Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #KRGYO | Körfez Gayrimenkul 2025/9 Bilanço Analizi | 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #KRGYO | Körfez Gayrimenkul 2025/9 Bilanço Analizi | 🧿 · Market Risk TR

• 0:00
  Bir şirketin finansal raporlarına baktığında sadece
• 0:03
  bir sürü rakam ve tablodan oluşan bir labirent mi
• 0:06
  görüyorsun, yoksa geleceğe dair bir hikayenin ipuçlarını mı?
• 0:11
  Bugün bir gayrimenkul yatırım ortaklığının Körfez GY o'nun
• 0:16
  finansal röntgenini çekiyoruz. Bu rakamların, grafiklerin ve
• 0:21
  dipnotların arkasındaki stratejiyi gizli kalmış riskleri
• 0:25
  ve parlayan fırsatları senin için deşifre edeceğiz.
• 0:29
  Hoşgeldin önümüzdeki belgeler şirketin 30 Eylül 2025
• 0:34
  itibarıyla 9 aylık performansını gösteriyor.
• 0:36
  Ama bu hani basit bir karne değil aslında.
• 0:40
  Bu yönetimin son bir yılda aldığı cesur kararların.
• 0:45
  Sektördeki devler arasında kendine nasıl bir yol çizdiğinin
• 0:50
  ve en önemlisi geleceğe yönelik attığı adımların bir yansıması.
• 0:55
  Gelin bu yansımayı birlikte okuyalım ve ardındaki resmi
• 0:59
  görelim. Analizin derinliklerine inmeden
• 1:02
  önce istersen şirketi biraz daha yakından tanıyalım.
• 1:05
  Sonuçta kiminle konuştuğumuzu bilmek önemli.
• 1:08
  Körfez GO kimdir? Ne yapar bu devasa gayrimenkul
• 1:12
  okyanusu'nda nasıl bir gemi? Şöyle özetleyebiliriz, Körfez
• 1:17
  GEO temelde gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve
• 1:21
  bunlara dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapan bir
• 1:24
  şirket. Yani bir arsa alıp proje
• 1:28
  geliştirebiliyor. Bitmiş bir binayı alıp
• 1:30
  kiralayabiliyor ya da gayrimenkul sertifikası gibi
• 1:34
  araçlara yatırım yapabiliyor. Anladım.
• 1:37
  Kağıt üzerindeki misyonları karlı gayrimenkul yatırımları
• 1:41
  yapmak ve paydaş kaynaklarını verimli kullanmak vizyonlarıysa
• 1:45
  oldukça iddialı. Türkiye'nin en büyük 5 g'ye
• 1:49
  yolsuna girmek. 5 gayrı arasına girmek oldukça büyük bir hedef.
• 1:54
  Şirket 1.990 altıda kurulmuş, yani sektörde yeni sayılmaz.
• 1:59
  Köklü bir geçmişi var. Merkezi de istanbul'un en işlek
• 2:03
  noktalarından şişli'deki torun center'dır.
• 2:05
  Faaliyet raporunda gözüme çarpan bir detay var. 30 Eylül 2025
• 2:09
  itibarıyla sadece 11 çalışanı bulunuyor.
• 2:12
  Bu kadar büyük hedefleri olan bir şirket için şaşırtıcı
• 2:15
  derecede küçük bir ekip değil mi bu?
• 2:19
  Çok doğru bir noktaya değindin. Bu butik yapı şirketin
• 2:23
  operasyonel modelini anlamak için kritik bir ipucu.
• 2:26
  Kendi içinde devasa inşaat ekipleri barındırmıyor.
• 2:30
  Daha çok bir yatırım yönetimi şirketi gibi çalışıyor,
• 2:33
  projeleri yönetiyor, varlıkları değerlendiriyor ama asıl gücü
• 2:37
  çalışan sayısından değil ortaklık yapısından geliyor.
• 2:41
  Nasıl yani? Şirketin %70 dördü Kuveyt türk
• 2:44
  katılım bankasına ait halka açık kısım ise %26.
• 2:48
  Yani arkasında finansal olarak türkiye'nin en güçlü
• 2:51
  kurumlarından biri var. Işte bu çok şeyi değiştirir.
