Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #ISGYO | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | Finansal ve Operasyonel Sonuçlar 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #ISGYO | İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | Finansal ve Operasyonel Sonuçlar 🧿 · Market Risk TR

0:00
Merhaba, bugünkü detaylı incelememizde iş gayrimenkul
0:03
yatırım ortaklığı yani ı SGO var.
0:06
Belki radarınızdadır, belki portföyünüzde bireysel bir
0:09
yatırımcı olarak bu şirketin sizin için ne ifade ettiğini
0:12
anlamak istiyoruz. Bunun için de şirketin 30 Eylül
0:15
2025 tarihli en güncel faaliyet raporu ve finansal tablolarını
0:18
aldık. Masaya yatırdık.
0:19
Önümüzdeki 10 15 dakikada bu raporlardan çıkardığımız kilit
0:23
bilgileri. Sizin için önemli olabilecek
0:28
detayları konuşacağız. Hani belki ilk bakışta gözden
0:31
kaçan noktalar da vardır. Şöyle bir ilk izlenim var,
0:34
şirketin varlıkları güçlü, borcu düşük gibi.
0:37
Ama hisse senedi performansın neden sektörün bu kadar
0:40
gerisinde kalmış gelin bu sorunun cevabını birlikte
0:43
arayalım. Önce şirketi biraz tanıyalım mı
0:46
ı SGO kimdir? 1.990 dokuzda kurulmuş oldukça
0:50
köklü bir gayrimenkul yatırım ortaklığı yani GYO.
0:54
Evet. GYO olması önemli tabii.
0:57
Merkezi de istanbul'da levent'teki o meşhur iş
1:00
kulelerinde temel işi gayrimenkullere, projelere
1:05
gayrimenkulle dayalı haklara, hatta sermaye piyasası
1:08
araçlarına yatırım yapmak. Yani hem hazır binalardan kira
1:13
alıyorlar hem de sıfırdan proje geliştiriyorlar. 2 yönlü bir iş
1:17
modeli. Aynen öyle. 1.990 dokuzdan beri
1:21
de borsa istanbul'da biste işlem görüyorlar.
1:24
Portföy büyüklüğü açısından da sektördeki önemli oyunculardan
1:28
biri olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz sanırım.
1:31
Kesinlikle GYO yapısının getirdiği bazı avantajlar var.
1:36
Özellikle vergi tarafında kurumlar vergisi istisnası gibi
1:40
ama burada çok kritik bir değişiklik oldu.
1:43
Onu atlamamak lazım. Nedir o değişiklik?
1:45
Finansalları, kar dağıtımını falan doğrudan etkiliyor.
1:49
Aklınızda bulunsun ortaklık yapısına baktığımızda ise hani
1:53
aslan payı %52 virgül beşle Türkiye iş bankasında.
1:58
Bu ne demek? Arkasında çok güçlü bir kurumsal
2:00
yapı var demek. Güven veriyor tabii bu durum.
2:03
Kesinlikle. Diğer büyük ortak da %7 civarı
2:06
bir payla Anadolu hayat emeklilik geriye kalan yaklaşık
2:09
yüzde kırklık kısım ise halka açık.
2:11
Yani sizin gibi yatırımcıların alıp sattığı hisseler sermaye
2:15
tarafına gelirsek, şirketin ödenmiş sermayesi yaklaşık
2:19
959.000.000 TL ama kayıtlı sermaye tavanı yani ileride
2:21
çıkarabilecekleri maksimum sermaye 7 milyar TL ye kadar
2:26
izinli. Bu izin de 2.020 altıya kadar
2:29
geçerli. Bu ne anlama geliyor yatırımcı
2:34
için? Yani şirket ilerde sermaye
2:36
artırımı yaparak yeni kaynak yaratabilir.
2:39
Bu potansiyel var ama tabii bu mevcut hissedarların paylarının
2:44
azalması yani. Dilusyon riski de demek aynı
2:48
zamanda bir de pay yapısında a ve b grubu ayrımı var.
2:52
A Grubu paylar yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazına sahip
2:57
kontrol iş bankası grubunda kalıyor yani.
3:00
Yönetim nasıl peki? Yönetim kuruluna bakarsak 30
3:04
Eylül 2025 itibariyle 9 üye görev yapıyor.
