Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #IDGYO | İdealist Gayrimenkul 2025/9 Bilanço Analizi | 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #IDGYO | İdealist Gayrimenkul 2025/9 Bilanço Analizi | 🧿 · Market Risk TR

• 0:00
  Bir şirketin mali tablosu aslında onun sağlık raporu
• 0:04
  gibidir. Rakamlar yalan söylemez derler
• 0:06
  ya. Peki idealist GY o'nun 2.025
• 0:09
  yılı 9 aylık sağlık raporuna baktığımızda ne görüyoruz?
• 0:12
  Şirketin kasasındaki para 3.2 milyon liradan 170.000 liraya
• 0:17
  düşmüş. Neredeyse sıfırlanmış.
• 0:18
  Bu bir batış hikayesinin başlangıcı mı yoksa devasa bir
• 0:22
  yatırım hamlesinin kaçınılmaz bedeli mi bu sorunun cevabı.
• 0:30
  Adamların arkasında şirketin izmir'deki bir projesinde gizli
• 0:34
  gelin o projeye ve bu çarpıcı düşüşün ardındaki stratejiye
• 0:38
  birlikte bakalım. Hoş geldin elimizde idealist GY
• 0:42
  o'nun 2.025 yılı üçüncü çeyrek faaliyet raporu ve mali
• 0:46
  tabloları var. Amacımız bu resmi belgeleri yani
• 0:49
  yüzlerce sayfalık raporu senin için en önemli en kritik
• 0:53
  noktalarını damatarak tercüme etmek bu derinlemesine analize
• 0:57
  dalmadan önce eğer bu tür içerikleri seviyorsan ve
• 1:00
  kaçırmak istemiyorsan kanalımıza abone olmayı unutmam.
• 1:03
  Videoyu beğen ve aklındaki soruları düşüncelerini de
• 1:06
  yorumlarda bizimle paylaş yorumlarda o coşkuyu o merakı
• 1:10
  görelim hatta kanalımıza üye olarak bu analizleri
• 1:13
  sürdürmemize doğrudan destek olabilirsin.
• 1:16
  Desteğin bizim için çok ama çok. Ali haydi başlayalım, önce bu
• 1:20
  şirketi hızlıca bir tanıyalım. Idealist gy o dosa da ıdci o
• 1:25
  koduyla işlem gören yönetiminde ekşi ailesinin olduğu daha butik
• 1:30
  bir gayrimenkul şirketi diyebiliriz. 2.000 yedide
• 1:32
  kurulmuş merkezi istanbul üsküdar'da operasyonel yapısı
• 1:36
  oldukça ilginç. 30 Eylül 2025 itibarıyla sadece 7 çalışanı var
• 1:40
  ama hedeflere bakınca işin rengi değişiyor.
• 1:45
  Ödenmiş sermayeleri 150.000.000 tl iken kayıtlı sermaye
• 1:48
  tavanları yani gelecekteki büyüme potansiyelleri tam
• 1:51
  750.000.000 TL. Yani karşımızda küçük bir ekip
• 1:54
  ama devasa hedefler var. Kesinlikle bu küçük ekip büyük
• 2:02
  hedef yapısı şirketin karakterini özetliyor aslında
• 2:06
  yalın proje bazlı ve esnek bir modelle çalıştıklarını
• 2:09
  anlıyoruz. Bağlı ortaklığı veya iştiraki
• 2:12
  yok sadece şile'deki projesi için %49 pay sahibi olduğu bir
• 2:17
  iş ortaklığı bulunuyor. Ortaklık yapısına baktığımızda
• 2:21
  ise hisselerin %68 nokta 98 gibi büyük bir kısmının halka açık
• 2:26
  olduğunu görüyoruz. Geri kalan kısım ise yönetimdeki
• 2:30
  ibrahim Mustafa, eyüp ve Mehmet Akif ekşi arasında paylaşılmış.
• 2:35
  Yönetim Kurulu Başkanı da ibrahim ekşi zaten.
