Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #AKFGY | Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/12 Bilanço Analizi - Söğütlüçeşme’den Florida’ya Akfen GYO Portföyü

Transcript

🔴🇹🇷 #AKFGY | Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/12 Bilanço Analizi - Söğütlüçeşme’den Florida’ya Akfen GYO Portföyü · Market Risk TR

• 0:00
  Tek bir tuğla bile koymadan rusya'nın o karlı sokaklarındaki
• 0:04
  otellerden florida'nın güneşli yaşlı bakım merkezlerine, hatta
• 0:09
  istanbul'un tam kalbindeki devasa yüksek hızlı tren
• 0:13
  garından bodrum'un en lüks villalarına kadar uzanan küresel
• 0:18
  bir gayrimenkul imparatorluğuna ortak olabileceğini söylesem.
• 0:22
  Klağa bayağı bir bilim kurgu senaryosu gibi geliyor.
• 0:26
  Aynen öyle. Sadece akıllı telefonun ekranına
• 0:28
  dokunarak yapabiliyorsun. Üstelik bunu bugün masamızdaki
• 0:31
  rakamlar tam olarak bu gerçeği anlatıyor.
• 0:34
  Hoş geldiniz. Hoş bulduk.
• 0:35
  Bugün elimizde oldukça hacimli ve çok özel bir kaynak var.
• 0:39
  Akbank geyo'nun 31 aralık 2025 tarihli konsolide finansal
• 0:42
  tabloları. Amacımız o ekranda akıp giden
• 0:46
  binlerce satırlık rakam denizinde boğulmadan bu raporun
• 0:48
  şifrelerini senin için çözmek. Kesinlikle sıkıcı finansal
• 0:54
  terimleri bir kenara bırakıp işin özüne ineceğiz.
• 0:57
  Bireysel bir yatırımcı olarak yatırdığın paranın tam olarak
• 1:01
  nerede ve nasıl çalıştığını net samimi bir hikayeye
• 1:04
  dönüştüreceğiz. Önce şirketi biraz tanıyalım
• 1:07
  istersen bu devasa çark nasıl dönüyor, köklerin nereye
• 1:11
  dayanıyor? Tabii en başa temellere dönelim.
• 1:15
  Akden GO yo aslında bir gecede ortaya çıkmış veya tesadüfen
• 1:19
  büyümüş bir şirket değil. Kökleri 1.997 yılına dayanıyor.
• 1:24
  Hamdi akın ve yüksel inşaat ortaklığında kurulan aksel
• 1:28
  turizme kadar uzanıyor bu hikaye.
• 1:30
  Yani ilk başta sadece turizm odaklıydılar.
• 1:33
  Aynen öyle. Başlangıçtaki vizyon sadece yurt
• 1:36
  içi turizm sektörüne yatırım yapmaktı.
• 1:38
  Şehir otelciliği kavramının türkiye'de yeni yeni
• 1:41
  şekillendiği yıllardan bahsediyoruz açıkçası.
• 1:43
  Sonra bir dönüşüm geçiriyorlar tabii. 2.006 yılında çok
• 1:47
  stratejik bir hamleyle gayrimenkul yatırım ortaklığı,
• 1:51
  yani GYO statüsüne geçiş yapıyorlar.
• 1:54
  Bu onlara hem ciddi vergi avantajları sağlıyor hem de
• 1:57
  kurumsal bir yapı kazandırıyor. Bugün yönetim merkezi
• 2:00
  istanbul'un finans kalbi olan Levent lofta.
• 2:03
  Peki asıl para nereden kazanılıyor bu yapıda?
• 2:06
  Şirketin ana motoru dünyaca ünlü akor grubuyla yaptıkları uzun
• 2:10
  vadeli kiralama anlaşmaları. Şu mov otel ve ibis markalarını
• 2:14
  barındıran grup. Değil mi?
• 2:15
  D kendisi ancak sadece otelcilikle sınırlı değiller
• 2:19
  artık. Evet ya raporu okurken portföy
• 2:21
  çeşitliliği gerçekten çok dikkatimi çekti.
• 2:23
  Benim de sadece oteller yok. Yok, hayır portföylerinde KYK ya
• 2:28
  yani kredi ve yurtlar kurumuna kiralanan öğrenci yurtları var
• 2:31
  mesela. Ciddi bir nakit akışı demek bu.
