Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #BEGYO | Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #BEGYO | Batı Ege Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | 🧿 · Market Risk TR

• 0:00
  Bir şirketin gerçek değerini sadece o borsa ekranındaki yanıp
• 0:04
  sönen fiyata bakarak anlayabilir misiniz?
• 0:07
  Pek sayılmaz. Genellikle rakamların arkasında
• 0:11
  çok daha derin, çok daha ilginç bir hikaye yatar.
• 0:15
  Bugün sizin için batı ege gayrimenkul yatırım
• 0:18
  ortaklığının, yani kısaca begyonun finansal raporlarını
• 0:22
  masaya yatırıyoruz. Aynen öyle.
• 0:24
  Amacımızda o rakamların arkasındaki hikayeyi ortaya
• 0:27
  çıkarmak. Kesinlikle.
• 0:29
  Yani bu sadece bir bilanço analizi olmayacak.
• 0:32
  Bu raporlar bir şirketin röntgen filmi gibidir aslında biz de
• 0:37
  bugün o filme bakıp şirketin kemik yapısı ne kadar sağlam iç
• 0:42
  organları sağlıklı çalışıyor mu? Potansiyeline.
• 0:45
  Potansiyeline evet. Ve bir yatırımcı olarak sizin
• 0:48
  için ne gibi fırsatlar veya riskler barındırıyor?
• 0:51
  Bunları anlamaya çalışacağız. Misyonumuz çok net. 30 Eylül
• 0:55
  2025 itibarıyla şirketin 9 aylık karnesini çıkarmak.
• 1:00
  O zaman hiç vakit kaybetmeyelim. Analize dalmadan önce gelin'in
• 1:04
  şirketi biraz tanıyalım. Kimdir bu beg yo ne iş yapar?
• 1:08
  Bego aslında hikayesi denizli'de başlayan bir şirket. 5 Temmuz
• 1:13
  2010 birde kuruluyor ve merkezi hâlâ Denizli Merkezefendi de
• 1:16
  başta klasik bir gayrimenkul geliştirme şirketi olarak yola
• 1:20
  çıkmış ama 2.020 üçte önemli bir kimlik değişimi yaşıyor ve bir
• 1:24
  gayrimenkul yatırım ortaklığına yani goyya dönüşüyor.
• 1:28
  Denizli dedin bu önemli bir detay sanırım.
• 1:32
  Yani operasyonları ne kadar yaygın, nerelere uzanıyor?
• 1:35
  Işte işin en ilginç taraflarından biri de bu şirket
• 1:38
  neredeyse tamamen denizliye odaklanmış durumda.
• 1:41
  Sadece Denizli mi? Evet, faaliyet raporlarında çok
• 1:45
  net belirtiliyor. Yurt içinde veya yurt dışında
• 1:47
  herhangi bir şubesi fabrikası ya da bağlı ortaklığı yok.
• 1:51
  Tam anlamıyla yerel bir dev diyebiliriz.
• 1:54
  Peki bu yerel devin elinde ne gibi kozlar var, hangi
• 1:58
  projelerle biliniyor? Odtüyü oldukça güçlü amiral
• 2:01
  gemisi diyebileceğimiz proje aqua city Denizli.
• 2:05
  Evet, duymuştum. Ege'nin ilk temalı konut projesi
• 2:09
  olarak pazarlanmış ve bölgede büyük ses getirmiş bir proje
• 2:13
  1.193 konut tamamlanmış. Bunun hemen yanında yine kendi
• 2:18
  projeleri olan aquamol AVM var. Yaklaşık 25.000 metrekare
• 2:23
  kiralanabilir alanıyla düzenli bir gelir kapısı bu bir de metro
• 2:27
  gros markette kiralanmış. Devasa bir ticari binaları ve
• 2:31
  ilerideki projeler için tuttukları toplamda 119.000
• 2:35
  metrekareyi bulan çok değerli arsaları var.
• 2:38
  Bir dakika dur. Orada devasa bir portföyden
• 2:41
  bahsediyorsun. AVM binlerce konut ticari
• 2:45
  binalar bu operasyonu kaç kişilik bir ekiple yönetiyorlar?
• 2:49
  Işte en şaşırtıcı detaylardan biri de bu. 30 Eylül 2025
• 2:53
  itibarıyla şirketin toplam çalışan sayısı sadece 14.
• 2:57
  Sadece 14 kişi mi? Ciddi misin?
