Latest / Market Risk TR / 🔵 EGEGY 2026-03 Faaliyet Raporu Analizi | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

Transcript

🔵 EGEGY 2026-03 Faaliyet Raporu Analizi | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı · Market Risk TR

• 0:00
  Sadece 90 gün içinde gelirlerini geçen yılın aynı dönemine göre
• 0:05
  tam 17 kat arttıran ama bilançosuna ilk bakışta 4 buçuk
• 0:10
  milyar lira kısa vadeli borçla batmak üzere zannedebileceğiniz
• 0:13
  bir şirket düşünün. Ege yapı gayonun 2026 ilk çeyrek
• 0:18
  raporu tam olarak böyle bir zihin oyunu sunuyor bize.
• 0:22
  Kesinlikle öyle yani ortada bir yazım yanlışı.
• 0:26
  Bir hesap hatası veya bir mucize falan yok.
• 0:28
  Sadece gayrimenkul sektörünün o kendine has dışarıdan
• 0:32
  bakıldığında hani son derece kafa karıştırıcı duran o
• 0:35
  finansal mekanizmasının kusursuz bir örneği var karşımızda.
• 0:39
  Işte tam da bu yüzden bu derinlemesine incelememizde
• 0:43
  sıfır girizgahla doğrudan konuya dalıyoruz.
• 0:46
  Amacımız ege yapı g o'nun yani borsa koduyla ege g y'nin 2026
• 0:51
  yılı birinci çeyrek faaliyet raporunu bir yatırım analisti
• 0:54
  titizliğiyle masaya yatırmak. Sadece işte hasılat şu kadar
• 0:58
  arttı deyip geçmeyeceğiz tabii ki.
• 1:01
  Aynen o yüzlerce sayfalık sıkıcı dipnotların arkasına bakmamız
• 1:05
  lazım. Kesinlikle o devasa nakit
• 1:07
  girişinin neden tam da bugün yaşandığını ve asıl büyüme
• 1:12
  motorlarının nerede gizlendiğini çözeceğiz.
• 1:15
  Eğer bu raporu tek bir cümlelik bir manşetle özetlemem gerekirse
• 1:19
  durum çok net aslında. 2020 altının ilk çeyreğinde cerrah
• 1:22
  istanbul gibi çok majör projelerin teslimatıyla gelen o
• 1:26
  devasa hasılat artışı, ege yapı geonun artık vites büyüttüğünün
• 1:30
  ve yıllarca biriken emeğin nihayet finansal bir gerçeğe
• 1:34
  dönüştüğünün en somut kanıtı. Ya tamam harika ama bunu biraz
• 1:38
  açalım. Biraz deşelim buraya.
• 1:40
  Çünkü rakamlar gerçekten akıl almaz seviyede 2025'in ilk
• 1:44
  çeyre. 123 buçuk milyon lira olan bir hasılattan
• 1:47
  bahsediyoruz. Sadece bir yıl sonra, yani 2020
• 1:51
  altının ilk çeyreğinde bu rakam 2,17 milyar liranın üzerine
• 1:53
  çıkıyor. Devasa bir sıçrama.
• 1:58
  Yani ticaretler anlayan herkesin aklına 10 meşhur soru
• 2:02
  gelecektir. Bu paranın musluğu kelimenin tam
• 2:05
  anlamıyla bir gecede nereden ve nasıl açıldı?
• 2:08
  Bir şirket aynı işi yaparken gelirini nasıl 17'ye katlar?
• 2:13
  Haklısın, çok haklı bir soru. Burada asıl büyüleyici olan şey
• 2:17
  şirketin bir anda 17 kat fazla ev satmış olması falan değil.
• 2:21
  Asıl mesele gayrimenkul sektörünün o tuhaf muhasebe
• 2:25
  mantığını anlamaktan geçiyor. Bakın, standart bir perakende
• 2:29
  işinde ürünü satarsınız, parayı alırsınız ve o an gelirinizi
• 2:32
  bilançoya yazarsınız. Basit, ticaret.
• 2:35
  Aynen ancak gayrimenkulde oyunun kuralları tamamen farklı.
• 2:38
  Siz bir proje yıllarınıza harcarsınız, araziye alırsınız,
• 2:42
  inşaatı başlatırsınız. Hatta ön satıştan müşterilerden
• 2:45
  milyarlarca lira para toplamaya başlarsınız ama.
• 2:49
  Ama o topladıkları parayı gelir olarak gösteremiyorlar değil mi?
• 2:53
  Hani kasada dursa? Bile kesinlikle gösteremezler.
• 2:56
  Muhasebe standartları der ki sen o evi tamamen bitirip iskanını
• 3:00
  alıp anahtarını müşterinin eline teslim edene kadar o para senin
• 3:04
  gelirin falan değildir. Anladım.