3:08
Başkan Hasan Cahit çınar, Başkanvekili Murat karluk
3:12
Çetinkaya, Genel Müdürü de ömer barlas ülkü, yönetimde kadın
3:17
temsili de önemli bir konu. Tabi 9 üyeden ikisi kadın
3:21
behiceiler zorlu ve vahide uyar buday yaklaşık %20 ikilik bir
3:26
oran demek fena değil. Bağımsız üyeler var mı?
3:29
Var var. Kurulda 3 tane de bağımsız üye
3:32
bulunuyor. Bu da hani yönetişim açısından
3:35
olumlu bir gösterge sayılır. Yönetici ücretlerine gelince
3:39
raporlarda genelde bu konuda spesifik bir rakam olmaz.
3:42
Iskeo raporunda da belirtilmemiş.
3:44
Anladım. Çalışan sayısı ne kadar?
3:47
30 Eylül 2025 itibariyle 73 çalışanı varmış.
3:49
Şirketin yurt dışında bir faaliyeti ya da iştiraki
3:53
görünmüyor. Tek bir iştiraki var.
3:57
O da %50 ortak oldukları kanyon yönetim, kanyona AV m'nin
4:01
işletmesini yapan şirket. Yatırımcı için en kritik
4:04
konulardan biri de temettü tabii kar payı.
4:07
Yani şirketin politikası dağıtılabilir.
4:10
Kârın en az yüzde otuzunu dağıtma hedefi yönünde.
4:13
Ama dağıtmışlar mı? Işte orada bir durum var. 2.024
4:17
yılı için vergi usul kanununa göre yani voka göre
4:21
dağıtılabilir. Kar oluşmadığı gerekçesiyle
4:24
temettü dağıtılmamış. Bu durum birazdan detaylarına
4:27
gireceğimiz karlılık rakamları ve o bahsettiğimiz yeni vergi
4:31
düzenlemesiyle birlikte düşünülmeli.
4:33
Peki iş bankası desteği sağlam yapı dedik ama şirketin elinde
4:38
tam olarak neler var? Şu 52 milyar TL lik portföyü
4:42
biraz açalım isterseniz. Açalım tabi bu değerin yıl
4:46
sonuna göre biraz düştüğünü de not edelim.
4:47
Bu arada 59 milyar TL imiş yıl sonunda.
4:50
Evet, hafif bir düşüş var. Bu portföyün neredeyse tamamı
4:54
yani %90 altısı yaklaşık 50 milyar TL si gayrimenkullerden
5:00
oluşuyor. Geri kalan yüzde dörtlük küçücük
5:02
bir kısım ise para ve sermaye piyasası araçları.
5:06
Gayrimenkullerin içinde ne var? Peki dağılım nasıl?
5:09
Işte oyası ilginç değer bazında baktığımızda %60 birle ofisler
5:14
ezici bir ağırlığa sahip. Çok yüksek bir oran bu.
5:17
Evet baya yüksek. Ardından %10 altıyla AVM ler %10
5:22
beşle de geliştirilmekte olan projeler geliyor.
5:25
Satılmayı bekleyen tamamlanmış konut gibi stoklar %6.
5:29
Arsalar ise sadece %2 paya sahip.
5:32
Coğrafi olarak ise tam bir istanbul takıntısı var
5:35
diyebiliriz. Portföyün %90 ikisi istanbul'da.
5:39
Vay canına, neredeyse hepsi istanbul'da yani.
5:42
Aynen öyle kalan %7 izmir yüzde 0,5 gibi çok minik bir payda
5:48
muğla'da. Yani iskeo temel olarak istanbul
5:51
odaklı ofis ağırlıklı bir gayrimenkul yatırımcısı.
5:55
Kira getiren varlıklar hangileri peki en bilinenler?
5:58
Kira getiren varlıkların toplam ekspertiz değeri 38 milyar t
6:03
l'nin üzerinde. Bunun da yine büyük kısmı %70
6:07
dokuzu ofis kalanı AVM en bilinenleri hangileri derseniz
6:12
iş kuleleri tabii ki kule 23 ve çarşı kısmı tuzla'daki o devasa
6:17
teknoloji ve operasyon merkezi yani tutum.
6:20
Evet, tutum çok büyük bir yapı. Kesinlikle.