• 2:55
  Mali ve itibari güç demek. Anladım yani operasyonel olarak
• 3:00
  küçük ama finansal olarak dev bir ligi oynuyorlar.
• 3:02
  Zaten yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazı da A Grubu
• 3:06
  hisselerle kuvvet türk'teymiş yönetim demişken Yönetim Kurulu
• 3:10
  Başkanı Ahmet karaca ve 4 üye daha var.
• 3:13
  Raporlarda kadın üye bilgisine rastlamadım.
• 3:15
  Bu da bir not olarak dursun. Peki bu yönetim ekibine ne kadar
• 3:19
  bir ödeme yapılmış rakamlar ne diyor?
• 3:21
  2.020 beşin ilk 9 ayında yönetim kurulu ve üst düzey yöneticilere
• 3:25
  sağlanan toplam fayda. Brüt olarak 13.4 milyon TL.
• 3:31
  Bu rakamı şirketin genel karlılığı ve büyüklüğü içinde
• 3:34
  değerlendirmek gerekir. Şimdi bu yapıyı anladığımıza
• 3:38
  göre şirketin içinde bulunduğu oyun sahasına bakalım mı?
• 3:43
  Tek başına bir anlam ifade etmiyor.
• 3:45
  Rakipleri kim pazar ne kadar büyük?
• 3:47
  Türkiye'de 49 GO faaliyet gösteriyor ve bu şirketlerin
• 3:51
  toplam aktif büyüklüğü 1,3 trilyon TL yi aşmış durumda.
• 3:56
  Vay canına devasa bir pazar. Kesinlikle Körfez GY onun
• 4:01
  yaklaşık 2 buçuk milyar TL lik aktif büyüklüğü onu bu pazarda
• 4:06
  daha niş daha butik bir oyuncu yapıyor.
• 4:10
  Ama bu zayıf olduğu anlamına gelmiyor.
• 4:13
  Sadece stratejisinin farklı olduğunu gösteriyor.
• 4:16
  Butik kelimesi genelde çeviklik çağrıştırır ama gy o sektöründe
• 4:21
  bu bir dezavantaj olabilir mi? Yani büyük projeleri finanse
• 4:24
  etme veya dev rakiplerle arsa yarışına girme konusunda.
• 4:28
  Işte burada swat analizinin ilk ve en önemli maddesi devreye
• 4:32
  giriyor. Güçlü yönler.
• 4:34
  Senin sorduğun o potansiyel dezavantajı ortadan kaldıran
• 4:38
  şey, ana ortağı arkasında Kuveyt türk gibi bir güç varken
• 4:43
  finansman bulmakta zorlanması pek olası değil.
• 4:46
  Doğru ikinci büyük gücü ise birazdan rakamlarda göreceğimiz
• 4:50
  inanılmaz düşük borçluluğu neredeyse hiç finansal borcu
• 4:55
  yok. Bu özellikle faizlerin yüksek
• 4:57
  olduğu, piyasaların dalgalandığı dönemlerde onu koruyan çelik bir
• 5:02
  zırh gibi. Gelir kalemlerine baktığımda da
• 5:04
  bir çeşitlilik görüyorum. Hem Balıkesir güredeki devri
• 5:08
  mülk ve konut satışından para kazanıyor.
• 5:10
  Hem de istanbul'daki ofis ve daire kiralamalarından düzenli
• 5:14
  bir akış sağlıyor. Bu da bir güç sayılır sanırım
• 5:17
  ama bir dakika raporda gelir çeşitliliğinden bahsediliyor ama
• 5:21
  az önce güre'deki tesise olan bağımlılığın bir risk
• 5:24
  olabileceğinden de bahsettin. Bu bir çelişki değil mi?
• 5:27
  Gerçekten ne kadar çeşitliler? Harika bir soru işte, bu da bizi
• 5:32
  zayıf yönlere getiriyor. Kağıt üzerinde gelirli çeşitli
• 5:35
  görünse de hasılatın önemli bir kısmı hala güredeki devrim mülk
• 5:40
  tesisinden geliyor. Bu o projenin performansına
• 5:43
  aşırı bağımlı olma riski taşıyor.
