Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #DAPGM | DAP Gayrimenkul 2025/9 Bilanço Analizi | Bir Dev, Ama Dümen İki Kardeşte 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #DAPGM | DAP Gayrimenkul 2025/9 Bilanço Analizi | Bir Dev, Ama Dümen İki Kardeşte 🧿 · Market Risk TR

• 0:00
  Bir şirketin finansal tablosu var ya aslında onun sağlık
• 0:04
  raporu gibidir. Bugün sizin için dap
• 0:06
  gayrimenkulün röntgenini çekeceğiz ve rakamların
• 0:09
  ardındaki hikayeyi ortaya çıkaracağız.
• 0:12
  Isterseniz önce şirketi biraz tanıyalım, 1.980 birde kurulmuş,
• 0:17
  yani sektörde neredeyse yarım asırlık bir deneyim kendilerini
• 0:21
  çok ilginç tanımlıyorlar. Küçük kum tanelerinden büyük
• 0:25
  sanat eserleri tasarlayan bir şirket olarak.
• 0:28
  Istanbul Maltepe merkezli ve özellikle bu Nişantaşı koru,
• 0:32
  yeni Levent gibi projelerle tanınıyorlar.
• 0:35
  Yani lüks segmentte oldukça iddialılar.
• 0:38
  Kesinlikle zaten marka kimliklerinde de doğru alanda
• 0:42
  projeler sloganı var. Bir de pandemi sonrası
• 0:45
  geliştirdikleri bir sağlıklı ev konsepti var.
• 0:47
  Bu da öne çıkıyor. Çalışan sayısı da ilginç 2.000
• 0:51
  yirmibeşin ilk 9 ayında ortalama 109 kişi.
• 0:53
  Yani oldukça butik bir yapıları var diyebiliriz.
• 0:57
  Peki bu butik yapının arkasında kim var?
• 1:00
  Patron kim ortaklık yapısına bakınca yılmaz ailesinin
• 1:04
  kontrolü çok net. Ziya Yılmaz ve Rafet yılmazın
• 1:07
  toplam payı yüzde altmışı geçiyor.
• 1:09
  Ama benim dikkatimi çeken bir şey oldu. 6 kişilik yönetim
• 1:13
  kurulunda hiç kadın ücret yok. Evet, bunu not.
• 1:16
  Edilmesi gereken bir nokta. 2.025 yılında oldukça şaşırtıcı
• 1:20
  bir detay bence. Bir de yöneticilere ödenen
• 1:23
  ücretler var. 30 Eylül 2025 itibariyle yaklaşık 41,4 milyon
• 1:26
  TL geçen senenin aynı dönemine göre bir miktar azalmış aslında.
• 1:32
  Anladım. Peki şirketin oyun alanına yani
• 1:36
  Türkiye konut sektörüne bakalım. Biraz da raporda sektörün
• 1:39
  direncine çok vurgu yapılmış. Evet, sektörde güçlü bir iç
• 1:43
  talep var. Bu şirket için en büyük fırsat
• 1:46
  ama. Ama genel ekonomik dalgalanmalar
• 1:50
  da en büyük tehdit tabi ki şöyle bir özetlersek, hani bir swot
• 1:54
  analizi gibi düşünün, güçlü yanları, tanınmış marka, lüks
• 1:58
  projeler ve Emlak Konut gey ile ortaklıkları.
• 2:02
  Zayıf yanı ise şaşırtıcı gelebilir.
• 2:04
  Arge faaliyetlerinin olmaması. Inovasyon eksikliği yani aynen.
• 2:10
  Ama JCR den aldıkları bir not var.
• 2:13
  AA seviyesinde. Bu da finansal olarak sağlam
• 2:16
  durduklarını gösteren önemli bir işaret.
• 2:18
  Bu analiz aslında şirketin temel ikilemini ortaya koyuyor.
• 2:22
  Markası çok güçlü ama inovasyon tarafı zayıf.
• 2:26
  Peki bu durum bilançoya nasıl yansıyor?
• 2:28
  Rakamlar ne diyor? Tam da o noktaya geliyoruz.
• 2:31
  Mesela şirketin 2.020 beşin ilk 9 ayındaki hasılatı 5 buçuk
• 2:36
  milyar TL ye düşmüş. Düşmüş mü?
• 2:39
  Ne kadar bir düşüş? %10 yedilik bir azalma var.
• 2:43
  Ama işin ilginç kısmı şimdi geliyor.
• 2:45
  Brüt kar marjı yaklaşık %78. Bir dakika %78 mi?
• 2:50
  Evet, evet, inanılmaz yüksek bir oran.
• 2:53
  Bu nasıl mümkün oluyor? Yani sattıkları her 100 liralık
• 2:57
  konutun 78 lirası şirkete kârı olarak mı?