6:23
Bir de %50 ortak oldukları kanyon, AVM ve izmir'deki ege
6:28
perle AVM var. Buradaki kilit nokta şu ana
6:31
kiracı genellikle iş bankası ve grup şirketleri ve kira
6:35
sözleşmeleri uzun vadeli. Bu da gelirlerde bir istikrar
6:39
sağlıyor o zaman. Tam olarak öyle rakamlar da
6:42
oldukça etkileyici. Mesela sadece tutumun aylık
6:45
kirası 41.000.000 tl civarında iş kulelerinden gelen 40.000.000
6:50
tl'ye yakın kanyon AV m'den şirketin payına düşen ise aylık
6:55
20.000.000 tl civarı. Bu durum kira gelirlerinde
6:59
önemli bir istikrar ve öngörülebilirlik sağlıyor.
7:02
Evet. Işte burası gerçekten
7:04
ilginçleşiyor. Şirket sadece elindeki binaları
7:07
kiralayıp hani. Arkasına yaslanmıyor, aynı
7:10
zamanda harıl harıl inşaat yapıyor, proje geliştiriyor.
7:13
Neler var masada? Evet, geliştirme tarafı da aktif
7:16
birincisi, ömer'le de kasaba modern adıyla büyük bir villa ve
7:20
konut projesi var. Orada başka bir şirketle
7:23
ortaklar iskion'un payı %44. Yüzlerce konut planlanıyor, ilk
7:29
etabın satışı ve ikinci etabın inşaatı devam ediyor şu an.
7:33
Başka. Ikincisi mecidiyeköy'de o eski
7:36
profilo AV m'nin yerine yapılacak büyük bir konut
7:39
projesi. Burada artaş inşaat ile hasılat
7:42
paylaşımı modeliyle çalışıyorlar.
7:44
Hasılat paylaşımı yani. Yani iskiyo arsayı veriyor,
7:48
artaş inşaatı yapıyor. Satıştan gelen parayı
7:51
anlaştıkları oranda bölüşüyorlar.
7:53
Iskionun payı %40. Üstelik iskio için minimum
7:57
65.000.000 usd artı kdv gelir garantisi de var sözleşme.
8:02
O. Iyi bir anlaşma gibi duruyor.
8:04
Ne aşamada o proje? Yıkım bitmiş, ruhsat bekleniyor.
8:08
Şu anda üçüncüsü de bal mumcuda bir rezidans projesi var.
8:12
Orada da kazı başlamış durumda sadece.
8:14
Bunlar mı? Devam edenlerin yanında bir de
8:17
planlanan projeler var tabi tuzla'da başka bir konut projesi
8:21
için yine hasılat paylaşım anlaşması yapılmış.
8:24
Orada iskopayı %35. Kadıköy'de ise bir otel ve
8:29
ticari alan projesi planlanıyor. Yani hem konut hem ticari alanda
8:34
yeni projelerle büyüme hedefleri var.
8:36
Aynen. Hem konut hem de ticari alanda
8:39
yeni projelerle büyüme hedefleri açıkça görülüyor.
8:42
Bu projelerin hayata geçirilmesi için gereken arsa kaynağı da
8:46
mevcut görünüyor. Yaklaşık 1,2 milyar TL değerinde
8:50
arsa stokları var. Arsalar nerede?
8:53
Bunun en büyük kısmı bir milyar TL lik değeriyle izmir'de proje
8:58
geliştirilecek bir arsa. Bu arsa stoku gelecekteki
9:01
büyümenin temel taşlarından biri olabilir tabi.
9:04
Portföyün gayrimenkul dışı kısmına da kısaca bakarsak 2,3
9:09
milyar TL civarında. Para ve sermaye piyasası aracı
9:12
var. Bu tutar yıl sonuna göre azalmış
9:16
ve ağırlıklı olarak gayrimenkul yatırım fonları ve vadeli
9:20
mevduattan oluşuyor. Tamam, etkileyici varlıklar,
9:23
iddialı projeler anladık. Peki kasaya giren çıkan ne
9:26
rakamlar ne söylüyor? Şimdi finansallara daha yakından
9:28
bakalım ama unutmayalım. Bu rakamlar yüksek enflasyon
9:31
ortamını yansıtmak için TMS 29 standardına göre düzeltilmiş.
9:33
Yani 30 Eylül 2020 beşteki paranın satın alma gücünü
9:37
gösteriyor. Bu önemli.
9:38
Özellikle geçen yılla karşılaştırma yaparken.
9:42
Çok doğru enflasyon muhasebesi etkisi var.
