Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #KUYAS | Kuyaş Yatırım 2025/9 Bilanço Analizi
Transcript
- 0:00Hoş geldiniz elinizde onlarca sayfalık bir finansal rapor var
- 0:04ve muhtemelen kendinize şunu soruyorsunuz.
- 0:07Tüm bu rakamlar bu tablolar, dipnotlar bana ne anlatmaya
- 0:11çalışıyor? Aynen öyle işte.
- 0:13Bugün kuyaş yatırımın finansal röntgenini çekmek için
- 0:16buradayız. Sizin için bir yatırımcı olarak
- 0:19en önemli noktaları ayıklayacağız.
- 0:21Ve rakamların ardındaki asıl hikayeyi ortaya çıkaracağız.
- 0:25Hazırsanız başlayalım mı? Başlayalım.
- 0:27Ve bu gerçekten de katmanlı bir hikaye.
- 0:29Bir anda şirketin köklü bir geçmişi var.
- 0:33Uzmanlaştığı niş bir alan var diğer.
- 0:35Yanda da geleceğe yönelik atılan çok cesur adımlar hatta.
- 0:38Kimilerine göre oldukça riskli adımlar işte bu adımların
- 0:42şirketin bilançosuna yani finansal sağlığına nasıl
- 0:45yansıdığını ve sizin için ne anlama geldiğini konuşacağız.
- 0:49Harika o zaman hemen başlayalım. Kuyaş yatırımı biraz daha
- 0:53yakından tanıyalım. Kimdir bu şirket tam olarak ne
- 0:56yapar? Konyaşın kökeni aslında 1.980
- 1:00sekiz'de kurulan bir kooperatife kadar uzanıyor.
- 1:04Yani sektörde bayağı eski bir oyuncu.
- 1:07Anladım. Bugünkü anonim şirket yapısına
- 1:10ise 2.000 beşte istanbul'da kavuşuyor.
- 1:13Ana faaliyet alanı da gayrimenkul geliştirme.
- 1:16Ama burada kritik bir detay. Var nedir?
- 1:19O. Her türlü projeyi yapmıyorlar.
- 1:21Yani standart konut siteleri ya da ofis binaları yapan bir firma
- 1:24değil, öyle mi? Kesinlikle değil, onlar
- 1:26kendilerine çok özel bir niş belirlemiş durumdalar.
- 1:29Kuyumculuk sektörü. Sadece kuyumculuk sektörü.
- 1:32Evet. Bu sektöre yönelik otel atölye
- 1:36sergi alanı, hatta altın borsası binası gibi yüksek katma değerli
- 1:40ve hani rant potansiyeli yüksek projeler üretiyorlar.
- 1:44Mesela. Istanbul'daki kuyumcu, kent ve
- 1:46istanbul vizyon park gibi devasa projeler onların imzasını
- 1:50taşıyor. Yani kısacası.
- 1:52Kuyumculuk sektörünün gayrimenkul ihtiyaçlarını
- 1:55karşılayan bir uzman diyebiliriz.
- 1:57Bu çok ilginç bir odaklanma. Pati şirketin yapısı nasıl,
- 2:01merkezleri nerede kaç kişilik bir ekipten bahsediyoruz.
- 2:05Merkezleri istanbul yeşilköy'de bir de ankara'da şubeleri var.
- 2:09Rapor dönemine baktığımızda bu devasa projeleri yöneten ekibin
- 2:14sadece 22 kişiden oluştuğunu görüyoruz.
- 2:17Sadece 22 kişi mi? Oldukça yalın bir yapıymış.
- 2:20Evet ama asıl ilginç olan borsadaki durumları kullaş
- 2:25türkiye'nin yüzde yüzü halka açık ilk gayrimenkul şirketi
- 2:28olma unvanına sahip. Bir saniye. %100 halka açık evet
- 2:33bu tam olarak ne demek? Yani şirketin tek bir büyük
- 2:36patronu falan yok mu? Aynen öyle.
- 2:39Tam olarak bu anlama geliyor. Bu sizin gibi 13 binden fazla
- 2:43yatırımcının şirketin sahibi olduğu anlamına geliyor.
- 2:46Vay canına. Raporlara göre yüzde beşten
- 2:49fazla paya sade sadece tek bir isim var.
