerekirse
• 6:52
  yatırım amaçlı gayrimenkuller kaleminden bu kalem yılbaşına
• 6:57
  göre 3,3 milyar TL gibi yani devasa bir artışla 23,4 milyar
• 7:03
  TL ye fırlamış. Vay canının.
• 7:05
  Faaliyet raporu da bunu teyit ediyor.
• 7:07
  Zaten bu artışın ana sebebi 2.020 beşin ilk 9 ayında
• 7:11
  bodrumdaki otel projesine yapılan yaklaşık 2 virgül dok.
• 7:16
  Milyar t l'lik yatırım harcaması.
• 7:18
  Anladım yani yatırım kendini hemen göstermiş varlıklarda.
• 7:21
  Aynen ama madalyonun bir de diğer yüzü var.
• 7:25
  Dönen varlıklar aynı dönemde 2,3 milyar TL den 1,1 milyar TL ye
• 7:31
  yani yarıdan fazla düşmüş. Işte bu ilginç duran varlıklar
• 7:35
  roket gibi artarken dönen varlıklar neden bu kadar
• 7:38
  azalmış? Nakit durumu ne olmuş mesela o
• 7:41
  en likit kısım. Evet, dönem aylıklardaki düşüşün
• 7:44
  2 ana sebebi var. Birincisi, finansal yatırımlar
• 7:48
  kalemi yaklaşık 1,1 milyar tl'den sıfıra inmiş.
• 7:52
  Sıfır mı? Evet, sıfırlanmış, ikincisi ise
• 7:56
  nakit ve nakit benzerleri, yani şirketin kasasındaki ve
• 8:00
  bankadaki parası 436.000.000 tl'den 116.000.000 TL ye
• 8:03
  gerilemiş. Db düşüş.
• 8:07
  Çok ciddi. Kısacası şirket elindeki likit
• 8:11
  varlıkları ve finansal enstrümanlarını satarak veya
• 8:15
  vadesi geldikçe nakte çevirerek bunları büyük ölçüde bodrumdaki
• 8:19
  otel inşaatını aktarmış görünüyor.
• 8:22
  Bu net bir stratejik kaynak kaydırması aslında.
• 8:25
  Anlıyorum, varlık tarafında hikaye netleşti gibi büyük bir
• 8:29
  gayrimenkul yatırımı finanse edilirken likidite azalıyor.
• 8:32
  Peki bu yatırım nasıl finanse ediliyor?
• 8:34
  Sadece mevcut varlıklar mı kullanıldı yoksa borçlanmada
• 8:37
  arttı mı? Kaynaklar tarafına bakalım bir
• 8:40
  de. Kaynaklar tarafı da bu hikayeyi
• 8:42
  destekliyor. Aslında toplam kaynaklar da
• 8:45
  varlıklarla uyumlu olarak 24,6 milyar TL.
• 8:49
  Bunun içinde toplam yükümlülükler yani borçlar
• 8:52
  yılbaşındaki 5,9 milyar TL den 7,4 milyar tl'ye yükselmiş.
• 8:57
  Yaklaşık bir buçuk milyar TL lik bir artış var borçlarda.
• 9:03
  Nereden gelmiş bu artış? Bu artışın önemli bir kısmı kısa
• 9:06
  vadeli yükümlülüklerden kaynaklanıyor.
• 9:09
  Özellikle dikkat çeken kalem yılbaşında olmayan ama şimdi
• 9:13
  987.000.000 tl'ye ulaşan kısa vadeli borçlanmalar yani yeni
• 9:16
  kısa vadeli krediler alınmış. Ayrıca ilişkili taraflara yani
• 9:24
  grup şirketlerine olan ticari borçlarda da bir artış
• 9:27
  görülüyor. Uzun vadeli yükümlülükler ise
• 9:30
  5,2 milyar TL civarında. Orada büyük bir değişim yok.
• 9:35
  Nispeten sabit kalmış. Anladım yani kısa vadeli borçlar
• 9:39
  belirgin şekilde artmış toplam banka kredilerine doğumda.
• 9:43
  Peki kısa ve uzun vadeliin toplamı.
