Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #AKSGY | Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | Enflasyon Etkisi 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #AKSGY | Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | Enflasyon Etkisi 🧿 · Market Risk TR

• 0:00
  Bir şirkete yatırım yapmayı düşündüğünüzde sadece o hisse
• 0:03
  senedinin fiyatına bakmak yetmez değil mi?
• 0:06
  Şöyle bir kaputu açıp motorun içine yani rakamların ardındaki
• 0:11
  hikayeye bakmak lazım. Kesinlikle işte bilinçli
• 0:14
  yatırımcının en büyük gücü de bu zaten.
• 0:16
  Bugün tam da bunu yapacağız. Önümüzde akişte d yöo'nun 2.025
• 0:21
  yılı ilk 9 aylık mali tabloları ve faaliyet raporu var.
• 0:24
  Amacımız bu rakamların sizin için yani bireysel bir yatırımcı
• 0:28
  için ne anlama geldiğini en sade dille anlatmak.
• 0:32
  Şirketin bir nevi finansal röntgenini çekeceğiz.
• 0:35
  Hoş geldiniz. Hoş geldiniz.
• 0:38
  Tamam, hadi başlayalım. O zaman analizin derinliklerine
• 0:41
  dalmadan önce en temelden. Akiş g ye o kimdir?
• 0:45
  Ne yapar? Önce şirketi bir tanıyalım.
• 0:47
  Tabi en doğrusu o. Şirket 22 Kasım 2000 beşte
• 0:50
  istanbul'da kurulmuş, merkezi de Üsküdar acıbadem'de.
• 0:55
  Adından da belli olduğu gibi bir gayrimenkul yatırım ortaklığı,
• 0:58
  yani GYO temel işi, gayrimenkul projelerine yatırım yapmak.
• 1:03
  Ama bu tanım biraz kuru kalıyor aslında hepimizin bildiği
• 1:07
  yerlerden bahsediyoruz. Mesela akbatı AVM akasya
• 1:11
  projesi. Aynen öyle.
• 1:13
  Hepimizin bildiği gördüğü yerler ve arkasında da ak yok.
• 1:17
  Holding gibi çok güçlü bir yapı var.
• 1:19
  Son dönemde bir de radarlarını cadde mağazacılığına
• 1:22
  çevirmişler. Bağdat caddesi'ndeki erenköy
• 1:25
  projesi var mesela. Kesinlikle ve bu nokta çok
• 1:28
  önemli. Çünkü akış g ye o sadece 2 AV
• 1:31
  m'yi izleten basit bir yapı değil.
• 1:33
  Yani oldukça katmanlı bir organizasyon.
• 1:36
  Nasıl yani? Şöyle ki, yurt içinde mesela AVM
• 1:40
  ve ofislerin yönetimini yapan ak yaşam yönetim hizmetleri diye
• 1:43
  bir şirketleri var. Yüzde yüzü kendilerinin ya da
• 1:46
  akasya çocuk dünyası. Anladım yani sadece mülkün
• 1:50
  sahibi değiller, içindeki yaşamı da bizzat yönetiyorlar.
• 1:54
  Tam olarak bu ve sadece yurt içi ile de sınırlı değiller.
• 1:57
  Bulgaristan'da aksir realist adında bir şirketleri var.
• 2:01
  Bu da uluslararası bir bacak sağlıyor onlara.
• 2:03
  Büyüme iştahları da var sanırım yeni projeler görüyorum raporda.
• 2:07
  Olmaz mı? Istanbul beykoz'da akış,
• 2:10
  Mudanya, Kadıköy, sahra iddi'te, akşay.
• 2:13
  Bu ortaklıklarla yeni ve büyük projelere imza atıyorlar.
• 2:16
  Bu da bize şirketin geleceğe yatırım yaptığını gösteriyor.
• 2:20
  Peki bu dev yapıyı kim yönetiyor?
• 2:22
  Rakamlara baktığımda 30 Eylül 2025 itibariyle 278 konsolide
• 2:25
  çalışan var. Ortaklık yapısına yani
• 2:27
  direksiyondaki isimlere baktığımızda ise akkö holdingin
• 2:31
  %10 beşlik bir payı var. Ve dinç kök ailesinin ağırlığı
• 2:38
  çok net. Rayfali dinç gökalize, dinç gök,
• 2:42
  Nilüfer dinçkök çiftçi, aile ve Holding şirketin ana omurgası.