- 2:52Rifat Akdağ o da sadece %6,0 ikilik bir paya sahip.
- 2:57Yani geriye kalan devasa bir kısım.
- 3:00Evet, %90 dörtlük kısım tamamen halka açık.
- 3:04Üstelik imtiyazlı payda yok. Yani her hisse bir oy hakkı
- 3:08demek. Teoride, bu durum küçük
- 3:10yatırımcıya yönetimde daha fazla söz hakkı tanır o zaman.
- 3:13Teoride evet, kararların tek bir kişinin kontrolünde olmasını
- 3:17engeller. Anladım bu dağınık yapı
- 3:19şeffaflık açısından önemli. Peki bu yapıyı yöneten kararları
- 3:24alan yönetim kurulu'nda kimler var?
- 3:26Yönetim kurulu 8 üyeden oluşuyor.
- 3:28Başkanları Nazım Özdemir, kendisi eski bir asker ve hem
- 3:32savunma sanayi hem de inşaat sektöründe tecrübeli bir isim.
- 3:35Tamam. Ancak burada dikkat çeken bir
- 3:38nokta var. Bu 8 kişilik kurulun tamamı
- 3:41erkek, kadın üye oranı sıfır sıfır.
- 3:44Evet, ücretler konusuna gelince raporlarda net bir rakam var. 30
- 3:49Eylül 2020 beşe kadar olan 9 aylık dönemde yönetim kurulu
- 3:52üyeleri ve üst düzey yöneticilere ödenen toplam ücret
- 3:55ve menfaatler 11,4 milyon TL. Işte.
- 4:00Bu üzerinde durulması gereken bir detay. 22 çalışanı olan ve
- 4:05birazdan göreceğiz. Ana iş kolundan nakit yaratmakta
- 4:09zorlanan bir şirketin 9 ayda tepe yönetimine 11.000.000
- 4:13tl'nin üzerinde ödeme yapması yatırımcı olarak bu rakamı bir
- 4:17kenara not etmek lazım. Kesinlikle.
- 4:20Peki şimdi şirketin içinde yüzdüğü denize yani inşaat
- 4:24sektörüne ve kuyaşın bu denizdeki konumuna bakalım.
- 4:28Inşaat sektörü malum Türkiye ekonomisinin lokomotifi olarak
- 4:31görülür ama aynı zamanda en kırılgan vagonlarından biridir.
- 4:35Çok hassas bir sektör. Çok ekonomik dalgalanmalara faiz
- 4:39oranlarındaki oynamalara talep daralmalarına karşı son derece
- 4:43hassas maliyet artışları ise sektörün şey kronik baş ağrısı.
- 4:47Ki yaşın bu fırtınalı denizde rotası nasıl?
- 4:51Şirketin güçlü ve zayıf yönlerini önündeki fırsatları ve
- 4:54tehditleri bir swot analizi ile özetleyelim mi?
- 4:58Bu büyük resmi görmemize yardımcı olacaktır.
- 5:01Elbette güçlü yönleriyle başlayalım.
- 5:04Birincisi 30 yılı aşan bir tecrübe var.
- 5:08Evet ve özellikle kuyumculuk sektörü, gayrimenkulü gibi niş
- 5:13bir alanda oturmuş bir marka bilinirliği var, ikincisi borsa
- 5:18kule gibi prestijli ve ödüllü projeleri başarıyla tamamlamış
- 5:21olmaları, onlara ciddi bir referans sağlıyor.
- 5:25Ve tabii ki az önce konuştuğumuz %100 halka açık yapı.
- 5:28Kesinlikle yatırımcı nezdinde bir şeffaflık algısı yaratıyor.
- 5:32Bu iş alandaki marka bilinirliği gerçekten güçlü bir kale gibi
- 5:37duruyor ama aynı zamanda bir tuzak gibi de tınlıyor.
- 5:40Eğer kuyumculuk sektörü bir gün hapşırırsa kuyaş zatürre olmaz
- 5:44mı? Çok doğru bir tespit.
- 5:46Faaliyetlerin büyük ölçüde tek bir sektöre ve coğrafi bölgeye
- 5:50yani istanbul'a odaklanması bence önemli bir zayıflık.