• 3:05
  Işte bu yüzden şirket yıllarca kasasına deli gibi para koysa
• 3:08
  bile bilançoda gelir olarak görünmüyor.
• 3:10
  Bu ne zaman ki o evin anahtarı müşteriye teslim ediliyor.
• 3:14
  O an o yılların birikimi tek bir çeyrekte böyle bir anda
• 3:17
  bilançoda gelire dönüşüyor. Ya o zaman bu işi devasa bir su
• 3:20
  şebekesine falan. Hani bir baraj sistemine
• 3:22
  benzetebiliriz sanırım yıllarca yağmur yağıyor.
• 3:26
  Siz o suyu barajda biriktiriyorsunuz, insanlar
• 3:29
  barajın kapağı kapalı olduğu için nehrin kuruduğunu
• 3:31
  sanıyorsun? Aynen öyle.
• 3:33
  Sonra bir gün kapakları sonuna kadar açıyorsunuz ve her şey o
• 3:36
  iki milyarlık şelale gibi tablolara yansıyor.
• 3:39
  Harika bir analizi oldu. Bu yaşanan tam olarak bu zaten.
• 3:43
  31 mart 2026 itibariyle tarihi jersi istanbul projesinin blog
• 3:46
  teslimatları tamamlandı. O şelalenin ana kaynağı işte bu
• 3:50
  birikmiş emeğin ve ön satışların realize olmasıdır aslında.
• 3:57
  Tabii yatırımcı açısından asıl kritik olan bu suyun ne
• 4:00
  kadarının şirketin kendi tarlasına ulaştığı bence
• 4:03
  karlılığa baktığımızda hani o brüt karın geçen yıl 48.000.000
• 4:06
  liradan bu çeyrekte 697.000.000 liraya fırladığını görüyoruz.
• 4:11
  Evet, hisse başı kazanç rakamlarına bakıyorum.
• 4:13
  Ben de orada da benzer bir patlama var.
• 4:16
  Geçen yıl 0,80 TL olan hisse başı kazanç yani e ps bu
• 4:21
  çeyrekte 2,60 liraya fırlamış. Net dönemkârı 155.000.000
• 4:25
  liradan 520.000.000'a çıkmış. Rakamlar bunlar.
• 4:30
  Yani bu sadece kağıt üzerinde bir muhasebe oyunu değil
• 4:33
  diyebilir miyiz? Hani şirket operasyonel
• 4:36
  maliyetlerini de iyi yönetmiş ve o satıştan harbahar bir ciddi
• 4:40
  bir kârı kasasında tutabilmiş. Kesinlikle diyebiliriz.
• 4:43
  Brüt kar marjının bu kadar güçlü gelmesi.
• 4:46
  Projelerin maliyet bütçesine sadık kalındığını gösteriyor.
• 4:49
  Bize ve enflasyonist ortama rağmen fiyatlamaların doğru
• 4:53
  yapıldığının en net kanıtı. Iyi de her şey bu kadar kusursuz
• 4:57
  olamaz. Hani şeytan her zaman o sıkıcı
• 4:59
  detaylarda gizlidir. Ya faaliyet raporunu okurken.
• 5:03
  Bilanço'nun büyüklüğüne ve borçluluk durumuna baktığımda
• 5:06
  benim ciddi anlamda kaşlarımı kaldıran bir yer oldu.
• 5:10
  Toplam varlıklar yani şirketin aktifi 7 buçuk milyar lira
• 5:15
  civarında bu kulağa çok güçlü geliyor başta.
• 5:17
  Evet, gayet iyi bir aktif büyüklüğü.
• 5:19
  Ama aşağıya inip kısa vadeli yükümlülüklere baktığımda 4,3
• 5:23
  milyar liralık bir dağ görüyorum resmen.
• 5:26
  Evet, finansal tabloların varlık ve yükümlülük dengesini
• 5:29
  indiğinizde. Bu ilk bakışta gerçekten bayağı
• 5:33
  ürkütücü bir tablo yaratabilir. Çok haklısınız.
• 5:35
  Gerçekten öyle yani bir an için düşünün 4,3 milyar lira kısa
• 5:40
  vadeli yani bir yıl içinde ödenmesi gereken borç demek bu.
• 5:44
  Peki, kasalarındaki nakit veya nakit benzeri varlıklara
• 5:48
  bakıyorum. Orada ne kadar var?
• 5:50
  Sadece 140.000.000 TL civarında bir likit varlık.
• 5:54
  E şimdi matematiğe vurunca bu korkunç bir durum.
• 5:57
  Kasada 140.000.000 var kapıda 4 buçuk milyara yakın borç
• 6:00
  bekliyor. Bu şirket bu likidite krizini
• 6:02
  nasıl aşacak, batıyorlar mı yani?