• 9:45
  Toplam banka kredileri hem kısa hem uzun vadeli yılbaşındaki 2
• 9:50
  milyar TL den 2,7 milyar TL ye yükselmiş.
• 9:52
  Burada kritik bir detay var. Yalnız dipnotlarda bu borçların
• 9:55
  önemli bir kısmının avro cinsinden olduğu belirtiliyor.
• 10:01
  Evet, kur riski demek bu? Kesinlikle bu da şirketin kur
• 10:05
  riskine ne kadar açık olduğunu gösteriyor ki buna birazdan
• 10:09
  riskler bölümünde daha detaylı değineceğiz.
• 10:12
  Özetle evet, yatırım sadece iç kaynaklarla değil, artan
• 10:16
  borçlanmayla da finanse ediliyor.
• 10:18
  Borçluluk artıyor. Özellikle kısa vadeli borçlar ve
• 10:22
  döviz cinsi krediler bu yatırımcıların dikkat etmesi
• 10:25
  gereken bir nokta kesinlikle. Peki şirketin kendi kaynakları
• 10:29
  yani öz kaynaklar ne durumda? Kârlılık öz kaynakları
• 10:33
  destekleyebilmiş mi? Öz kaynaklarda artmış, 16,7
• 10:38
  milyar TL den 17,3 milyar TL yükselmiş.
• 10:41
  Bu yaklaşık 600.000.000 tl'nlik artışın ana kaynağı birazdan
• 10:44
  gelir. Tablosunda göreceğimiz
• 10:46
  354.000.000 tl'nlik net dönem kârı.
• 10:50
  Tamam kâr katkı yapmış. Evet, ancak öz kaynakları
• 10:54
  etkileyen başka unsurlar da var tabi.
• 10:56
  Örneğin şirketin kendi hisselerini geri alması
• 10:59
  nedeniyle oluşan 206.000.000 tl'lilik negatif bir geri
• 11:02
  alınmış paylar kalemi var. Pay geri alımı yapmışlar, ne
• 11:07
  kadarını almışlar? Şirket sermayesinin yaplaşık
• 11:10
  yüzde beşini geri almış. Ayrıca yapan para, çevrim
• 11:15
  farkları gibi diğer kapsamlı gelir gider kalemleri de öz
• 11:19
  kaynakları etkilemiş. Faaliyet raporunda belirtilen
• 11:23
  borç öz kaynak oranı ise %42,61. Bu oranda şirketin finansal
• 11:30
  kaldırcını gösteriyor işte. Bilanço bize, şirketin gerçekten
• 11:35
  büyük bir dönüşüm içinde olduğunu net bir şekilde
• 11:38
  gösteriyor. Gayrimenkul'e yatırım yapılıyor,
• 11:41
  likidite azalıyor ve borçluluk artıyor.
• 11:44
  Şimdi bu durumun şirketin kârlılığına nasıl yansıdığına
• 11:47
  bakalım. Gelir tablosu ne anlatıyor bize?
• 11:50
  2.020 beşin ilk 9 aylık gelir tablosuna baktığımızda hasılat
• 11:54
  yani satış gelirleri 510.000.000 tl olarak gerçekleşmiş.
• 12:01
  Geçen yıla göre nasıl? Geçen yılın aynı dönemine
• 12:04
  459.000.000 tl'ye göre %10. Birlik bir artış var.
• 12:07
  Bu hasılatın ezici çoğunluğu 475.000.000 TL si mevcut
• 12:11
  gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri.
• 12:18
  Bu olumlu bir gelişme. Kira gelirleri artmış yani?
• 12:21
  Evet, ancak brüt kar 441.000.000 TL ile geçen yılki 444.000.000
• 12:25
  tl seviyesine çok yakın kalmış yani hasılat artarken
• 12:28
  maliyetlerde benzer oranda artmış gibi duruyor.
• 12:32
  Brüt kar marjı hafifçe daralmış. Kira gelirleri artıyor ama brüt
• 12:40
  karlılık pek değişmemiş. Peki şirketin ana
• 12:43
  faaliyetlerinden elde ettiği kâr yani esas faaliyet kârı nasıl
• 12:48
  bir performans göstermiş orada durum nedir?
• 12:50
  Işte burada işler biraz değişiyor.
