Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #KGYO | Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | Prag Hamlesi 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #KGYO | Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | Prag Hamlesi 🧿 · Market Risk TR

• 0:40
  Hoş geldiniz bugün önümüzde gerçekten çözülmesi gereken bir
• 0:45
  bulmaca var Koray GYO. Kesinlikle.
• 0:48
  Bize ulaştırdığınız finansal raporlara bakınca rakamlar bir
• 0:51
  yandan zarar gösteriyor. Diğer yandansa şirketin kasasına
• 0:55
  para giriyor gibi. Evet, bir çelişki var gibi
• 0:57
  duruyor. Işte bu çelişkinin ardındaki
• 1:00
  gerçeği birlikte ortaya çıkaracağız.
• 1:02
  Bu şirket sizin için bir fırsat mı yoksa bir tuzak mı?
• 1:06
  Aynen öyle. Bu raporlardaki rakamların bir
• 1:09
  yatırımcı olarak sizin için ne anlama geldiğini satır
• 1:12
  aralarında neyin gizlendiğini anlamak için buradayız.
• 1:15
  Harika o zaman işe şirketi biraz tanıyarak başlayalım.
• 1:19
  Koray GYO gayrimenkul geliştirme odaklı merkezi de istanbul
• 1:24
  beşiktaşta olan bir şirket. 1.990 sekizden beri de hisselere
• 1:29
  borsa istanbul'da işlem görüyor. Kaynaklara göre hâkim ortak %60
• 1:33
  dörtlük payla orhun kartal geri kalanı ise halka açık.
• 1:37
  Temel işi proje geliştirmeç raporlarda özellikle erikli
• 1:41
  evleri, kasaba projesi ve. Göktürk'teki arsalar öne
• 1:46
  çıkıyor. Şunu bilmek önemli, şirketin
• 1:49
  varlıklarının büyük bir kısmı boğarsalar yani bilançoda
• 1:53
  stoklar olarak geçen kalem aslında gelecekteki projelerin
• 1:56
  arazileri anladım. Yani şirketin zenginliği
• 1:59
  satılmaya hazır dairelerden çok gelecekte proje geliştirilecek
• 2:03
  arsalarda yatıyor. Evet, bu da demek oluyor ki
• 2:06
  varlıklarının büyük kısmı nakdi çevrilmesi zor.
• 2:09
  Yani likit değil, doğru mu anlıyorum.
• 2:11
  Kesinlikle doğru anlıyorsunuz. Varlıklar kağıt üzerinde değerli
• 2:16
  ama acil para gerektiğinde bu arsaları hemen satmak kolay
• 2:21
  olmayabilir. Bu aklımızda bir not olarak
• 2:23
  kalsın. Tamamdır o zaman bulmacanın ilk
• 2:26
  parçasına yani gelir tablosuna bakalım şirket para kazanıyor
• 2:30
  mu? Ilk olarak satışlara bakalım.
• 2:32
  Bu yılın ilk 9 ayında 279.000.000 liralık satış
• 2:35
  yapmışlar. Peki, geçen senenin biraz
• 2:39
  artımda kalmış o zaman 291 milyonmuş ama brüt karları
• 2:43
  45.000.000 TL seviyesinde neredeyse aynı kalmış.
• 2:48
  Bir dakika, burası tuhaf satışlardan elde ettikleri kâr
• 2:52
  neredeyse aynı kalırken operasyonel olarak nasıl daha
• 2:55
  fazla zarar edebilirler? Işte orası ilginç.
• 2:58
  Esas faaliyet zararı 111 milyondan 142.000.000 liraya
• 3:03
  çıkmış. Bu gider artışı nereden geliyor?
• 3:06
  Yani yönetim masrafları kontrolden mi çıkmış?
• 3:08
  Tam üstüne bastınız. Sebep artan genel yönetim ve
• 3:13
  pazarlama giderleri, yani şirket operasyonlarını yürütmek için
• 3:17
  daha fazla para harcamış. Ama asıl şov net kar rakamında.
• 3:23
  Vay canına. Zararı 219 milyondan 86 milyona
• 3:25
  düşürmüşler. Bu ilk bakışta inanılmaz bir
• 3:29
  başarı gibi görünüyor ama ama finansal tablolarda böyle büyük
• 3:34
  sıçramalar genelde göründüğü gibi olmaz işin sırrı ne?
• 3:37
  Işin sırrı şirketin daha fazla ev satması değil, sebep tamamen
• 3:42
  muhasebesel ertelenmiş vergi geliri diye bir kalem var.
• 3:46
  Ertelenmiş vergi geliri. O ne demek?
• 3:49
  Şöyle düşünün, devletin size gelecekte bir vergi indirimi
• 3:53
  yapacağını bilmeniz gibi o indirimi bugünden kâr hanenize
• 3:57
  yazıyorsunuz. Kağıt üzerinde güzel görünüyor
• 4:00
  ama aslında kasaya giren bir para yok.
