Latest / Market Risk TR / 2025 2. Çeyrek Bilanço Analizi - Deniz Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ #DZGYO

Transcript

2025 2. Çeyrek Bilanço Analizi - Deniz Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ #DZGYO · Market Risk TR

• 0:00
  Merhaba deniz gayrimenkul yatırım ortaklığının yani deniz
• 0:04
  GY you'nun finansallarına yapacağımız bu incelemeye hoş
• 0:07
  geldin elimizdeki kaynaklar, şirketin 2.025 ilk yarısına ait
• 0:12
  faaliyet raporu ve kap bildirimleri senin için bu
• 0:15
  raporları inceledik ve şuna odaklanacağız.
• 0:17
  Şirketin bilançosu ne anlatıyor ve geleceğe dönük işaretler
• 0:22
  neler? Gördüğümüz ana hikaye yani
• 0:25
  enflasyon etkisiyle güçlü duran varlıklar var ama operasyonel
• 0:29
  tarafta biraz zorlanan bir ilk yeri performansı görüyoruz
• 0:32
  sanki. Aynen öyle ve başlamadan şunu
• 0:35
  belirtmek lazım, bu tablolar TMS 20 dokuza göre hazırlanmış yani.
• 0:40
  Yüksek. Enflasyon muhasebesi uygulanmış.
• 0:43
  Bu ne demek paranın? Satın alma gücündeki değişimi
• 0:46
  tablolara yansıtıyorlar. Dolayısıyla gördüğün rakamlar
• 0:49
  hani enflasyonu etkisinden arındırılmış, bu da
• 0:52
  karşılaştırmaları biraz daha dikkatli yapmayı gerektiriyor
• 0:55
  ama. Daha.
• 0:56
  Gerçekçi bir resim sunuyor bize. Anladım anladım.
• 1:00
  Enflasyon düzeltmesi işin kritik noktası yani.
• 1:03
  O zaman hikayenin detaylarına girelim.
• 1:06
  Bilançoyla başlayalım. Şirketin anlık fotoğrafı
• 1:09
  diyebiliriz. Varlık tarafında ne var?
• 1:11
  5.65 milyar TL gibi bir toplam büyüklük değil mi?
• 1:15
  Evet, evet o civarda. Ve bu.
• 1:17
  Büyüklüğün aslan payı yaklaşık 3.6 milyar TL ile yatırım amaçlı
• 1:23
  gayrimenkullerden geliyor. Burada işte Bahçeşehir AVM,
• 1:26
  Göksu, AVM Karaköy binası bir de leşik, bodrum, otel gibi önemli
• 1:29
  mülkler var. Bu kalemin değeri tabi enflasyon
• 1:32
  düzeltmesiyle de yüksek görünüyor.
• 1:34
  Bir de şeye bakmak lazım. 623.000.000 tl civarındaki
• 1:38
  stoklar. Bu da.
• 1:42
  Muhtemelen bodrum projesindeki o satılmayı bekleyen bağımsız
• 1:46
  bölümler yani daireler falan. Tekiya dönem varlıklar hani daha
• 1:50
  hızlı paraya çevrilenler? 55.6 milyon TL yükselmiş ama
• 1:55
  genel olarak baktığımızda aralık 2.020 dörde kıyasla varlık
• 1:59
  yapısında hani o enflasyon düzeltmesinin etkisi dışında çok
• 2:03
  büyük bir değişim yok aslında. Şirketin sağlam bir gayrimenkul
• 2:07
  portföyü olduğu net. Tamam varlıklar.
• 2:10
  Cephesi böyle. Peki şirket bu varlıkları nasıl
• 2:14
  finanse ediyor? Yükümlülükler ve öz kaynaklar
• 2:17
  tarafı ne söylüyor? Bize toplam yükümlülükler 850
• 2:20
  milyona yakın 849.000.000 tl. Burada en çok göze çarpan kalem
• 2:27
  770.000.000 tl ile uzun vadeli ertelenmiş gelirler.
