Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #RYGYO | Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #RYGYO | Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | 🧿 · Market Risk TR

• 0:00
  Merhaba, bugün radarımızda inanılmaz bir kar rakamı
• 0:03
  açıklayan bir şirket var. Reisaş gayrimenkul yatırım
• 0:07
  ortaklığı tam 10.45 milyar t v'lik 19 aylık kâr.
• 0:12
  Ama dur bakalım bu göz kamaştırıcı rakam acaba
• 0:16
  hikayenin tamamını anlatıyor mu? Genelde anlatmaz zaten bu tür
• 0:21
  büyük rakamlar tek başına. Aynen öyle gelin reysaş GY o'nun
• 0:25
  30 Eylül 2025 tarihli finansal raporlarına birlikte daha
• 0:27
  yakından bakalım ve bu rakamların ardındaki gerçekleri
• 0:32
  keşfedelim. Elimizdeki kaynaklar şirketin 30
• 0:35
  Eylül 2025 tarihli konsolide finansal raporları ve tabii ki
• 0:38
  bu raporlara ait dip notlar. Evet, yani ana şirket ve kontrol
• 0:46
  ettiği bağlı ortaklıkların hani birazdan bahsedeceğiz, otel.
• 0:50
  Var almanya'daki şirket var. Finansallarının birleştirilmiş
• 0:53
  hali detaylı belgeler. Bunlar amacımız ne?
• 0:56
  Peki? Bu yoğun bilgi yığınını senin
• 0:59
  için yani bilinçli bir yatırımcıysan veya sadece merak
• 1:03
  ediyorsan damıtmak en önemli noktaları süzmek ve şirketin
• 1:09
  finansal sağlığına dair net bir resim çizmek.
• 1:12
  Eğer bu detaylı analiz hoşuna giderse ve faydalı bulursan
• 1:16
  lütfen beyan butonuna basmayı kanalımıza abone olmayı ve.
• 1:21
  Ne bileceğini düşündüğün dostlarınla paylaşmayı unutma.
• 1:24
  Evet, destekler önemli, böylece daha fazla kişiye ulaşabiliriz.
• 1:27
  Kesinlikle. Işe şirketi biraz daha yakından
• 1:29
  tanıyarak başlayalım. O zaman rsaş gayrimenkul yatırım
• 1:32
  ortaklığı a ş yani rsaş GYO Eylül 2.000 sekiz'de istanbul'da
• 1:37
  kurulmuş bir şirket. Adı üstünde zaten ana eşi
• 1:40
  gayrimenkullere gayrimenkulle dayalı projelere, haklara
• 1:44
  yatırım yapmak. Merkezi de üsküdar'da.
• 1:46
  Tabii elimizdeki finansal raporlar, şirketin stratejik
• 1:50
  konumu, rakipleri veya detaylı bir spot analizi gibi bilgileri
• 1:53
  içermiyor. Bu yüzden sektördeki rekabetçi
• 1:56
  gücüne dair net bir yorum yapamıyoruz maalesef ama
• 1:59
  finansallarına derinlemesine bakabiliyoruz ki bu da çok şey
• 2:02
  anlatır. Aynen.
• 2:04
  Yalnız burada şirketin statüsüyle ilgili çok kritik bir
• 2:07
  nokta var. Resaj bir gayrimenkul yatırım
• 2:10
  ortaklığı, yani giyo. Bu statü onlara önemli bir vergi
• 2:14
  avantajı sağlıyordu. Normalde kurumlar vergisinden
• 2:17
  muaftılar. Evet, o bilinen bir avantajı
• 2:20
  jiyoların. Ancak işte burada büyük bir ama
• 2:23
  var. Ağustos 2.020 dörtte yürürlüğe
• 2:26
  giren 7.524 sayılı kanunla bu durum değişti.
• 2:30
  Artık g oların bu muafiyetten yararlanması için elde ettikleri
• 2:33
  kazançların en az yüzde ellisini kar payı olarak dağıtmaları
• 2:37
  gerekiyor. Ha o yeni düzenleme.
• 2:39
  Evet, dahası aynı kanunla %10 oranında bir asgari kurumlar
• 2:44
  vergisi de getirildi ve bu asgari vergi hesaplanırken gio
• 2:48
  kazanç istisnası dikkate alınmıyor.
• 2:51
  Anladım. Işte bu yasal değişiklik
• 2:53
  şirketin vergi hesaplamalarını ve dolayısıyla birazdan
• 2:56
  göreceğimiz o devasa kâr rakamını doğrudan etkiliyor.
• 2:59
  Bunu aklımızın bir köşesinde tutalım.
• 3:01
  Çok önemli bir detay bu kâr rakamını yorumlarken kesinlikle
• 3:05
  unutmamak lazım. Peki bu şirketin dümeninde
• 3:08
  kimler var? Yani ortaklık yapısı nasıl?