• 2:33
  Devasa bir perakende ve ulaşım üstü var.
• 2:36
  Bodrum yalıkavak'taki lüks villa projesi var.
• 2:40
  Hatta 10 yıllığına kiraya verilmiş bir fabrika binası bile
• 2:44
  var ellerinde. Coğrafi olarak da epey yayılmış
• 2:47
  durumdalar gerçi. Tabii türkiye'de Fırat can gök
• 2:50
  liman, akfem, Bafra, aksen kuzey gibi iştirakları görüyoruz.
• 2:55
  Rusya'da severni yaroslav invest gibi şirketler üzerinden büyük
• 3:00
  operasyonları var. Ve bir de Amerika var işin
• 3:02
  içinde. Aynen öyle.
• 3:03
  Amerika Birleşik devletleri'nde florida'da yeni atıldıkları owa
• 3:09
  ow AF. Fontons yaşlı bakım
• 3:12
  merkezleriyle tam anlamıyla kıtalar arası bir operasyon
• 3:15
  yürütüyorlar. Ya burada araya girmek istiyorum
• 3:18
  çünkü raporu incelerken karşılaştığım ve benim için en
• 3:22
  çarpıcı olan detayı tam da burada sormam lazım.
• 3:24
  Tabi dinliyorum. Kıtaları aşan bir portföyden 3
• 3:28
  farklı ülkede milyarlarca liralık varlıklardan
• 3:31
  bahsediyoruz ama bu devasa şirket oteller, tren garları,
• 3:35
  yurt dışı yatırımları sadece 21 çalışanla yönetiliyor.
• 3:39
  Evet, kulağa inanılmaz geliyor. Üstelik 2.020 dörtte bu sayı 40
• 3:43
  dörmüş, bir yılda 20 bire düşmüş.
• 3:45
  Koca bir imparatorluk sahaya çıkan 2 futbol takımı bile
• 3:50
  etmeyecek kadar az insanla nasıl yönetilebilir?
• 3:52
  Bu raporda bir yazım hatası falan değil değil mi?
• 3:56
  Hayır kesinlikle bir yazım hatası değil ve bu durum aslında
• 3:59
  şirketin iş modelinin tam kalbini oluşturuyor diyebiliriz.
• 4:03
  Akfen gale binaları bizzat inşa eden veya o otellerin
• 4:08
  resepsiyonunda duran çarşaflarını değiştiren şirket
• 4:11
  değil. Sadece mülk sahibi konumundalar
• 4:14
  yani. Aynen onlar mülk geliştiricisi
• 4:16
  ve yatırımcı araziyi buluyor, vizyonu koyuyor.
• 4:20
  Binayı uluslararası standartlarda inşa ettiriyor.
• 4:23
  Ve sonra alanında uzman dev şirketlere 25 30 yıllık
• 4:28
  anlaşmalarla kiralıyor. Akor gibi şirketlere.
• 4:31
  Evet akora veya akffen turizme operasyonel yükü personel
• 4:35
  maliyetini günlük yönetim krizlerini tamamen kiracıya
• 4:39
  devrediyorlar. Bu yüzden genel merkezde sadece
• 4:42
  finansı, hukuku ve stratejiyi yönetecek.
• 4:45
  Çekirdek bir kadroya ihtiyaç duyuyorlar.
• 4:47
  Çok mantıklı bir model aslında ortaklık yapısına gelirsek
• 4:51
  şirketin %45 nokta 20 yedisi doğrudan akffen holdinge ait.
• 4:56
  %44 ellidördü. Borsada işlem gören halka açık
• 4:59
  kısım %10 nokta, 18 ise kurucu Hamdi akın'a.
• 5:03
  Ait yapı tam olarak böyle. Peki kurumsal yönetim ilkeleri
• 5:07
  açısından raporun satır aralarında başka neler var
• 5:10
  mesela? Yönetim katındaki çeşitlilik
• 5:12
  veya yönetici maliyetleri hakkında bir veri görebiliyor
• 5:15
  muyuz? Şimdi kurumsal yönetim
• 5:16
  raporlarında genellikle yönetim kurulundaki kadın üye sayısına
• 5:20
  veya oranına dair spesifik veriler aranır.