• 2:38
  Yönetim demişken raporda dikkatimi çeken bir detay var. 5
• 2:43
  kişilik yönetim kurulunda 2 bağımsız üye bulunuyor.
• 2:46
  Mehmet şerif cem ataç ve didar sevdi Yıldırım.
• 2:50
  Evet ve burada kurumsal yönetim açısından değerli bir nokta
• 2:55
  didar sevdil, yıl durumun kadın bir üye olması.
• 2:58
  Bu yönetimde yüzde yirmilik bir kadın temsili oranı demek.
• 3:01
  Kendisinin aynı zamanda bağımsız üye olması masaya, farklı bakış
• 3:05
  açıları, getirme ve denetim mekanizmasını güçlendirme
• 3:08
  potansiyeli taşıyor. Raporda bir de bu 5 yönetici ve
• 3:12
  üst düzey personele 9 ayda toplam 1.864.519 TL ücret ve
• 3:16
  benzeri ödeme yapıldığı belirtilmiş.
• 3:20
  Tamamdır. Şirketin kimliği az çok oturdu.
• 3:23
  Şimdi asıl konuya gelelim. Bu 7 kişilik butik dev nasıl bir
• 3:27
  oyun alanında mücadele ediyor. Yani sektör ve ekonomi ne
• 3:30
  durumda? Faaliyet gösterdikleri saha
• 3:32
  oldukça hareketli. 2.020 beşin ikinci çeyreğinde Türkiye
• 3:36
  ekonomisi %4,8 büyümüş. Bu pozitif bir rüzgar demek.
• 3:40
  Ancak aynı rüzgarın içinde bir de fırtına var.
• 3:43
  Yıllık %30 üçlük enflasyon. Yani hem fırsatların hem de
• 3:48
  maliyet artışı gibi ciddi tehditlerin olduğu adeta ipte
• 3:51
  yürüyen bir cambaz gibi dikkatli olmayı gerektiren bir ortamdan
• 3:54
  bahsediyoruz. Bir dakika, bu çok ilginç.
• 3:57
  Enflasyonun bu kadar yüksek olduğu bir ortamda insanların
• 4:01
  normalde harcamalarını kısıp frene basması beklenmez mi?
• 4:05
  Peki bu durum konut satışlarına nasıl yansımış, insanlar neden
• 4:10
  borçlanarak ev almaya koşuyor? Harika bir soru mantıken evet
• 4:15
  ama pratikte tam tersi oluyor. Çünkü yüksek enflasyon ortamında
• 4:19
  insanlar paralarının değerini korumak için en güvenilir
• 4:23
  limanlardan biri olarak gördükleri gayrimenkulle
• 4:26
  sığınıyor. Rakamlar da bunu doğruluyor.
• 4:29
  Yılın ilk 9 ayında konut satışları geçen yıla göre %19,2
• 4:33
  artmış. Talep hala çok canlı.
• 4:37
  Vay canına %19 artış. Peki bu artışın motoru ne?
• 4:42
  Nakit parası olanlar mı oluyor yoksa krediler mi coşmuş
• 4:46
  durumda? Sırf patlama orada zaten.
• 4:48
  Ipotekli yani konut kredili satışlarda artış tam %76.
• 4:54
  Bu inanılmaz bir rakam insanlar kredi maliyetlerine rağmen
• 4:58
  gelecekte fiyatların daha da artacağı beklentisiyle
• 5:02
  borçlanmaktan çekinmiyor. Ama bu tablonun bir de
• 5:05
  madalyonun diğer yüzü var. Inşaat maliyetleri yıllık %22,82
• 5:10
  artmış. Bu idealist GO gibi şirketler
• 5:12
  için tam bir kılıcın 2 yüzü, bir yandan elindeki varlıkların
• 5:16
  değeri yükseliyor. Diğer yandan yeni başlayacağı
• 5:19
  projelerin maliyeti adeta uçuyor.
• 5:25
  Anlıyorum, hem talebin canlı olduğu bir pazar var hem de
• 5:29
  maliyetlerin sürekli arttığı bir cehennem.