• 3:11
  Ana hissedar %60 ikilik payla reis taşımacılık ve lojistik
• 3:16
  ticaret a ş. Yani kendi grubunun şirketi.
• 3:19
  Aynen ikinci büyük ortak ise %8,85 payla egemen döven geriye
• 3:26
  kalan %29,10 beşlik kısım ise halka açık RYGO koduyla işlem
• 3:32
  görüyor. Temmuz 2.000 ondan beri borsa
• 3:35
  istanbul'da. Peki konsolide dedik, bağlı
• 3:38
  ortaklıkları kimler? 2 tane görünüyor raporlarda biri
• 3:42
  yüzde yüzüne sahip olduğu rey otel turizm işletmeciliği a ş
• 3:46
  adından belli otel işletiyor. Tamam diğeri de yine yüzde yüzü
• 3:50
  resajın almanya'da kurulu reis invesman germany GMB age o da
• 3:56
  gayrimenkul proje geliştirme işi yapıyor.
• 3:58
  Bu almanya'daki şirket 2.025 içinde konsolidasyona dahil
• 4:02
  edilmiş görünüyor. Yani finansalları yeni yeni
• 4:05
  birleşmeye başlamış. Bu önemli çünkü personel
• 4:08
  sayısındaki değişimi de açıklayabilir belki.
• 4:10
  Çok muhtemel çünkü 31 aralık 2024 sonunda şirketin ortalama
• 4:13
  personel sayısı sadece 10 dörtmüş.
• 4:19
  Sadece 14 mü? Evet.
• 4:20
  Ama, 30 Eylül 2025 itibariyle bu rakam 100 dokuza fırlamış.
• 4:25
  Vay canına. Bu ciddi artış dediğin gibi
• 4:28
  muhtemelen hem almanya'daki iştirakin hem de belki otel
• 4:32
  faaliyetlerinin. Tam olarak konsolidasyon
• 4:35
  kapsamına alınmasının bir yansıması.
• 4:37
  Yönetim kurulunda kimler var? Yönetimdeki kadın üye oranı gibi
• 4:41
  detaylar var mı? Peki genelde faaliyet
• 4:43
  raporlarında olur ama. Maalesef elimizdeki finansal
• 4:46
  rapor kesitlerinde bu bilgiler yok.
• 4:48
  Faaliyet raporunun tamamına bakmak lazım.
• 4:51
  Anladım ama üst düzey yöneticilere yapılan ödemeler
• 4:54
  hakkında bir bilgi var sanırım. Var evet 2.020 beşin ilk 9
• 4:57
  ayında şirketin üst düzey yöneticilerine ödediği toplam
• 5:00
  fayda. Yani ücretler primler falan 2,8
• 5:05
  milyon TL olarak raporlanmış. Geçen yıla göre nasıl?
• 5:09
  Geçen yılın tamamında yani 2.020 dördün 12 ayında bu rakam
• 5:12
  yaklaşık 1.000.000 tl'ymiş. Yani 9 aylık rakam önceki 12
• 5:16
  aylık rakamın neredeyse 3 katı. Ilginç bir artış.
• 5:22
  O zaman artık rakamların derinliklerine inme zamanı
• 5:25
  geldi. Bakalım bu finansal tablolar
• 5:27
  bize o ilk başta bahsettiğimiz kâr rakamının ötesinde neler
• 5:31
  anlatıyor? Analize başlamadan önce çok
• 5:33
  önemli bir teknik detayı tekrar vurgulamak istiyorum.
• 5:36
  Elimizdeki finansal tablolar, Türkiye finansal raporlama
• 5:40
  standartlarına yani TFS ye uygun hazırlanmış.
• 5:43
  Tamam standart yani. Ve daha da önemlisi TMS 29
• 5:48
  standardı uygulanmış. Yani yüksek enflasyonla
• 5:51
  ekonomilerde finansal raporlama standardı bu şu demek karşında
• 5:56
  gördüğün tüm rakamlar sadece 2.025 değil karşılaştırma için
• 5:59
  verilen 2.024 rakamları da dahil 30 Eylül 2025 tarihindeki paranı
• 6:03
  satın alma gücüne göre düzeltilmiş.
• 6:08
  Yani enflasyonun etkisi arındırılmış diyebiliriz.
• 6:12
  Ha bu süper önemli yani geçen seneki rakamla bu senekini
• 6:16
  direkt karşılaştırabiliriz. Elmayla elma.
• 6:19
  Aynen öyle. Bu özellikle bizim gibi yüksek
• 6:22
  enflasyon ortamlarında karşılaştırmaları çok daha
• 6:25
  anlamlı ve sağlıklı hale getiriyor.