• 5:23
  Ancak bu raporda maalesef böyle net bir kırılım göremiyoruz.
• 5:28
  Bu çeşitliliğe önem veren modern yatırımcıların not alabileceği
• 5:31
  bir eksiklik açıkçası doğru fakat şeffaf bir şekilde
• 5:35
  açıklanan çok net bir başka rakam var.
• 5:37
  Şirketin üst düzey yöneticilerine, yani yönetim
• 5:40
  kurulu üyeleri, genel müdür ve yardımcılarına 2.025 yılı
• 5:45
  boyunca ödenen toplam maaş, prim ve sağlanan faydalar 46,6 milyon
• 5:50
  tl'yi bulmuş. 21 kişilik bir ekip için bu rakam şirketin
• 5:55
  kilit personeline ne kadar yüksek bir değer biçtiğini de
• 5:58
  gösteriyor aslında. Kesinlikle öyle.
• 6:00
  Peki madem bireysel yatırımcı için bu devasa tabloyu
• 6:04
  basitleştiriyoruz, biraz da şirketin rekabetçi konumunu ve
• 6:07
  risklerini konuşalım. Şirketin gelir modeline
• 6:10
  baktığımızda çok net bir defansif strateji görüyoruz.
• 6:14
  Euro ruble ve dolar bazlı gelirler kur şoklarına karşı
• 6:18
  ciddi bir kalkan oluşturuyor değil mi?
• 6:20
  Tam olarak öyle şirketin en büyük rekabet avantajı
• 6:24
  gelirlerinin çok büyük bir kısmının dövize endeksli olması
• 6:28
  ve akor gibi uluslararası devlerle yapılan garantili ciro
• 6:32
  paylaşımlı kira sözleşmeleri. Enflasyona karşı koruma sağlıyor
• 6:36
  bu durum. Aynen öyle.
• 6:37
  Bu sözleşmeler enflasyonist ortamlarda şirketi koruyan çelik
• 6:41
  bir yelek gibi çalışıyor resmen. Ayrıca amerika'daki yaşlı
• 6:45
  bakımevleri ve kadıköy'deki terminal projesi gibi gelecekte
• 6:50
  çok yüksek nakit üretecek yepyeni fırsat pencerelere akmış
• 6:54
  durumdalar. Ama bilançonun öteki tarafına
• 6:56
  geçersek artan bir borçluluk var ve Rusya pazarındaki o
• 7:00
  yatırımlar malum. Rusya şu an jeopolitik olarak
• 7:03
  dünyanın en karmaşık bölgelerinden biri.
• 7:06
  Oradaki yatırımlar büyük bir tehdit oluşturmuyor mu?
• 7:09
  Oluşturuyor hem de çok ciddi bir tehdit oluşturuyor.
• 7:12
  Zaten finansal okuryazarlık tam da bu riskleri görebilmektir.
• 7:16
  Rusya'daki otel yatırımları uluslararası ambargolar,
• 7:19
  rubledeki dalgalanmalar ve jeopolitik gerilimler nedeniyle
• 7:23
  her an bilançoda bir sarsıntı yaratma potansiyeline sahip.
• 7:27
  Yönetim bunun farkında mı peki? Akfen yönetimi, bu konsantrasyon
• 7:31
  riskinin fazlasıyla farkında ki yatırımlarını Amerika Birleşik
• 7:35
  Devletleri gibi tamamen farklı bir coğrafyaya farklı bir
• 7:39
  sektöre kaydırarak bu riski dengelemeye yani heç etmeye
• 7:43
  çalışıyorlar. Ayrıca net boşluk oranındaki
• 7:46
  artış da yakından izlenmesi gereken bir diğer zayıf nokta.
• 7:50
  Şimdi analizimize geçebiliriz. O zaman bu 21 kişilik butik
• 7:54
  ekibin yönettiği operasyonun çapını anlamak için doğrudan
• 7:57
  kasanın içine gelir tablosuna girelim.
• 8:00
  Geçen yılki rakamlarla bugünü karşılaştırdığımızda ne gibi
• 8:03
  farklar var? Satış gelirleri yani hasılat ne
• 8:07
  durumda? Satış gelirlerinde öyle
• 8:09
  enflasyon veya kur artışlarının çok ötesinde devasa bir patlama
• 8:13
  yok. Aslında daha stabil bir büyüme
• 8:16
  görüyoruz. 2.020 dörtte bir buçuk 90 milyar TL olan ciro
• 8:21
  2.020 beşin sonunda bir 64 milyar TL ye çıkmış.