• 5:45
  Anladım. Diğer bir zayıf yön ise
• 5:48
  portfolyodaki en değerli mücevherlerden bazılarının henüz
• 5:51
  parlamıyor olması. Mesela kilyos ve tuzla'daki çok
• 5:55
  değerli arsaları şu an atıl durumda.
• 5:58
  Yani o arazilerde kuşlar ötüyor ama kasaya para girmiyor.
• 6:01
  O zaman bu atıl durumdaki arsalar da en büyük fırsatları
• 6:05
  oluşturuyor olmalı. Özellikle Tuzla gibi sanayinin
• 6:08
  ve yerleşimin hızla geliştiği bir bölgedeki arsa.
• 6:11
  Doğru projeyle bir altın madenine dönüşebilir.
• 6:14
  Kesinlikle o arsalar şirketin gelecekteki büyüme hikayesinin
• 6:18
  yazılacağı boş sayfalar gibi ama madalyonun bir de tehditler yüzü
• 6:23
  var. Nedir onlar?
• 6:24
  Raporlarda kilyos arsasının imar planıyla ilgili bir davadan
• 6:28
  bahsediliyor. Dava şirket lehine sonuçlanmış
• 6:31
  olsa da henüz kesinleşmemiş. Bu tür hukuki belirsizlikler o
• 6:35
  borç sayfanın üzerine ne zaman ve ne çizileceğini belirsiz
• 6:38
  kılıyor. Hukuki süreçler her zaman bir
• 6:41
  risk faktörü. Aynen bir de tabii ki
• 6:43
  makroekonomik riskler var. Gayrimenkul piyasasında
• 6:46
  yaşanacak bir durgunluk veya faiz oranlarındaki ani bir
• 6:50
  yükseliş tüm gy olar gibi. Körfez g'ye onun'nda satışlarını
• 6:54
  ve kârlılığını doğrudan etkileyebilir.
• 6:57
  Anladım yani bir yanda kaya gibi sağlam bir ortak ve sıfıra yakın
• 7:01
  borç, diğer yanda geleceği parlak ama şimdilik beklemede
• 7:05
  olan arsalar ve hukuki belirsizlikler.
• 7:08
  Bu çerçeve finansal tablolardaki rakamları yorumlamak için harika
• 7:12
  bir zemin hazırladı. Hadi şimdi o rakamların dilini
• 7:14
  çözelim. Tabi şimdi analiz zamanı.
• 7:17
  Elimizdeki verileri bir önceki yılın aynı dönemiyle
• 7:21
  karşılaştırarak okuyacağız. Bu bize trende gösterecek.
• 7:25
  Şunu da unutmayalım, bu rakamlar TMS 29 yani yüksek enflasyon
• 7:30
  muhasebesine göre düzeltilmiş. Yani elmalarla elmaları
• 7:34
  karşılaştırıyoruz. Aynen öyle.
• 7:36
  Daha gerçekçi bir analiz yapıyoruz.
• 7:38
  Hasılatla başlayalım ilk 9 ayda 215.8 milyon tl'ye ulaşmış.
• 7:42
  Geçen yılın aynı dönemine göre %20 beşlik bir artış var.
• 7:46
  Enflasyonun üzerinde gayet sağlıklı bir büyüme oranı ama
• 7:49
  benim asıl dikkatimi çeken brütkar.
• 7:55
  Et asıl hikaye orda hasılat 215.8 milyon TL iken brütkar
• 7:59
  160.4 milyon TL. 74 gibi inanılmaz yüksek bir brüt kar
• 8:09
  marjı demek. %74. Mü evet yani sattığı her 100
• 8:13
  liralık mal veya hizmetin maliyeti sadece 26 TL 74 lirası
• 8:19
  şirkete kalıyor. Bu inanılmaz bir oran neredeyse
• 8:22
  hiç maliyetleri yok gibi. Bu sattıkları devre mülklerin
• 8:26
  veya konutların arsa maliyetinin yıllar önce zaten karşılandığı
• 8:30
  ve şimdi sadece kaymağını yedikleri anlamına mı geliyor?