• 12:52
  Esas faaliyet kârı 591.000.000 tl olarak raporlanmış.
• 12:58
  Geçen yıla göre. Bu rakam geçen yılın aynı
• 13:01
  dönemindeki 754.000.000 tl'ye göre %20 ikilik belirgin bir
• 13:04
  düşüş demek. Ciddi bir düşüş neden olmuş
• 13:09
  peki? Genel yönetim giderlerinde bir
• 13:11
  miktar azalma olsa da esas faaliyetlerden diğer gelirler.
• 13:16
  Örneğin kur farkı gelirleri olabilir.
• 13:18
  Belki azalması ve diğer giderlerin artması bu düşüşe yol
• 13:23
  açmış görünüyor. Yani operasyonel olarak ana iş
• 13:27
  kolundan elde edilen kârlılıkta bir zayıflama söz konusu ilk 9
• 13:31
  ayda. Bu ilginç esas faaliyet kârı
• 13:34
  düşerken en alt satırda yani net dönem kârında durum ne?
• 13:37
  Orada da düşüş var mı yoksa? Hayır, işte işim biraz şaşırtıcı
• 13:41
  kısmı. Burası net dönem kârı
• 13:44
  354.000.000 tl olarak gerçekleşmiş.
• 13:45
  Bu da geçen yılın aynı dönemindeki 336.000.000 tl'ye
• 13:48
  göre yüzde beşli hafif bir artış anlamına geliyor.
• 13:55
  Bi dakka nasıl oluyor? O esas faaliyetkârı %22 düşerken
• 13:59
  net kar nasıl artabiliyor %5. Bu aradaki fark nereden geliyor
• 14:03
  işte burada sanırım o bahsettiğin enflasyon muhasebesi
• 14:07
  devreye giriyor değil mi? Kesinlikle tam da o noktadayız.
• 14:10
  Aradaki bu makasın temel sebebi enflasyon muhasebesi standardı
• 14:15
  TMS 29 gereği hesaplanan net parasal pozisyon kazançları,
• 14:20
  kayıpları kalemi. Şirketin parasal varlıkları ve
• 14:23
  yükümlülükleri arasındaki dengeye göre hesaplanan bu
• 14:26
  kalemde 2.020 beşin ilk 9 ayında 137.000.000 t l'lik bir kazanç
• 14:30
  yazılmış. Oysa geçen yılın aynı döneminde
• 14:32
  aynı kalemde 404.000.000 tl'nlik bir kayıp yazılmıştı.
• 14:39
  Çok büyük fark. Aynen işte bu tamamen
• 14:42
  muhasebesel olan kalemdeki yaklaşık 540.000.000 TL lik
• 14:46
  pozitif yönlü değişim esas faaliyet kârındaki düşüşü
• 14:49
  fazlasıyla telafi edip net karın hafifçe artmasını sağlamış.
• 14:56
  Anlaşıldı. Yani net kardaki artış
• 14:58
  operasyonel bir iyileşmeden ziyade tamamen enflasyon
• 15:02
  muhasebesinin yarattığı bir etkiden kaynaklanıyor.
• 15:05
  Bu yatırımcının karlılığı yorumlarken çok dikkat etmesi
• 15:08
  gereken bir nüans gerçekten. Kesinlikle öyle.
• 15:11
  Peki şirketin nakit yaratma gücüne durumda?
• 15:14
  O büyük yatırım harcaması nakit akışını nasıl etkilemiş?
• 15:17
  Nakit akış tablosuna bakalım mı? Bakalım nakit akış tablosu tam
• 15:21
  da bu sorunun cevabını veriyor. Işletme faaliyetlerinden nakit
• 15:24
  akışı 2,3 milyar TL gibi oldukça güçlü görünüyor.
• 15:29
  Geçen yıl 970.000.000 tl'ydi. Bu rakam iyiymiş iyi görünüyor
• 15:32
  ama bu rakama biraz dikkatli yaklaşmak lazım.
• 15:36
  Dip notlara baktığımızda bu kalemin içinde euro bond satışı
• 15:41
  gibi finansal varlık hareketlerinden kaynaklanan
• 15:43
  girişlerinde olabileceği anlaşılıyor.