• 2:31
  Ertelenmiş gelirler bu tam olarak ne demek oluyor?
• 2:35
  Şöyle düşün, genellikle müşterilerden peşin alınan ama
• 2:39
  hizmetin veya ürünün henüz tam olarak sunulmadığı gelirler.
• 2:44
  Mesela AVM lerdeki uzun vadeli kira sözleşmeleri için alınan
• 2:48
  peşin ödemeler gibi. Bir yandan gelecekteki gelir
• 2:51
  akışını gösterebilir ama hani bugünkü kârla nakit akışı
• 2:55
  arasındaki farkı da biraz açıklar.
• 2:57
  Ilginç bir kalemmiş gerçekten. Peki ya borç durumu kredi
• 3:02
  borçları? Falan.
• 3:03
  Finansal. Borçluluk aslında oldukça düşük
• 3:05
  kısa vadeli yükümlülüklere bakınca ticari borçlar var. 13.3
• 3:10
  milyon tl'ye çıkmış. Vergi borcu 10.9 milyon tl.
• 3:14
  Bir de uzun vadeli borçların kısa vadeli kısmı var, o da 13.1
• 3:19
  milyon TL. Yani varlık.
• 3:20
  Toplamına kıyasla borçluluğun az olması iyi bir şey.
• 3:23
  Tabi öz kaynaklar tarafı ise çok güçlü 4.8 milyar TL.
• 3:28
  Bunun içinde ödenmiş sermaye o enflasyon muhasebesinden gelen
• 3:32
  sermaye düzeltme farkları. Pay primleri ve geçmiş yıl
• 3:35
  karları gibi ana kalemler var. Yıl sonra göre öz kaynaklarda
• 3:39
  ufak bir azalma var ama bu da ilk yarıdaki o küçük zarardan
• 3:43
  geliyor. Işte şimdi o zararın kaynağına
• 3:45
  geldik. Yani ilk 6 ayın filmini gelir
• 3:48
  tablosuna. Burada geçen yılla bu yıl
• 3:51
  arasında dev bir fark var galiba değil mi?
• 3:53
  Kesinlikle öyle. Hasılat yani satışlar geçen sene
• 3:57
  aynı dönemde 287.6 milyon TL iken bu yıl sadece 35.4 milyon
• 4:00
  tl'ye. Düşmüş bu çok ciddi bir düşüş.
• 4:06
  Vay canına. Brütkar da doğal olarak
• 4:09
  110.000.000 tl'den 13.000.000 tl'ye gerilemiş.
• 4:13
  Sonuç olarak şirket geçen yıl 55.000.000 tl faaliyet kârı
• 4:17
  yazmışken. Bu yıl 122.000.000 TL faaliyet
• 4:20
  zararı açıklamış. Inanılmaz bir fark peki faaliyet
• 4:24
  raporu bu düşüşün nedenini açıklıyor mu?
• 4:27
  Sadece hasılat düşüşü mü yoksa maliyetler mi fırlamış?
• 4:31
  Rapora göre ikisi de etkili olmuş.
• 4:33
  Hem hasılat düşük hem de faaliyet giderleri yüksek ama
• 4:37
  tabloyu biraz toparlayacağım bir kalem var. 215.000.000 tl'lik
• 4:40
  yatırım faaliyetlerinden gelirler.
• 4:43
  Bunlar muhtemelen finansal yatırımlardan gelen gelirler
• 4:47
  fakat diğer taraftan da 105.000.000 tl'lik net parasal
• 4:51
  pozisyon kaybı diye bir şey var. O neydi?
• 4:55
  Enflasyonla ilgili demiştin sanırım?