• 8:33
  Tam olarak bu bu mimar şirketin portföyündeki varlıkların ne
• 8:37
  kadar değerli? Ve maliyetlerinin ne kadar düşük
• 8:40
  kaldığını gösteriyor. Özellikle güre gibi yıllar önce
• 8:44
  geliştirilmiş bir projenin satışlarından gelen parada arsa
• 8:48
  maliyeti neredeyse sıfıra yakındır.
• 8:50
  Sektörde normal midir bu kadar yüksek bir marj.
• 8:53
  GU sektöründe, güzellikle de elinde eski ve değerli arazi
• 8:57
  stoğu olan şirketlerde görülebilen bir durum olsa da
• 9:01
  %74 yine de üst bandı zorlayan çok başarılı bir oran.
• 9:05
  Bu operasyonel verimlilik esas faaliyet karına da yansımış
• 9:10
  rakam 160.6 milyon tl'ye ulaşarak geçen seneyi neredeyse
• 9:15
  üçe katlamış. Muazzam.
• 9:17
  Sonuç olarak da netkar 131.5 milyon TL ile geçen senenin 2
• 9:21
  katını aşmış. Kârlılık tarafı cepte.
• 9:25
  Peki ya şirketin sağlığı kalesi ne kadar sağlam bilançonun borç
• 9:29
  tarafına baktığımda şok edici bir şey görüyorum.
• 9:32
  Kısa vadeli finansal borçlar kalemi sıfır yılbaşında 137.7
• 9:37
  milyon TL olan borç buharlaşmış. Evet, işte bu analizin en
• 9:41
  çarpıcı noktası şirket adeta bir finansal detoks yapmış.
• 9:45
  Toplam yükümlülüklerinin toplam varlıklara oranı sadece %8
• 9:49
  civarında. Bu bilançonun bir kale kadar
• 9:52
  sağlam olduğunu gösteriyor. Inanılmaz.
• 9:55
  Borçlar sıfırlanırken, öz kaynaklar 1.5 milyar tl'den 2.3
• 10:01
  milyar tl'ye fırlamış. Şu an öz kaynaklar, şirketin
• 10:05
  toplam kaynaklarının %90 ikisini oluşturuyor.
• 10:08
  Olağanüstü bir oran. Peki bu sihirli değnek nereden
• 10:11
  geldi? Borçlar nasıl bir anda
• 10:13
  sıfırlandı ve öz kaynakla nasıl bu kadar fırladı?
• 10:16
  Loto mu vurdu şirkete? Loto değil ama loto yakın bir
• 10:19
  hamle sermaye artırımı, şirket ödenmiş sermayesini 330.000.000
• 10:24
  tl'den 990.000.000 tl'ye çıkarmış.
• 10:28
  Üçe katlamışlar. Aynen bu %200 oranındaki bedelli
• 10:31
  sermaye artırımıyla kasasına yaklaşık 697.000.000 TL ye taze
• 10:35
  para girmiş. Işte bu parayla adeta bir bahar
• 10:41
  temizliği yapmışlar. Önce 137.7 milyon t l'lik
• 10:46
  finansal borcu kapatıp o yükten kurtulmuşlar.
• 10:49
  Kalanıyla da bilançoyu güçlendirmişler.
• 10:52
  Anladım bu resmen stratejik bir yeniden Doğuş.
• 10:55
  Peki bu kasaya giren 100 milyonlarca lira şu an ne
• 10:59
  yapıyor? Nakit akış tablosuna baktığımda
• 11:02
  işletme faaliyetlerinden 166.000.000 tl'nlik pozitif bir
• 11:05
  nakit yaratıldığını görüyoruz ki bu harika ama bir de 716.000.000
• 11:09
  tl'nlik devasa bir finansal yatırım kalemi var.
• 11:11
  Para oraya mı gitmiş? Aynen öyle.
• 11:17
  Yönetim sermaye artırımından gelen ve borç kapattıktan sonra
• 11:21
  arta kalan paranın atıl kalmasını istememiş.
• 11:25
  Bu parayı kira sertifikaları ve yatırım fonları gibi finansal
• 11:29
  araçlarda değerlendiriyorlar. Yani para boş durmuyor.
• 11:33
  Hiç durmuyor. Bu yüzden dönem sonunda
• 11:35
  bilançodaki nakit ve nakit benzerleri kalemi sadece
• 11:39
  2.000.000 tl'den 5.2 milyon tl'ye çıkmış gibi görünüyor.