• 6:05
  Dışarıdan sadece rakamları okuyan biri için evet bu tablo
• 6:09
  net bir panik sevebilir. Ama az önce konuştuğumuz o
• 6:12
  gayrimenkul muhasebe kuralını hani o baraj kapakları analoji
• 6:16
  analojinizi hatırlayın. Evet baraj benzetmesi işte.
• 6:19
  O 4,3 milyar liralık kısa vadeli yükümlülüğün çok ama çok büyük
• 6:24
  bir kısmı tam olarak 3,09 milyar lirası.
• 6:28
  Ertelenmiş gelirler kaleminden. Oluşuyor, bir saniye ertelenmiş
• 6:32
  gelirler derken bu bankalara ödenecek kredi borcu falan değil
• 6:37
  mi? Yani tedarikçilere kesilmiş
• 6:39
  çekler veya işte faiziyle geri ödenecek nakit bir borçtan
• 6:44
  bahsetmiyoruz burada. Hayır, hayır, kesinlikle nakit
• 6:46
  olarak ödenecek bir borçtan bahsetmiyoruz.
• 6:49
  Bu üç milyar lira müşterilerden ön satışlarla toplanan ama henüz
• 6:54
  evleri teslim edilmediği için kanunen sadece kağıt üzerinde
• 6:58
  şirketin borcu olarak yazılan tutarlar.
• 7:01
  Şirket bankaya falan para ödemeyecek yani.
• 7:03
  Yok artık. Evet, müşteri parasını çoktan
• 7:06
  vermiş, evinin bitmesini bekliyor.
• 7:08
  Şirket o binayı bitirip anahtarı müşteriye verdiğinde kasadan tek
• 7:13
  bir kuruş bile çıkmadan o üç milyar liralık sözde borç yükü
• 7:16
  bir anda silinecek ve hasılata. Yani az önce konuştuğumuz o
• 7:21
  gelire dönüşecek. Inanılmaz gerçekten işte bu bir
• 7:24
  şirketi sadece hissi fiyatına bakarak değil de o faaliyet
• 7:28
  raporunu satır satır okuyarak anlamanın neden hayati olduğunu
• 7:32
  çok iyi kanıtlıyor. O ertelenmiş gelir detayını
• 7:35
  bilmeyen biri için o tablo tam bir enkaz ama ger.
• 7:39
  Bildiğinizde o aslında geleceğin tamamen garantilenmiş geliri.
• 7:43
  Aynen öyle tam olarak bu yüzden o rakamla nakit çıkışı
• 7:47
  gerektiren bir finansal kriz değil, sadece operasyonel bir
• 7:50
  taahhüttir. Elbette geriye kalan kısım için
• 7:53
  şirketin 10 nakit akışını iyi yönetmesi gerekiyor ama o üç
• 7:57
  milyar liralık devasa blok şirketin ön satış başarısının
• 8:01
  devasa bir kanıtı aslında. Bizi dinleyenler için burada çok
• 8:04
  net bir mesaj var. Bence bir şirketin finansal
• 8:07
  sağlığını okurken her borç kötü. Koç değildir, bazen borç
• 8:12
  gelecekteki başarının şifreli bir göstergesi olabilir.
• 8:16
  Kesinlikle. Peki madem geçmişi ve bugüne
• 8:18
  anladık, baraj kapakları açıldı, CR istanbul teslim edildi falan
• 8:22
  dedik. Burada araya girip ufak bir
• 8:25
  hatırlatma yapayım dinlemeye devam edin.
• 8:28
  Çünkü birazdan analistin radarı köşemizde şirketin urla ve
• 8:32
  şile'deki milyarlık yeni büyüme motorlarına gireceğiz.
• 8:36
  Yani o baraja yeniden su taşıyacak olan yeni projeler
• 8:40
  yeni nehirler neler? Bunları konuşalım tabii.
• 8:43
  Şirketin operasyonel anatomisine bakarsak projeleri 3'e ayırarak
• 8:48
  incelememiz çok daha sağlıklı olur.
• 8:50
  Tamamlananlar, devam edenler ve arsa bankası tamamlananların
• 8:55
  yıldızı zaten baştan beri konuştuğumuz o ciğer istanbul.
• 8:58
  Evet o şelale. Aynen yedikule'de Emlak Konut
• 9:02
  ile gelir paylaşımı modeliyle yapılan tescilli tarihi
• 9:05
  eserlerin restorasyonunu falan da içeren son derece niş özel
• 9:09
  bir projeydi. Bu orada teslimler bitti.
• 9:12
  Ve işin finansal hasat kısmı büyük ölçüde kapandı.