• 2:46
  Geriye kalan yaklaşık %40 yedilik kısımda borsa
• 2:49
  istanbul'da yani bizim gibi yatırımcılara ait.
• 2:52
  Yönetim kadrosu da önemli ipuçları veriyor aslında.
• 2:55
  Yönetim Kurulu Başkanı büyük ortaklardan raif ali dinç gök
• 2:59
  ama benim burada dikkatimi çeken bir detay var.
• 3:01
  Nedir? O. 9 kişilik yönetim kurulunun
• 3:04
  ucu kadın yani %30 üçlük bir oran.
• 3:08
  Bu hani sadece lafta kalan bir şey değil.
• 3:11
  Kurumsal yönetim açısından önemli bir nokta.
• 3:14
  Çok önemli çünkü araştırmalar gösteriyor ki yönetimdeki
• 3:18
  çeşitlilik daha iyi, risk yönetimi ve daha yenilikçi
• 3:22
  kararlar anlamına geliyor. Bu da e ticaret gibi büyük
• 3:26
  tehditlerle yüzleşen bir şirket için somut bir stratejik avantaj
• 3:30
  olabilir. Doğru bir de üst düzey
• 3:32
  yöneticilere sağlanan fayda var. 2.020 beşin ilk 9 ayında bu
• 3:36
  rakam 88,6 milyon tl olarak raporlanmış.
• 3:41
  Bu da beyin takımına yapılan bir yatırım aslında kesinlikle.
• 3:44
  Peki şirketi tanıdık ama her şirketin başarısı içinde
• 3:48
  bulunduğu pazara da bağlı. Şimdi sormamız gereken soru şu,
• 3:52
  akiş GYO bu zorlu perakende ve gayrimenkul arenasından nerede
• 3:57
  duruyor? Hadi biraz büyük resme bakalım.
• 3:59
  Akişkiye yok. Hiç şüphesiz türkiye'nin en
• 4:02
  büyük AVM yatırımcılarından akasya ve akbatı gibi varlıklar
• 4:06
  sadece birer AVM değil, bulundukları bölgeler için birer
• 4:09
  çekim merkezi ikonik varlıklar bunlar.
• 4:12
  Bu da onlara sektörde güçlü bir konum sağlıyor tabi.
• 4:15
  Hem de nasıl ama? Asıl stratejik zeka sadece AVM
• 4:20
  lere bağımlı kalmamaları bence cadde mağazacılığına yeni konut
• 4:24
  projelerine yönelik bir nevi risklerini dağıtıyorlar.
• 4:27
  Yani bütün yumurtaları aynı sepete koymayalım diyorlar.
• 4:31
  Tam olarak bu değişen tüketici alışkanlıklarına ve e ticaretin
• 4:35
  yükselişine karşı proaktif bir hamle bu.
• 4:37
  Raporlarda bir de sürdürülebilirlik konusuna ciddi
• 4:41
  bir vurgu var. Bu artık bir iti var meselesi
• 4:43
  sanırım. Artık bir lüks değil,
• 4:45
  zorunluluk. Ve akiş bu konuda iddialı karbon
• 4:48
  saydamlık projesinden CDP den b notu almışlar.
• 4:52
  Hatta borsa istanbul sürdürülebilirlik endeksinde
• 4:55
  kendi sektörlerinde en yüksek puana sahipler.
• 4:58
  Peki bunun yatırımcı için somut faydası ne?
• 5:01
  2 önemli sonucu var. Bir bu tür şirketler gelecekte
• 5:05
  daha ucuz finansmana erişebilir. 2 bu özellikle kurumsal ve
• 5:10
  yabancı yatırımcılar için bir kalite damgasıdır.
• 5:14
  Anladım. O zaman tüm bunları bir sweat
• 5:16
  analizi ile özetleyelim mi? Güçlü yönler belli, değerli
• 5:20
  mülkler arkasındaki güçlü ortak. Peki zayıf yönlerine.
• 5:24
  Bu şirketin aşil topuğu neresi? Aşil topuğu çok net döviz cinsi
• 5:29
  borçluluk birazdan rakamlarla konuşacağız ama şirketin kur
• 5:33
  dalgalanmalarına karşı ciddi bir hassasiyeti var.
• 5:36
  Bu, türkiye'deki birçok büyük şirketin ortak sorunu aslında.