9:45
Villan çünkü şöyle bir genel bakış attığımızda toplam
9:47
varlıkların 56 milyar TL civarında olduğunu görüyoruz.
9:51
Yıl sonuna göre hafif bir düşüş var.
9:53
Burada öz kaynaklar ise 49 milyar TL ile oldukça sağlam ve
9:58
neredeyse sabit kalmış. Öz kaynaklar çok güçlü.
10:01
Toplam yükümlülükler ise 7 milyar TL ye gerilemiş.
10:05
Burada en çarpıcı nokta bence yükümlülüklerin toplam
10:09
varlıklara oranının sadece %13 olması.
10:14
Bu ne demek? Şirketin borçluluğu son derece
10:17
düşük demek. Bilanço yapısı çok güçlü
10:19
görünüyor. Evet, düşük borçluluk gerçekten
10:22
dikkat çekici. Şimdi gelir tablosuna geçelim ve
10:25
2.020 beşin ilk 9 ayını geçen yılın aynı dönemiyle
10:28
kıyaslayalım. Ilk dikkat çeken şey hasılatın
10:31
yani satış gelirlerinin 3,7 milyar TL den 3,2 milyar TL ye
10:36
düşmüş olması. Bir dakika hasılat mı düşmüş ama
10:42
kira gelirleri sağlam dememiş miydik?
10:44
Az önce nasıl oluyor bu? Çok doğru bir nokta, tam da 10'a
10:48
çıkart değinecektim. Düşüşün ana sebebi geçen yıl
10:51
özellikle manzara adalar projesinden gelen yüksek konut
10:55
satış gelirleriydi. Bu yıl o proje büyük ölçüde
10:58
tamamlandığı için konut satışları doğal olarak daha az.
11:02
Anladım yani tek seferlik bir etkiydi o zaman geçen seneki.
11:06
Gibi düşünülebilir. Evet, asıl önemli olan sizin de
11:09
dediğiniz gibi düzenli kira gelirlerinin bu dönemde artmış
11:13
olması, yani ana gelir damarı güçlenmiş aslında halsılatın
11:18
detayı bu şekilde. Brütkâr'a baktığımızdaysa
11:21
yaklaşık 1,3 milyar TL ile geçen yılı çok yakın bir seviyede
11:26
olduğunu görüyoruz. Hasılat düşerken brütkarın
11:30
korunması hatta brütkar marjının %30 yediden %50 dörde fırlaması
11:36
çok olumlu bir gelişme. Marjin artması iyimiş neden
11:39
peki? Bunun nedeni daha yüksek kar
11:42
marjına sahip kira gelirlerinin toplam gelir içindeki palinin
11:46
artması. Ve belki de satılan konutlarda
11:49
maliyet kontrolünün iyi yapılmış olması olabilir ancak esas
11:53
faaliyet karına gelince işler biraz değişiyor.
11:55
Geçen yıl 3,7 milyar TL olan kar bu yıl 1,3 milyar TL ye
12:01
gerilemiş. Vay canına.
12:03
Bu büyük bir düşüş ama neden oldu.
12:05
Bu operasyonlar mı kötüleşti yoksa?
12:08
Tam olarak operasyonlar değil aslında ana sebep gelir.
12:11
Tablosundaki esas faaliyetlerden diğer gelirler giderler kalemi
12:16
geçen yıl bu kalem. Sahip oldukları gayrimenkullerin
12:19
değerinin artmasından kaynaklanan çok yüksek bir
12:22
gerçeğe uygun değer kazancı vardı.
12:24
Yaklaşık 3,3 milyar TL idi bu. Değerleme artışı yani.
12:29
Aynen bu yıl ise bu değer artışı kazancı çok daha düşük kalmış.
12:34
Yaklaşık 930.000.000 TL. Yani faaliyet kârındaki bu büyük
12:38
dalgalanma aslında şirketin kontrolü dışındaki piyasa
12:41
koşullarına bağlı. Değerleme farklarından
12:46
kaynaklanıyor, büyük ölçüde kira gelirlerinin istikrarına rağmen.
12:51
Bu değerleme kalemleri, kârlılığı çok oynak hale
12:54
getirebiliyor maalesef. Ve geldik net sonuca şirket
12:58
2.020 beşin ilk 9 ayında 252.000.000 tl net zarar
13:02
açıklamış. Oysa geçen yıl aynı dönemde 3,2
13:05
milyar TL kar vardı. Zarar mı ama nasıl olur?