• 8:27
  Peki bu gelir tam olarak nereden okuyor?
• 8:29
  Çok net bir dağılım var. Raporda, ciro'nun %60 beşi
• 8:33
  tamaristen yani türkiye'deki akkor otellerinin operasyonundan
• 8:38
  geliyor. En büyük pay orda.
• 8:39
  Evet %10 altısı yeni faaliyete geçen ve çok taze bir nakit
• 8:44
  kapısı olan terminal Kadıköy projesinden sağlanıyor.
• 8:48
  Kalan yüzde dokuzu ise portföydeki o bahsettiğimiz KYK
• 8:52
  yurtlarından geliyor. Burada bir saniye durmak
• 8:55
  istiyorum. Ciro bir 64 milyar TL olarak
• 8:59
  açıklanmış ama brüt kar rakamına bakıyorum.
• 9:02
  Bir buçuk 55 milyar TL. Evet, rakamlar doğru.
• 9:06
  Yani bir 64 milyar liralık satışın bir buçuk 55 milyar
• 9:10
  lirası brüt kar %94 gibi inanılmaz neredeyse gerçeküstü
• 9:16
  bir brüt kar marjından bahsediyoruz.
• 9:18
  Sektör dışından bakan biri için gerçekten şaşırtıcı bir oran.
• 9:22
  Bunu dinleyicilerimiz için şöyle basit.
• 9:25
  Evinizi kiraya verdiğinizi düşünün ama bu öyle bir kiracı
• 9:29
  ki çatının onarımından asansörün bakımına, duvarın boyasına ve
• 9:34
  hatta vergilere kadar her şeyi kendisi üstleniyor.
• 9:37
  Siz sadece ay başında hesabınıza yatan paraya bakıyorsunuz işte
• 9:41
  bu %90 dörtlük maaş tam olarak bu anlama geliyor değil mi?
• 9:45
  Kusursuz bir benzetme gerçekten satılan malın maliyeti, kalemi g
• 9:50
  olarda özellikle bu tarz uzun vadeli kiralama modeliyle
• 9:54
  çalışanlarda neredeyse sıfıra yakındır.
• 9:57
  Hıhı masraflar büyük oranda işletme şirkete ait olduğu için
• 10:01
  kasaya giren ciro'nun çok büyük bir kısmı doğrudan brüt kâra
• 10:05
  dönüşür. Operasyonel kârlılığa yani genel
• 10:08
  yönetim giderleri düşürdükten sonraki esas faaliyet kârına
• 10:12
  indiğimizde ise rakamın daha da büyüyerek 3,46 milyar TL ye
• 10:17
  ulaştığını görüyoruz. Esas büyük sürpriz net karda
• 10:21
  galiba. Aynen öyle.
• 10:23
  Asıl büyük sıçrama net karda karşımıza çıkıyor. 2.024 yılında
• 10:28
  1,89 milyar TL olan net dönemkârı 2.020 beşin sonunda
• 10:34
  2,61 milyar TL ye fırlamış. Bunun doğal bir sonucu olarak da
• 10:39
  hisse başına kazanç yani o eps dediğimiz oran sıfır 48 tl'den
• 10:45
  sıfır 67 t l'ye çıkmış. Peki burayı biraz daha deşelim
• 10:49
  olaman çünkü matematiğe aykırı bir durum var gibi görünüyor.
• 10:53
  Ortada şirketin cirosu geçen yıla göre sadece 50.000.000 tl
• 10:57
  civarında artmış. Doğru ama netkar.
• 11:00
  Nasıl oluyor da 700.000.000 tl'den fazla artıyor?
• 11:02
  Satış yapmadan ekstradan bir şey üretmeden bu de.
• 11:08
  Kâr artışı nasıl gerçekleşiyor? Kasanın içine gökten para mı
• 11:12
  yağdı? Işte finansal tabloların en
• 11:15
  yanıltıcı ve aynı zamanda en büyüleyici noktasına parmak
• 11:18
  bastın. Yatırımcıların en çok hata
• 11:21
  yaptığı yer burasıdır. Nedir o hata?