• 11:43
  Aslında para kasada durmuyor. Daha verimli bir alanda finansal
• 11:47
  piyasalarda çalışıyor. Bu da akıllıca bir hamle.
• 11:50
  Kesinlikle o atıl arsalar için proje geliştirme zamanı gelene
• 11:55
  kadar parayı boşta bırakmamak adına çok akıllıca bir hamle.
• 11:58
  Raporlarda biri çelişki gibi görünen bir nokta daha var.
• 12:01
  Bu bireysel yatırımcı için kritik olabilir.
• 12:04
  Şirketin net kârı ikiye katlanmış harika ama aynı
• 12:08
  dönemde hisse başına kâr sıfır 90 TL den sıfır 28 tlye düşmüş
• 12:14
  kar artarken hisse başına düşen pay nasıl bu kadar azalabilir?
• 12:18
  Bu yatırımcı için kötü bir haber değil mi?
• 12:21
  Çok yerinde bir soru ve bu dinamiği anlamak hayati önem
• 12:24
  taşıyor. Bu aslında bedelli sermaye
• 12:27
  artırımının en doğal sonucu şöyle düşünmeni istiyorum.
• 12:31
  Elinde bir doğum günü pastası var.
• 12:33
  Geçen sene bu pasta bir kiloydu ve 10 kişi arasında
• 12:36
  paylaşıyordun. Tamam.
• 12:38
  Bu sene pastayı 2 kiloya çıkardın.
• 12:40
  Yani pastayı 2 kat büyüttün ama bu sene partiye 10 kişi değil 30
• 12:45
  kişi davet ettin. Pasta büyüse de dilim sayısı çok
• 12:49
  daha fazla arttığı için kişi başına düşen dilim.
• 12:52
  Küçülür, mantıklı. Işte burada olan da bu.
• 12:55
  Kâr yani pasta ikiye katlandı ama bedelli artırımla hisse
• 13:00
  sayısı yani partideki kişi sayısı üçe katlandı.
• 13:04
  Dolayısıyla hisse başına düşen kar yani pasta dilimi azaldı.
• 13:09
  Çok net oldu. Bu şirketin kötü performans
• 13:12
  gösterdiği anlamına gelmez. Aksine gelecekteki daha büyük
• 13:16
  pastaları finanse etmek için masaya daha fazla ortak aldığı
• 13:20
  anlamına gelir. Harika bir benzetme şimdi çok
• 13:22
  net anlaşıldı. Peki bu kadar güçlenmiş bir
• 13:26
  bilanço kasaya konmuş taze para ve masaya oturmuş yeni
• 13:30
  ortaklarla Körfez GYO nun elinde ne var, geleceği nerede
• 13:35
  arıyorlar? Portföylerindeki o mücevherler
• 13:37
  neler biraz daha detaylandıralım?
• 13:39
  Portföyün yaklaşık %60 dördü gayrimenkullerden oluşuyor ve
• 13:43
  burada öne çıkan 5 ana varlık var.
• 13:45
  Birincisi ve en önemlisi gelir motoru diyebileceğimiz
• 13:48
  balıkesir'deki güre tesisi değeri bir milyar t l'nin
• 13:52
  üzerinde devre mülk satış ve kiralamalarından şirketi düzenli
• 13:57
  ve güçlü bir nakit akışı sağlıyor.
• 13:59
  Ikinci sırada az önce geleceğin boş sayfası dediğimiz o
• 14:02
  arsalardan biri var. Istanbul, tuzla'daki içmeler
• 14:06
  arsası değeri yaklaşık 385.000.000 TL.
• 14:08
  Imar durumu çok iyi. Ticaret turizm ve konut imar'lı
• 14:11
  burası Sabiha Gökçen havalimanına, sanayi bölgelerine
• 14:14
  ve sahil şeridine yakınlığıyla istanbul'un en hızlı gelişen
• 14:18
  akslarından biri. Şu an boş ama potansiyeli
• 14:22
  muazzam. Üçüncüsü şirketin de merkezinin
• 14:27
  bulunduğu istanbul şişli'deki torun Center ofisleri
• 14:31
  345.000.000 tl değerindeler. Burası mecidiyeköyün kalbi
• 14:36
  ulaşımın merkezi bu ofislerin büyük bir kısmı da ana ortak
• 14:40
  Kuveyt türk'e kiralanmış durumda.