• 3:00
  Evet, evet, sadece 14. Bu bir yandan inanılmaz bir
• 3:03
  verimlilik gibi duruyor. Maliyetleri düşük tutmak adına
• 3:06
  harika ama diğer yandan bir yatırımcı olarak benim aklıma şu
• 3:11
  soruyu getiriyor, bu bir kilit adam riski yaratmaz mı?
• 3:15
  Yani o 14 kişiden birkaçına bir şey olsa.
• 3:18
  Çok yerinde bir gözlem. Bütün operasyon aksayabilir mi?
• 3:22
  Bu kadar küçük bir ekibe bu kadar büyük bir sorumluluk
• 3:25
  yüklenmesi düşündürücü. Kesinlikle bu şirketin swot
• 3:29
  analizinde hem güçlü hem de zayıf yönler hanesine
• 3:32
  yazılabilecek. Çift taraflı keskin bir kılıç,
• 3:35
  verimlilik evet ama risk de barındırıyor.
• 3:38
  Anladım bu yapının arkasındaki güvence ise ortaklık yapısı.
• 3:42
  Geminin kaptan köşkünde çok güçlü isimler var.
• 3:45
  En büyük ortak %30,60 payla sektörün devlerinden simpaş
• 3:49
  yapı. Simp başı onu. %26,70 üçle yine
• 3:54
  bölgenin güçlüğü sanayi kuruluşlarından deniz tekstil
• 3:57
  takip ediyor. Hırsan havlu'nun %5 virgül
• 4:00
  sekseni ve derya baltalının da %1,20 dokuzluk bir payı var.
• 4:06
  Geriye kalan %35,50 sekizlik kısım ise halka açık.
• 4:10
  Yani arkaları sağlam diyorsun. Hem finansal hem operasyonel
• 4:14
  destek var. Peki yönetim kurulunda kimler
• 4:17
  oturuyor, kararları kimler alıyor?
• 4:19
  Yönetim kurulu 8 üyeden oluşuyor.
• 4:22
  Başkanlık koltuğunda beklendiği gibi ana ortak simpaşa temsilen
• 4:25
  doktor avni çelik var. Tamam.
• 4:28
  Ahmet çelik ve derya baltalıysa başkan vekilleri kurumsal
• 4:32
  yönetim açısından baktığımızda deniz tekstili temsilen deniz
• 4:35
  baltalı gökkanın da kurulda olduğunu görüyoruz.
• 4:38
  Bu da 8 üyeden birinin kadın olduğu yani oranın %12 buçuk
• 4:41
  olduğu anlamına geliyor. Daha da önemlisi kurulda 3 tane
• 4:45
  bağımsız üye var. Bu şirketin şeffaflık ve hesap
• 4:48
  verebilirlik adına attığı yatırımcı için pozitif bir adım.
• 4:52
  Tamamdır şirketin bir fotoğrafını çektik.
• 4:55
  Denizli merkezli güçlü ortakları olan yalın bir yapı.
• 4:59
  Ama bu fotoğraf tek başına pek bir anlam ifade etmiyor.
• 5:02
  Rakiplerinin yanında sektörün genelinde nerede duruyor bu
• 5:06
  şirket? Harika bir soru işte burada bir
• 5:09
  swat analizi yapmak lazım. Güçlü yönlerini zaten saydık
• 5:12
  ikonik akılcity projesi AV m'den gelen düzenli kira geliri ve
• 5:17
  belki de en önemlisi finansal yapısı.
• 5:19
  O nasıl? Şirketin neredeyse hiç borcu
• 5:22
  yok. Öz kaynakları toplam
• 5:24
  varlıklarının %90 sekizinden fazlasını oluşturuyor. %98 mi.
• 5:30
  Evet %98 bu fırtınalı bir denizde batması neredeyse
• 5:34
  imkansız. Kaya gibi sağlam bir gemi demek
• 5:37
  arkasındaki simpaş ve deniz tekstil desteği de cabası.
• 5:40
  Peki madalyonun diğer yüzü bu kadar sağlam bir geminin zayıf
• 5:44
  halkası ne olabilir? En belirgin, zayıf yönü en başta
• 5:48
  konuştuğumuz konu tüm yumurtaların tek sepette olması.
• 5:51
  Yani Denizli. Aynen faaliyetlerinin sadece
• 5:55
  denizli'ne sınırlı olması şirketi yerel pazarın
• 5:59
  dinamiklerine karşı aşırı kırılgan hale getiriyor.
• 6:02
  Diğer bir zayıf yönü de birazdan rakamlarda göreceğiz.