- 5:53Bu en belirgin, zayıf yönü hani yumurtaların çoğunu aynı sepete
- 5:57koyma durumu var ya. Tam olarak o.
- 6:00Diğer zayıf yönleri ise doğrudan finansal tablolardan geliyor.
- 6:05Rapor döneminde düşen kar marjları ve artan borçluluk ama
- 6:10bence hepsinden daha kritik olan bir zayıf yön var.
- 6:13Nedir? Işletme faaliyetlerinden negatif
- 6:16nakit akışı yaratması. Işte bu terimi sık sık duyuyoruz
- 6:20ama tam olarak ne anlama geliyor negatif nakit akışı?
- 6:24Bir yatırımcı için ne ifade etmeli?
- 6:26En basit haliyle şu demek şirket ana işinden yani gayrimenkul
- 6:31projeleri yapıp satmaktan para kazanamıyor.
- 6:35Hatta bu işi yürütmek için kasasından para çıkıyor.
- 6:38Yani bir aile bütçesi gibi düşünürsek.
- 6:41Aynen maaşınız aylık giderlerinizi karşılamaya
- 6:44yetmiyor. Ve her ay kredi kartınızdan
- 6:47harcamak zorunda kalıyorsunuz işte bu bir şirketin sağlığı
- 6:51için en önemli alarm zillerinden biridir.
- 6:54Sürdürülebilir değildir. Bu benzetme durumu çok
- 6:57netleştirdi. Gerçekten kritik bir alarm.
- 7:01Peki bu alarmı susturabilecek bu durumu tersine çevirebilecek
- 7:04fırsatlar. Var mı?
- 7:05Ufuk'ta hem de devasa fırsatlar var.
- 7:08Ilki şirketin ana oyun alanından geliyor.
- 7:12Borsa kule 2 projesi evet bu projeden hedeflenen ciro,
- 7:16yaklaşık 11 milyar TL. Bu rakam eğer gerçekleşirse
- 7:19bugün konuştuğumuz finansal tabloyu tek başına baştan
- 7:23yazabilir. Vay canına.
- 7:26Ikincisi ise şirketin tamamen yeni sulara yelken açtığı
- 7:30alanlar. Yani o tek sektöre bağımlılık
- 7:32riskini azaltmaya yönelik adımlar mı bunlar?
- 7:35Kesinlikle ve bunlar küçük adımlar değil.
- 7:38Mersin'de maden arama ruhsatları almışlar.
- 7:41Maden mi ne arıyorlar? Boksit, manganez ve değerli
- 7:45metaller arıyorlar. Diğer yandan green şarj
- 7:49markasıyla elektrikli araç şarj istasyonu işine girmişler.
- 7:53Bunlar şirketi klasik bir gayrimenkul şirketinden risk
- 7:57profili çok daha farklı bir yatırım holdingine dönüştürme
- 8:01potansiyeli taşıyan çok büyük hamleler.
- 8:04Madencilik ve iv şarj ikisi de şu an çok revaçta olan ama
- 8:08rekabetin de çok yoğun olduğu alanlar.
- 8:11Peki ya tehditler? O fırtınalı denizde gemiyi
- 8:14batırabilecek kayalar neler? Tehditler aslında tüm sektör
- 8:17için geçerli yüksek enflasyon ve durdurulamayan inşaat maliyeti
- 8:22artışları en başta geliyor. Evet, bu malum.
- 8:25Döviz kuru ve faiz oranlarındaki belirsizlikler ve tabii ki
- 8:29gayrimenkul piyasasında yaşanabilecek olası bir
- 8:31durgunluk. En büyük tehditler olarak
- 8:33sıralanabilir. Pekala swot analizi bize büyük
- 8:37resmi verdi. Kökleri sağlam ama mevcut
- 8:40işleyişinde zorlanan bir şirket, geleceğini devasa ve riskli yeni
- 8:44bahislere yatırıyor. Aynen öyle.
- 8:46Bu risklerin ne kadar gerçek olduğunu anlamak için parayı
- 8:49takip etmemiz gerek. Şimdi raporlardaki o büyük
- 8:52tablolara dalalım ve rakamların bize asıl ne anlattığına
- 8:55bakalım. Ilk durağımız gelir tablosu yani
- 8:58şirketin kar zarar cetveli 2.020 beşin ilk 9 ayını bir önceki
- 9:02yılın aynı dönemiyle karşılaştırıyoruz.