• 5:40
  Evet ama akiş GYO da özellikle dikkat çekiyor.
• 5:44
  Fırsatlara gelince sahracedid gibi yeni projelerle ciddi bir
• 5:48
  büyüme potansiyeli var. Bir de SPKA yaptıkları bir
• 5:52
  milyar TL lik borçlanma aracı başvurusu var.
• 5:55
  Bu da yeni yatırımlar için taze kan demek.
• 5:58
  Peki yağ tehditler dışarıdan gelebilecek tehlikeler.
• 6:01
  Onlar daha çok makro ekonomik, yani hepimizi etkileyen şeyler.
• 6:06
  Ekonomik yavaşlama olursa insanlar harcamalarını kısar.
• 6:09
  Bu da AVM kira gelirlerini düşürür.
• 6:12
  Artan faizler, borçlanma maliyetini artırır ve tabii.
• 6:15
  Ki e ticaret. E ticaret, sektörün üzerindeki
• 6:19
  en büyük kara bulut olmaya devam ediyor.
• 6:21
  Peki la büyük resmi gördük stratejiyi anladık, şimdi o an
• 6:25
  geldi. Hadi kaputu tamamen açalım ve
• 6:27
  motorun kendisine finansal tablolara bakalım.
• 6:30
  Rakamlar bize ne anlatıyor? Hadi bakalım önce gelir tablosu
• 6:34
  şirket ne kadar para kazanmış? 2.020 beşin ilk 9 ayın daha
• 6:38
  aslat yani toplam gelir 3,1 milyar TL geçen sene 3 milyar TL
• 6:43
  imiş ufak bir artış var. Evet gelirim büyük kısmı da AVM
• 6:49
  kira gelirlerinden geliyor zaten.
• 6:50
  Ama benim asıl dikkatimi çeken brütkar 2,33 milyar TL.
• 6:56
  Bu da yaklaşık %70 beşlik bir brüt kar marjı demek, şimdi %75
• 7:02
  iyi bir oran mı? Bu harika bir soru, evet, bir gy
• 7:06
  o için %75 son derece sağlıklı bir maaş şöyle düşünün,
• 7:11
  topladıkları her 100 liralık kiranın maliyetler çıktıktan
• 7:15
  sonra 75 lirası doğrudan şirkete kar olarak kalıyor.
• 7:19
  Bu iş modelinin ne kadar verimli olduğunu gösteriyor o zaman.
• 7:23
  Kesinlikle rakipleriyle karşılaştırdığımızda da oldukça
• 7:26
  rekabetçi bir oran bu. Yani motor verimli çalışıyor.
• 7:30
  Zaten esas faaliyet kârı da geçen seneyle neredeyse aynı ana
• 7:34
  iş. Stabil işte tam da burası
• 7:36
  gerçekten ilginçleşiyor. Çünkü ana iş stabil diyoruz ama
• 7:41
  tablonun en altına net kâra inince sanki bir deprem olmuş.
• 7:45
  Evet, o rakam yanıltıcı olabilir. 2.025 ilk 9 ay net
• 7:48
  kârı 1,3 milyar TL geçen yıl aynı dönemde 2,28 milyar TL
• 7:53
  neredeyse bir milyar TL lik devasa bir düşüş var.
• 7:56
  Yatırımcı bunu ilk gördüğünde alarm zilleri çalar ne oluyor
• 8:00
  burada? Işte bu.
• 8:05
  Finansal okuryazarlığın neden önemli olduğunun en güzel
• 8:08
  örneği. Çünkü ilk bakışta çok endişe
• 8:11
  verici görünse de sebep operasyonel bir başarısızlık
• 8:15
  değil. Değil mi?
• 8:17
  Değil. Temel neden TMS 29 yani
• 8:21
  enflasyon muhasebesi kaynaklı net parasal pozisyon kazançları
• 8:25
  kalemindeki değişim. Bu çok teknik bir konu, biraz
• 8:29
  daha basitleştirebilir miyiz? Tabi ki şöyle bir analoji
• 8:32
  yapayım, enflasyon muhasebesi enflasyonun yarattığı
• 8:35
  muhasebesel yanılsamayı düzeltmeye çalışır.
