Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #AGYO | Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi

Transcript

🔴🇹🇷 #AGYO | Atakule Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi · Market Risk TR

• 0:00
  Hoş geldiniz bir şirkete yatırım yapmak, bazen hani bir binanın
• 0:04
  dışına bakıp içindeki daireleri, tesisatını, her şeyini
• 0:09
  anladığını sanmak gibi oluyor değil mi?
• 0:11
  Ama asıl hikaye hep duvarların arkasında işte bugün o kapıyı
• 0:15
  birlikte aralayacağız. Temelinden çatısına her köşesini
• 0:20
  beraber inceleyeceğiz. Elimizdeki kaynaklar atakule
• 0:23
  gayrimenkul yatırım ortaklığının yani AG o'nun 30 Eylül 2025
• 0:28
  tarihli yönetim kurulu faaliyet raporu ve konsolide finansal
• 0:31
  tabloları misyonumuzda çok net. Bu rakam yığınını senin için
• 0:35
  yani bireysel bir yatırımcı için anlamlı bir hikayeye
• 0:39
  dönüştürmek. Aynen öyle ve bu hikayede sadece
• 0:44
  ne oldu diye sormayacağız. Asıl sorularımız neden oldu ve
• 0:48
  peki bu ne anlama geliyor? Rakamların arkasındaki o
• 0:52
  stratejiyi şirketin geleceğine dair çizdiği resmi okumaya
• 0:55
  çalışacağız birlikte. Harika o zaman hemen başlayalım
• 0:59
  ilk olarak masamızdaki bu raporların kahramanı kim?
• 1:03
  Atakule gyo bir tanıyalım, önce nedir ne iş yapar?
• 1:06
  Atakule gyo. 21 Ağustos 2 bin'de kurulmuş.
• 1:09
  Aslında oldukça köklü bir gayrimenkul yatırım ortaklığı en
• 1:14
  basit haliyle işi su, sahip olduğu binaları, arsaları
• 1:16
  yönetmek ve bunlardan kira gelir elde etmek.
• 1:19
  Tabi ki bütün faaliyetleri SPK denetimi altında merkezi de
• 1:22
  adını aldığı şehrin kalbinde ankara'da.
• 1:26
  Ankara'nın simgesi atakule çoğumuzun bir anısı vardır.
• 1:29
  Orada sadece bir AVM değil, şehrin hafızası gibi bir yer.
• 1:33
  Peki portföyü sadece atakule'den mi ibaret, başka neler var?
• 1:37
  Yok kesinlikle değil, atakule tabi portföyün amiral gemisi ama
• 1:41
  varlıkları oldukça çeşitli. Mesela istanbul zeytinburnu'nda
• 1:45
  oba köy iş merkezi var. Antalya'da Haşim işcan iş
• 1:48
  merkezi, bunlar büyük ticari mülkler ankara'da başka ofis
• 1:52
  binaları da var ama bence asıl potansiyel, Kocaeli dilova'sı ve
• 1:56
  özellikle istanbul riva'daki o çok değerli arsalarda yatıyor.
• 2:00
  Anladım yapı olarak peki karmaşık bir yapısı var mı?
• 2:04
  Hayır yapı olarak oldukça sadeler.
• 2:07
  Tek bir bağlı ortaklıkları var, o da portföydeki müritlerin
• 2:10
  işletmesini yürüten atakule organizasyon şirketi o kadar.
• 2:14
  Peki bu geminin kaptan köşkünde kimler var?
• 2:17
  Ekip ne kadar büyük? Ekip oldukça butik diyebiliriz.
• 2:20
  30 Eylül 2025 itibarıyla 45 çalışanlara görünüyor.
• 2:23
  Geçen yıla göre 6 kişilik bir artış olmuş.
• 2:27
  Yani büyüyen ama çevik bir yapıları var.
• 2:30
  Direksiyona gelince işte burası. Şirketin karakterini anlamak
• 2:33
  için en kritik yerlerden biri. Merak ettim şimdi bakalım
• 2:37
  raporlara ana hissedar %51 pay ile ismail tarman görünüyor.
• 2:43
  Kalan %40 dokuzluk kısımda halka açık borsa istanbul'da.
• 2:48
  Aynen öyle, ama işte raporların o küçük dipnotlarında bazen
• 2:51
  ilginç detaylar saklı olabiliyor. 25 Nisan 2020,
• 2:54
  beşteki genel kurul Haziran cetveline göre ismail tarmanın
• 2:57
  temsil gücü. %81,69. Bir saniye bu nasıl oluyor?