• 6:06
  Son dönemde gelirlerindeki ciddi düşüş ve zarara geçmesi.
• 6:10
  Fırsatlar ve tehditler peki? Fırsat olarak kayıtlı sermaye
• 6:15
  tavanlarının 2 buçuk milyar TL olması dikkat çekiyor.
• 6:18
  Bu ne demek? Gelecekte yeni büyük projeler
• 6:21
  için veya denizle dışına açılmak için ihtiyaç duyacakları
• 6:25
  sermayeyi kolayca artırabilirler.
• 6:28
  Anladım. Tehditler ise sadece BG o'yu
• 6:31
  değil, tüm sektörü ilgilendiren şeyler yüksek enflasyon, sürekli
• 6:36
  değişen vergi mevzuatı ve genel ekonomik yavaşlamanın
• 6:40
  gayrimenkul talebini düşürme riski.
• 6:42
  Tamam, genel çerçeveyi anladık. O zaman şimdi herkesin merak
• 6:45
  ettiği o rakamların içine dalalım.
• 6:47
  Bu raporlar bize ne fısıluyor. Fısıldamaktan çok bazı yerlerde
• 6:52
  bağırıyor diyebiliriz. Elimizdeki veriler ekibin 20.
• 6:55
  Beşin ilk 9 ayını kapsıyor ve bunu 2.020 dördün aynı dönemiyle
• 6:59
  karşılaştıracağız. Tamamdır.
• 7:03
  Ama başlamadan önce büyük bir uyarı levhası koymam lazım.
• 7:06
  Bu raporlarda enflasyon muhasebesinin yani TMS 20
• 7:10
  dokuzun etkisi var. Bu yüzden bazı rakamlar ilk
• 7:13
  bakışta mantıksız gelebilir ama hepsini tane tane açıklayacak.
• 7:17
  Anlaşıldı. Enflasyon gözlüklerimizi taktık
• 7:21
  o zaman en temelden satışlardan başlayalım.
• 7:24
  Şirketin kasasına ne kadar para girmiş?
• 7:27
  Işte ilk şok edici rakam burada hasılat yani satışlar.
• 7:31
  Geçen yılın aynı döneminde 386.000.000 TL iken bu yıl
• 7:34
  sadece 126.000.000 tl'ye düşmüş. Bir dakika, %60 yedilik bir
• 7:41
  düşüş mü bu? Bu kulağa bir felaket gibi
• 7:44
  geliyor. Yatırımcı bu rakamı gördüğünde
• 7:46
  ilk tepkisi kaç olur? Bunun arkasında ne var?
• 7:50
  Işte ilk bakışta yanıltıcı olan da bu evet satışlar düşmüş.
• 7:54
  Bunun en muhtemel sebebi büyük konut satışlarının geçen yıl bu
• 7:58
  döneme denk gelmesi. Proje bazlı işlerde bu tip
• 8:01
  dalgalanmalar olabilir ama asıl hikaye bu satışlardan ne kadar
• 8:05
  kâr edildiğinde gizli. Nasıl yani?
• 8:07
  Şöyle ki, brütkar da doğal olarak 144.000.000 tl'den
• 8:11
  66.000.000 tl'ye gerilemiş ama brüt kar marjına yani her 100
• 8:16
  liralık satıştan cebe ne kadar kâr kaldığına baktığımızda.
• 8:20
  Resim tamamen değişiyor. Evet, geçen yıl %37 olan brüt
• 8:24
  kar marjı bu yıl %50 ikiye fırlamış.
• 8:27
  Bu inanılmaz yani şirket çok daha az satış yapmış ama yaptığı
• 8:33
  her bir satıştan eskiye göre çok daha fazla para kazanmış.
• 8:37
  Tam olarak bu. Bu şirketin fiyatlama gücünün ve
• 8:40
  varlıklarının değerini koruduğunun bir kanıtı.
• 8:42
  Aslında olumlu bir sinyal ancak hikayedeki en dramatik dönüşe
• 8:48
  hazır ol. Bekliyorum.
• 8:49
  Net sonuç ne kâr mı, zarar mı ışık?
• 8:52
  40.000.000 TL zarar açıklamış. Zarar mı?
• 8:56
  Az önce karlılığın roket gibi fırladığını söylüyordun.
• 8:59
  Şimdi de bir milyar kârdan 40.000.000 zarara geçtiler
• 9:03
  diyorsun. Bu rakamlar birbiriyle tamamen
• 9:06
  çelişmiyor mu? Benim kafam karıştı.
