Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #HLGYO | Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | Sadece İnşaat Değil 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #HLGYO | Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | Sadece İnşaat Değil 🧿 · Market Risk TR

• 0:00
  Hoş geldiniz bir şirketin karının bir senede %8 yüzden
• 0:05
  fazla arttığını duysanız ne düşünürsünüz?
• 0:08
  Herhalde roket takmış gidiyor derim.
• 0:10
  Aynen öyle roket gibi fırlamış dersiniz değil mi?
• 0:13
  Peki ya bu roketin yakıtı tek kullanımlıksa işte bugün sizin
• 0:17
  için halk juonun finansal raporlarını masaya yatırıyoruz
• 0:20
  ve bu göz kamaştırıcı rakamların ardındaki gerçeği yani bu
• 0:24
  sürdürülebilir bir büyüme motorumu yoksa tek seferlik bir
• 0:28
  parlama mı onu araştıracağız. Çok kritik bir soru bu.
• 0:31
  Bu analize başlamadan önce eğer bu tür derinlemesi çalışmaları
• 0:35
  faydalı buluyorsanız kanala abone olarak bu içeriği
• 0:39
  beğenerek ve özellikle de düşüncelerinizi yorumlarda
• 0:42
  paylaşarak bize en büyük desteği verebilirsiniz.
• 0:45
  Yorumlardaki o tartışma ortamı hepimiz için çok değerli.
• 0:48
  Ayrıca bu analizlerin devamını sağlamak için katıl butonuyla
• 0:53
  üyelik seçeneklerimizde değerlendirerek ekibimize destek
• 0:56
  olabilirsiniz. Evet, destekleriniz bizim için
• 0:58
  çok önemli. Lafı uzatmayalım işe en baştan
• 1:01
  başlayalım. Bu şirket kimdir, ne yapar?
• 1:04
  Oyun sahası nasıl bir yer? Elbette halk giyo adından da
• 1:09
  aslında anlaşılıyor. 2.010 yılında Türkiye halk bankasının
• 1:13
  bir iştiraki olarak kurulmuş yani bir.
• 1:16
  Menkul yatırım ortaklığı temel işi en basit haliyle arsa alıp
• 1:21
  üzerine proje geliştirmek, bina alıp kiralamak veya bunların bir
• 1:25
  karışımını yaparak değer yaratmak.
• 1:27
  Yani dev bir bankanın gayrimenkul kolu gibi bir şey.
• 1:31
  Tam olarak öyle merkezi de zaten projelerinin kalbinin attığı yer
• 1:35
  istanbul ataşehir'de. Bu yapı sanırım şirketin DNA
• 1:39
  sını belirliyor değil mi? Halk banka bağlı olması.
• 1:42
  Kesinlikle ortaklık yapısına baktığımızda.
• 1:45
  Yani şirketin sahibi kim diye sorduğumuzda %89,33 gibi ezici
• 1:52
  bir oranla Türkiye halk bankasını.
• 1:54
  Görüyoruz neredeyse tamamı. Evet, bu da demek oluyor ki
• 1:58
  şirketin finansmanından tutun da stratejik kararlarına kadar.
• 2:03
  Her şeyde ana bankanın etkisi çok büyük.
• 2:06
  Geri kalan o %20 birlik kısım ise borsa istanbul'da yani en
• 2:11
  büyük şirketlerin olduğu yıldız pazarda hâl GYO koduyla işlem
• 2:16
  görüyor. Anladım.
• 2:18
  Peki bu dev yapıyı kim yönetiyor?
• 2:20
  Yani direksiyonda kimler var? Yönetim kurulunda 6 üye
• 2:23
  bulunuyor. Raporlarda dikkat çeken bir
• 2:26
  detay bu üyeler arasında kadın üye olmaması.
• 2:30
  Bu önemli bir not. Evet Yönetim Kurulu Başkanı
• 2:33
  Yalçın, madenci şirketin Genel Müdürü ise Erdal bekin, bütün bu
• 2:38
  operasyonu yürüten ekibe baktığımızda ise Eylül 2.025
• 2:42
  itibarıyla 47 çalışanları var. Sadece 47 kişi.
• 2:46
  Mi evet, oldukça çevik bir ekip diyebiliriz.
• 2:49
  Bu ekibin 10 altısı kadın 30, biri erkek ve şeffaflık.
• 2:53
  Adını önemli bir detay daha var. Yılın ilk 9 ayında üst düzey
• 2:57
  yöneticilere ödenen toplam ücret ve yanaklar 21,4 milyon tl
• 3:01
  olarak raporlanmış. Anladım.