• 11:23
  O 700 milyonluk farkın hatta daha fazlasını sebebi kasaya
• 11:27
  giren sıcak bir nakit değil aslında.
• 11:30
  Raporun derinliklerine dipnotlara indiğimizde 2,85
• 11:35
  milyar TL lik devasa bir kalem görüyoruz.
• 11:38
  Neymiş o kalem? Yatırım amaçlı gayrimenkul değer
• 11:41
  artışı ha. Anladım.
• 11:43
  Kurallar gereği gaye lar sahip oldukları binaları, otelleri,
• 11:47
  arsaları her yıl bağımsız değerleme şirketlerine
• 11:51
  değerletmek zorundadır. Şirketin sahip olduğu mülkler,
• 11:54
  enflasyon, döviz kurlarındaki yükseliş veya bulundukları
• 11:58
  bölgenin değer kazanması sebebiyle kağıt üzerinde
• 12:01
  değerlenmiş. Yani bu para aslında şirketin
• 12:04
  banka hesabında yok. Kesinlikle yok net kardaki o
• 12:08
  devasa sıçrama şirketin cebine giren hissedara temettü olarak
• 12:13
  dağıtılabilecek sıcak para değil.
• 12:15
  Bu sahip olunan devasa binaların değerlenmesinden kaynaklanan
• 12:20
  tamamen muhasebesel bir kâr. Bunu duydum, iyi oldu çünkü
• 12:24
  gerçek nakdin izini sürdüğümde tablolarda beni şaşırtan bir şey
• 12:28
  daha var. Nedir?
• 12:29
  O. Madem bu kar kağıt üstünde
• 12:31
  kasanın gerçek durumuna o bankadaki paraya bakalım
• 12:34
  diyorum. Hazır değerler kalemi 2.020
• 12:38
  dörtte 2,23 milyar TL iken 2.025 sonunda. 1,16 milyar TL ye
• 12:44
  çakılmış. Kasadan bir milyar t l'den fazla
• 12:48
  para uçup gitmiş. Evet, ilk bakışta bayağı bir
• 12:51
  sert. Düşüş bireysel bir yatırımcı.
• 12:53
  Bunu gördüğünde haklı olarak eyvah şirket kan mı kaybediyor,
• 12:57
  para nereye gitti diye panikleyebilir.
• 12:59
  Bu korkulacak bir durum mu? Kesinlikle ürkütücü görünebilir.
• 13:03
  Dışarıdan bakan biri için eğer o bir milyar liralık nakit
• 13:06
  operasyonel zararları yani otellerin boş kalmasını
• 13:10
  ödenemeyen faturaları kapatmak için kullanılsaydı ciddi şekilde
• 13:14
  endişelenmeliydik. Ama durumu öyle değil anladığım
• 13:17
  kadarıyla. Hayır durum tamamen farklı
• 13:19
  serbest nakit akışı tablolarına baktığımızda bu naktin çok
• 13:22
  agresif bir şekilde yeni yatırımlara, inşaatlara ve satın
• 13:26
  almalara yönlendirildiğini görüyoruz.
• 13:28
  Parayı yatırıma dönüştürmüşler. Aynen öyle.
• 13:30
  Yani yönetim kazandığı nakdi bankada bu şık faizle enflasyona
• 13:35
  ezdirmek yerine gelecekte daha fazla döviz basacak yeni
• 13:39
  motorlar inşa etmek için toprağa, betona ve yeni
• 13:43
  projelere gömmüş. Tabii bir de modalyonun borç
• 13:46
  tarafı var. Parayı yatırıma harcarken
• 13:48
  borçlar ne durumda? Net borç rakamı 7,37 milyar TL
• 13:53
  den 10,66 milyar TL ye çıkmış. Net yükümlülüklerin toplam
• 13:59
  kaynaklara oranı da %10, dokuzdan %20 dörde yükselmiş.
• 14:03
  Ciddi bir artış var orada da. Rakamlar büyümüş evet, ancak
• 14:07
  burada rasyonel olmak lazım. Gayrimenkul gibi sermaye yoğun
• 14:11
  bir sektörde milyarlarca liralık dev yatırımlarını finanse eden
• 14:15
  bir şirket için %20 dörtlük bir oran hala çok güvenli.