• 6:27
  Harika bir hatırlatma oldu. Bu aklımızda olacak o zaman
• 6:30
  bilançoyla başlayalım. Yani 30 Eylül 2025 itibariyle
• 6:33
  şirketin finansal fotoğrafına bakalım ve bunu 31 aralık 2020
• 6:37
  dörtte kıyaslayalım. Toplam varlıklar 79,4 milyar
• 6:39
  tl'ye ulaşmış. Yıl sonundaki 78 milyar TL ye
• 6:43
  göre hafif bir artış var gibi duruyor.
• 6:49
  Evet, toplamda devasa bir değişim yok gibi ama varlıkların
• 6:53
  kendi içindeki dağılımında ilginç hareketler var.
• 6:56
  Dönem varlıklara bakalım önce yani şirketin bir yıl içinde
• 6:59
  nakle çevirmeyi beklediği varlıklara toplam 3,8 milyar TL
• 7:04
  civarında. Yıl sonuna göre pek değişmemiş.
• 7:07
  Ama içindeki kalemlerde mi hareket var?
• 7:09
  Aynen. Detayına inince şirketin nakit
• 7:12
  ve nakit benzerleri 1,14 milyar TL den 2,13 milyar TL ye
• 7:15
  fırlamış neredeyse 2 katına gitmiş.
• 7:21
  Baya iyi. Buna karşılık kısa vadeli
• 7:24
  finansal yatırımları hani belki vadesiz mevduat dışındaki fonlar
• 7:28
  tahviller falan 2 milyar TL den bir milyar TL ye düşmüş sanki
• 7:31
  şirket daha likit daha nakitte kalmayı tercih etmiş gibi bir
• 7:36
  görüntü. Var anladım.
• 7:38
  Başka dikkat çeken ne var dönem varlıklarda?
• 7:41
  Bir de ticari alacaklar kalemi var ki o da 152.000.000 tl'den
• 7:44
  431.000.000 tl'ye neredeyse üçe katlanmış.
• 7:50
  Üçe katlanmış kimden bu alacaklar?
• 7:53
  Diplomata bakınca bu 431 milyonun 305.000.000 tl'si
• 7:55
  ilişkili taraflardan, yani ana ortak veya diğer grup
• 7:59
  şirketlerinden alacaklar bunlar. Bu alacak artışının nakit
• 8:06
  akışına nasıl yansıdığına birazdan bakarız.
• 8:08
  Tamamdır, duran varlıklara geçelim o zaman bilanço'nun ağır
• 8:12
  topu orası herhalde GO larda. Vampayı beklendiği gibi tam 71,7
• 8:18
  milyar TL ile yatırım amaçlı gayrimenkullerdi.
• 8:21
  Şirketin ana işi bu zaten. Orada bir artış var mı peki?
• 8:25
  Var yıl sonuna göre bu kalemde net bir buçuk milyar TL lik bir
• 8:30
  artış var. Bu da şirketin gayrimenkul
• 8:32
  portföyünü büyütmeye devam ettiğini gösteriyor.
• 8:35
  Maddi duram varlıklar, hani binalar, makineler, vesaire
• 8:39
  onlar ise 3,38 milyar TL den 3,08 milyar TL ye hafifçe
• 8:45
  gerilemiş. Anlaşıldı bilanço'nun diğer
• 8:48
  tarafına yani kaynaklar kısmına geçelim.
• 8:51
  Burada daha belirgin değişimler var gibi sanki toplam
• 8:54
  yükümlülüklere baktığımızda kısa vadeli yükümlülükler yani bir
• 8:59
  yıl içinde ödenmesi gereken borçlar 2,86 milyar TL den 2,05
• 9:05
  milyar TL ye düşmüş. Evet, bir azalma var.
• 9:08
  Ama daha da çarpıcı olanı, uzun vadeli yükümlülükler 18,2 milyar
• 9:13
  TL gibi devasa bir rakamdan 10,1 milyar TL ye inmiş.
• 9:16
  Neredeyse 8 milyar TL lik bir azalma söz konusu.
• 9:22
  Bu çok dikkat çekici kesinlikle çok dikkat çekici detayına
• 9:26
  bakalım hemen kısa vadeli yükümlülükler için de doğrudan
• 9:29
  bankalardan alınan kısa vadeli krediler. 682.000.000 tl'den
• 9:33
  319.000.000 tl'ye azalmış. Güzel ama ama uzun vadeli
• 9:39
  kredilerin takip eden bir yıl içinde ödenecek olan kısmı 1,3
• 9:44
  milyar tl'den bir buçuk milyar TL ye yükselmiş.
• 9:47
  Yani vadesi gelen uzun vadeli borçlar artmış aslında.
• 9:50
  Anladım başka ne var kısa vadede?