• 3:04
  Resmi payı %50 birken genel kuruldaki gücü nasıl %80 birin
• 3:10
  üzerine çıkıyor. Burada bir çelişki yok.
• 3:12
  Mu aslında yok ikisi de doğru. Bu durum diğer bazı
• 3:16
  hissedarların vekaletlerini de alarak genel kurulda çok daha
• 3:21
  büyük bir söz hakkına sahip olduğunu gösteriyor.
• 3:24
  Yatırımcı için bunun anlamı şu, bu şirket tarman ailesinin çok
• 3:28
  güçlü bir kontrolü altında yönetiliyor. 9 kişilik yönetim
• 3:31
  kuruluna baktığımızda da bunun net görüyoruz.
• 3:33
  Zaten başkan ismail tarman ve aileden başka üyeler de var
• 3:37
  kurulda. Anladım bu da muhtemelen
• 3:40
  şirketin kararlarına risk iştahına stratejisine
• 3:43
  yansıyordur. Bu arada yönetim kurulunda
• 3:46
  gözüme çarpan pozitif bir şey var. 9 üyenin üçü kadın Funda
• 3:51
  tacir, münire barçın kayaman ve çiğdem akış bu %33 gibi bir oran
• 3:55
  demek. Türkiye ortalamasının epey
• 3:57
  üzerinde. Kesinlikle 6 çizilmesi gereken
• 4:01
  çok önemli bir nokta. Şimdi bu aile kontrolündeki
• 4:04
  sağlam varlıklara sahip şirket kendi oyun alanında yani GO
• 4:09
  sektöründe nerede duruyor işte burada hikaye gerçekten çok
• 4:12
  ilginç bir hal alıyor. Şirketin borsada ki piyasa
• 4:15
  değeri yaklaşık olarak 2 milyar TL.
• 4:18
  Tamam 2 milyar TL ama asıl bomba bu değil sanırım değil mi?
• 4:23
  Değil asıl bomba rakam şirketin net aktif değeri yani nad.
• 4:28
  Kaynaklara göre şirketin net aktif değeri tam 6.3 milyar TL.
• 4:33
  Bir dakika burada duralım. Net aktif değer tam olarak ne
• 4:37
  demek? Ve bu 2 rakam arasındaki o 4.3
• 4:40
  milyar liralık devasa uçurum bize ne anlatıyor?
• 4:44
  Şöyle düşünelim, net aktif değer bir şirketin sahip olduğu bütün
• 4:48
  varlıkların, yani atakule'nin iş merkezlerinin, o değerli
• 4:52
  arsaların bugünkü gerçek piyasa değerinden şirketin bütün
• 4:57
  borçları çıkarıldıktan sonra geriye kalan net değer, yani
• 5:01
  teorik olarak şirketi bugün kapatsak bütün borçları ödesek
• 5:04
  hissedarların cebine girecek. Toplam para 6.3 milyar TL.
• 5:09
  Ama piyasa yani borsada ki yatırımcılar şirkete sadece 2
• 5:13
  milyar TL değer biçiyor. Hisse başına çevirirsek bu ne
• 5:17
  demek? Hisse başına gerçek varlık
• 5:19
  değeri 23,95 TL iken borsadaki fiyatı sadece 7,65 TL civarın.
• 5:25
  Yani piyasa şirketi varlıklarının üçte birinden bile
• 5:29
  daha ucuza fiyatlıyor. Bu inanılmaz bir iskonto.
• 5:33
  Işte bu iskonto age'nun en temel yatırım hikayesi.
• 5:37
  Piyasaya bir şeyi gözden kaçırıyor ya da bizim
• 5:40
  göremediğimiz bir risk görüyor. O zaman hadi şirketin bir
• 5:43
  röntgenini çekelim, güçlü yanları ne zayıf yanları ne
• 5:47
  fırsatlar, tehditler. Harika fikir güçlü yanlardan
• 5:51
  başlayalım sanırım en bariz olanı az önce konuştuğum o
• 5:54
  değerli portföy. Kesinlikle.