• 5:32
  Peki bu tablo içinde idealist GY o'nun elinde ne gibi kozlar var
• 5:38
  ya da aşil topuğu neresi? Şirketin bir röntgenini çekelim
• 5:41
  istersen yani bir swot analiz yapalım.
• 5:44
  Nai bölgesi olan izmir, Aliya gibi çok stratejik ve değerli
• 5:48
  lokasyonlarda projelere sahipler ve yüksek halka açıklık oranı da
• 5:52
  hisse ikisi açısından bir güç. Yönetimde aynı ailenin.
• 5:56
  Olmasını güçlü yön olarak belirttin ama bu aynı zamanda
• 6:00
  kurumsallaşmanın önünde bir engel.
• 6:02
  Yani bir zayıf yön olarak da görülemez mi?
• 6:05
  Kararların daha dar bir çevrede alınması gibi riskler
• 6:08
  barındırmaz mı? Çok yerinde bir itiraz bu tam da
• 6:12
  madalyonun 2 yüzü dediğimiz duruma bir örnek.
• 6:15
  Aile şirketlerinde hızlı karar alma gibi avantajlar olabilirken
• 6:19
  senin de belirttiğin gibi kurumsallaşma eksikliği ve çıkar
• 6:23
  çatışması potansiyeli bir risk olarak her zaman masadadır.
• 6:26
  Bu yüzden bunu hem bir güç hem de potansiyel bir risk olarak
• 6:30
  not etmeliyiz. Diğer zayıf yönlere gelirsek 7
• 6:34
  kişilik bir ekiple bu kadar büyük projeleri yönetmek
• 6:38
  operasyonel bir zorluk yaratabilir.
• 6:40
  Gelirlerinin birkaç büyük projeye bağımlı olması da bir
• 6:43
  risk faktörü ve en önemlisi analizin en başında söylediğin o
• 6:47
  can alıcı nokta incelediğimiz bu 9 aylık dönemi zararla kapatmış
• 6:52
  olmaları. Peki fırsatlar ve tehditler ne
• 6:55
  durumda? Fırsatlar cephesinde az önce
• 6:57
  konuştuğumuz türkiye'deki canlı konut ve gayrimenkul talebi en
• 7:01
  büyük itici güç, ikinci büyük fırsatsa şirketin kayıtlı
• 7:05
  sermaye tavanını 750.000.000 tl'ye çıkarmış olması.
• 7:08
  Bu gelecekteki dev projeler için sermaye artırımı yoluyla kolayca
• 7:13
  kaynak yaratma esnekliği sağlıyor.
• 7:17
  Tehditler ise tanıdık kontrol edemedikleri inşaat
• 7:20
  maliyetlerindeki artış, yüksek enflasyonun getirdiği baskı ve
• 7:24
  genel ekonomik belirsizlikler. Bu swot analizi aslında bize bir
• 7:29
  yol haritası verdi. Özellikle o dönemi zararla
• 7:33
  kapatmış olmaları, maddesi dikkatimi çekti.
• 7:36
  Bu zarar bilançoda tam olarak nasıl görünüyor?
• 7:39
  Rakamlar bu zayıf yönüne kadar doğruluyor.
• 7:42
  Hadi artık rakamların içine dalalım.
• 7:44
  Dalalım. Bilanço'nun geneline
• 7:46
  baktığımızda ilk göze çarpan şey, büyüme şirketin toplam
• 7:50
  varlıkları yılbaşındaki 569.000.000 tl'den 9 ay sonra
• 7:54
  644.000.000 tl'ye yükselmiş. Bu yaklaşık %10 üçlük bir büyüme
• 7:57
  demek. Fena bir büyüme değil ama
• 8:03
  biliyorsun şeyhtal ayrıntıda gizlidir.
• 8:06
  Bu büyüme neyle finanse edilmiş? Benim gözüm hemen borçlar
• 8:10
  tarafına kayıyor. Ve orada toplam borçların
• 8:13
  237.000.000 TL den 347.000.000 TL ye fırladığını görüyorum.
• 8:15
  Bu %40 altılık bir artış borç artışından çok daha hızlı bir
• 8:19
  borç artışı var. Bu biraz endişe verici değil mi?