• 9:53
  Ticari borçlarda inanılmaz bir düşüş var. 794.000.000 tl'den
• 9:55
  sadece 53.000.000 tl'ye inmiş. 794 milyondan 53 milyona mı
• 10:02
  neredeyse sıfırlanmış. Aynen.
• 10:05
  Dipnotlara baktığımızda bu düşüşün neredeyse tamamının
• 10:08
  ilişkili taraflara olan borçlardan kaynaklandığını
• 10:11
  görüyoruz. 790.000.000 tl'den 4.8 milyon tl'ye düşmüş.
• 10:14
  Görünüşe göre şirket grup içi borçlarını büyük ölçüde
• 10:18
  kapatmış. Ilginçteki gelelim o uzun
• 10:21
  vadedeki devasa düşüşe 8 milyarlık azalmaya onun kaynağı
• 10:26
  ne? Işte onun ana sebebi ertelenmiş
• 10:28
  vergi yükümlülüğü kaleme. Bu kalem 14,6 milyar TL den 6,4
• 10:34
  milyar TL ye gerilemiş, 8.2 milyar TL lik bir düşüş var.
• 10:38
  Burada işte bu başta konuştuğumuz vergi mevzuatı
• 10:41
  değişikliğiyle doğrudan ilgili ve gelir tablosundaki
• 10:44
  sürprizinde anahtarı olacak birazdan.
• 10:48
  Bağlantı burda kuruluyor. Aynen şimdi şirketin toplam
• 10:51
  finansal borcuna bir bakalım. Hızlıca kısa vadeli krediler
• 10:55
  319.000.000 plus uzun vadeli kredilerin kısa vadeli kısımları
• 10:58
  1,5 milyar plus uzun vadeli krediler, 3,7 milyar kabaca, 5
• 11:02
  buçuk 5.6 milyar TL civarında bir finansal borç var.
• 11:09
  Peki kasadaki nakit ne kadardı? 2,1 milyar demiştin.
• 11:13
  Doğru o zaman net borç yaklaşık 3,43 buçuk milyar TL seviyesinde
• 11:19
  67,3 milyar TL lik öz kaynağı kıyasla bu oldukça düşük bir
• 11:24
  borçluluk oranı anlamına geliyor.
• 11:26
  Şirketin borçluluğu. Düşük milyar TL den 67,3 milyar
• 11:31
  TL ye yaklaşık 10,4 milyar TL lik bir artış var.
• 11:36
  Çok ciddi bir artış. Öz kaynak değişim tablosu bize
• 11:39
  bu artışın nereden geldiğini gösteriyor.
• 11:42
  Ana itici güç tam da o konuştuğumuz 10,45 milyar TL lik
• 11:46
  net dönem kârı. Tamam kâr öz kaynakları uçurmuş,
• 11:50
  yani sermayede bir değişiklik var mı?
• 11:53
  Ödenmiş sermaye 2 milyar tl seviyesinde sabit kalmış
• 11:56
  görünüyor ama 2.024 içinde önemli bir sermaye artırımı
• 11:59
  yapılmıştı. Onu da belirtelim.
• 12:01
  Bir de geri alınmış paylar kalemi var.
• 12:03
  Biliyorsun şirket kendi hisselerini piyasadan.
• 12:06
  Topladığında burada görünüyor ve öz kaynakları azaltıyor.
• 12:10
  Evet oda artmış. Mı artmış bu kalemin tutarı
• 12:13
  26.000.000 tl'den 144.000.000 tl'ye yükselmiş.
• 12:17
  Yani şirket dönem içinde kendi hisselerini geri almaya devam
• 12:21
  etmiş anlaşılan. Tamamdır bilanço'nun fotoğrafını
• 12:24
  çektik gibi şimdi de hareketli filme yani gelir tablosuna
• 12:29
  geçelim. 2.020 beşini ilk 9 ayındaki performansı geçen yılın
• 12:33
  aynı dönemiyle yine enflasyona göre düzeltilmiş rakamlarla kar.
• 12:37
  Araştırıcaz ilk dikkat çeken nokta hasılat 2,66 milyar TL.
• 12:43
  Geçen yılın aynı döneminde bu rakam 3,61 milyar TL idi.
• 12:47
  Yani hasılatta %26 civarında bir düşüş söz konusu.
• 12:52
  Bu biraz şaşırtıcı değil mi? Gayrimenkul sektörü için.
• 12:56
  Bu önemli bir düşüş ve işin ilginci hasılat düşerken
• 13:00
  satışların maliyeti geçen yıla göre artmış görünüyor.
• 13:03
  Enflasyon düzeltmesi sonrasında bile.
• 13:06
  Bu kötü. Bu 2 etki birleşince brütkar 3,4
• 13:09
  milyar TL den 2,1 milyar TL ye gerilemiş.
• 13:12
  Bu durum doğrudan şirketin ana faaliyetlerindeki karlılığı
• 13:14
  gösteren. Brüt kar marjına yansımış.