• 14:19
  Yönetilebilir bir risk yani. Çok muhafazakar ve yönetilebilir
• 14:23
  bir kaldıraç oranıdır. Borç artmış ama bu borç batık
• 14:26
  bir gemi yüzdürmek için değil, karşılığında çok daha değerli
• 14:30
  varlıklar ve yeni nakit akışları yaratmak için alınmış.
• 14:34
  O zaman nakdi nereye gittiğini ve o borçların ne için
• 14:37
  alındığını daha detaylı konuşalım, çünkü şir.
• 14:39
  Operasyonel performansına ve yeni projelerine baktığımızda
• 14:43
  portföyün ne kadar dinamikleştiğini görüyoruz.
• 14:46
  Çok doğru, yeni projeler oldukça dikkat çekici.
• 14:49
  Mesela Fırat can inşaat üzerinden yürütülen
• 14:51
  söğütlüçeşme'deki terminal Kadıköy projesi.
• 14:54
  Bu proje sadece bir istasyon değil adeta bir yaşam merkezi
• 14:57
  olarak kurgulanmış ve akden turizme yıllık tam 8.000.000 €
• 15:01
  artı kdv'ye kiralanmış. Çok ciddi bir rakam.
• 15:04
  Istanbul'un göbeğinde binlerce insanın Marmaray ve hızlı tren
• 15:08
  yolcularının her gün geçtiği bir yerden.
• 15:10
  Yıl düzenli olarak euro bazında milyonlarca lira nakit akacak
• 15:14
  demek bu öte yanda bodrum yalıkavak'taki lüks villa
• 15:16
  projesi var. Bilançoda stoklar kalemi 3
• 15:19
  milyar TL yi aşmış ki bu stokların tamamı satılmayı
• 15:22
  bekleyen o denize sıfır ultra lüks villalardan oluşuyor.
• 15:25
  Bunlar şirketin geleneksel turizm anlayışından daha niş
• 15:29
  alanlara kaydığını gösteriyor aslında ve eğer biz bu projelere
• 15:34
  biraz daha yakından bakarsak yönetimin dünyadaki demografik
• 15:38
  değişimleri de çok iyi okuduğunu görürüz.
• 15:40
  Amerika. Yatırımlar bunun bir göstergesi
• 15:42
  galiba. Kesinlikle amerika'daki
• 15:45
  yatırımlar bunun en net kanıtı. Şirket florida'da 2 ayrı yaşlı
• 15:50
  bakım tesisi projesine yani sinir kie tesislerine ortak
• 15:54
  oldu. Vantins projesine %43 fantez
• 15:58
  north projesine ise %32 buçuk oranında milyonlarca dolar
• 16:01
  ödeyerek katıldılar. Araya girmek zorundayım burada
• 16:06
  çünkü burası çok kritik, farklı bir coğrafya ve tamamen farklı
• 16:10
  bir demografi. Sadece bina inşa etmekten ziyade
• 16:13
  yüksek regülasyonlara tabi bir hizmet sektörüne giriyorlar.
• 16:16
  Evet, tamamen farklı bir alan. Peki ama türkiye'deki bir g
• 16:21
  o'nun ABD deki yaşlı bakım regülasyonlarını o sağlık
• 16:25
  personel krizlerini ve oradaki yerel operasyonel riskleri
• 16:29
  uzaktan yönetmesi o kadar kolay mı?
• 16:31
  Bu çok ciddi bir strateji değişimi ve risk barındırmıyor
• 16:34
  mu? Çok haklı bir soru, bu sıradan
• 16:36
  bir otel işletmeye hiç benzemez. Yaşlı bakımevleri içinde sağlık
• 16:40
  hizmetinin 7 24 bakımın olduğu regülasyonun çok ağır olduğu bir
• 16:45
  sektör. Nasıl altından kalkacaklar o
• 16:47
  zaman? Ancak akfen burada yine o
• 16:49
  bahsettiğimiz kendi modelini uyguluyor.
• 16:52
  Operasyonu bizzat kendileri yapmayacaklar.
• 16:54
  Bu alanda urmanlaşmış Amerikan pazarına çok iyi bilen yerel
• 16:58
  operatörlerle ortaklıklar kurarak.