• 5:56
  Dengeli bir portföy sadece AVM değil, iş merkezleri, ofisler,
• 6:01
  arsalar, stratejik lokasyonlar ve %90 beşin üzerindeki doluluk
• 6:05
  oranları sayesinde düzenli bir kira geliri akışı var ama bence
• 6:09
  en büyük güç bilançonun başka bir yerinde saklı çok ama çok
• 6:13
  düşük borçluluk. Şirketin kaldıraç oranı sadece
• 6:16
  %12, yani varlıklarının %80 sekizi tamamen öz kaynak kaya
• 6:21
  gibi sağlam. Bu kadar düşük borçluluk az önce
• 6:24
  bahsettiğimiz o güçlü aile kontrolüyle de ilgili olabilir
• 6:28
  mi? Yani riskten kaçınan bir yönetim
• 6:31
  felsefesi belki de. Tam üstüne bastın.
• 6:33
  Hızlı ama riskli büyüme yerine yavaş ama sağlam adımlarla
• 6:37
  ilerlemeyi seçen muhafazakar bir stratejinin yansıması bu zayıf
• 6:42
  yönlere bakarsak. Raporda, ankaradaki bir mülkün
• 6:45
  doluluk oranının sadece %2,1 olması dikkat çekiyor.
• 6:49
  Neredeyse bomboş. Bir de tabii birazdan
• 6:51
  derinlemesine dalacağımız o meşhur net zarar meselesi var.
• 6:55
  Peki ya fırsatlar o sessizce bekleyen arsalarda büyük bir
• 6:59
  potansiyel var gibi duruyor. Fırsatların en büyüyor özellikle
• 7:02
  riva'daki arazileri düşün. Istanbul'un gelişim aksında
• 7:06
  değeri her geçen gün katlanan bir hazineden bahsediyoruz.
• 7:09
  Yarın oraya bir proje geliştirme kararı alındığında şirketin
• 7:13
  bugünkü değerini katlayabilecek bir potansiyel bu bilançoda
• 7:16
  sessizce bekleyen bir dev adeta peki.
• 7:19
  Bu devi uyandırabilecek veya tehdit edebilecek ne gibi
• 7:24
  riskler var? Faaliyet raporu ne diyor bu
• 7:26
  konuda? Genel ekonomik riskler bir yana,
• 7:29
  g olar için çok özel bir tehdit var.
• 7:32
  Yeni vergi mevzuatı yeni düzenlemeye göre GO lar
• 7:36
  kazançlarının belli bir kısmını temettü olarak dağıtmazlarsa
• 7:39
  yüzde otuza varan bir kurumlar vergisi ödemek zorunda
• 7:42
  kalabilirler. Bu şirketin gelecekteki
• 7:45
  kararlarını doğrudan etkileyecek.
• 7:47
  Masadaki en kritik faktörlerden biri şu anda.
• 7:50
  Anladım, şirketin kim olduğunu ve sektördeki yerini
• 7:54
  anladığımıza göre artık o soğuk görünen rakamların arkasındaki
• 7:58
  sıcak hikayeyi okuma zamanı. Konsolide tablolara yani bütün
• 8:03
  ailenin fotoğrafına bakalım nereden başlıyoruz?
• 8:06
  Her zaman en temelden hasılat, yani şirketin kasasına giren
• 8:10
  para 2.020 beşin ilk 9 ayında şirket 323,4 milyon TL gelir
• 8:14
  elde etmiş. Geçen seneye göre nasıl?
• 8:19
  Geçen senenin aynı döneminde bu rakam 297,2 milyon tl'miş, yani
• 8:22
  satışlarda %8 nokta sekizlik bir artış var.
• 8:26
  Gayet olumlu. Peki bu satışlardan geriye ek
• 8:31
  almış kârlılık nasıl gidiyor? Orası daha da iyi.
• 8:35
  Brütkar yani satışların maliyeti düşürüldükten sonra kalan para
• 8:39
  143.000.000 tl'den 165,9 milyon tl'ye yükselmiş.
• 8:44
  Daha da önemlisi brütkar marjı %40 sekizden %50 bire çıkmış.
• 8:50
  Yani bu şu demek şirket kiraladığı her 100 liralık
• 8:54
  yerden artık daha fazla kâr ediyor.
• 8:56
  Ana operasyonu daha verimli hale getirmiş.
• 8:59
  Tamam, bu da harika. Peki ya şirketin genel yönetim,
• 9:02
  pazarlama gibi diğer giderlerin de düştükten sonraki operasyonel
• 9:06
  performansı? Orada da tablo çok parlak esas
• 9:10
  faaliyet kârı yani şirketin sadece ana işini yaparak elde
• 9:13
  ettiği kar geçen sene 55.000.000 tl iken bu sene 82,3 milyon
• 9:19
  tl'ye fırlamış. Ciddi bir artış.