13:12
Az önce bilanço sağlam, borç düşük kira gelirleri iyi dedik.
13:16
Bu zarar nereden çıktı şimdi? Işte burası işin en kafa
13:19
karıştırıcı ama belki de en kritik kısmı.
13:24
Bu zararın arkasında 2 tane devasa ancak büyük ölçüde nakit
13:28
çıkışı gerektirmeyen yani daha çok muhasebesel kalem var.
13:32
Nedir onlar? Birincisi yine enflasyon
13:35
muhasebesinin bir etkisi olan parasal pozisyon kaybı.
13:39
Geçen yıl kârı şişiren bu kalem bu yıl 607.000.000 TL zarar
13:42
yazılmasına neden olmuş, basitçe yüksek enflasyonun parasal
13:45
varlık ve yükümlülükler üzerindeki kağıt üzerindeki
13:48
etkisi diyebiliriz. Buna ikincisi ve daha da
13:53
önemlisi yaklaşık bir milyar TL lik tam olarak 987.000.000 TL
13:57
ertelenmiş vergi gideri. Bu daha önce bahsettiğimiz o
13:59
yeni GYO vergi düzenlemesi nedeniyle ayrılan bir karşılık
14:03
aslında. Şirket gelecekte potansiyel
14:10
olarak ödemesi gerekebilecek vergiler için şimdiden bir gider
14:14
yazıyor. Yani aslında henüz ödenmemiş bir
14:17
vergi bu. Öyle de denebilir.
14:18
Evet, şimdi sıkı durun. Eğer bu 2 büyük muhasebesel etki
14:23
yani parasal pozisyon kaybı ve ertelenmiş vergi gideri
14:26
olmasaydı şirket aslında 755.000.000 TL vergi öncesi
14:30
karda olacaktı. Ciddi misiniz?
14:34
Zarardan kâra dönüyor yani resim?
14:36
Hemen sevinmeyin. Özellikle bu dönemde enflasyon
14:40
muhasebesi ve vergi etkilerinin derinine inmek şart görünen
14:44
zarar operasyonel gidişatı tam olarak yansıtmayabilir.
14:48
Anladım, bu çok önemli bir ayrım oldu.
14:50
Peki şu inanılmaz. Borç azaltma konusuna geri
14:53
dönelim. Biraz yıl sonunda yaklaşık 5
14:56
milyar TL olan net finansal borç nasıl oldu da 9 ayda 314.000.000
15:00
tl gibi? Hani komik bir rakama indi.
15:02
Nereden geldi bu değirmenin suyu?
15:06
Cevap nakit akış tablosunda gizli.
15:09
Şimdi oraya bakalım. Şirketin ana faaliyetleri yani
15:12
operasyonları aslında 924.000.000 tl nakit çıkışına
15:15
neden olmuş. Bu dönemde bu daha çok işletme
15:18
sermayesi, değişimleri alınan avansların azalması gibi teknik
15:21
detaylardan kaynaklanıyor. Faaliyetlerden para gelmemiş
15:27
aslında. Gelmemiş hatta çıkmış ancak
15:31
yatırım faaliyetlerinden inanılmaz bir nakit girişi olmuş
15:34
tam 5,8 milyar TL. Bunun da ezici çoğunluğu
15:39
yaklaşık 8,2 milyar TL si satılan gayrimenkullerden
15:43
gelmiş. Demek ki gayrimenkul satmışlar.
15:46
Hem de ciddi miktarda işte bu gelen parayla ne yapmışlar?
15:50
Finansman faaliyetlerinde tam 4,6 milyar TL nakit çıkışı var.
15:55
Yani 1,4 milyar TL yeni borç almalarına karşın tam 4,7 milyar
16:00
TL borç geri ödemesi ve 1,3 milyar TL de faiz ödemesi
16:05
yapmışlar. Anladım satıştan gelenle borç
16:07
kapatmışlar. Özetle evet, gayrimenkul satıp
16:10
gelen parayla neredeyse tüm finansal borçlarını
16:14
temizlemişler. Şu anda kalan borç sadece bir
16:17
milyar TL civarında ve tamamı kısa vadeli TL cinsi tahvil bono
16:22
döviz borçları sıfır. Bu şirketin finansal riskini
16:25
olağanüstü derecede azalttığı anlamına geliyor.