• 9:15
  Şirketin bilançosu için. Evet, orası artık vitrindeki o
• 9:19
  parlak kupa pika devam edenler. Şirketin şu anki gerçek büyüme
• 9:23
  motoru ne alemde? Orada iki çok güçlü motor var.
• 9:27
  Biri avcılardaki modern yaka projesi.
• 9:30
  Burada 579 bağımsız bölüm inşa ediliyor ve anlaşma gereği bunun
• 9:33
  390. Biri doğrudan ege yapı gy o ya
• 9:37
  ait. Ciddi bir oran.
• 9:40
  Öyle inşaat süreci de tüm hızıyla ilerliyor.
• 9:42
  Şu an ancak asıl üzerinde durmamız gereken bilançonun o
• 9:46
  geleceği için gerçek bir oyun değiştirici olan.
• 9:50
  Analistin radarına da giren o büyük proje urla keklik tepe.
• 9:54
  Raporu incinerken benim de en çok dikkatimi çeken yer burası
• 9:57
  oldu. Açıkçası urla ismi adeta o tüm
• 10:01
  stratejinin merkezine oturmuş gibi bir his veriyor.
• 10:04
  Neden bu kadar kritik bu proje? Çünkü bu sıradan bir konut
• 10:07
  projesi falan değil. 73 adet ultra lüks villadan oluşan çok
• 10:11
  özel bir kompleks ve tamamlanma oranı şimdiden %87 seviyelerine
• 10:16
  ulaşmış durumda. Bayağı ilerlemişler yani.
• 10:19
  Aynen bitmek üzere. Daha da önemlisi ekspertiz
• 10:22
  raporlarına göre bu projenin nihai değeri 1,93 milyar türk
• 10:27
  lirası raporlardan anlıyoruz ki ön satışlar çoktan başlamış ve
• 10:32
  çok ciddi de bir talep var. Oraya az önce o borcun içinde
• 10:35
  konuştuğumuz ertelenmiş gelirlerin kaynağı ağırlıklı
• 10:38
  olarak burdan geliyor aslında. Çok mantıklı.
• 10:41
  Yani şirket o gelecekteki milyarlık nakit akışını şimdiden
• 10:45
  güvence altına almış durumda. Burada araya girip.
• 10:47
  Sormak istiyorum, zira bizi dinleyen ve hani kendi yatırım
• 10:51
  stratejisini kurgulayan yatırımcıların aklındaki soru da
• 10:54
  muhtemelen budur. Neden standart böyle?
• 10:57
  1000 konutluk falan devasa şehir projeleri yerine 73 villalık bir
• 11:02
  urla projesi bilançoda bu kadar kritik bir yer tutuyor.
• 11:06
  Bu lüks segmentin marjlarıyla mı ilgili bir durum.
• 11:08
  Çok doğru bir nokta kesinlikle kar marjlarıyla ilgili bir
• 11:12
  durum. Standart konut projelerinde
• 11:14
  rekabet çok ama çok yüksektir ve inşaat maliyetlerinin o toplam
• 11:18
  satış fiyatı içindeki payı büyüktür.
• 11:21
  Ancak urla keklik tepe gibi ultra lüks segmentte lokasyonun
• 11:25
  o benzersizliği ve sunulan yaşam tarzı devreye girer.
• 11:28
  Müşteri profili farklı yani. Kesinlikle alıcılar fiyata
• 11:32
  değil, ayrıcalığa odaklanır. Orada bu da şirkete çok daha
• 11:35
  yüksek. Maclarıyla çalışma imkanı sunar
• 11:38
  her zaman. Anlıyorum yani az sayıda ama çok
• 11:41
  daha değerli bir üretim modeli kurgulamışlar.
• 11:44
  Peki barajı gelecekte dolduracak olan kaynaklar bunlar dedik.
• 11:48
  Peki ya ufukta henüz inşaatı bile başlamamış ama şirketin
• 11:52
  kasasında sessizce bekleyen değerler neler?
• 11:55
  Arsa bankası ne durumda şirketin?
• 11:57
  Ya bana sorarsanız arsa bankası şirketin vizyonunu en net ortaya
• 12:01
  koyan bölüm gayrimenkul portföyünün toplam ekspertiz
• 12:04
  değeri yaklaşık 7,14 milyar. Bira seviyesinde.
• 12:08
  Çok büyük bir rakam bu. Öyle ve şirket sadece
• 12:11
  istanbul'un o sıkışık merkezine odaklanmıyor.
• 12:15
  Artık izmir urla yağcılar da değerli arsalar, Çanakkale,
• 12:20
  Ayvacık ve ezine'de devasa araziler toplamışlar.
• 12:23
  Ayrıca istanbul şile de hem otel hem de villa konseptinde devam
• 12:29
  eden bir milyar liranın üzerinde değere sahip dev bir yatırım
• 12:33
  zincirleri var. Ya araya girmem lazım.