• 4:57
  Evet, aynen demin bahsettiğimiz enflasyonun şirketin elindeki
• 5:02
  nakit gibi parasal varlıkların ya da borçların alım gücünü
• 5:05
  eritmesi diyebiliriz. Kısaca bu kayıpta kârı tabi
• 5:09
  aşağı çekmiş. Sonuçta ilk 6 ay 397.000 TL gibi
• 5:13
  küçük 1.000 net zararla kapanmış.
• 5:17
  Oysa geçen yıl aynı dönemde 82.4 milyon tl net kar vardı.
• 5:21
  Fark büyük. Anladım.
• 5:24
  Peki bütün bu tablo deniz GO nun geleceği için ne anlama geliyor?
• 5:29
  Kaynaklarda beklentiler, riskler konusunda bir şeyler var mı?
• 5:33
  Şöyle kaynaklar, çok net bir gelecek projeksiyonu sunmuyor
• 5:38
  maalesef ama bazı çıkarımlar yapabiliriz.
• 5:41
  Birincisi şirketin güçlü bir gayrimenkul portföyü var.
• 5:45
  Bu cepte ama bu portföyden yani AVM lerden otelden devam eden
• 5:50
  Tarabya projesinden falan etkin bir şekilde gelir yaratılması
• 5:54
  lazım. Ve tabi o stoktaki bodrum
• 5:56
  projesinin satışlarının hızlanması kritik.
• 5:58
  Çünkü gördük ilk yarı performansı operasyonel olarak
• 6:02
  zayıf kalmış. Bir de leşik bodrum otelin bir
• 6:05
  yasal uyumluluk sorunu varmış. Bunun yıl sonuna kadar çözülmesi
• 6:08
  gerektiği belirtiliyor. Raporda bu önemli bir
• 6:11
  operasyonel risk çözülemezse ne olur?
• 6:13
  O biraz belirsiz. Enflasyonun süregelen etkisi de
• 6:16
  bir risk. O zaman anladığım kadarıyla.
• 6:18
  Kesinlikle yüksek enflasyon ortamı hem maliyetleri etkiliyor
• 6:22
  hem de işte OTMS 29 kaynaklı parasal kayıplarla karlılığı
• 6:26
  baskılıyor. Bu devam edecek gibi duruyor.
• 6:29
  Bir de şey var. Temmuz 2.020 beşte yeni bir
• 6:32
  Genel Müdürü atanmış Yeşim şimşek, bu da belki yeni
• 6:35
  stratejiler demek olabilir. Hani mevcut durumu iyileştirmek
• 6:38
  ya da farklı bir yöne gitmek adına bir işaret olabilir.
• 6:42
  O halde bir toparlayalım. Denizce yoğun'un ilk yarı
• 6:45
  finansallarını konuştuk. Güçlü bir varlık tabanı var evet
• 6:48
  ama enflasyon etkisiyle de destekleniyor.
• 6:50
  Bu diğer yanda operasyonel olarak zayıflayan bir performans
• 6:54
  ve enflasyonun finansallardaki bariz etkileri öne çıkıyor.
• 6:58
  Aynen öyle özetleyebiliriz. Mevcut o değerli portföyün daha
• 7:01
  verimli kullanılması ve tabii makro ekonomik zorluklara
• 7:04
  özellikle enflasyona karşı şirketin nasıl bir strateji
• 7:07
  izleyeceği önümüzdeki dönem performansını belirleyecek gibi
• 7:11
  duruyor. O zaman senin için son bir
• 7:14
  düşünce sorusu bırakalım. Bilançoda dikkatimizi çeken o
• 7:17
  yüksek ertelenmiş gelirler kalemi vardı ya acaba
• 7:20
  gelecekteki kârlılık üzerinde nasıl bir etki yaratır bu
• 7:24
  gelirler kayda girdikçe karlılık dalgalanır mı yoksa daha
• 7:28
  istikrarlı bir akış mı sağlar? Üzerine biraz kafa yormaya değer
• 7:32
  bir konu bu finansal yolculukta bize katıldığın için çok
• 7:35
  teşekkür.