• 3:04
  Peki bu 47 kişilik ekip nasıl bir pazarda mücadele ediyor?
• 3:09
  Sektörün genel havası ne durumda?
• 3:12
  Işte burası çok ilginç. Gayrimenkul sektörü şu anda
• 3:16
  adeta bir madalyonun 2 yüzü gibi bir yanda 2.020 beşte inşaat
• 3:21
  maliyetleri bir önceki yıla göre %20 ikinin üzerinde artmış.
• 3:26
  Bu kar marjları üzerinde inanılmaz bir baskı demek.
• 3:30
  Maliyetler uçmuş yani? Uçmuş ama madalyonun diğer
• 3:34
  yüzünde aynı dönemde konut satışları da %19 artmış.
• 3:39
  Yani maliyetler artsa da talep hala çok canlı.
• 3:43
  Halk giyo ey gibi büyük oyuncular için bu.
• 3:46
  Adeta bir ipin üzerinde yürümek gibi hem maliyetleri kontrol
• 3:50
  edeceksin hem de bu canlı talepten faydalanacaksın.
• 3:53
  Peki bu ipin üzerinde yürürken şirketin ayağının altındaki en
• 3:58
  sağlam zeminine ve en zayıf halkası neresi?
• 4:01
  Şöyle hızlıca bir güçlü ve zayıf yönlerine baksak.
• 4:04
  Harika bir soru. En büyük ve en bariz gücü
• 4:08
  arkasında Halkbank gibi dev bir finansal gücün olması tabii ki
• 4:12
  bu proje finansmanı bulmaktan tutun satılacak projelere
• 4:16
  müşteri bulmaya kadar her alanda muslukların her zaman açık
• 4:20
  olması demek bir nevi. Bir de portföylerinde istanbul
• 4:24
  finans merkezi gibi stratejik ve değeri sürekli artan devasa
• 4:29
  varlıklar var. Bu çok büyük bir koz.
• 4:32
  Peki ya madalya'nın diğer yüzü bu kadar güçlü bir banka
• 4:36
  desteği, aynı zamanda bir zayıflık olamaz mı?
• 4:38
  Yani alınan kararlar her zaman küçük yatırımcının değil de ana
• 4:43
  bankanın ihtiyaçlarına göre şekilleniyor olabilir mi?
• 4:46
  Hani birazdan konuşacağız ya o devasa ofis satışı?
• 4:49
  Işte bu tüm analizimizin merkezindeki soru işareti ve
• 4:53
  potansiyel zayıf yönü bu ilişkili taraf dinamikleri
• 4:57
  şirketin kaderini belirliyor. Diğer zayıf yönü ise
• 5:00
  faaliyetlerinin tamamen gayrimenkul piyasasının
• 5:03
  döngülerine, yani ekonominin genel gidişatına göbekten bağlı
• 5:08
  olması. Fırsatlar ve tehditler ne peki?
• 5:10
  Fırsatlar tarafında kentsel dönüşüm projeleri ve büyüyen
• 5:14
  şehirlerdeki yeni arsalar öne çıkıyor.
• 5:17
  Tehditler ise bariz artan maliyetler, faizlerdeki yükseliş
• 5:22
  ve birazdan detaylarına ineceğimiz oyunun kurallarını
• 5:27
  tamamen değiştiren yeni vergi düzenlemeleri.
• 5:30
  Harika sahneyi eksiksiz bir şekilde hazırladık.
• 5:33
  Şirketi oyun alanına güçlü ve zayıf kaslarını anladık.
• 5:38
  Şimdi o %830 dörtlük baş döndürücü hasılat artışının
• 5:42
  sırrını çözme zamanı. Raporların en can alıcı bölümüne
• 5:46
  yani rakamların diline geçelim ilk olarak hasılat tablosunu
• 5:50
  açtığımızda karşımıza çıkan manzara gerçekten şaşırtıcı.
• 5:54
  Şirket 2.020 beşin ilk 9 ayında 7,1 milyar lira hasılat elde
• 5:57
  etmiş. Geçen yıl aynı dönemde bu rakam
• 6:00
  sadece 764 milyondu yani %830 dörtlük bir patlama.
• 6:07
  Bu nasıl mümkün olabilir? Rakam gerçekten de ilk bakışta
• 6:11
  inanılmaz duruyor ama biliyorsun finansal raporlarda şeytan
• 6:15
  ayrıntıda gizlidir. Bu 7,1 milyar liranın nereden
• 6:20
  geldiğini biraz kazımaya başladığımızda asıl hikaye
• 6:23
  ortaya çıkıyor. Evet, bu paranın aslan payı yani
• 6:27
  tam 4 buçuk milyar lirası şirketin her gün yaptığı arsa
• 6:31
  alımı, konut satışı veya kira gibi normal operasyonlarından
• 6:36
  gelmiyor. Tek bir devasa işlemden geliyor.