• 15:47
  Yani tamamen operasyonel performansı yansıtmayabilir.
• 15:50
  Anladım, biraz makyajlı olabilir yani?
• 15:53
  Olabilir asıl dramatik değişim yatırım faaliyetlerinden, nakit
• 15:57
  akışlarında burada tam 3,1 milyar TL lik net bir nakit
• 16:02
  çıkışı var. Geçen yıla göre nasıl?
• 16:04
  Geçen yıl bu çıkış 1,6 milyar TL idi.
• 16:07
  Yani neredeyse 2 katına çıkmış. Yatırım harcaması, nakit çıkışı
• 16:10
  ve bu devasa çıkışını neredeyse tamamı yine 3,1 milyar TL
• 16:15
  yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarından yani 10 meşhur
• 16:17
  bodrum otel projesine yapılan harcamalardan kaynaklanıyor.
• 16:24
  Tamam, işletme faaliyetlerinden gelen nakit, belki biraz
• 16:28
  finansal işlemlerle desteklenmiş olsa da var ama yatırım
• 16:31
  harcamaları ondan çok daha fazla.
• 16:34
  Peki bu aradaki fark nasıl kapanmış?
• 16:35
  Finansman tarafında ne olmuş, kredi mi almışlar?
• 16:38
  Yine evet. Finansman faaliyetlerinden nakit
• 16:41
  akışlarına baktığımızda alınan yeni krediler yaklaşık bir
• 16:45
  milyar TL. Ve yapılan kredi geri ödemeleri
• 16:49
  yaklaşık 430.000.000 tl'yle hisse geri alımları gibi
• 16:52
  kalemler sonucunda net 528.000.000 t l'lik bir nakit
• 16:55
  girişi sağlanmış. Yani şirket yatırım
• 16:57
  harcamalarının bir kısmını yeni borçlanmayla finanse etmiş.
• 17:01
  Tüm bu giriş ve çıkışların net etkisi olarak da dönem sonunda
• 17:06
  nakit ve nakit benzerleri yılbaşındaki 436.000.000 tl'den
• 17:09
  116.000.000 tl'ye düşmüş. Yani kasadaki para ciddi şek.
• 17:17
  Azalmış. Evet, erimiş resmen.
• 17:20
  Özetle, şirket operasyonlarından ve yeni borçlardan gelen nakdi
• 17:24
  devasa bodrum yatırımına aktarmış ve bu süreçte nakit
• 17:29
  rezervleri erimiş bu durum bazı likidite oranlarına nasıl
• 17:32
  yansımış? Peki faaliyet raporunda
• 17:35
  bahsedilen oranlar vardı sanırım.
• 17:37
  Evet, faaliyet raporunda cari oran ve likidite oranı asit test
• 17:42
  oranı da denir. 0,53 olarak hesaplanmış. 0,53 mü o bayağı
• 17:47
  düşük değil mi? Teorik olarak birin 6 riskli
• 17:50
  sayılır. Hani teorik olarak bu oranların
• 17:54
  birin altında olması, şirketin kısa vadeli bir yıl içinde
• 17:58
  vadesi gelecek. Borçlarını dönen varlıklarıyla.
• 18:01
  Bir yıl içinde nakte dönebilecek varlıklarla karşılama
• 18:04
  kapasitesinin sınırlı olduğunu gösterir.
• 18:07
  Bu durum özellikle kısa vadeli yükümlülüklerdeki artışla
• 18:11
  birlikte düşünüldüğünde dikkat çekici.
• 18:13
  Ancak şunu da belirtmek gerek, alarko gy o gibi varlıklarının
• 18:17
  çok büyük bir kısmı uzun vadeli kolayca nakte çevrilemeyen
• 18:21
  gayrimenkullerden oluşan şirketler için bu oranların
• 18:24
  düşük olması bir ölçüde beklenebilir.
• 18:27
  Ama yine de yine de takip etmek lazım kesinlikle.
• 18:30
  Bu şirketin kısa vadeli finansman ihtiyaçları için dış
• 18:34
  kaynaklara veya yeni borçlanmaya bağımlı olabileceğini gösteriyor
• 18:38
  ve takip edilmesi gereken bir gösterge faaliyet raporunda
• 18:41
  ayrıca pay başına aktif değerde 85 TL olarak hesaplanmış.