• 13:19
  Marjin olmuş. 2.020, dördün ilk 9 ayında %94 gibi olağanüstü
• 13:23
  yüksek bir brüt kar marjı varken ki bu gayolarda sıkça
• 13:28
  görülebilir. Kira gelirlerinin maliyeti düşük
• 13:30
  olduğu için 2.020 beşin aynı döneminde bu oran %70 dokuza
• 13:34
  düşmüş. %70 dokuzda fena değil aslında ama %90 dörtten düşünce.
• 13:42
  Tabi hala yüksek bir marj ama aradaki fark yani 15 puanlık
• 13:46
  düşüş operasyonel kar. Üzerinde belirgin bir baskı
• 13:50
  olduğunu işaret ediyor. Anladım bu baskı aşağıya doğru
• 13:54
  devam ediyor mu? Faaliyet giderlerine bakalım.
• 13:56
  Genel yönetim pazarlama. Onlar toplamda hafifçe
• 14:00
  azalmışlar ama brütkar'daki düşüş o kadar belirgin ki esas
• 14:04
  faaliyet kârı da 3,8 milyar TL den 1,96 milyar TL ye yani
• 14:09
  neredeyse yarı yarıya düşmüş. Yarı yarıya operasyonel
• 14:13
  performans açısından ciddi bir gerileme var gibi o zaman.
• 14:16
  Kesinlikle karlılığı aşağı çeken başka.
• 14:19
  Türlerde var maalesef mesela geçen yıl 555.000.000 TL net
• 14:23
  pozitif katkı sağlayan esas faaliyetlerden diğer gelirler
• 14:25
  giderler, kalemi var. Bu kalemde kur farkı gelir
• 14:29
  giderleri karşılıklar gibi kalemler olabilir.
• 14:34
  Evet. Işte o kalem bu yıl 6,6 milyon
• 14:38
  tl net gidere dönüşmüş. Bu da büyük bir negatif etki
• 14:42
  yaratmış. Vay canına başka finansman
• 14:45
  tarafı nasıl? O da negatif bir diğer önemli
• 14:49
  kalem finansman gelir gider dengesi.
• 14:51
  Geçen yıl faiz gelirleri giderlerinden fazla olduğu için
• 14:55
  227.000.000 TL net finansman gelir yazılırken, bu yıl işler
• 14:58
  tersine dönmüş ve 375.000.000 TL net finansman gideri oluşmuş.
• 15:05
  Muhtemelen artan faiz oranları ve borç yapısındaki değişim
• 15:09
  etkili. Olmuştur, aynen ancak kârlılığı
• 15:12
  destekleyen kalemlerde yok değil.
• 15:14
  Onları da söyleyelim. Yatırım faaliyetlerinden
• 15:16
  gelirler altında 364.000.000 tl'lilik bir gelir var.
• 15:18
  Dipnot 25. Bunun büyük kısmının alınan
• 15:21
  tahvil faiz geliri olduğunu söylüyor.
• 15:24
  Yani finansal yatırımlardan gelen bir delir.
• 15:28
  Evet ayrıca enflasyon muhasebesinin bir sonucu olarak
• 15:33
  ortaya çıkan 230.000.000 tl'lik bir net parasal pozisyon
• 15:36
  kazancıda kara pozitif katkı yapmış.
• 15:40
  Anladım bayağı inişli çıkışlı bir tablo olmuş gerçekten.
• 15:45
  Peki tüm bu artı ve eksileri alt alta koyununuzda vergi öncesi
• 15:49
  kâr ne durumda? Şöyle, 2 buçuk 11 milyar tl'den
• 15:53
  2,19 milyar TL ye hafif bir gerileme var.
• 15:56
  Vergi öncesi karda ama işte filmin koptuğu yer burası.
• 16:02
  Hadi bakalım sürpriz ne? Şirket bu dönemde tam 8 milyar
• 16:06
  261.000.000 tl tutarında ertelenmiş vergi geliri
• 16:08
  kaydetmiş. Ne kadar dedin 8.2 milyar mı
• 16:14
  vergi geliri mi? Evet evet 8 milyar 261.000.000
• 16:18
  TL ertelenmiş vergi geliri geçen yılın aynı döneminde sadece
• 16:22
  8.000.000 TL vergi gideri varken bu yıl 8,3 milyar TL lik bir
• 16:27
  vergi geliri var ortada. Inanılmaz bu nasıl mümkün
• 16:33
  olabilir? Bir yanlışlık olmasın.
• 16:36
  Yok yok yanlışlık değil işte. Başta konuştuğumuz GO vergi
• 16:40
  mevzuatı değişikliğinin etkisi. Tam olarak burada devreye
• 16:43
  giriyor, hatırlayalım. Gy olar için yüzde onluk, bir
• 16:47
  asgari kurumlar vergisi getirildi ve muafiyet için
• 16:51
  şartlar değişti. Evet.