16:28
Çok önemli bir hamle. Pekala, tablo netleşiyor gibi
16:31
çok düşük borç var. Sağlam kira gelirleri var.
16:35
Geliştirme potansiyeli var ama kârlılık, muhasebe ve değerleme
16:39
etkileriyle dalgalanıyor ve bir de kağıt üzerinde zarar
16:42
görünüyor. Peki piyasa tüm bunlara nasıl
16:45
tepki vermiş? Hisse senedi ne yapmış?
16:47
Evet, gelelim hisse performansına 30 Eylül
16:51
itibariyle şirketin piyasa değeri 18.
16:54
Diyar t l'nin biraz üzerinde ama yılın ilk 9 ayında is GO hissesi
16:59
sadece %1,1 prim yapmış. Sadece %1,1 mi çok az değil mi?
17:06
Hem de nasıl aynı dönemde bist 100 endeksi %12 artmış.
17:11
Daha da çarpıcısı bist GO endeksi yani benzer g yo
17:16
şirketlerinin ortalaması %52,9 fırlamış arada dağlar kadar fark
17:22
var. Inanılmaz bir fark neden ise GO
17:25
bu kadar geride kalmış olabilir sizce?
17:27
Birkaç faktör bir arada etkili olmuş olabilir.
17:30
Tabi birincisi piyasa açıklanan net zarara ve düşen hasılata
17:35
konut satışları kaynaklı olsa bile olumsuz tepki vermiş
17:39
olabilir. Sonuçta manşet rakam bu.
17:41
Evet, yatırımcı ilk 10'a çıkart bakıyor genelde.
17:44
Ikincisi yatırımcılar o bahsettiğimiz yeni vergi
17:47
düzenlemesinin gelecekteki net kârı ve özellikle temettü ödeme
17:52
kapasitesinin nasıl etkileyeceği konusunda henüz net bir görüşe
17:55
sahip olmayabilir. Bu belirsizlik fiyatı baskılamış
17:59
olabilir. Üçüncüsü faaliyet kârının önemli
18:02
ölçüde gayrimenkul değerlemeleri ve satış karları gibi daha oynak
18:08
daha az öngörülebilir kalemlere bağlı olması bazı yatırımcılar
18:12
için risk algısına artırıyor olabilir.
18:15
Hani istikrarlı kar büyümesi nerede?
18:18
Sorusunu sorduruyor olabilir. Sektördeki genel durum nasıl
18:21
peki? Sektöre baktığımızdaysa genel
18:24
konut satışları aslında johnlu ama yabancı ilgisi biraz azalmış
18:28
durumda. Ofis piyasası özellikle aski'nun
18:32
güçlü olduğu merkezi bölgelerde dolar bazında yüksek kiralar ve
18:36
düşen boşluk oranlarıyla iyi gidiyor.
18:39
AVM ler ise genelde enflasyon kadar ciro artırıyor.
18:43
Yani reel büyüme biraz sınırlı oralarda.
18:46
Ayeskio'nun bu ortamdaki konumu güçlü kira portföyü devam eden
18:50
projeleri ve özellikle şu çok düşük borcuyla aslında fena
18:55
değil gibi duruyor ama piyasa şimdilik pek ikna olmamış
18:58
görünüyor. O zaman tüm bu anlattıklarımızı
19:01
sizin için yani bireysel yatırımcı için bir toparlayalım,
19:05
özetleyelim, i sqo arkasında iş bankası gibi dev bir güç olan
19:10
türkiye'nin en büyük gayollarından biri.
19:12
Evet, büyüklük ve kurumsal destek önemli.
19:15
Elinde ağırlıklı olarak istanbul'da sağlam ve düzenli
19:19
kira getiren ofis ve AVM ler var.
19:21
Kasaba, modern profille dönüşümü gibi iddialı projelerle aynı
19:25
zamanda bir geliştirici kimliği de taşıyor.
19:27
Geliştirme potansiyeli de yüksek.
19:30
Finansal olarak en çarpıcı hamlesi borcunu neredeyse
19:33
sıfırlaması olmuş. Bu çok önemli bir risk azaltımı.
19:36
Ancak madalyonun diğer yüzünde ne var?