• 3:01
  Kalıyor, tam olarak bu anlama geliyor.
• 3:03
  Bu marş lüks segmente odaklanmanın getirdiği bir
• 3:06
  avantaj aslında. Hasılat düşse bile karlılığı
• 3:10
  koruyabilmelerini sağlıyor. Nitekim net dönem karları bir
• 3:14
  milyar TL ile geçen seneyle neredeyse aynı yani daha az
• 3:18
  satışla aynı parayı kazanmışlar diyebiliriz.
• 3:21
  Peki bu karlılık şirketin borç yapısını nasıl etkiliyor, kasada
• 3:25
  durum ne? Şirketin kasasında ve benzeri
• 3:28
  varlıklarda yaklaşık 1.9 milyar TL var.
• 3:31
  Toplam borcu ise 16.3 milyar TL. Yani sahip olduğu her 100
• 3:36
  liralık varlığın 54 lirasını borçla finanse etmiş.
• 3:40
  Bu sektör için çok şaşırtıcı değil ama dipnotlarda çok daha
• 3:43
  ilginç bir detay var. Nedir?
• 3:45
  O. Şirket bankalardan borçlanmak
• 3:47
  yerine 1.24 milyar TL yi doğrudan kendi ana ortaklarından
• 3:52
  yani yılmaz ailesinden borç almış.
• 3:55
  Yani patronlar kendi şirketlerine borç vermiş.
• 3:58
  Bu ne anlama geliyor? Bu ailenin şirkete ne kadar
• 4:02
  güvendiğinin bir işareti olabilir veya belki de şirketin
• 4:06
  dış finansman kaynaklarına erişiminde bir takım zorluklar
• 4:09
  yaşadığına dair bir soru işareti de olabilir. 2 ucu keskin bir
• 4:13
  bıçak anladığım kadarıyla. Peki yatırımcı için en önemli
• 4:17
  kalemlerden biri öz kaynaklar ne durumda?
• 4:20
  Orada haberler iyi. Öz kaynaklar yılbaşına göre %7,6
• 4:25
  artarak 14 milyar TL ye ulaşmış. Bu şirketin net varlık değerinin
• 4:30
  büyüdüğünü, yani özünde zenginleştiğini gösteriyor.
• 4:34
  Ancak temettü bekleyen sizin gibi bir yatırımcı için kritik
• 4:38
  bir not var. Kâr var ama temettü yok, öyle
• 4:41
  mi? Neden peki?
• 4:42
  Aynen öyle. Şirket 2.024 için kar
• 4:45
  açıklamasına rağmen vergi usul kanunu'na göre zarar kaydettiği
• 4:50
  için temettü dağıtmama kararı almış.
• 4:52
  Bu nasıl oluyor? Hem kâr edip hem zarar etmek bu.
• 4:55
  Durum kafa karıştırıcı gelebilir ama aslında şöyle şirketler,
• 4:59
  biri yatırımcıya diğeri vergi dairesine olmak üzere. 2 farklı
• 5:04
  muhasebe standardına göre defter tutabiliyor.
• 5:06
  Yani yatırımcıya kâr ettik derken yasal kayıtlarda
• 5:10
  amortisman gibi giderler yüzünden zarar göstermeleri
• 5:13
  mümkün. Bu da temettü ödememelerine
• 5:15
  yasal bir zemin hazırlıyor. Anladım bu gerçekten
• 5:19
  yatırımcılar için bilinmesi gereken önemli bir detay.
• 5:22
  Bu tür derinlemesine analizleri faydalı buluyorsanız, videoyu
• 5:26
  beğenmeyi ve tabii ki kanalımıza abone olmayı unutmayın.
• 5:30
  Yorumlarda da bu analizi bir adım öte taşalım, fikirlerinizi,
• 5:34
  sorularınızı mutlaka bekliyoruz. Ayrıca bu tarz içeriklerin
• 5:38
  devamı için kanalımıza üye olarak bize destek
• 5:41
  olabilirsiniz. Bu bizim için gerçekten çok
• 5:44
  değerli. Peki tüm bu rakamlardan sonra
• 5:47
  bir an durup büyük resme bakalım elimizde lüks projelerle devasa
• 5:52
  karlar eden ama finansman yapısı biraz farklı.
• 5:56
  Temettü ödemeyen bir aile şirketi var.
• 5:59
  Aklıma şu soru geliyor, şirketin bu yüksek kar marjları ve lüks
• 6:04
  projelere odaklanması, onu ekonomik dalgalanmalara karşı
• 6:08
  daha mı dayanıklı kılıyor? Yoksa tam tersi olası bir lüks
• 6:12
  konut piyasası durgunluğunda daha kırılgan mı yapıyor?
• 6:16
  Bu sanırım üzerinde düşünmeye değer bir soru.