• 16:53
  Şirketler, finansal tabloların da gelecekte ödeyecekleri veya
• 16:57
  daha az ödeyecekleri vergileri ertelenmiş, vergi varlığı veya
• 17:01
  ertelenmiş vergi yükümlülüğü olarak gösterirler.
• 17:04
  Reis GYO muhtemelen daha önceki yıllarda o zaman geçerli olan
• 17:08
  standart kurumlar vergisi oranı %25 %30 gibi üzerinden bir
• 17:14
  ertelenmiş vergi yükümlülüğü hesaplamıştı.
• 17:16
  Bilançosunda hani o 14.6 milyarlık rakam vardı ya?
• 17:20
  Evet, uzun vadeli yükümlülüklerdeki.
• 17:22
  Işte o ancak yeni yasayla artık gelecekte bu kadar yüksek bir
• 17:26
  vergi ödemeyeceği, bunun yerine daha düşük %10 gibi bir oranla
• 17:31
  vergilendirileceği beklentisi oluşunca daha.
• 17:35
  Kaydettiği o yüksek vergi yükümlülüğünü yeni ve daha düşük
• 17:38
  orana göre yeniden değerledi, işte bilançodaki o 8.2 milyarlık
• 17:43
  düşüşün gelir tablosundaki karşılığı bu yani artık
• 17:47
  ödemeyeceğini düşündüğü vergi tutarı tek seferlik muazzam bir
• 17:51
  ertelenmiş vergi geliri olarak gelir tablosuna yansıdı.
• 17:54
  Çok net anlattın, teşekkürler özetle.
• 17:57
  Bu 8,3 milyar TL lik gelir. Şirketin o dönemdeki başarılı
• 18:02
  operasyonlarından falan değil. Aynen öyle.
• 18:04
  Tamamen muhasebesel bir düzeltmeden ve değişen yasal
• 18:08
  düzenlemelerden kaynaklanıyor. Büyük ölçüde tek seferlik bir
• 18:11
  etki diyebiliriz buna. Anladım yani kağıt üzerinde net
• 18:16
  dönemkârı. Geçen yılın ilk 9 ayındaki 2
• 18:20
  buçuk milyar TL den bu yıl aynı dönemde 10.45 milyar TL ye
• 18:24
  fırlamış görünüyor ama. Bu roketmemenin yakıtı
• 18:28
  operasyonel başarıdan çok bu 8.3 milyar TL lik vergi geliri
• 18:33
  kalemi olmuş. Bu ayrımı yapmak gerçekten çok
• 18:37
  çok önemli. Kesinlikle o zaman şimdi de
• 18:40
  nakit akış tablosuna bakalım. Bu kadar yüksek görünen kâr
• 18:43
  şirketin kasasına ne kadar nakit olarak girmiş onu görelim.
• 18:47
  Tamam, işletme faaliyetlerinden nakit akışı 1.2 milyar TL
• 18:52
  pozitif. Bu kendi başına iyi bir rakamama
• 18:55
  geçen yılki 1.9 milyar TL nin altında kalmış.
• 18:58
  Ilginç raporlanan kar bu kadar yüksekken neden nakit akışı daha
• 19:03
  düşük? Güzel soru, çünkü bilançoda
• 19:05
  gördüğümüz ticari alacaklardaki o 279.000.000 tl'nlik artış var
• 19:09
  ya. Yani henüz tahsil edilmeyen
• 19:10
  satışlar evet. Ve ticari borçlardaki o
• 19:15
  740.000.000 tl'lilik azalış yani yapılan ödemeler işte bu gibi
• 19:20
  işletme sermayesi değişimleri kârın nakte dönüşünü sınırlamış
• 19:23
  yani kâr var ama henüz kasaya girmemiş ya da kasadan çıkmış.
• 19:29
  Anladım, işletme sermayesi yönetimi nakiti etkilemiş.
• 19:33
  Peki yatırım faaliyetleri orada ne var?
• 19:36
  Yatırım faaliyetlerine baktığımızda ise net 1,47 milyar
• 19:40
  tl bir nakit çıkışı görüyoruz. Nereye gitmiş bu para?
• 19:44
  Bunun neredeyse tamamı 1,44 milyar TL si bilançoda da
• 19:48
  artışını gördüğümüz yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarından
• 19:52
  kaynaklanıyor. Şirket büyümek için
• 19:54
  yatırımlarına hız kesmeden devam ediyor.
• 19:56
  Anlaşılan. Gayrimenkul almaya devam yani.
• 20:00
  Bi de 32.000.000 tl'nlik bir temettü geliri de elde edilmiş
• 20:04
  görünüyor yatırım faaliyetlerinde.