• 12:36
  Zira burada raporda çok ilginç bulduğum bir detay daha var.
• 12:39
  Onu atlamak istemiyorum. Bu şirket sadece hani alalım
• 12:43
  yapalım satıp çıkalım diyen klasik bir müteahhit değil.
• 12:46
  Kordon, istanbul gibi tamamlanmış projelerde bazı
• 12:50
  ofislerin teari ünitelerin bilerek satılmadığını görüyoruz.
• 12:54
  Hıhı. Evet, yani şirketin kendi
• 12:56
  bünyesinde tutuluyor. Bunlar finansal tablolarda
• 13:00
  yatırım amaçlı gayrimenkuller kalemi altında baya ciddi bir
• 13:04
  rakam var. Bir gayrimenkul şirketi neden
• 13:06
  yaptığı malı satmaz elinde tutar.
• 13:08
  Çünkü akıllı bir gayrimenkul yatırım ortaklığı yani GO.
• 13:13
  Salt bir inşaat firması gibi davranmaz.
• 13:15
  Hiçbir zaman satıp nakle çevirmek elbette hayati derecede
• 13:19
  önemlidir ama o dükkanları ve ofisleri elinizde tuttuğunuzda
• 13:23
  iki önemli şeyi başarırsınız. Nedir onlar?
• 13:26
  Birincisi, her ay o ticari ünitelerden düzenli ve
• 13:29
  enflasyona karşı korumalı çok güzel bir kira gelir elde
• 13:32
  edersiniz, ikincisi de mülkün o değer artışından yani kapital
• 13:37
  kazancından yıllar boyu faydalanmaya devam edersiniz.
• 13:40
  Mantıklı. Bu sektördeki o nakit akışındaki
• 13:44
  dalgalanmaları dengelemek için kullanılan son derece rasyonel
• 13:47
  bir risk dağıtma stratejisidir piyasada.
• 13:50
  Evet, bir nevi şirketin kendisine uzun vadeli bir
• 13:53
  emeklilik fonu yaratması gibi bir şey bu.
• 13:56
  Peki masada bu kadar güzel bir hikaye var dedik.
• 13:59
  Teslim edilen projelerden gelen iki küsur milyarlık hasılat,
• 14:03
  yüksek marjlı urla villaları, falan filan ve stratejik bir
• 14:07
  arsa bankası tüm bu operasyonel başarı yatırımcıya nasıl
• 14:11
  yansıyor? Mesela 17 Nisan genel kurul
• 14:14
  kararları yatırımcıyı gerçekten mutlu edecek cinsten miydi?
• 14:18
  Genel kuruldaki bence en çarpıcı ve.
• 14:21
  Hani yatırımcı dostu diyebileceğimiz karar yönetim
• 14:24
  kurulunun kar payı yani temettü dağıtımı teklifinin kabul
• 14:28
  edilmesiydi. Bu çok net bir sinyal.
• 14:30
  Bakın, burası bence çok ama çok kritik piyasada hızla büyüyen
• 14:35
  devasa hasılatlar açıklayan ama o karı yatırımcısıyla asla
• 14:39
  paylaşmayan bir sürü şirket var. Sürekli bedelli sermaye artırımı
• 14:43
  falan istiyorlar. Hatta neden bir gayrimenkul
• 14:46
  şirketinin temettü vermesi bu kadar büyük bir olay peki?
• 14:50
  Ya çünkü gayrimenkul son derece sermaye yoğun bir sektördür.
• 14:54
  Şirketlerin her zaman yeni arsalar almak ve yeni inşaatlar
• 14:57
  başlatmak için devasa nakta ihtiyacı vardır.
• 15:00
  Sürekli. Nakit yakıyorlar sürekli yani.
• 15:02
  Aynen öyle. Eğer bir gy o çıkıp ben
• 15:05
  operasyonlarımı fonlamakla kalmıyorum.
• 15:07
  Üstüne kasamda kalan nakdim bir kısmını da ortaklarıma
• 15:10
  dağıtıyorum diyorsa bu. Kimin şirketin gelecekteki 10
• 15:13
  nakit üretme kapasitesine duyduğu olağanüstü güvenin bir
• 15:16
  işaretidir. Piyasaya verilen biz finansal
• 15:20
  olarak sapasağlamız mesajıdır bu.
• 15:22
  Peki ya borsa performansı ben EGG ye hisselerine bakıyorum ilk
• 15:26
  çeyrekte en düşük 24 TL 78 kuruşu en yüksekte 35 TL 48
• 15:31
  kuruşu görmüş, kapanış ise 29 TL seviyelerinde yani hissede
• 15:36
  yaklaşık %10. Birlik falan bir değer artışı
• 15:39
  yaşanmış. Şimdi dürüst olalım.