• 8:26
  Evet, bu büyümenin motorunun borçlanma olduğu çok açık.
• 8:29
  Özellikle kısa ve uzun vadeli banka kredilerinde ciddi bir
• 8:32
  artış var. Peki bu borç nereye gitmiş
• 8:35
  cevabı yine bilanço'nun içinde duran varlıklar altında
• 8:38
  yapılmakta olan yatırımlar kaleminde.
• 8:40
  Bu kalem yılbaşında 55.000.000 tl iken dönem sonunda
• 8:44
  106.000.000 tl'ye çıkmış. Yani şirket borç para alıp bunu
• 8:48
  betona demire yani gelecekteki projesine yatırıyor.
• 8:51
  Hikaye bu kadar net adresi de büyük ihtimalle izmir Aliya
• 8:55
  projesi. Ve bu yatırım bize en başta
• 8:57
  konuştuğumuz o şok edici rakama getiriyor.
• 9:00
  Nakit bir saniye rakamı doğru mu okuyorum?
• 9:03
  Şirketin kasasındaki ve bankadaki parası yani nakit ve
• 9:07
  nakit benzerleri yılbaşındaki 3,2 milyon tl.
• 9:11
  Dönem sonunda sadece 170.000 tl'ye mi düşmüş?
• 9:15
  Bu neredeyse şirketin tüm nakdinin buharlaşması demek.
• 9:18
  Bu durum geceleri yöneticilerin uykusunu kaçırıyor olmalı.
• 9:21
  Kesinlikle bu alarm zillerini Çaldıran değil ama çok dikkatle
• 9:26
  izlenmesi gereken bir durum bu. Tablo şirketin tam bir yatırım
• 9:31
  modunda olduğunu, kârlılıktan ziyade büyümeye odaklandığını ve
• 9:36
  bu süreçte adeta kan kaybetmek pahasına nakit tükettiğini
• 9:39
  gösteriyor. Ellerindeki belgelerde detaylı
• 9:42
  bir nakit akın tablosu bulunmuyor.
• 9:44
  Bu da bir eksiklik ama kasanın bu durumu bize hikayenin en can
• 9:49
  alıcı kısmını anlatıyor. Peki şirketin net varlığı ne
• 9:52
  durumda? Yani tüm bu varlıklardan tüm bu
• 9:55
  borçları çıkardığımızda geriye kalan öz kaynaklar artmış mı
• 9:59
  azalmış mı? Öz kaynaklar, 332.000.000 tl'den
• 10:02
  297.000.000 TL ye gerilemiş. Yani yaklaşık 35.000.000 liralık
• 10:08
  bir erime var. Bunun temel sebebi de şirketin
• 10:12
  bu 9 aylık dönemi 34,8 milyon TL zararla kapatması.
• 10:15
  Bu zarar doğrudan öz kaynakları, yani şirketin net defter
• 10:19
  değerine eritmiş. Kısacası şirket bu dönemde kağıt
• 10:24
  üzerinde değer yaratmak yerine bir miktar değer kaybetmiş.
• 10:29
  Zarar dedin peki bu zararın kaynağı ne, satışlar mı düştü,
• 10:34
  maliyetler mi fırladı yoksa finansman giderleri mi şirketi
• 10:37
  yordu? Işte burada çok önemli bir
• 10:40
  noktaya temas ettin ve bu analizimizdeki en büyük
• 10:43
  kısıtlardan biri. Elimizdeki kaynaklarda yani
• 10:47
  şirketin yayınladığı ara dönem faaliyet raporunda
• 10:50
  karşılaştırmalı bir gelir tablosu yer almıyor.