19:39
Son dönemde muhasebe ve vergi etkileriyle gelen bir net zarar
19:42
rakamı var. Kağıt üzerinde de olsa bir zarar
19:45
var. Evet, düşen konut satışları
19:47
kaynaklı bir hasılat azalması var ve en önemlisi belki de
19:51
piyasanın genelinin ve sektör ortalamasının çok ama çok
19:54
altında kalan bir hisse performansı söz konusu.
19:57
Aynen öyle. Resim bu şekilde özetlenebilir.
20:00
Peki siz yatırımcı olarak nelere odaklanmalısınız?
20:03
Neleri takip etmelisiniz? Birincisi o devam eden
20:07
projelerin kasaba profilo Tuzla bal mumcu ilerleyişini, inşaat
20:12
takvimini ve en önemlisi satış rakamlarını çok yakından takip
20:16
etmelisiniz. Bu projelerin başarısı
20:18
gelecekteki karlılığı doğrudan etkileyecek çünkü.
20:22
Ikincisi, mevcut portföydeki doluluk oranları ve kira
20:26
artışları kritik önem taşıyor. O istikrarlı gelir akışının
20:29
devamı için. Üçüncüsü şu yeni vergi
20:33
düzenlemesinin şirketin net karına ve özellikle temettü
20:37
dağıtma kabiliyetine somut etkilerini görmeniz lazım.
20:40
Şirket bu konuda nasıl bir strateji izleyecek?
20:43
Temettü politikası nasıl şekillenecek bu önemli.
20:46
Vergi konusu kilit yani. Kesinlikle dördüncüsü
20:50
gayrimenkul değerleme trendleri faaliyet karını doğrudan
20:54
etkilediği için bu da önemli. Beşincisi genel ekonomik iklim
20:59
tabii ki faiz oranları, enflasyon, büyüme hızı.
21:03
Bunlar hem gayrimenkul talebini hem de şirketin gelecekteki
21:07
olası finansman maliyetlerini etkileyecektir.
21:09
Son olarak şirket borcunu bu kadar azalttıktan sonra nasıl
21:14
bir strateji izleyecek? Bu yeni finansal gücünü yeni
21:17
yatırımlar için mi kullanacak? Yoksa temettü dağıtımına mı
21:20
yönelecek ya da başka bir şey mi yapacak?
21:23
Bu soruların cevapları hisse performansı için belirleyici
21:26
olabilir önümüzdeki dönemde. Bu detaylı istiyor analizinde
21:30
bize eşlik ettiğiniz için çok teşekkür ederiz.
21:33
Eğer bu inceleme sizin için faydalı olduysa videomuzu
21:36
beğenmeyi, kanalımıza abone olmayı ve bu bilgileri ilginç
21:40
bulabilecek arkadaşlarınızla paylaşmayı lütfen unutmayın.
21:43
Sizin desteğinizle daha fazla şirketi, daha fazla raporu böyle
21:46
masaya yatırabiliriz. Kapanışta üzerinde düşünmeniz
21:50
için bir soru bırakalım isterseniz bu yeni vergi
21:53
düzenlemesi. GY uları vergi avantajlarını
21:56
korumak için gerçekleşmiş karlarını yani özellikle
22:00
gayrimenkul satışından elde ettiği kârları dağıtmaya bir
22:04
nevi zorluyor demiştik. Peki bu durum iz GYO gibi
22:08
portföyünde çok değerli, sürekli ve istikrarlı kira geliri
22:12
getiren ama satılmadıkça vergiye tabi kar yaratmayan iş kuleleri
22:17
gibi tutam gibi mülkleri olan bir şirketi nasıl etkiler sizce?
22:22
Şirket, sırf vergi avantajını sürdürmek ve o kar dağıtım
22:26
şartını yerine getirmek için normalde belki de uzun yıllar
22:29
elinde tutmak isteyeceği bu değerli çekirdek varlıklarını
22:32
satma yoluna mı gider? Veya satmak istemezse kar
22:36
dağıtım hedefini tutturmak için proje geliştirme ve konut satışı
22:40
gibi daha döngüsel belki daha riskli olan ama kârı daha hızlı
22:44
realize edilebilen işlere mi daha fazla ağırlık verir?
22:47
Önümüzdeki dönemde şirketin atacağı adımları izlerken.
22:51
Bu yeni vergi dinamiğinin Portföy Yönetimi ve kâr dağıtım
22:55
stratejisi üzerindeki olası etkilerini göz önünde
22:58
bulundurmakta fayda var diye düşünüyorum.
23:01
Düşünmeye değer bir nokta.