• 6:40
  Istanbul finans merkezindeki ofis kulelerinin ana ortakları
• 6:44
  olan halk banka satılması. Işte kilit nokta bu bu bütün
• 6:48
  denklemi değiştiriyor. O zaman aklıma şu kritik soru
• 6:52
  geliyor, bu tek seferlik olağanüstü satışı denklemden
• 6:56
  çıkarsak, şirketin temel günlük faaliyetlerinden elde ettiği
• 7:00
  gelir ne durumda? O çekirdek işler sağlıklı
• 7:03
  büyüyor mu? Çok yerinde bir soru bu 4 buçuk
• 7:06
  milyar liralık satışı kenara koyduğumuzda geriye şirketin
• 7:10
  diğer faaliyetlerinden elde ettiği yaklaşık 2,6 milyar
• 7:14
  liralık bir hasılat kalıyor. Bu rakamı geçen yılın aynı
• 7:18
  dönemindeki 764 milyonla karşılaştırdığımızda çekirdek
• 7:19
  işlerde de hâlâ %200 kırkın üzerinde.
• 7:26
  Yani 3 kattan fazla bir büyüme var yine de.
• 7:29
  Aynen öyle yani temel işte gayet sağlıklı ve büyüyor.
• 7:33
  Ama büyümenin asıl ölçeği %834 değil daha makul ama yine de çok
• 7:38
  güçlü bir seviyede bu dev satış kârlılığı bambaşka bir boyuta
• 7:41
  taşımış. Brüt kar bir buçuk milyar liraya
• 7:45
  esas faaliyet kârı ise 8,6 milyar liraya fırlamış.
• 7:48
  Net dönem kârı da %175 artışla 4,4 milyar TL ye ulaşmış.
• 7:52
  Bu da hisse başına 1 TL 20 kuruş kar demek.
• 8:00
  Anladım yani çekirdek işler sağlam ama bu satış.
• 8:04
  Hem bir doping etkisi yaratmış, kağıt üzerinde müthiş bir
• 8:07
  görüntü var ama benim gibi birçok yatırımcının aklına hemen
• 8:10
  şu gelir kar var ama kasada para var mı?
• 8:13
  Işte bu her yatırımcının sorması gereken en kritik soru,
• 8:17
  bilançoya baktığımızda şirketin nakit ve benzeri varlıklarının
• 8:22
  269.000.000 tl'ye ulaştığını görüyoruz.
• 8:23
  Bu geçen yıl sonuna göre 2 katından fazla bir artış ve bu
• 8:28
  parayı boşta tutmuyorlar. Önemli bir kısmını %42 gibi bir
• 8:34
  faizle TL vadeli mevduat da değerlendiriyorlar ama madalyon
• 8:40
  bir de diğer yüzü var borçluluk. Ama dediniz meraklandım şimdi.
• 8:44
  Çünkü toplam borçlar 26,4 milyar liraya yükselmiş durumda.
• 8:49
  O da ne demek? Özellikle kısa vadeli yani bir
• 8:53
  yıl içinde ödenmesi gereken finansal borçların 6 buçuk
• 8:57
  milyar liradan 10,2 milyar liraya çıkması çok dikkat
• 9:00
  çekici. Borçluluk oranları da bunu
• 9:03
  doğruluyor. Toplam borcun varlıkları oranı
• 9:06
  %30, dörtten %30 yediye öz kaynakları oranı ise %50 ikiden
• 9:11
  yüzde altmışa yükselmiş. Yani şirket kar ederken bir
• 9:15
  yandan da daha fazla borçlanıyor.
• 9:18
  Bir dakika, burayı biraz deşelim.
• 9:20
  Yani bir yandan tarihlerinin en büyük satışlarından birini yapıp
• 9:24
  rekor kar açıklıyorlar, kasaya para giriyor.
• 9:28
  Diğer yandan daha önce hiç olmadığı kadar borçlanıyorlar.
• 9:31
  Bu bir çelişki, değil mi? Bu borçları niçin kullanıyorlar?
• 9:35
  Işte hikayenin ikinci perdesi, tam da burada başlıyor.
• 9:39
  Bu borçlanma aslında bir panik işareti değil.
• 9:42
  Tam tersine bir yatırım hamlesi. Nasıl yani?