• 15:40
  Şirket gelirine 17 kat arttırırken, hissenin sadece %11
• 15:45
  artması bana biraz hayal kırıklığı gibi geldi.
• 15:47
  Anlıyorum demek istediğinizi? Bu muazzam tablo fiyatlara tam
• 15:51
  olarak yansımamış mı yoksa piyasa bir şeyleri mi bekliyor?
• 15:54
  Pusuda? Bu aslında tamamen piyasanın o
• 15:56
  bilindik zamanlama mantığıyla ilgili bir durum.
• 15:59
  Borsalar hiçbir zaman geçmişi değil, hep geleceği fiyatlar.
• 16:02
  Tabi beklenti alınır. Aynen beklenti alınır, gerçekler
• 16:06
  satılır. Büyük kurumsal yatırımcılar ve
• 16:08
  dev fonlar. Cer istanbul'un o tarihlerde
• 16:11
  teslim edileceğine ve o iki milyarlık hasılatın bilançoya
• 16:15
  gireceğini aylar belki yıllar öncesinden biliyorlardı zaten.
• 16:18
  Yani o beklenti kısmen fiyatın içindeydi o çeyrekte.
• 16:21
  Piyasanın şu an asıl beklediği ve fiyatlamak istediği o asıl
• 16:25
  şey bahsettiğimiz o urla ve şile projelerinden gelecek taze
• 16:29
  satışların ivmesidir. Artık anladım.
• 16:31
  Madem her şeyi bir analist titizliğiyle masaya yatırıyoruz
• 16:35
  dedik başta. Hani sadece pembe tabloları ve
• 16:38
  başarı hikayelerini konuşamayız. Faaliyet raporlarında her zaman
• 16:42
  yatırımcının kaşını kaldırması gereken o sıkıcı küçük puntolu
• 16:47
  can sıkan dipnotlar vardır. Ve ben okurken o dipnot notlarda
• 16:51
  bir şeye takıldım açıkçası. Hangisi ilişkili taraf işlemleri
• 16:55
  mi? Ta kendisi raporun ilişkili
• 16:58
  taraf işlemleri bölümü bu şirket ana ortağı olan yani patronun
• 17:03
  diğer şirketi ege yapı a ş ile çok yoğun bir ticari trafik
• 17:08
  içinde görünüyor. Evet, raporun o risk analizi
• 17:12
  açısından kesinlikle en çok mesai harcanması gereken en
• 17:15
  dikkatli okunması gereken yeri tam olarak burası.
• 17:18
  Açalım burayı o zaman dar rakamlara baktığımda net şunu
• 17:21
  görüyorum. Şirketin ege yapı a ş den
• 17:24
  229.000.000 TL ticari alacağı var ama aynı zamanda ona
• 17:27
  164.000.000 lirada borcu var. Daha da ilginci sadece ilk
• 17:30
  çeyrekte ana ortağı ödenen müteahhitlik gideri tam
• 17:34
  302.000.000. Lira.
• 17:40
  Ciddi bir meblağ. Yani özetle şöyle diyebilir
• 17:43
  miyiz? Halka açık olan bu GO şirketi
• 17:46
  inşaatlarını yapsın diye yine kendi ana şirketine taşaran
• 17:50
  olarak tutuyor ve ona 100 milyonlarca lira para ödüyor.
• 17:54
  Bu dışarıdan bakan bir yatırımcı için biraz kapalı, devre ve
• 17:58
  tehlikeli bir oyun değil mi? Ya bunu tamamen objektif bir
• 18:01
  çerçeveden değerlendirmemiz gerekiyor.
• 18:04
  Ilişkili taraf işlemleri özellikle türkiye'deki Holding
• 18:07
  veya aile şirketi yapılarında inanın çok sık gördüğümüz bir
• 18:10
  durumdur. Bunun hem şirket için ciddi
• 18:13
  avantajları vardır hem de yatırımcı için göz ardı
• 18:16
  edilemeyecek riskleri vardır beraberinde.
• 18:18
  Bana bunun avantajını nasıl açıklayabilirsiniz?
• 18:21
  Peki gidip piyasadan bağımsız dev gibi bir müteahhitle
• 18:25
  anlaşmak varken neden aile içinde çözülüyor bu milyonluk
• 18:29
  işler? En büyük avantajı hız sinerji ve
• 18:32
  kalite güvencesidir. Dışarıdan tamamen bağımsız bir
• 18:36
  müteahhitle çalıştığınızda maliyetler aniden arttığında o
• 18:39
  firmanın inşaatı durdurma, iflas etme veya o projeyi yıllarca
• 18:43
  geciktirme gibi devasa risklerini alırsınız.
• 18:46
  Kontrol sizde olmaz yani. Aynen öyle.