• 17:01
  Işin sadece gayrimenkul ve yatırım finansmanı tarafında
• 17:04
  kalacaklar. Riskleri de paylaşmış oluyorlar,
• 17:06
  böylece neden Florida peki? Neden Florida dersen, amerika'da
• 17:11
  baby boomers dediğimiz o devasan nüfus hızla yaşlanıyor ve
• 17:16
  Florida sıcak iklimi sebebiyle abdnin gayri resmi emeklilik
• 17:21
  başkenti konumunda. Akıllıca.
• 17:23
  Bu sadece bir gayrimenkul alımı değil, batı dünyasının hızla
• 17:28
  yaşlanan nüfusuna. Yani geleceğin en garantili geri
• 17:32
  dönüşü en keskin demografik trendlerine oynanan son derece
• 17:36
  akıllı bir hamle bence yani. Yine ben binayı alırım, işi
• 17:41
  bilene veririm, kiramı dolarla tahsil ederim modeli oldukça
• 17:45
  mantıklı. Peki bilançonun diğer tarafına
• 17:48
  yani yatırımcının asıl kalesi olan öz kaynaklara dönersek ne
• 17:52
  görüyoruz? Şirketin büyüklüğünü anlamamız
• 17:54
  için bize biraz perspektif verebilir misin?
• 17:56
  Tabi şirketin sahip olduğu toplam varlıkların yaklaşık %70
• 18:01
  üçünü öz kaynaklar oluşturuyor. Ve bu rakam 2.025 sonu
• 18:06
  itibarıyla 32,9 milyar TL gibi devasa bir seviyeye ulaşmış
• 18:11
  durumda. Çok sağlam bir yapı.
• 18:13
  Şimdi ödenmiş sermayesi 3,9 milyar TL.
• 18:17
  Ancak enflasyon muhasebesi düzeltmesiyle şirketin gerçek öz
• 18:21
  sermaye büyüklüğünün 15 buçuk milyar TL seviyesinde olduğunu
• 18:26
  görüyoruz. Yani mali yapı kaya gibi sağlam
• 18:29
  varlıkların büyük bir kısmı kendi öz sermayesiyle finanse
• 18:33
  edilmiş. Bilançoyu incelerken dipnotlarda
• 18:37
  çok küçük puntolarla yazılmış ama bence yatırımcılar için
• 18:41
  altın değerinde bir detay yakaladım bende.
• 18:44
  Neymiş o detay? Hisse geri alın programı şirket,
• 18:47
  2.025 yılı içinde kendi hisselerinden yaklaşık 49,4
• 18:53
  milyon adetini piyasadan borsadan toplamış ve.
• 18:57
  Onun için tam 128.000.000 tl nakit ödemiş.
• 19:01
  Evet, çok önemli bir sinyal bu. Peki tüm bunlar yatırımcı için
• 19:05
  ne ifade ediyor? Neden bir şirket borsadaki kendi
• 19:09
  hisselerini satın almak için kasasından milyonlarca lira
• 19:12
  harcar? Bunu hiç bilmeyen birini nasıl
• 19:15
  açıklarsın? Bunu 8 dilimli bir pizza olarak
• 19:18
  düşünelim. Eğer şirket o dilimlerden birini
• 19:21
  kendisi satın alıp ortadan kaldırırsa geriye 7 dilim kalır
• 19:26
  ve masadaki diğer yatırımcıların o pizzadaki payı matematiksel
• 19:30
  olarak büyür. Harika bir benzetme.
• 19:32
  Finans dünyasında hisse geri alımının çok net bir psikolojik
• 19:36
  ve matematiksel anlamı vardır. Yönetim piyasanın şirket
• 19:39
  hisselerini gerçek değerinin çok altında fiyatladığını
• 19:42
  düşünüyordur. Yani kendi şirketlerini ucuz
• 19:45
  buluyorlar. Aynen öyle yönetim piyasaya şu
• 19:48
  mesajı verir. Siz benim şirketimin içindeki bu
• 19:51
  tren garlarının otellerin florida'daki yatırımların
• 19:54
  değerini anlamadınız. Hisselerin piyasada çok ucuz
• 19:57
  kaldı. Ben de kendi paramla gidip bu
• 20:00
  ucuzluktan faydalanıyor ve kendi şirketimden pay alıyorum.