• 9:08
  Bu nasıl olabilir? Işte o başta uyardığım enflasyon
• 9:12
  muhasebesi canavarı burada devreye giriyor.
• 9:16
  Bu devasa u dönüşünün tek ve ana sebebi kâr zarar tablosunda yer
• 9:21
  alan net parasal pozisyon kaybı adında tuhaf bir kalem.
• 9:25
  Geçen yıl bu kalemden şirkete 889.000.000 liralık bir kazanç
• 9:29
  yazılmış. Bu yıl ise aynı kalemden
• 9:33
  137.000.000 liralık bir kayıp yazılmış.
• 9:36
  Net parasal pozisyon kaybı bu kulağa çok teknik geliyor bize
• 9:40
  bunun ne anlama geldiğini sanki 5 yaşındaymışız gibi anlatır
• 9:45
  mısın? Şirketin kasasından gerçekten
• 9:47
  para mı çıkmış? Hayır, kasadan tek kuruş
• 9:50
  çıkmıyor. Bu tamamen kağıt üzerinde
• 9:52
  muhasebesel bir etki şöyle bir metaforla anlatayım, yüksek
• 9:56
  enflasyon olan bir ülkede yaşıyoruz.
• 9:58
  Cebinizde 100 TL var. Borcunuzda yok.
• 10:01
  Bir yıl sonra cebinizde hala 100 TL var.
• 10:03
  Evet. Ama o 100 lirayla bir yıl önce
• 10:06
  aldıklarınızın yarısını bile alamazsınız işte.
• 10:09
  O 100 liranızın alım gücü eridi. Enflasyon muhasebesi bu kaybı
• 10:13
  size kayıp olarak yazar. BGO nun da borcu olmadığı için
• 10:17
  kasasındaki nakit ve alacakları borçlarından kat kat fazla.
• 10:21
  Anladım. Bu yüzden yüksek enflasyon
• 10:23
  muhasebe tablolarında böyle bir zarara yol açıyor.
• 10:26
  Bu operasyonların kötü gittiği anlamına gelmiyor.
• 10:29
  Çok net anlaşıldı. Yani kar zarar tablosu enflasyon
• 10:33
  yüzünden bize bir ilyüzyon gösteriyor.
• 10:36
  Bir şarap gibi gerçek resmi görmek için o zaman paranın
• 10:39
  izini sürmemiz lazım. Kasaya bakalım nakit akışına
• 10:43
  orada durum nasıl? Işte hikayenin empozitif ve en
• 10:47
  net kısmı tam da burası bu muhasebesel zarara rağmen şirket
• 10:52
  ana işinden yani esas faaliyetlerinden 28.000.000
• 10:56
  liranın üzerinde nakit yaratmış. Nakit yaratmış.
• 10:59
  Evet, geçen yıl aynı dönemde ise tam dersi 182.000.000 TL nakit
• 11:05
  yakmıştı. Bu inanılmaz bir iyileşme.
• 11:08
  Bu veri bize muhasebe oyunlarının ötesinde şirketin
• 11:12
  operasyonlarının aslında sağlıklı olduğunu ve tıkır tıkır
• 11:16
  para ürettiğini gösteriyor. Kasada oluyor yani?
• 11:19
  Aynen dönem başında kasasında 2 buçuk milyon lira olan nakit
• 11:23
  dönem sonunda 28 buçuk milyon liraya fırlamış.
• 11:25
  Kısacası rapor zarar dese de kasa doluyor.
• 11:30
  Bu çok kritik bir ayrım. Peki bilançonun geneline
• 11:32
  baktığımızda ne görüyoruz? Varlıklar, borçlar ne durumda?
• 11:36
  Okaya gibi sağlam yapı devam ediyor mu?
• 11:39
  Bilançoda bu sağlamlığı teyit ediyor.
• 11:41
  Toplam varlıklar yaklaşık 5,1 milyar lira seviyesinde stabil
• 11:46
  kalmış. Bu varlıkların içindeki aslan
• 11:48
  payı ise 3,87 milyar lirayla yatırım amaçlı gayrimenkuller.
• 11:54
  Yani şirketin değeri büyük ölçüde sahip olduğu arsalardan
• 11:58
  AV m'den ve diğer binalardan geliyor.