• 9:21
  Hem de nasıl yüzde elliye yakın bir artış bu operasyonel olarak
• 9:26
  şirketin çok daha iyi bir performans sergiledinin en net
• 9:29
  kanıtı. Gözünü korkutan kocaman bir net
• 9:32
  dönem zararı görüyoruz. 233,7 milyon TL geçen sene aynı
• 9:37
  dönemde 34,6 milyon tl kar varken.
• 9:41
  Bu nasıl mümkün olabilir? Bütün o karlar nereye gitti?
• 9:45
  Işte rakamlar burada yalan söylemiyor ama hikayenin
• 9:48
  tamamını da anlatmıyor. Tamam gelir tablosunda saklı
• 9:51
  çoğu yatırımcının gözden kaçırdığı tek bir satırda
• 9:54
  ertelenmiş vergi gideri. Şirket bu dönemde tam
• 9:58
  319.000.000 tl'lilik devasa bir ertelenmiş vergi gideri yazmış.
• 10:02
  Bir dakika, bu ne demek? Şirket vergi dairesine
• 10:06
  319.000.000 tl mi ödemiş? Kasadan bu kadar para mı çıkmış
• 10:09
  yani? Hayır.
• 10:11
  Işte kilit nokta bu kasadan tek kuruş çıkmadı.
• 10:15
  Şöyle düşün, sahip olduğun evin değeri bir yılda 2 katına çıktı.
• 10:20
  Muhasebeci diyor ki, eğer bu evi bugün satsaydın, devlete şu
• 10:23
  kadar vergi ödemen gerekecekti işte o eğer satarsan ödeyeceğin
• 10:28
  vergiyi sanki gerçek bir gidermiş gibi bugünden deftere
• 10:32
  yazıyorsun. Anladım.
• 10:34
  Yani bu zarar aslında varlıklarımız o kadar değerli
• 10:37
  hale geldi ki. Satsak vergisi bile çok büyük
• 10:41
  olur demenin muhasebe dilindeki yolu.
• 10:43
  Bu inanılmaz bir detay, yani şirket varlıkları çok
• 10:47
  değerlendiği için. Nakit çıkışı olmayan bir gider
• 10:51
  yüzünden kağıt üzerinde zarar yazıyor.
• 10:54
  Bu gerçekten geceyle gündüz kadar önemli bir ayrım.
• 10:58
  Peki madem bu kağıt üzerinde bir zarar gerçeği nerede arayacağız?
• 11:02
  Şirketin kasasına gerçekten giren çıkan para ne durumda?
• 11:06
  Gerçeği her zaman olduğu gibi nakit akış tablosu söyler.
• 11:09
  Bu devasa zarara rağmen şirket faaliyetlerinden 61,8 milyon TL
• 11:14
  pozitif nakit yaratmayı başarmış.
• 11:17
  Yalın başında kasasında 36 buçuk milyon tl varken, bu 9 ayın
• 11:21
  sonunda kasasındaki para 65,5 milyon tl'ye yükselmiş.
• 11:26
  Harika. Özetle şirket para yakmıyor,
• 11:29
  aksine nakit biriktiriyor. Muazzam.
• 11:31
  Bu da bizi şirketin risk durumuna yani borçluluğuna
• 11:34
  getiriyor. Zaten kaya gibi sağlım demiştik.
• 11:37
  Rakamlar ne diyor? Rakamlar kaleye hoş geldiniz
• 11:40
  diyor resmen. Toplam varlıkları 6,3 milyar TL
• 11:44
  olan şirketin toplam borcu sadece 766.000.000 tl, yani
• 11:47
  varlıklarının sadece %10 ikisi borçla finanse ediliyor.
• 11:54
  Kalan %80 sekizi tamamen kendine ait.
• 11:58
  Tıpkı değeri 10.000.000 tl olan bir evin üzerinde sadece 1.2
• 12:02
  milyon tl'lilik bir kredi olması gibi.
• 12:05
  Çok dayanıklı bir yapı. Peki o 6,3 milyar liralık
• 12:08
  varlıkların içinde neler var demiştik.
• 12:11
  Güncel değerleri nasıl raporlarda enflasyona göre
• 12:14
  düzeltilmiş değerler var ve rakamlar gerçekten devasa
• 12:18
  atakule AV m'nin değeri tek başına 3,2 milyar TL.