• 20:03
  Özgüven gösterisi bir nevi. Kesinlikle bu yönetimin kendi
• 20:07
  vizyonuna, projelerinin yaratacağı gelecekteki nakit
• 20:10
  akışlarına olan güveninin en somut kanıtıdır.
• 20:13
  Şirket kendine inanıyor demektir.
• 20:15
  Gerçekten ufuk açıcı bir özet oldu.
• 20:18
  Parçaları birleştirdiğimizde karşımızda sadece demir ve
• 20:22
  çimentoyla bina diken klasik yerel bir inşaat şirketi
• 20:25
  görmüyoruz. Çok daha fazlası.
• 20:27
  Euro ve dolar bazlı uzun vadeli kira sözleşmeleriyle kendini
• 20:31
  yerel krizlere karşı izole eden rusya'daki jeopolitik riskleri
• 20:36
  florida'daki yatırımlarla dengelemeye çalışan.
• 20:38
  Ve en önemlisi geleceğin trendlerine yönelen bir şirket
• 20:41
  var. Hızlı tren garlarıyla
• 20:43
  perakendeye yaşlı bakım merkezleriyle demografik
• 20:46
  dönüşüme yatırım yapan puro aktif bir yönetim görüyoruz.
• 20:50
  Kesinlikle katılıyorum sana. Sevgili dinleyici, eğer sen de
• 20:53
  paranı yönetirken sadece ekrandaki inip çıkan fiyatlara
• 20:57
  bakmak yerine bu tarz satır arası okumalarının, rakamların
• 21:01
  arkasındaki gerçek hikayelerin sana değer kattığını
• 21:04
  düşünüyorsan bizi takip etmeye devam et.
• 21:07
  Senin gibi yatırımına ve bilgisine değer veren
• 21:09
  dinleyiciler için bu karmaşık raporları masaya yatırmaya devam
• 21:12
  edeceğiz. Lütfen bu bölümü beğenmeyi
• 21:15
  kanalımıza abone olmayı ve bu içeriklerin değerini bilecek
• 21:18
  yatırımcı dostlarınla paylaşmayı unutma.
• 21:21
  Ayrıca bu tarz bağımsız derinlemesine ve tarafsız
• 21:24
  analizlerin devamlılığını sağlamak için kanalımızdaki
• 21:27
  katıl butonun incelerek bize destek olmayı değerlendirebilir
• 21:31
  ya da hemen videonun altındaki süper teşekkür butonuyla bize
• 21:34
  doğrudan katkıda bulunabilirsin. Senin desteğin bizim piyasanın
• 21:38
  gizli köşelerine senin için ışık tutmayı devam etmemiz demek.
• 21:41
  Desteklerin bizim bu bağımsız araştırmaları sürdürebilmemiz
• 21:45
  için gerçekten çok kıymetli. Tüm bu verileri şirketin
• 21:48
  dönüşümünü ve küresel vizyonunu konuştuk.
• 21:51
  Eğer biz bunu büyük resimle birleştirirsek aslında ortada
• 21:55
  her yatırımcının kendine sorması gereken çok temel bir felsefi
• 21:59
  soru beliriyor. Nedir o soru?
• 22:01
  Bugün telefonundan sadece tek bir tuşa basıp bir hisse senedi
• 22:05
  alıyorsun ama aslında Paris merkezli küresel bir otel
• 22:09
  zincirinin gelirlerine. Istanbul'un kalbindeki en işlek
• 22:13
  tren garının yiyecek, içecek alanlarına bodrum'un en lüks
• 22:17
  koyundaki villalara ve florida'da Amerikalıların
• 22:20
  yaşlanacağı bakımevlerinin tapusuna ortak oluyorsun.
• 22:24
  Muazzam bir çeşitlilik. Sence bu seviyede bir küresel
• 22:27
  çeşitlilik, bireysel yatırımcıyı türkiye'deki yerel ekonomik
• 22:31
  fırtınalardan, enflasyondan krizlerden tamamen koruyan
• 22:35
  sihirli bir kalkan mıdır? Yoksa bizim evimizden
• 22:38
  oturduğumuz yerden hiç bilmediğimiz, kontrol
• 22:41
  edemediğimiz uluslararası krizlerin o küresel risklerin
• 22:45
  kapısını mağaralar. Bunu biraz düşün, bir sonraki
• 22:48
  analizimizde görüşmek üzere.