• 10:53
  Bu yüzden şirketin hasılatı, brüt karı veya esas faaliyet
• 10:58
  kârı gibi çok kritik kalemlerin geçen yılın aynı dönemine göre
• 11:02
  nasıl değiştiğini göremiyoruz. Bu eksiklik şeffaflık açısından
• 11:06
  bir soru işareti yaratıyor. Şirketin satışları artarken mi
• 11:09
  zarar ediyor yoksa satışları mı çakıldı?
• 11:12
  Bu 2 senaryo arasında dağlar kadar fark var.
• 11:15
  Bu bilgi olmadan zararın kalitesini tam olarak
• 11:18
  ölçemiyoruz. Sadece bilançoya yansıyan net
• 11:21
  dönem zararı rakamına sahibiz. Anladım bu önemli bir not resmin
• 11:25
  bir parçası eksik diyorsun. Peki bu zarara bu borç artışına
• 11:30
  ve eriyen nakte rağmen geleceğe dair umut veren bir şeyler var
• 11:33
  mı? Bilanço'nun diğer tarafında yani
• 11:36
  o yapılmakta olan yatırımlar satırında yatan projeler ne vaat
• 11:39
  ediyor? Işte hikayenin en can alıcı
• 11:42
  kısmı o en baştaki sorunun cevabı burada gizli şirketin
• 11:47
  geleceğini şekillendirecek 2 ana projeden bahsedebiliriz.
• 11:50
  Birincisi mevcut ve düzenli gelir üreten şile projesi,
• 11:54
  idealist cadde ve koro olarak biliniyor.
• 11:57
  Emlak Konut GYO ile hasılat paylaşımı modeliyle yürütülen
• 11:59
  bir proje. Buradaki en güzel detay bazı
• 12:03
  ticari üniteleri migros gibi güçlü kiracılara 10 yıl gibi
• 12:07
  uzun sürelerle kiralamış olmaları, bu şirketin kasasına
• 12:10
  her ay düzenli olarak girecek öngörülebilir bir kira geliri
• 12:13
  akışı demek bu şirketin can suyu.
• 12:16
  Yani bir anda düzenli ve güvenli bir gelir kapısı var bu önemli.
• 12:21
  Peki ikincisine o borçlanmanın ve nakit erimesinin sebebi olan
• 12:25
  proje hangisi? Ikincisi ve asıl heyecan verici
• 12:28
  olanı izmir Aliağa projesi. Bu şirketin gelecekteki büyüme
• 12:33
  motoru olabilir ve burada stratejik olarak çok akıllıca
• 12:37
  bir hamle yapmışlar. Konut projesi değil bir sanayi
• 12:40
  ve depolama tesisi inşa ediyorlar.
• 12:43
  Yani bütün yumurtaları konut sepetine koymuyor.
• 12:45
  Portföyünü çeşitlendirerek riskini dağıtıyorlar.
• 12:49
  Aliağa, türkiye'nin en önemli sanayi liman ve lojistik
• 12:53
  merkezlerinden biri. Dolayısıyla bu projenin
• 12:55
  potansiyeli çok yüksek. Tamam, şimdi tüm bu parçaları
• 12:59
  birleştirelim o zaman en başta sorduğumuz sorunun cevabı
• 13:03
  belirginleşiyor. Kasadaki paranın erimesi,
• 13:06
  borçların artması, dönemin zararla kapanması.
• 13:10
  Bütün bunların sebebi şirketin aliağa'daki bu devasa sanayi
• 13:14
  projesine yaptığı yatırım. Peki bu yatırımın sonunda
• 13:17
  beklenen ödül ne kadar büyük rakamlarla konuşabilir miyiz?
• 13:22
  Rakamlar gerçekten çarpıcı. Elimizdeki raporda 2.024 sonu
• 13:26
  tarihli bir gayrimenkul değerleme raporunun özetine yer
• 13:29
  verilmiş. Bu rapora göre Aliya projesinin
• 13:32
  mevcut arsa ve geliştirme değeri 152.000.000 TL.