• 8:38
  Geçen yıl bu düzeltme şirkete kağıt üzerinde bir milyar TL lik
• 8:42
  bir kar yazdırmıştı. Bu yılsa bu rakam 312.000.000 TL
• 8:46
  ye düştü. Yani aslında kasaya giren para
• 8:49
  azalmadı. Sadece muhasebe formülünün
• 8:52
  sonucu değişti. Aynen öyle olan biten bu bir de
• 8:55
  bu yıl 581.000.000 tl'lik bir ertelenmiş vergi gideri var.
• 8:59
  Bu da kârı aşağı çeken diğer önemli sebep, yani düşüşün
• 9:03
  nedeni tamamen muhasebesel ve vergisel ana iş gayet stabil.
• 9:08
  Tamam net kardaki düşüşün bir aldatmaca olduğunu anladık.
• 9:12
  Peki bilançoya yani şirketin genel finansal sağlığına ve
• 9:16
  nakit akışına baktığımızda? Orada nasıl bir hikaye var?
• 9:20
  Bilançoya baktığımızda şirketin asıl kalesini görüyoruz.
• 9:24
  Toplam varlıkları 48,8 milyar TL.
• 9:27
  Bunun tam 44,4 milyar TL sine biliyor musunuz?
• 9:30
  Gayrimenkullerdir. Yatırım amaçlı gayrimenkuller,
• 9:34
  yani şirketin asıl gücü o devasa AVM ler arsalar ama daha da
• 9:39
  önemlisi öz kaynakları 40,9 milyar TL.
• 9:43
  Bu şu demek varlıkların %80 dördü borçla değil şirketin
• 9:47
  kendi parasıyla. Seydiliyor bu şirketin kaya gibi
• 9:51
  sağlam bir sermaye yapısı olduğunu gösterir.
• 9:54
  Ama her zaman bir ama vardır. Borçluluk tarafında o aşil
• 9:58
  topuğuna yani döviz riskine gelelim.
• 10:00
  Toplam finansal borç 2,6 milyar TL.
• 10:04
  Bunun ne kadarı döviz? Evet, işte o ama burası raporun
• 10:08
  24 numaralı dip notuna indiğimizde şirketin 1,8 milyar
• 10:13
  TL net yabancı para yükümlülüğü olduğunu görüyoruz.
• 10:16
  Bu yatırımcı için ne demek? Bu sizin için şu demek, döviz
• 10:20
  kurundaki her yüzde onluk bir artış.
• 10:22
  Şirketin yaklaşık 180 190.000.000 tl'lik bir kur farkı
• 10:27
  zararı yazmasına neden olabilir. Bu sürekli yönetilmesi gereken
• 10:31
  bir baş ağrısı. Anladım madalyonun diğer yüzüne
• 10:34
  bakalım nakit akışı kağıt üzerindeki kar düşerken kasadaki
• 10:39
  gerçek para yani nakit yılbaşındaki 728.000.000 tl'den
• 10:42
  1,85 milyar TL ye fırlamış bu inanılmaz.
• 10:48
  Inanılmaz bir artış? Evet.
• 10:50
  Hem de bu sırada 331.000.000 TL temettü de atmışlar. 39 buçuk
• 10:53
  milyon TL lik de hisse geri alım yapmışlar.
• 10:56
  Bu para nereden geldi? Bu nasıl mümkün oluyor?
• 11:01
  Işte bu şirketin finansal yönetim becerisinin bir kanıtı
• 11:05
  olan şu. Şirket yıl içinde 3,1 milyar TL
• 11:08
  yeni borç almış ama aynı zamanda 2 buçuk milyar TL eski borcunu
• 11:12
  kapatmış borcunu yeniden yapılandırmış yani.
• 11:16
  Daha iyi koşullarla. Muhtemelen ve tüm bu nakit
• 11:19
  çıkışlarına rağmen kasadaki parayı bir milyar tl'den fazla
• 11:23
  arttırmayı başarmışlar. Bu çok güçlü bir nakit yönetimi
• 11:26
  ve finansal esneklik göstergesi. Mevcut durum bu.
• 11:31
  Peki raporlar geleceğe dair ne gibi sinyaller veriyor?
• 11:34
  Ileriye baktığımızda ne görmeliyiz?
• 11:36
  Geleceğe yönelik en önemli sinyal bilançodaki proje
• 11:39
  halindeki stoklar kaleminde gizli bu kalem yılbaşındaki
• 11:44
  640.000.000 tl'den 1,27 milyar TL ye çıkmış.