• 20:06
  Doğru o da var. Son olarak finansman
• 20:09
  faaliyetleri var. Buradan 1,25 milyar TL net nakit
• 20:13
  girişi olmuş. Yani borç mu almışlar?
• 20:16
  Evet detayına baktığımızda şirket dönem içinde yaklaşık 3
• 20:20
  milyar TL yeni kredi kullanmış, buna karşılık 1,74 milyar TL
• 20:24
  kredi geri ödemesi yapmış. Neticede borçlanma yoluyla nakit
• 20:30
  girişi sağlamış, ilginç bir dengede faiz tarafında var. 1,31
• 20:35
  milyar TL faiz ödemesi yapılırken 1,27 milyar TL faiz
• 20:40
  geliri elde edilmiş. Vay faiz gideriyle geliri
• 20:44
  neredeyse başa baş. Aynen muhtemelen o finansal
• 20:48
  yatırımlar ve yüksek nakit pozisyonu sayesinde elde edilen
• 20:51
  faiz gelirleri ödenen faizleri büyük ölçüde dengelemiş.
• 20:55
  Bu iyi bir dum. Peki tüm bu nakit giriş ve
• 20:57
  çıkışlarının neticesi ne olmuş? Kasadaki para artmış mı azalmış.
• 21:02
  Mı artmış? Dönem başında şirketin kasasında
• 21:05
  1,14 milyar TL nakit varken, 9 aylık süreç sonunda bu rakam
• 21:08
  990.000.000 tl'lik net artışla 2,13 milyar TL ye yükselmiş.
• 21:15
  Harika yani bilançoda gördüğümüz nakit artışının kaynağını da
• 21:19
  burada teyit etmiş olduk. Şirketin nakit pozisyonu oldukça
• 21:23
  güçlenmiş görünüyor. Kesinlikle o zaman tüm bu
• 21:26
  analizleri bir araya getirip özetleyelim istersen r she
• 21:30
  geyo'nun 2.020 beşin ilk 9 ayındaki operasyonel
• 21:32
  performansına baktığımızda net bir tablo var aslında.
• 21:37
  Nedir o tablo? Hasılat geçen yıla göre düşmüş
• 21:40
  brüt kar marjı %90 dörtten %70 dokuza gerileyerek operasyonel
• 21:45
  karlılık üzerinde bir baskı yaratmış.
• 21:48
  Ve esas faaliyet kârı neredeyse yarı yarıya azalmış bu
• 21:51
  operasyonel taraf. Evet, pek parlak değil orası.
• 21:55
  Ancak diğer yandan şirketin nakit pozisyonu oldukça güçlü.
• 21:58
  2,1 milyar TL nakit var ve net borçlu devasa öz kaynaklarına
• 22:04
  göre oldukça düşük seviyede net borç öz kaynak oranı çok düşük.
• 22:08
  Finansal yapı sağlam yani. Aynen ve gelelim manşetleri
• 22:12
  çıkan o rekor seviyedeki 10,45 milyar tl'lik net kâra.
• 22:17
  Onun da ezici bir çoğunluğu yani yüzde seksene yakını operasyonel
• 22:21
  bir başarıdan değil, değişen vergi mevzuatı nedeniyle
• 22:24
  kaydedilen 8,3 milyar TL lik muhtemelen tek seferlik
• 22:29
  ertelenmiş vergi gelirinden kaynaklanıyor.
• 22:31
  Çok net bir özet oldu. Yatırımlar cephesinde ise
• 22:35
  şirketin durmadığını görüyoruz. Yatırım amaçlı gayrimenkul
• 22:39
  portföyünü büyütmeye devam etmiş. 1,44 milyar tl'lik alım
• 22:44
  var dedik. Ayrıca almanya'da reysaş
• 22:48
  invesment germany g mc adında yeni bir iştirak kurularak
• 22:52
  uluslararası bir adım atılmış ve bu şirkette finansallara dahil
• 22:56
  edilmiş. Bir de şu ilişkili taraf
• 22:59
  işlemleri konusu var. 10'a çıkart ne diyorsun?
• 23:01
  O da önemli bir nokta dipnot üçe baktığımızda ana ortak reisaş,
• 23:06
  lojistik ve özellikle egemence inşaatı ile ciddi tutarlarda
• 23:10
  ticari işlemler olduğunu görüyoruz.
• 23:12
  Mesela egemence inşaattan 372.000.000 tl'nlik mal ve
• 23:16
  hizmet alımı yapılmış, reis lojistiği ise 544.000.000
• 23:18
  tl'nlik satış yapılmış. Bu muhtemelen kira geliridir.
• 23:25
  Bu işlemler neden önemli? Çünkü bu tür ilişkili taraf
• 23:28
  işlemleri her zaman dikkatle incelenmeli.