• 9:45
  Şirket o dev satıştan gelen parayı ve yeni aldığı borçları
• 9:49
  gelecekteki gelir kaynaklarını inşa etmek için kullanıyor.
• 9:52
  Raporlara göre 2.025 yılı içinde 2 önemli hamle yapmışlar.
• 9:55
  Birincisi istanbul bahçelievlerde bir kentsel
• 9:58
  dönüşüm projesine girmişler, ikincisi ise Eyüp Sultan da nex
• 10:03
  level kemer ve nex level country adında 2 lüks konut projesine
• 10:07
  ortak olmuşlar. Sadece satmıyorlar yani sürekli
• 10:09
  yeni projeler geliştiriyorlar. Anladım.
• 10:13
  Peki bu devam eden projeler ne durumda?
• 10:16
  Yani bize sadece isimlerini değil, şirketin gelecekteki
• 10:19
  paramuslukları olup olmayacaklarını da anlatır
• 10:22
  mısınız? Mesela tamamlanma oranları falan
• 10:24
  var mı? Raporlarda bize yakın zamanda
• 10:27
  para getirecek olan var mı? Elbette bu projelerin durumu
• 10:31
  şirketin gelecekteki nakit akışının bir röntgeni gibi
• 10:35
  mesela evora izmir projesi %91 tamamlanma oranıyla neredeyse
• 10:40
  teslimata hazır dilovasındaki modern sanayi sitesi projesi ise
• 10:45
  %95 ile bitmiş sayılır. Bunlar güzel haber.
• 10:49
  Evet, bu 2 projeden gelecek satış ve kira gelirleri o artan
• 10:54
  kısa vadeli borçlar için bir can simidi görevi görebilir.
• 10:58
  Diğer projelere baktığımızda paye Sakarya %48 ile yolun
• 11:02
  yarısında yeni lüks projelerden nex level kemer %56
• 11:07
  seviyesindeyken nex level country henüz yüzde üçle daha
• 11:11
  temel atma aşamasında. Anladım, bir yandan hasat
• 11:15
  yapıyor. Bir yandan yeni tohumlar içiyor.
• 11:17
  Aynen öyle. Burada ki risk o yeni ekilen
• 11:21
  lüks konut tohumlarının mevcut faiz ortamında ne kadar hızlı
• 11:24
  meyve vereceğinin belirsiz olması.
• 11:27
  Anlıyorum. Tüm bu analiz boyunca hep aynı
• 11:30
  isme aynı konuya geri dönüyoruz. Halkbank, raporlarda ilişkili
• 11:36
  taraf işlemleri başlığı altında bu konu nasıl ele alınıyor?
• 11:40
  Bu kadar iç içe bir yapıda bizim gibi dışarıdan bakan
• 11:43
  yatırımcılar için dikkat edilmesi gereken kırmızı
• 11:45
  bayraklar var mı? Kesinlikle var ve bu raporların
• 11:49
  en kritik bölümü az önce konuştuğumuz 4 buçuk milyar
• 11:52
  liralık dev satış kime yapıldı? Ana ortak halk banka, şirketin
• 11:57
  kullandığı kredilerin çok büyük bir kısmı nereden?
• 12:00
  Yine halkbank'tan mevduatları nerede duruyor halkbank'ta?
• 12:04
  Her yol halk banka çıkıyor yani. Aynen öyle.
• 12:07
  Bu bir banka iştiraki için bir yere kadar doğal ama sizin için
• 12:12
  asıl kritik soru şu olmalı. Bu işlemler piyasa koşullarında
• 12:17
  mı yapılıyor? Yani herhangi bir yabancıya
• 12:19
  hangi fiyattan satılacaksa halk banka da o fiyattan mı satılıyor
• 12:24
  işte bu yüzden raporlarda sürekli değerleme raporlarına
• 12:28
  atıf yapılıyor olması çok önemli.
• 12:30
  Bu bir nevi güvence. Peki raporların o küçük puntolu
• 12:34
  çoğu yatırımcının okumadan geçtiği dipnotlarında başka ne
• 12:38
  gibi hazineler veya mayınlar gizli?
• 12:40
  Orası adeta bir hazine haritası. En önemli mücevherle başlayalım
• 12:45
  vergi. Vergi mi?
• 12:47
  Evet, 1 ocak 2020 beşten itibaren GY olar için oyunun
• 12:51
  kuralları tamamen değişiyor. Bugüne kadar gy olar gayrimenkul
• 12:55
  satış karları için kurumlar vergisinden muaftı.
• 12:57
  Yeni yasayla bu istisnanın devam etmesi için bir şart geliyor.