• 13:35
  Bu zaten bilançoda bir şekilde yansıtılıyor ama asıl bomba şu,
• 13:39
  proje tamamlandığında beklenen net bugünkü değeri 391.000.000
• 13:43
  TL. Bir dakika, bu rakamı sindirelim
• 13:49
  391.000.000 TL bu ne anlama geliyor?
• 13:54
  Bu şu anlama geliyor. Bu tek bir projenin
• 13:56
  tamamlandığında şirketin bugünkü toplam öz kaynaklarının
• 14:01
  297.000.000 tl'nin tamamından daha büyük bir değer yaratma
• 14:03
  potansiyeli var. Başka bir deyişle tek bir proje
• 14:06
  şirketin bugünkü toplam net varlığını neredeyse ikiye
• 14:09
  katlama potansiyeli taşıyor, işte o yüksek borçlanmanın ve
• 14:13
  nakit erimesinin arkasındaki potansiyel ödül.
• 14:15
  Bu risk işte bu yüzden bu kadar yüksek alınıyor.
• 14:21
  Şimdi resim tamamlandı, karşımızda net bir yatırım ve
• 14:25
  büyüme hikayesi var. Şirket Aliağa projesiyle
• 14:29
  geleceğe çok ciddi bir yatırım yapıyor ve konuttan sanayi
• 14:33
  gayrimenkulüne geçerek portföyünü akıllıca
• 14:36
  çeşitlendiriyor. Ancak bu devasa yatırım kısa
• 14:39
  vadede finansal tabloyu biraz hırpalamış, borçluluğu artırmış.
• 14:44
  Kasadaki nakdi eritmiş ve dönemin zararla kapanmasına
• 14:48
  neden olmuş. Tam olarak bu.
• 14:50
  Yatırımcı için cevaplanması gereken soru şu, şirketin
• 14:54
  gelecekteki potansiyeline yani Aliağa projesinin yaratacağına
• 14:58
  inanılan o 391.000.000 liralık dr inanıp, kısa vadedeki bu
• 15:01
  finansal baskıyı artan borçluluğu ve şeffaflık
• 15:05
  konusundaki soru işaretlerini göğüsleyebilir misin?
• 15:07
  Bu tamamen bir beklenti yönetimi ve risk getiri denklemi.
• 15:14
  Işte bu da senin düşünmen gereken o kilit soru, hikaye
• 15:19
  bugünün sıkıntıları ve yar. Vaatleri arasında bir denge
• 15:23
  kurmaktan geçiyor. Umarız bu derinlemesine analiz,
• 15:26
  idealist gy o yu ve rakamların ardındaki stratejiyi daha iyi
• 15:31
  anlamana yardımcı olmuştur. Eğer bu tür bilanço analizleri
• 15:35
  hoşuna gittiyse ve başka şirketlerin de mali raporlarını
• 15:38
  böyle deşmemizi istersen beğen butonuna basarak ve kanala abone
• 15:43
  olarak bize destek olabilirsin. Bu analizi ilgilenebileceğini
• 15:47
  düşündüğün kişilerle paylaşman da bizim için en büyük
• 15:50
  motivasyon kaynağı ve tabii bu tarz içerikleri üretmeye devam
• 15:55
  etmemiz için kanalımıza üye olmayı da düşünebilirsin.
• 15:58
  Sana son bir düşünce bırakalım. Bu üzerinde kafa yormaya değer
• 16:02
  bir konu. Şirketin en büyük hissedarlar
• 16:04
  orayı yani ekşi ailesi aynı zamanda yönetim kurulunda ve
• 16:08
  şirketin kilit yöneticileri konumunda.
• 16:11
  Sence bu durum küçük yatırımcı için bir avantaj mı yoksa bir
• 16:14
  risk mi? Yani geminin kaptanlarının kendi
• 16:17
  paraları da gemideyken daha dikkatli olacaklarını mı
• 16:20
  düşünürsün? Yoksa fırtınalı bir denizde
• 16:22
  kendi çıkarlarını küçük yatırımcının önüne
• 16:25
  koyabilecekleri bir risk mi görürsün?
• 16:27
  Bu sorunun cevabı senin yatırım felsefeni de şekillendirecektir.