- 9:05Ama asıl hikaye burada değil. Asıl hikaye karlılıkta değil mi?
- 9:10Satış yapmak bir şey. O satıştan para kazanmak başka
- 9:14bir şey. Tam olarak öyle brüt kar marjı
- 9:17%30 yediden yirmiye gerilemiş. Ne kadar?
- 9:21%30 yediden yirmiye bu çok ama çok ciddi bir düşüş.
- 9:25Yani şirket sattığı mal veya hizmetten elde ettiği kar
- 9:30payının neredeyse yarısını kaybetmiş.
- 9:33Yani geçen yıl her 100 liralık satıştan kasasına 37 TL brütkar
- 9:37kalırken bu yıl sadece 20 TL kalmış.
- 9:41Aynen bu. Bekleyin bir dakika hem satışlar
- 9:44düşmüş hem de satış başına elde edilen kar neredeyse yarıya
- 9:48inmiş. Bu durumda şirketin dönem sonu
- 9:50net karının da çakılmış olması gerekmez mi?
- 9:53Mantık bunu söylüyor. Mantık bunu söylüyor ama
- 9:56rakamlar bambaşka bir şey söylüyor işte işin en
- 9:59ilginçleştiği yer burası. Nasıl yani?
- 10:02Geçen yıl 57.7 milyon TL iken bu yıl 57.2 milyon tl neredeyse
- 10:08aynı kalmış. Bu nasıl olabilir?
- 10:10Satışlar ve karlılık düşerken sonuç nasıl aynı kalabiliyor?
- 10:14Burada bir finansal sihirbazlık mı var?
- 10:16Sihirbazlık değil ama bilançonun daha az göz önünde olan
- 10:20satırlarında bir cevap var. Cevap, faaliyet dışı gelirlerde
- 10:25gizli. Faaliyet dışı gelirler.
- 10:27Evet, şirket ana işi olan inşaattan çok daha az
- 10:31kazanırken. Yatırım faaliyetlerinden tam
- 10:34912.000.000 tl'nlik devasa bir gelir elde etmiş.
- 10:37Muhtemelen elindeki finansal varlıkların değerlenmesi veya
- 10:39satışından gelen bir para bu. Anladım yani ana motor tekliyor
- 10:46ama yardımcı motorlar sayesinde uçak havada kalıyor gibi bir
- 10:49durum. Çok güzel bir benzetme ama
- 10:51madalyonun bir de diğer yüzü var tabi aynı dönemde şirket
- 10:55837.000.000 TL likte bir finansman gideri yazmış.
- 11:00Yani borçları için ödediği faiz ve benzeri maliyetler.
- 11:04Bu da çok büyük bir rakam. Evet, yani bir cebine yatırım
- 11:08gelirlerinden devasa bir para giriyor.
- 11:11Diğer cebinden de borç faizi olarak neredeyse o kadar büyük
- 11:15bir para çıkıyor. Net kârın sabit kalması ana işin
- 11:19başarısından değil, bu 2 devasa finansal kalemin birbirini
- 11:23dengelemesinden kaynaklanıyor. Bu durum şirketin genel
- 11:27fotoğrafını çeken bilançoya nasıl yansıyor?
- 11:29Varlıklar, borçlar o genel sağlık tablosu ne durumda?
- 11:34Varlıklara baktığımızda bir büyüme görüyoruz.
- 11:37Toplam varlıklar 4 milyar TL den 6.4 milyar TL ye yükselmiş.
- 11:41Bu kent üzerinde iyi bir haber. Şirket büyüyor.
- 11:45Evet ama bu büyümenin nasıl finanse edildiğine bakınca resim
- 11:49tamamen değişiyor. Kısa vadeli borçlar yani bir yıl
- 11:53içinde ödenmesi gereken borçlar 1.2 milyar tl'den 3.4 milyar
- 11:59tl'ye fırlamış. Kadar. 1.2 milyardan 3.4 milyara
- 12:05bu borcun neredeyse üçe katlandığı anlamına geliyor.