• 18:49
  Inşaatı kendi grubunuzdaki vizyonunu ve iş kalitesini çok
• 18:53
  iyi bildiğiniz ana şirketinize yaptırdığınızda süreçler çok
• 18:56
  daha hızlı ve pürüzsüz ilerler. Olası krizlerde büyük bir
• 19:00
  esneklik sağlarsınız. Modern yaka projesinin
• 19:02
  raporlarda mesela direkt ege yapı a ş tarafından yapıldığının
• 19:06
  şeffafça belirtilmesi de aslında bu güven ilişkisine dayanıyor.
• 19:10
  Tamam işin pratikliğini ve hızlı yürümesini anlıyorum.
• 19:13
  Krizanında refleks göstermek kolaylaşıyor ama ben
• 19:17
  yatırımcının aklındaki o asıl şüpheyi hâlâ gideremiyorum.
• 19:21
  O 302.000.000 liralık müteahhitlik faturası acaba
• 19:24
  piyasa şartlarında tamamen bağımsız firmaların girdiği
• 19:28
  böyle rekabetçi ve sert bir ihaleyle belirlenseydi daha mı
• 19:31
  düşük olurdu işte asıl risk burada başlıyor sanırım dimi.
• 19:36
  Kesinlikle haklısınız. Riskin kalbi tam olarak burası.
• 19:39
  Biz finans dilinde buna fiyatlandırma şeffaflığı ve
• 19:42
  konsantrasyon risk diyoruz. Halka açık bir şirketin
• 19:45
  kasasındaki paranın o grubun halka açık olmayan başka bir
• 19:48
  şirketine aktarılması, yatırımcı da her zaman acaba maliyetler
• 19:52
  gerçekten kontrol altında mı? Sorusunu doğurur doğal olarak.
• 19:55
  Çok normal bir şüphe. Tabii SPK ve bağımsız denetim
• 19:59
  kurumusuna da bu işlemleri tam da bu yüzden büyüteçle inceler
• 20:03
  çok sıkı denetler ve piyasa rayiçlerine uygunluğunu kontrol
• 20:07
  eder. Ama yine de tüm bunlara rağmen
• 20:10
  bu durum yatırımcının kendi risk haritasında mutlaka işaretlemesi
• 20:14
  gereken şirkette ana kurma, bir bağımlılık yaratan bir unsurdur
• 20:18
  göz ardı edilemez. Işte gerçek bir finansal
• 20:21
  okuryazarlık tam olarak budur. Hem o hızı ve faydayı görüp hem
• 20:25
  de arka plandaki o potansiyel çıkar.
• 20:27
  Yarışmalarını satır aralarından okuyabilmek.
• 20:30
  Peki şimdi bütün bu devasa bilgi havuzunu toparlayalım
• 20:33
  dilerseniz. Bizi şu an ofisinde aracında,
• 20:36
  belki de sabah yürüyüşünü yaparken dinleyen ve kendi
• 20:39
  portföyünü kendi yöneten bir yatırımcı için ege yapı g
• 20:43
  yeo'nun birinci çeyrek raporundan çıkan o nihai sentez
• 20:46
  o yönetici özeti nedir? Eğer konuyu çok net bir şekilde
• 20:50
  hani piyasa jargonuyla iyimser senaryo olan boğa görüşü ve
• 20:55
  kötümser senaryo olan ayı görüşü olarak 2'ye ayırırsak.
• 20:59
  Tablo şöyle şekilleniyor. Fırsatlara yani boğa tarafına
• 21:03
  baktığımızda elimizde üç çok ama çok güçlü dayanak var.
• 21:07
  Sayalım onları. Birincisi, cer istanbul'un
• 21:10
  teslimiyle sağlanan o devasa bilançoya geçmiş nakit girişi.
• 21:15
  Ikincisi urla keklik tepe gibi süper lüks projelerden gelen ön
• 21:19
  satışların o gelecekteki hasılatı şimdiden kilitlemiş
• 21:23
  garantilemiş olması ve üçüncüsü sadece istanbul'a sıkışıp
• 21:27
  kalmayan Çanakkale ve şile gibi çok yüksek potansiyelli
• 21:31
  bölgelerde biriken 7,1 milyar liralık o olağanüstü arsa
• 21:35
  bankası. Bunlar gayet tatmin edici
• 21:38
  katalizörler. Peki ya risklerin o toplandığı
• 21:41
  ayı görüşü cephesinde durum ne? Hani eğri oturup doğru konuşalım
• 21:45
  orada bizi hangi tehlikeler bekliyor?
• 21:47
  O taraftaki riskler de oldukça somut az önce üzerine detaylıca
• 21:51
  konuştuğumuz o 4,3 milyar liralık kısa vadeli
• 21:55
  yükümlülükler. Baraj kapakları mevzusu.