• 23:31
  Bu işlemlerin piyasa koşullarında yapılıp yapılmadığı
• 23:34
  veya potansiyel bir çıkar çatışması olup olmadığı önemli
• 23:37
  olabilir. Şeffaflık açısından bu
• 23:39
  dipnotlar, kritik yatırımcıların bu detaylara bakması lazım.
• 23:43
  Kesinlikle katılıyorum. Bu analiz bizi bir kez daha
• 23:46
  gösterdi ki finansal tabloları gerçekten anlamak için sadece
• 23:51
  ana sayfalardaki büyük rakamlara bakmak asla yeterli değil.
• 23:54
  Asla asıl hikaye genellikle dipnotlarda gizli.
• 23:58
  Bu örnekte özellikle dipnot 2 hani muhasebe politikaları,
• 24:02
  enflasyon düzeltmesi ve özellikle o vergi mevzuatı
• 24:05
  değişikliğinin detayları var ya orada.
• 24:08
  Dipnot 10 yatırım amaçlı gayrimenkullerin detayları
• 24:12
  değerleme yöntemleri dipnot 28 ertelenmiş vergi gelirinin nasıl
• 24:17
  hesaplandığının ayrıntılı açıklaması ve dipnot 3 ilişkili
• 24:21
  taraf işlemlerinin dökümü işte bu gibi bölümler rakamların
• 24:25
  ardındaki varsayımları nedenlerini ve potansiyel
• 24:28
  riskleri anlamak için hayati önem taşıyor.
• 24:32
  Dipnotlar olmadan olmaz diyorsun ve tabii şunu da tekrar
• 24:35
  hatırlatalım, bu raporlar bize geçmiş 9 ay.
• 24:38
  Fotoğrafını ve filmini gösteriyor.
• 24:40
  Şirketin gelecek dönemlere ilişkin beklentileri, yönetimin
• 24:45
  stratejik vizyonu, pazar payındaki gelişmeler veya
• 24:48
  rekabet ortamı hakkında bu finansal raporlarda detaylı
• 24:51
  bilgi bulmak pek mümkün değil. Doğru bu tür bilgiler için varsa
• 24:56
  şirketin yatırımcı sunumları, analiz raporları veya kamuya
• 25:00
  yaptığı diğer açıklamalar gibi ek kaynaklara başvurmak
• 25:03
  gerekebilir. Evet, böylece reis k'nun 2.025
• 25:07
  üçüncü çeyrek finansallarını oldukça kapsamlı bir bakış, 60
• 25:11
  olduk. Gördüğün gibi ilk bakışta
• 25:14
  parlayan o devasa kar rakamının arkasında çok daha katmanlı,
• 25:19
  inişli çıkışlı ve dikkatle değerlendirilmesi gereken bir
• 25:23
  finansal performans yatıyor. Tam da bu noktada sana bir
• 25:26
  düşünce egzersizi bırakalım. O zaman dinleyici olarak bu
• 25:29
  bilançoda gördüğümüz 10,45 milyar t l'lik rekor kârın çok
• 25:34
  büyük bir kısmı operasyonel olmayan ve büyük ihtimalle tek
• 25:38
  seferlik bir vergi ayarlamasından geliyor dedi.
• 25:40
  Evet, diğer yandan şirketin ana faaliyetlerinden elde ettiği
• 25:44
  kârlılıkta yani hasılatta marjlarda esas faaliyet karında
• 25:49
  belirgin bir düşüş var. Peki sen bir yatırımcı olarak bu
• 25:53
  tabloyu nasıl yorumlarsın? Şirketin gerçek operasyonel
• 25:57
  sağlığı ve gelecekteki sürdürülebilir kârlılık
• 26:00
  potansiyeli hakkında. Bu durum sana ne anlatıyor?
• 26:03
  Yatırım kararlarını verirken bu tür büyük ama kaynağı
• 26:07
  operasyonel olmayan kalemlere ne kadar ağırlık vermelisin, işte
• 26:11
  bu üzerinde kafa yormaya değer bir soru.
• 26:14
  Harika bir kapanış sorusu oldu. Bizi dinlediğin için çok
• 26:18
  teşekkürler. Umarız reis GO nun
• 26:20
  finansallarına yaptığımız bu derinlemesine bakış senin için
• 26:23
  aydınlatıcı ve faydalı olmuştur. Umarız.
• 26:27
  Eğer bu analizi beğendiysen ricamız beğen butonu tıklaman
• 26:31
  henüz abone değilsen kanalımıza abone olman ve bu içeriği
• 26:34
  finansla ilgilenen arkadaşlarınla paylaşman.
• 26:37
  Desteklerinizle daha fazla analiz yapabiliriz.
• 26:40
  Kesinlikle. Bir sonraki analizimizde tekrar
• 26:43
  buluşmak üzere hoşça kal. Hoşça kalın.