- 12:08Bu çok ciddi bir artış. Bu da bizi en başta konuştuğumuz
- 12:12o kritik noktaya geri getiriyor. Nakit akışı şirketin kasasına
- 12:17giren çıkan parada durum ne? O borçları ödeyecek nakdi
- 12:20üretebiliyor mu? Işte en endişe verici tablo
- 12:23burada. Şirket ana faaliyetlerinden yani
- 12:27asıl işinden 990.000.000 tl negatif nakit akışı yaratmış.
- 12:33990.000.000. Evet, tekrar ediyorum, kasadan
- 12:37işlerini yürütmek için net 990.000.000 TL çıkmış.
- 12:42Rapor döneminde kasadaki nakit 12. 7 milyondan 36.7 milyona
- 12:47çıkmış gibi görünse de. Doğru bu artışın kaynağı ana
- 12:51faaliyetler değil. Kesinlikle değil tamamen yeni
- 12:55çekilen borçlar veya varlık satışları o aile bütçesi
- 12:59metaforuna dönersek maaş yetmediği için sürekli
- 13:03borçlanarak ay sonunu getirmeye benziyor bu durum.
- 13:05Bu durum borçluluk oranlarına da yansımıştır o zaman.
- 13:08Şirketin sermayesine kıyasla borç yükü ne kadar artmış?
- 13:12Beklendiği gibi net borç toplam sermaye oranı %30, birden %40
- 13:17sekize yükselmiş. Ciddi bir artış.
- 13:20Evet, yani şirketin sermayesine oranla borçluluğu ciddi şekilde
- 13:25artıyor. Kısacası önümüzdeki tablo şu,
- 13:29şirket kağıt üzerinde varlıklarını büyüterek büyüyor
- 13:33ancak bu büyümeyi tamamen borçla finanse ediyor ve ana işinden bu
- 13:39borcu çevirecek nakdi henüz üretemiyor.
- 13:42Rakamlar gerçekten de endişe verici bir tablo çiziyor.
- 13:46Peki yönetimin bu tabloyu geliştirmek için planı ne?
- 13:49Bütün umutlarını neye bağlamış durumdalar?
- 13:51Yönetim bütün umudunu 2 büyük projeye bağlamış görünüyor.
- 13:55Birincisi şirketin en büyük kozu borsa kule 2 projesi.
- 14:00Evet, bundan bahsetmiştik. Raporlarda bu projenin
- 14:03tamamlandığında yaklaşık 11 milyar t l'lik bir ciro
- 14:07hedeflendiği belirtiliyor. Eğer bu hedef tutarsa ve
- 14:11projenin kârlılığı yüksek olursa bugün konuştuğumuz tüm bu
- 14:15finansal tabloyu tek başına tersine çevirebilir.
- 14:18Bu onların ana oyun sahasındaki kazanırsan her şeyi alırsın
- 14:22bahsi. Aynen öyle.
- 14:24Bu bildikleri ve uzmanı oldukları alanda dev bir adım.
- 14:28Peki ya o yeni sulara açılma meselesi, madencilik ve şarj
- 14:33istasyonları onlar ne durumda? Odağı ikinci büyük bahisleri
- 14:37mersin'deki yaklaşık 40.000 hektarlık devasa bir alanda
- 14:40maden arama çalışmaları yürütüyorlar.
- 14:42Evet, ilk sondajlarda ekonomik değeri olabilecek %21 buçuk
- 14:46oranında manganez içeren bir zon tespit ettiklerini
- 14:49belirtiyorlar. Demir, bakır, boksit ve hatta
- 14:52altın gibi metaller de arıyorlar.
- 14:54Bu çok başka bir alan. Çok başka.
- 14:57Gayrimenkul gibi daha öngörülebilir bir sektöre göre
- 15:00çok daha yüksek riskli ama potansiyel getirisi de bir o
- 15:03kadar yüksek bir macera bir maden bulursanız zengin
- 15:07olursunuz. Bulamazsanız yatırdığınız tüm
- 15:09para boşa gider. Yani bir yanda bildikleri alanda
- 15:12dev bir proje, diğer yanda ise tamamen belirsizliklerle dolu
- 15:16ama potansiyeli yüksek bir arayış.