• 21:58
  Evet, her ne kadar bunun o üç milyarlık devasa kısmı sadece
• 22:02
  ertelenmiş geliri olsa da geriye kalan 1,3 milyarlık kısmın
• 22:06
  döndürülmesi için şirketin nakit akışını ve yeni tahsilatlarını
• 22:11
  kusursuz bir hassasiyetle yönetmesi şart.
• 22:13
  Piyasada hata affetmeyen bir dönemdeyiz, ikinci büyük risk
• 22:17
  ise operasyonel bağımlılık dediğimiz konu.
• 22:20
  Ana şirketle olan ilişkiler. Kesinlikle ana şirketle yapılan
• 22:24
  ve 100 milyonlarca lirayı bulan o müteahhitlik sözleşmeleri
• 22:28
  maliyet şeffaflığı açısından her çeyrekte denetçi raporlarıyla
• 22:32
  çok çok dikkatle izlenmesi gereken bir konsantrasyon riski
• 22:35
  yaratıyor yatırımcı için. Bu şartlar altında dışarıdan
• 22:38
  bakan tamamen bağımsız bir analist gözüyle bu tabloya
• 22:41
  vereceğiniz o nihai stratejik not nedir?
• 22:44
  Tüm bu verileri terazinin iki kefesinde de tarttığımızda
• 22:47
  mevcut durum bize net bir şekilde izle ve tut
• 22:50
  stratejisinin en mantıklı yol olduğunu gösteriyor.
• 22:53
  Neden peki al falan değil de izle ve tut?
• 22:56
  Çünkü o rapordaki şok edici 17 katlı gelir büyümesi harika bir
• 23:01
  haber olsa da. Hisse fiyatında piyasa
• 23:03
  tarafından halihazırda sindirilmiş olabilir.
• 23:05
  Yatırımcının bundan sonra ekrana bakıp odaklanması gereken
• 23:09
  metrik, geçmişteki o cer istanbul gelirleri değil asıl
• 23:12
  takip edilecek şey urla ve şile projelerindeki yeni satış
• 23:15
  ivmesinin bilançoya yani rakamlara ne hızla
• 23:19
  yansıyacağıdır. Izle kısmı tam olarak burası
• 23:22
  işte. Harika gerçekten harika bir
• 23:24
  final oldu. Bu gerçekten de hani faaliyet
• 23:27
  raporları? Sadece o yönetim kurullarının
• 23:30
  imzalayıp SP kya gönderdiği sıkıcı bürokratik belgelerden
• 23:34
  falan ibaret değil. Doğru soruları sorarak ve
• 23:37
  muhasebenin o gizli dilini çözerek okuduğunuzda aslında bir
• 23:40
  şirketin geleceğe dair kurduğu o oyun planının en şeffaf
• 23:44
  haritasını veriyor size. Aynen öyle.
• 23:47
  Ama benim bu yayını kapatmadan önce söylemek istediğim bir şey
• 23:50
  var. Bu raporun içinde beni
• 23:52
  rakamlardan bile daha çok etkileyen bir detay sosyolojik
• 23:56
  bir yönelim var aslında. Ege yapı g yoğu'nun o bildiğimiz
• 24:00
  istanbul merkezli gökdelenlerden oluşan sıkışık projelerden
• 24:03
  ziyade urla şile Çanakkale, Ayvacık gibi doğayla iç içe
• 24:08
  sessiz ve kalabalıktan tamamen uzak lokasyonlarda devasa
• 24:12
  arsalar toplaması. Buralara milyarlık dev
• 24:16
  yatırımlar yapması ya bu bize sadece bir gayrimenkul
• 24:20
  şirketinin kâr stratejisini falan göstermiyor bence.
• 24:23
  Aslında toplum olarak bizim o lüks ve ideal yaşam alanı
• 24:27
  anlayışımızın pandemiden bu yana ne kadar radikal bir şekilde
• 24:31
  değiştiğini çok net kanıtlıyor. Çok doğru bir tespit.
• 24:34
  Artık lüks şehrin o gürültülü göbeğindeki 70 katlı bir
• 24:38
  rezidansta oturmak değil. Temiz havaya doğaya ve müstakil
• 24:43
  bir yaşama sahip olabilmek şirketler de bu değişimi çok net
• 24:47
  görüp milyarlarca liralık o dev sermayeyi bu sessiz kıyılara
• 24:51
  taşıyorlar. Bizi dinleyenlere sormak
• 24:53
  istiyorum, peki siz kendi yaşamınızla veya geleceğe dair o
• 24:58
  yatırımlarınızda bu büyük değişimi ne kadar
• 25:00
  yakalayabiliyorsunuz? Hayalini kurduğunuz o gelecek
• 25:04
  kalabalıklardan ne kadar uzakta?