• 11:48
  Neredeyse 2 katına. Bu artışın kaynağı da sahra
• 11:52
  Ecevit projesi. Aynen öyle.
• 11:54
  Bu bize şunu söylüyor, şirket geleceğin gelirlerini yaratacak
• 11:58
  inşaatlara bugünden yatırım yapıyor.
• 12:00
  Bir de 25 numaralı dipnot çok önemli.
• 12:03
  Akasya AVM üzerindeki bazı büyük ipotekleri kaldırmışlar ve o
• 12:07
  bahsettiğimiz bir milyar t l'lik tahvil ihracı için SP k'ya
• 12:11
  başvurmuşlar. Bu da ne kadar proaktif
• 12:14
  olduklarını gösteriyor. Bu da bizi en kritik soruya
• 12:16
  getiriyor. Finansal sağlık tamam strateji
• 12:19
  tamam. Peki hissenin fiyatı bu.
• 12:22
  Şirket şu anki fiyatıyla ucuz mu pahalı mı?
• 12:26
  Bu en önemli soru bir GO yu değerlendirirken, en temel
• 12:31
  metriklerden biri piyasa değeri defter değeri oranıdır.
• 12:35
  Yani pdd. Yani borsada ki değeriyle kağıt
• 12:39
  üzerindeki net varlıklarını karşılaştırıyoruz.
• 12:42
  Tam olarak bu rapor döneminde şirketin defter değeri hisse
• 12:46
  başını oldukça yüksekken borsada ki fiyatı bunun belirgin bir
• 12:50
  şekilde altındaydı. Yani PD oranı birin altında bu 2
• 12:54
  anlama gelebilir. Nedir onlar?
• 12:57
  Ya piyasa, şirketin varlıklarının o kadar
• 12:59
  etmeyeceğini düşünüyor. Ya da hisse senedi gerçek
• 13:02
  değerinin altında yani iskontolu bir fiyattan işlem görüyor.
• 13:06
  Anladım yani özetle şirketin ana işi tıkır tıkır işliyor, bolca
• 13:11
  nakit üretiyor ama döviz kuruyla ilgili sürekli bir baş ağrısı
• 13:15
  var. Harika bir özet.
• 13:17
  Net kardaki düşüşün bir mona seba oyunu olduğunu anladık ve
• 13:21
  hissenin fiyatı şirketin kağıt üzerindeki varlıklarına göre
• 13:26
  iskontolu olabilir. Doğru.
• 13:27
  Mu mükemmel bir özet raporların anlattığı hikayenin.
• 13:31
  Kalbi tam olarak bu. Peki bu derinlemesine analizi
• 13:35
  faydalı bulduysanız bize destek olmak için videoyu beğenmeyi
• 13:40
  kanalımıza abone olmayı ve bu bilgileri arkadaşlarınızla
• 13:43
  paylaşmayı unutmayın. Ve en önemlisi yorumlarda sizin
• 13:48
  bu raporda en çok dikkatinizi çeken nokta ne oldu?
• 13:51
  Bizimle paylaşın üzerine hep birlikte konuşalım.
• 13:54
  Yorumlarınız bizim için çok değerli.
• 13:56
  Ayrıca bu tür detaylı ve tarafsız analizlerin devam
• 14:00
  edebilmesi için. Kanalımıza üye olarak bize
• 14:03
  destek olmayı düşünebilirsiniz. Sizin desteğiniz bu çalışmaları
• 14:07
  sürdürebilmemiz için en büyük motivasyon kaynağımız.
• 14:10
  O zaman kapanışı her zamanki gibi zihin açıcı bir soruyla
• 14:14
  yapalım. Lütfen.
• 14:15
  Şirketin ana gelir kapısı olan AVM ler bu dijital çağda bu
• 14:20
  değişen tüketici alışkanlıklarının ortasında
• 14:23
  gelecekte nasıl bir dönüşüm yaşayacak?
• 14:26
  Akış g o'nun cadde mağazacılığına ve yeni konut
• 14:29
  projelerine yaptığı yatırımlar. Acaba bu büyük dönüşüme bir
• 14:32
  hazırlık olabilir mi, yoksa bu dev gemiyi rotada tutmak için
• 14:36
  yeterli olmayacak mı? Bu üzerine düşünmeye değer bir
• 14:40
  soru.