- 15:18Bu kadar farklı alandaki bu kadar büyük riskleri nasıl
- 15:21yönetiyorlar? Peki raporlarda buna dair bir
- 15:23şey var mı? Raporlarda şirketin bir riskin
- 15:27erken saptanması komitesi olduğu belirtiliyor.
- 15:30Bu komitenin görevi stratejik operasyonel ve finansal riskleri
- 15:35önceden tespit edip yönetim kuruluna raporlamakmış.
- 15:39Hmm. Özellikle kur faiz ve piyasa
- 15:42risklerini yakından takip ettiklerini söylüyorlar.
- 15:45Bir risk komitesi, kulağa çok kurumsal ve güven verici geliyor
- 15:49ama kendi raporları borcun üçe katlandığını, ana faaliyetlerden
- 15:54yaklaşık bir milyar TL nakit çıkışı olduğunu gösteriyor.
- 15:58Evet. Bu komitenin uyarıları gerçekten
- 16:00dikkate alınıyor mu yoksa bu sadece faaliyet raporunda güzel
- 16:04görünen bir başlık mı? Bu rakamlar komitenin varlığı
- 16:08ile sağdaki gerçeklik arasında bir çelişki olduğunu
- 16:10düşündürüyor. Bu son derece yerinde bir şüphe
- 16:13kağıt üzerindeki mekanizmalarla gerçek hayattaki finansal baskı
- 16:18her zaman aynı sonucu vermeyebilir.
- 16:21Az önce konuştuğumuz artan boşluluk ve negatif faaliyet
- 16:25nakit akışı bu risk yönetim mekanizmalarının önümüzdeki
- 16:29dönemde ne kadar başarılı olacağının en büyük testi
- 16:32olacak. Peki tüm bu bilgileri bir araya
- 16:35getirdiğimizde yatırımcı için büyük resim nedir?
- 16:38Ne görüyoruz? Kuyaş yatırımın bir dönüşümün
- 16:41tam eşiğinde olduğunu görüyoruz. Karşımızda kökleri sağlam
- 16:45bilinen niş bir alanda uzmanlaşmış bir gayrimenkul
- 16:48şirketi var. Evet, ancak bu şirket mevcut iş
- 16:52modelinde ciddi zorluklar yaşarken, portföyüne enerji ve
- 16:56madencilik gibi risk profili bambaşka olan alanları ekleyerek
- 17:00bir yatırım holdingine doğru evrilmeye çalışıyor.
- 17:03Ve bu dönüşümü de borçla finanse ediyor.
- 17:05Aynen öyle. Mevcut finansal göstergeler bize
- 17:08bun. Çok net bir şekilde gösteriyor.
- 17:11O zaman yatırımcı için son bir düşünce bırakalım kuşa yatırım
- 17:15yaparken kendinize sormanız gereken kritik soru belki de
- 17:18şudur, ben istikrarlı bilinen bir gayrimenkul şirketinin
- 17:23temettü ortağı mı olmak istiyorum.
- 17:26Yoksa ana iş kolunda zorlanırken, yeni ve çok riskli
- 17:30alanlarda büyük bir sıçrama yapmaya çalışan neredeyse bir
- 17:34girişim sermayesi fonu gibi davranan bir şirkete mi yatırım
- 17:37yapıyorum? Bu raporlar şirketin ikincisine
- 17:40daha çok benzediğini susılıyor sanki.
- 17:42Bu soru, yatırımcının kendi risk iştahını ve beklentisini
- 17:46tanımlaması için mükemmel bir özet.
- 17:49Bu hikayenin sonu ya büyük bir başarıyla ya da ciddi bir hayal
- 17:54kırıklığıyla bitebilir. Ortası pek yok gibi görünüyor.
- 17:57Bu kapsamlı incelememizi faydalı bulduysanız beyan butonuna
- 18:00basarak kanalımıza abone olarak ve görüşlerinizi yorumlarda
- 18:04bizimle paylaşarak bize destek olabilirsiniz.
- 18:07Ayrıca kanalımıza üye olarak bu tür derinlemesine içerikleri
- 18:11üretmeye devam etmemizi doğrudan sağlayabilirsiniz.
- 18:15Desteğiniz bizim için çok değerli.
- 18:17Bir sonraki analizde görüşmek üzere.