• 13:04
  Satış karının en az yüzde ellisini temetçi olarak yani
• 13:08
  nakit olarak hissedarlara dağıtmak zorundalar.
• 13:11
  Bir saniye bu inanılmaz bir gelişme.
• 13:14
  Yani şirket artık ya o devasa karları bizimle yani
• 13:18
  hissedarlarıyla cömertçe paylaşacak.
• 13:21
  Ya da devlete %30 kurumlar vergisi ödeyecek.
• 13:24
  Bu temettü yatırımcıları için bir nevi zorunlu bayram demek.
• 13:28
  Tam olarak öyle bu gelecekteki temettü politikasını doğrudan
• 13:33
  etkileyecek ve yatırımcı lehine bir durum yaratabilecek en
• 13:36
  önemli değişiklik. Dipnotlardaki ikinci önemli
• 13:40
  nokta hisse geri alım programı şirketin aktif bir programı var
• 13:44
  ve bugüne kadar 4,9 milyon adet hissesini piyasadan geri
• 13:48
  almışlar. Bu da yönetimin hisseme
• 13:51
  güveniyorum mesajı aslında. En net mesaj bu bizce
• 13:54
  hisselerimiz şu anki fiyattan daha değerli.
• 13:57
  Biz kendi kağıdımıza güveniyoruz ve topluyoruz diyorlar.
• 14:00
  Peki ya riskler hiç mi pürüz yok?
• 14:03
  Bu tabloda dipnotlarda gizlenmiş bir mayın olabilir mi?
• 14:06
  Olmaz mı? Davalar konusu var.
• 14:09
  Raporlar ana ortak halkbankın ABD deki hepimizin bildiği
• 14:14
  davalarından ve grubun kendi devam eden tüketici ve ticari
• 14:18
  davalarından bahsediyor. Şirket yönetimi bu davalar için
• 14:21
  şimdilik bir karşılık ayırmaya yani kenara bir para koymaya.
• 14:26
  Gerek görmemiş. Ama bu tür hukuki süreçler
• 14:29
  sonuçlanana kadar her zaman şirketin üzerinde demokrasinin
• 14:33
  kılıcı gibi sallanır. Bir belirsizlik unsuru taşır.
• 14:36
  Evet %830 dörtlük göz alıcı bir artışıyla başladığımız yolculuk,
• 14:43
  uçuk içinden tek seferlik dev bir satış artan borçlar gelecek
• 14:48
  vaat eden ama henüz maliyet olan projeler ve oyunun kurallarını
• 14:51
  değiştiren yeni bir vergi yasası çıkardı.
• 14:55
  Halk y o'nun finansal haritasında resmen detaylı bir
• 14:58
  tur attık. Özetle halk GYO bir dönüm
• 15:02
  noktasında anı ortağına yaptığı dev satışla etkileyici bir kar
• 15:07
  büyümesi sergiledi ve kasasını doldurdu.
• 15:10
  Şimdi o yeni vergi yasası onun net bir seçime zorluyor.
• 15:14
  Ya bu zenginliği sizinle yani yatırımcılarıyla daha cömertçe
• 15:18
  paylaşacak ya da vergi ödeyecek. Önümüzdeki dönemde sizin için
• 15:22
  asıl soru şu olmalı, bu şirket portföyündeki arsaları ve
• 15:26
  projeleri birer elmasa çevirerek sıfırdan değer yaratan bağımsız
• 15:31
  bir mücevher ustası mı olacak, yoksa ana bankası için
• 15:35
  gayrimenkul alıp satan grubun ihtiyaçlarını yöneten, güvenilir
• 15:40
  bir emanetçi olarak mı kalacak? Işte bu üzerinde düşünmeye değer
• 15:44
  bir soru vereceğiniz yatırım kararının temelinde de bu
• 15:48
  sorunun cevabı yatmalı. Peki siz ne düşünüyorsunuz?
• 15:51
  Bu derinlemesine analizi nasıl buldunuz?
• 15:54
  Sizin bu usta mı, emanetçi mi, ikilemindeki görüşünüz ne?
• 15:59
  Düşüncelerinizi duymak için sabırsızlanıyoruz.
• 16:01
  Yorumlarda fırtınalar, koparalım ve tabi ki bu tür analizlerin
• 16:05
  devamı için kanalımıza abone olmayı, bu bölümü beğenmeyi ve
• 16:10
  kanalımıza destek olmak için üyelik seçeneklerimiz.
• 16:13
  Incelemeyi lütfen unutmayın, bir sonraki analizde görüşmek üzere.