• 4:02
  Anladım. Bu o türden bir muhasebe kârı.
• 4:05
  Tamam, bu çok önemli bir ayrım. Yani net zarardaki azalma bizi
• 4:09
  yanıltmasın. Çünkü bu şirketin ana işinin
• 4:12
  daha iyiye gittiği anlamına gelmiyor.
• 4:14
  Aynen öyle. Bu durum beni şirketin genel
• 4:16
  mali sağlığı konusunda endişelendiriyor.
• 4:19
  Varlıkları ve borçları ne durumda?
• 4:20
  Bilanço bu tabloyu destekliyor mu?
• 4:22
  Bilanço bulmacayı daha da ilginç hale getiriyor.
• 4:26
  Toplam varlıklar 7.6 milyar tl'den 8.5 milyar tl'ye
• 4:31
  yükselmiş. Bu güzel.
• 4:32
  Evet, bu olumlu. Ama yükümlülüklere yani borçlara
• 4:36
  baktığımızda özellikle bir yıldan kısa sürede ödenmesi
• 4:39
  gereken borçlar 1.1 milyar tl'den 1.8 milyar TL ye
• 4:44
  fırlamış. Bu ciddi bir artış, yani
• 4:47
  varlıklar uzun vadeli arsalarken borçlar kapıya dayanmış durumda.
• 4:52
  Bu durumu şöyle özetleyebiliriz, şirket gelecek 10 yıl içinde
• 4:57
  hasat edeceği bir meyve bahçesi kurmak için kredi kartıyla fidan
• 5:01
  almış gibi. Çok iyi benzetme.
• 5:03
  Bahçe çok değerli ama kredi kartı borcunun son ödeme tarihi.
• 5:08
  Yarın işte bu zaman uyumsuzluğu yatırımcının dikkat etmesi
• 5:12
  gereken en önemli risk. Peki anladık muhasebe
• 5:15
  oyunlarıyla zararı azaltmışlar ama bu bir yatırımcı olarak
• 5:19
  benim cebime girecek parayı etkilemez.
• 5:21
  Asıl soru şu, şirket gerçekten para kazanıyor mu yoksa yakıyor
• 5:27
  mu? Kasaya giren çıkan ne alemde?
• 5:29
  Işte raporun en şaşırtıcı kısmı tam da burası.
• 5:33
  Tüm bu zarar rakamlarına rağmen. Şirketin ana faaliyetleri bu yıl
• 5:38
  kasaya net 257.000.000 TL sokmuş.
• 5:42
  Ciddi misiniz? Evet, geçen sene ise tam tersi
• 5:46
  kasadan yaklaşık bir milyar TL çıkmış.
• 5:49
  Bu yani geceden gündüze bir değişim.
• 5:52
  Inanılmaz demek ki operasyonel olarak durumu ciddi şekilde
• 5:55
  toparlamışlar. Ama o zaman neden kasadaki
• 5:58
  toplam para azalmış? Çünkü o kazandıkları parayı borç
• 6:03
  ödemek için kullanmışlar. Bu yüzden dönemin sonunda
• 6:06
  kasadaki toplam nakit 32 milyondan 21.000.000 liraya
• 6:10
  düşmüş. Anladım özetle karşımızda 2
• 6:13
  farklı hikayeyi anlatan bir şirket var.
• 6:16
  Muhasebe defterleri zarar ediyoruz diyor ama şirketin
• 6:19
  kasası aslında para kazanmaya başladık diyor.
• 6:22
  Evet varlıkları değerli arsalardan oluşuyor ama kapıdaki
• 6:25
  borçlar da birikiyor. Tam olarak bu.
• 6:28
  Bu analiz tek bir rakama, özellikle de net kârı aldanmamak
• 6:32
  gerektiğini, büyük resme ve nakit akışına odaklanmanın ne
• 6:36
  kadar hayati olduğunu gösteriyor.
• 6:38
  Umarız Koray g o'nun finansal röntgenini çekerken bizimle
• 6:41
  birlikte satır aralarını okumaktan keyif almışsınızdır.
• 6:45
  Eğer bu tür analizleri ilginizi çekiyorsa kanalımızı takip
• 6:48
  ederek bir sonraki derinlemesine incelememizi kaçırmayın.
• 6:51
  Yorumlarınız da bize güç veriyor.
• 6:53
  Hatta bu gibi analizlerin devamlılığı için kanalımıza üye
• 6:57
  olarak destek olmayı da düşünebilirsiniz.
• 6:59
  Ve size son bir düşünce bırakalım bir şirketin kağıt
• 7:03
  üzerinde zarar açıklamasına rağmen faaliyetlerinden pozitif
• 7:07
  nakit akışı yaratması. Sizin yatırım kararınızı nasıl
• 7:10
  etkiler? Değerlemizde kâra mı yoksa nakit
• 7:13
  akışına mı daha fazla ağırlık verirsiniz?