• 18:46
  Bu da şirketin toplam varlıklarının hisse başına
• 18:49
  teorik değerini ifade ediyor. Likidite oranları baskı altında
• 18:53
  görünüyor. Peki en önemli riskler neler?
• 18:56
  Şu anda özellikle bilançoda gördüğümüz o döviz cinsi borçlar
• 19:00
  nedeniyle kur riski ne kadar ciddi?
• 19:03
  Yönetim bu konuda ne diyor? Kur riski şu anki tabloda belki
• 19:08
  de en dikkat çekici finansal risk.
• 19:11
  Finansal dipnotlar çok net 30 Eylül 2025 itibariyle şirketin
• 19:14
  net döviz pozisyonu 2,18 milyar TL açık. 2 milyar t l'nin
• 19:22
  üzerinde açık pozisyon. Evet, yani döviz yükümlülükleri
• 19:26
  döviz varlıklarından bu kadar fazla.
• 19:28
  Bu açığın büyük kısmı da avro cinsinden kredilerden
• 19:31
  kaynaklanıyor. Muhtemelen bodrum yatırımı için
• 19:34
  alınan krediler bunlar. Raporda yapılan duyarlılık
• 19:38
  analizi de riskin boyutunu ortaya koyuyor.
• 19:41
  Döviz kurlarında yüzde onluk bir artış yani TL nin değer
• 19:45
  kaybetmesi, diğer her şey sabitken şirketin kârını
• 19:49
  yaklaşık 218.000.000 TL azaltabilir.
• 19:53
  Bu çok ciddi bir rakam. Tok cildi rakam özellikle
• 19:56
  dalgalı kur ortamlarında bu riskin yönetimi kritik önem
• 20:00
  taşıyor. Faaliyet raporunda bu riskin
• 20:02
  yönetimiyle ilgili spesifik bir hecink yani korunma
• 20:06
  stratejisinden bahsedilmiyor olması da ayrıca dikkat çekici.
• 20:10
  Bokur riski gerçekten üzerinde durulması gereken bir konu.
• 20:14
  Peki gelecek beklentileri neler? Şirket bu büyük yatırımın
• 20:17
  meyvelerini ne zaman toplamayı bekliyor?
• 20:20
  Başka projeler falan var mı gündemde?
• 20:22
  Faaliyet raporuna göre şirketin ana beklentisi bodrum otel
• 20:26
  projesinin tamamlanmasıyla birlikte uzun vadeli, istikrarlı
• 20:30
  ve önemli bir kira gelir elde etmek.
• 20:33
  Ne zaman tamamlanacakmış? Peki bir tarih var mı?
• 20:36
  Projenin tamamlanma takvimi ve beklenen gelir seviyesi hakkında
• 20:40
  raporda net bir tarih veya rakam verilmemiş maalesef.
• 20:44
  Ama beklenti bu yönde mevcut portföydeki yılsay tatil köyü,
• 20:48
  iş merkezleri, dükkanlar gibi gayrimenkullerden elde edilen
• 20:52
  kira gelirlerinin de devam etmesi bekleniyor.
• 20:54
  Tabii. Ayrıca ellerindeki mevcut
• 20:57
  arsalar üzerinde proje geliştirme çalışmaları
• 21:00
  yaptıklarını ve başta istanbul olmak üzere büyük şehirlerde
• 21:04
  yeni arazi alım fırsatlarını değerlendirdiklerini
• 21:07
  belirtiyorlar. Yani yeni arayışlarda var.
• 21:10
  Anladım kar dağıtımın ne olacak? Peki o konuda bir politika var
• 21:14
  mı? Kar dağıtım politikasına
• 21:16
  gelince, prensip olarak dağıtılabilir.
• 21:18
  Kârın en az yüzde beşinin dağıtılması hedefleniyor.
• 21:22
  Ancak Nisan 2.020 beşteki genel kurulda 2.024 yılı karının
• 21:27
  dağıtılmayıp şirkette bırakılmasına karar verilmiş.
• 21:31
  Hmm, temettü yok yani geçen seneden.