• 12:01
  Borç tarafına baktığımızda ise toplam borçlar sadece 80.000.000
• 12:04
  TL civarında. 5,1 milyarlık varlığa karşı bu rakam devede
• 12:09
  kulak. Raporları incelerken bir dipnot
• 12:12
  gözüme çarptı. Kısa vadeli borçlarda bir artış
• 12:15
  var. Bu sağlam yapıyla biraz
• 12:17
  çelişiyor gibi duruyor. Bunun özel bir sebebi var mı?
• 12:21
  Çok iyi bir noktayı yakaladın. Bu aslında bir borçlanma değil,
• 12:25
  şirketin aldığı stratejik bir kararın yansıması dipnotları
• 12:29
  okuyunca görüyoruz ki bu artışın ana sebebi şirketin Eylül 2.020
• 12:33
  beşte aldığı 70.000.000 liralık temettü yani kar payı dağıtma
• 12:37
  kararı. Temettü kararı.
• 12:39
  Evet, bu para henüz ortakların hesabına tam olarak geçmediği
• 12:42
  için. Muhasebe tekniği gereği ödenecek
• 12:44
  bir borç olarak bilançoda görünüyor.
• 12:47
  Aslında bu ortaklarına verdiği bir söz. 70.000.000 TL temettü
• 12:52
  özellikle zarar açıklanan bir dönemde bu oldukça cesur bir
• 12:56
  rakam zamanlaması da ilginç. Son dönemde gy olarla ilgili
• 13:01
  yeni bir vergi düzenlemesi konuşuluyordu.
• 13:04
  Bu ikisi arasında bir bağlantı olabilir mi?
• 13:07
  Kesinlikle bağlantılı işte bu analizin en kritik ve geleceğe
• 13:11
  dönük ipucu veren noktası dipnotlarda çok önemli bir bilgi
• 13:15
  var. 1 ocak 2020 beşten itibaren GY oların kurumlar vergisinden
• 13:19
  muaf olmaya devam edebilmesi için gayrimenkul satışlarından
• 13:23
  elde ettikleri kazançların en az yüzde ellisini temettü olarak
• 13:27
  dağıtma şartı getirildi. Ha anladım.
• 13:32
  Dolayısıyla BG o'nun bu büyük temettü kararı, yeni döneme ve
• 13:38
  yeni vergi kurallarına bir hazırlık, bir adaptasyon hamlesi
• 13:41
  olarak okunmalı. Yani şirket aslında yeni oyunun
• 13:44
  kurallarına göre pozisyon alıyor ve yatırımcısına da merak
• 13:48
  etmeyin. Biz bu vergi avantajını koruyup
• 13:50
  size para dağıtmaya devam edeceğiz mesajı veriyor.
• 13:53
  Aynen öyle. Tüm bu analizden sonra.
• 13:56
  Yatırımcının aklında kalması gereken o son kışkırtıcı düşünce
• 14:01
  ne olmalı? Bence sormamız gereken soru şu,
• 14:04
  BGO bugüne kadar daha çok bir değer ve büyüme şirketi olarak
• 14:09
  görülebilirdi. Yani varlıkları değerliydi.
• 14:12
  Yeni projelerle büyüyecekti. Ancak bu yeni vergi düzenlemesi
• 14:16
  ve onu takip eden bu 70.000.000 liralık cesur temettü hamlesi
• 14:21
  şirketin DRA sını kimliğini değiştiriyor olabilir mi?
• 14:25
  Nasıl yani? BGO vergi avantajını korumak ve
• 14:29
  yatırımcısını memnun etmek için gelecekte düzenli ve yüksek
• 14:32
  temettü ödeyen bir gelir hissesine bir temettü emekliliği
• 14:36
  hissesine dönüşebilir mi işte? Bu şirkete yönelik yatırım
• 14:40
  beklentisini temelden değiştirebilecek bir soru.
• 14:42
  Ile inceleme sizin de hoşunuza gittiyse?
• 14:45
  Ve videoyu beğenmeyi ve en önemlisi kanalımıza abone olmayı
• 14:49
  unutmayın. Özellikle bu değerden gelire
• 14:52
  dönüşüm teorisi hakkında ne düşündüğünüzü yorumlarda bizimle
• 14:56
  paylaşın. Evet, bu konuyu orada tartışmaya
• 14:59
  devam edelim. Coşturalım yorumları.
• 15:02
  Sizin desteğiniz bu tarz derinlemesine analizleri
• 15:05
  yapabilmemiz için bize gerçekten güç veriyor.
• 15:07
  Kanalımıza üye olarak bize katkıda bulunma seçeneklerini de
• 15:11
  değerlendirebilirsiniz. Bir sonraki incelemede görüşmek
• 15:14
  üzere.