• 12:22
  Istanbul'daki oba köy iş merkezi 950.000.000 TL ve o gelecek
• 12:25
  potansiyeli demiştik. Ya sadece riva'daki arsaların
• 12:28
  toplam değeri bir milyar t l'yi aşıyor.
• 12:31
  Bu rakamlar o net aktif değeri neden o kadar yüksek olduğuna
• 12:35
  net bir şekilde açıklıyor. Son olarak raporda, SP k'nın
• 12:40
  portföy sınırlamalarına uyum tablosu diye bir bölüm gördüm.
• 12:44
  Orada dikkatimizi çekmesi gereken bir şey var mı?
• 12:46
  Var. Hem de çok önemli bir sinyal
• 12:49
  var. Rapor şirketin tüm yasal
• 12:51
  sınırlamalara uyduğunu gösteriyor.
• 12:53
  Ancak bir detay kritik portföydeki atıl yani üzerinde
• 12:57
  proje geliştirilmeyen arsa ve arazilerin toplam varlıklara
• 13:01
  oranının %20 olduğu belirtiliyor.
• 13:04
  Bu rakam SP k'nın belirlediği yasal üst sınır.
• 13:07
  Yani şirket sınıra dayanmış durumda.
• 13:10
  Bunun anlamı ne peki? Bunun anlamı şu, şirket artık bu
• 13:13
  değerli arsaları bilançoda atıl tutma lüksüne sahip değil.
• 13:18
  Ya yeni bir varlık alıp bu oranı düşürecek ya da ki daha olası
• 13:22
  olanı bu. Bu arsalardan birini geliştirmek
• 13:25
  için bir sonraki adımı atmak zorunda kalacak.
• 13:28
  Bu o uyuyan devin uyanmak üzere olabileceğinin en güçlü sinyali
• 13:33
  olabilir bence. Evet, bugün atakule gyo finansal
• 13:36
  yapısının derinliklerine indik. Ve gördük ki, bazen net zarar
• 13:41
  gibi korkutucu başlıklar hikayenin tamamını hatta bazen
• 13:45
  tam tersini anlatabiliyor. Kesinlikle rakamların arkasına
• 13:49
  baktığımızda operasyonel olarak büyüyen nakit pozisyonu, güçlü
• 13:54
  borçluluğu çok düşük ve milyarlarca liralık değerli
• 13:57
  varlıklara sahip bir şirket profili ortaya çıktı.
• 14:00
  Piyasanın bu varlıkları büyük bir iskontoyla fiyatlamasının
• 14:04
  ardındaysa işte bu muhasebesel zarar ve g olara yönelik vergi
• 14:09
  belirsizlikleri gibi yatırımcı algısını etkileyen dinamikler
• 14:12
  yatıyor. Umarız atakule gyo finansal
• 14:15
  röntgenini çektiğimiz bu sohbet senin için de bizimki kadar
• 14:19
  aydınlatıcı olmuştur. Bu tür derinlemesine analizlere
• 14:22
  devam etmemizi istersen bizi takip ederek ve düşüncelerini
• 14:26
  yorumlarda paylaşarak en büyük desteği vermiş olursun.
• 14:29
  Yorumlarda bu analize dair coşkunu ve fikirlerini görmek
• 14:33
  için sabırsızlanıyoruz. Ayrıca şunu da belirtmek
• 14:36
  isteriz, bu tür analizlere hazırlamak ciddi bir zaman ve
• 14:39
  emek gerektiriyor. Eğer çalışmalarımızı değerli
• 14:42
  buluyorsan kanalımıza katılarak bize destek olmayı
• 14:45
  düşünebilirsin. Senin desteğin bu çalışmaları
• 14:47
  sürdürebilmemiz için bizim en büyük motivasyon kaynağımız.
• 14:51
  Ve senin şu düşünceyle baş başa bırakalım.
• 14:54
  Bir şirket sahip olduğu gerçek varlıklarının üçte biri fiyatını
• 14:58
  işlem görüyorsa piyasa neyi gözden kaçırıyor olabilir?
• 15:02
  Yoksa piyasanın bildiği ama bizim henüz göremediğimiz bir
• 15:06
  risk mi var ve en önemlisi o muhasebeden zararın yarattığı
• 15:11
  siz perdesi kalktığında varlıkların gerçek değeri ne
• 15:14
  zaman fiyata yansımaya başlar?