• 21:33
  Evet, bu kararda muhtemelen devam eden yüksek yatırım
• 21:37
  harcamaları ve artan borçluluk göz önünde bulundurularak
• 21:41
  alınmış bir karar. Mantıklı duruyor.
• 21:43
  Evet alarko GO nun finansallarını ve faaliyetlerini
• 21:47
  oldukça detaylı bir şekilde inceledik.
• 21:49
  Sanırım öne çıkan tablosu şirket bodrumdaki iddialı otel
• 21:54
  yatırımıyla geleceğe dönük büyük bir adım atıyor.
• 21:57
  Varlıklarını büyütüyor. Evet.
• 22:00
  Ancak bu dev adımın bedeli azalan nakit rezervleri.
• 22:03
  Artan borçluluk özellikle kısa vadeli ve döviz cinsi ve baskı
• 22:08
  altındaki likidite oranları olmuş kira gelirleri artıyor ama
• 22:13
  esas faaliyet karlılığı zayıflamış ve gördüğümüz gibi
• 22:16
  net kardaki artış daha çok enflasyon muhasebesi kaynaklı
• 22:21
  üstüne bir de yönetilmesi gereken ciddi bir kur riski var.
• 22:24
  Çok iyi özetlediniz, yatırımcı açısından bakıldığında takip
• 22:28
  edilmesi gereken ana konular bence şunlar.
• 22:31
  Artan borçluğun sürdürülebilirliği, özellikle
• 22:34
  döviz kurlerindeki hareketlere karşı.
• 22:37
  Şirketin ne kadar kırılgan olduğu, nakit akışının seyri ve
• 22:41
  tabii ki bodrum yatırımının ne zaman tamamlanıp beklenen
• 22:44
  getiriyi sağlayıp sağlamayacağı. Evet, o yatırımın geri dönüşü
• 22:48
  kritik. Kesinlikle bir de enflasyon
• 22:51
  muhasebesinin kârlılık üzerindeki etkisini ayrıştırarak
• 22:55
  operasyonel performansı odaklanmakta önemli.
• 22:59
  Diğer taraftan şirketin portföyündeki değerli
• 23:02
  gayrimenkuller, devam eden kira gelirleri ve arkasındaki alarko
• 23:06
  grubunun gücü ve itibarı da pozitif faktörler olarak not
• 23:09
  edilmeli. Doğru.
• 23:11
  Raporlardaki dipnotlar özellikle ilişkili taraf işlemleri verilen
• 23:16
  teminat ve ipotekler, portföydeki değerleme raporları
• 23:19
  gibi detaylar da her zaman ek bilgiler sunar, onlara da
• 23:22
  bakmakta fayda var. Tüm bu analiz ışığında şimdi
• 23:26
  size üzerinde düşünebileceğiniz bir soru bırakalım.
• 23:28
  O zaman alarko geyo'nun bu cesur yatırım stratejisi beraberinde
• 23:34
  getirdiği finansal riskleri, yani artan borç kur riski,
• 23:38
  azalan likidite karşılayabilecek kadar güçlü bir getiri potansiy.
• 23:42
  Sunuyor mu sizce? Özellikle bu kadar belirgin olan
• 23:45
  kur riskini yönetmek için şirket ne gibi adımlar atabilir veya
• 23:49
  atmalıdır? Bu da önemli bir soru.
• 23:51
  Umarız bu detaylı inceleme alarko gy o hakkındaki kendi
• 23:55
  değerlendirmenizi yaparken size yol gösterir ama unutmayın ki
• 23:59
  yatırım kararları her zaman kişisel risk algınıza, finansal
• 24:03
  hedeflerinize ve kendi detaylı araştırmalarınıza dayanmalıdır.
• 24:07
  Kesinlikle bu analizi faydalı bulduysanız ve alarko ghoo veya
• 24:12
  g yo sektörüyle ilgilenen, başkalarının da bilgilenmesini
• 24:16
  isterseniz lütfen bu içeriği paylaşın beğenerek ve kanalımıza
• 24:20
  abone olarak da bize destek olabilirsiniz.
• 24:22
  Tabi ki bir sonraki finansal incelemede görüşmek üzere hoşça
• 24:26
  kalın. Hoşça kalın.