• 14:43
  Bu ne demek kiracı çıkacak mı, kirayı ödeyecek mi derdi.
• 14:46
  Yok aynen öyle. Düzenli ve garantili bir kira
• 14:49
  geliri demek. Dördüncü sırada yine istanbul'un
• 14:53
  Anadolu yakasında kartal horayzıl sitesi var. 237.000.000
• 14:56
  tl değerindeki bu portföyden hem konut satışı yaparak tek
• 14:59
  seferlik gelirler hem de kalan daireleri kiralayarak düzenli
• 15:02
  gelir elde ediyorlar. Evet, karma bir model
• 15:07
  uygulanıyor burada ve son olarak yine bir gelecek potansiyeli
• 15:11
  taşıyan o hukuki süreci olan kilyos sarsı değeri 170.000.000
• 15:17
  TL. Burası da istanbul'un Karadeniz
• 15:19
  kıyısındaki en değerli sayfiye yerlerinden biri.
• 15:22
  O imar davası kesinleştiğinde ve proje geliştirme imkanı
• 15:26
  doğduğunda bu 170 milyonluk değerin katlanarak artma
• 15:30
  potansiyeli var. Peki tüm bu parçaları
• 15:33
  birleştirdiğimizde ortaya nasıl bir resim çıkıyor?
• 15:35
  Toparlayacak olursak karşımızda finansal borçlarını sıfırlayarak
• 15:39
  üzerindeki yükleri 60 bedelli sermaye artırımıyla kasasına
• 15:43
  taze para koymuş ve bilançosunu bir kaya gibi sağlamlaştırmış
• 15:47
  bir şirket var. Mevcut projelerinden istikrarlı
• 15:49
  bir şekilde para kazanırken. Istanbul'un en stratejik
• 15:53
  noktalarında geleceğin projeleri için adeta hazine değerinde
• 15:57
  arsalar tutuyor. Evet, resim tam olarak bu
• 16:00
  finansal olarak kendini yeniden yapılandırmış, defansını çok
• 16:04
  sağlam kurmuş ve şimdi hücum için doğru zamanı bekleyen bir
• 16:07
  takım gibi. Şimdi senin için, yani bu
• 16:10
  analizi dinleyen yatırımcı için düşünme sorusu şu, Körfez g'o,
• 16:15
  bu sağlam finansal yapıyı ve atıl durumdaki değerli arsaları
• 16:19
  bir sonraki büyük büyüme hamlesi için bir sıçrama tahtası olarak
• 16:22
  mı kullanacak, yoksa mevcut istikrarlı, risksiz ve düzenli
• 16:27
  gelir getiren bu yapısını korumayı mı tercih edecek?
• 16:29
  Bu önemli bir soru. Tuzla ve kilyos'taki o boş
• 16:32
  arsaların üzerinde gelecekte yükselecek binalar bu şirketin
• 16:36
  kaderini yeniden yazabilir. Işte yatırımcının asıl takip
• 16:39
  etmesi gereken hikaye bu. O arsalardan ne zaman bir proje
• 16:43
  haberi gelecek? Bu derinlemesine incelemeyi
• 16:45
  faydalı bulduysan, senden ricamız videoyu beğenmen
• 16:50
  kanalımıza abone olman ve bu içeriği ilgilenebileceğini
• 16:54
  düşündüğün arkadaşlarınla paylaşman unutma, senin desteğin
• 16:58
  bizim için çok değerli yorumlarda bu analiz hakkında ne
• 17:02
  düşündüğünü mutlaka bizimle paylaş.
• 17:05
  Bu şirketin geleceği hakkında senin öngörülerin neler?
• 17:08
  Tartışmayı orada devam ettirelim.
• 17:11
  Ayrıca bu tür analizlerin devam etmesi için kanalımıza üye
• 17:15
  olarak bize desteğe olmayı da düşünebilirsin.
• 17:18
  Bir sonraki analizde görüşmek üzere.