Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #ZRGYO | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/12 Bilanço Analizi - Ziraat GYO Rekor Kârına Rağmen Nakit Eriyor

Transcript

🔴🇹🇷 #ZRGYO | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/12 Bilanço Analizi - Ziraat GYO Rekor Kârına Rağmen Nakit Eriyor · Market Risk TR

• 0:00
  Bir şirketin mali tabloları, onun finansal sağlık durumunu
• 0:03
  gösteren bir röntgen filmi gibidir ama o filmi elinize
• 0:07
  aldığınızda yani bir sürü siyah beyaz leke görürsünüz sadece.
• 0:11
  Peki bu rakamlar denizinde boğulmadan o lekelerin
• 0:15
  arkasındaki gerçek hikayeyi şirketin kalbinin nasıl attığını
• 0:19
  nasıl anlarız? Hoş geldiniz, bugün sizin için
• 0:23
  merceği Ziraat gayrimenkul yatırım ortaklığına, yani Ziraat
• 0:27
  g yeri oya çeviriyoruz. Önümüzde 31 aralık 2025 tarihli
• 0:30
  konsolide mali tabloları ve bağımsız denetim raporu duruyor.
• 0:35
  Amacımız bu karmaşık görünen belgeleri birlikte deşifre
• 0:38
  etmek. Yani bireysel bir yatırımcı
• 0:42
  olarak sizin için en önemli noktaları en kritik sinyalleri
• 0:46
  yakalamak ve rakamların ardındaki stratejiyi ortaya
• 0:49
  çıkarmak. O zaman lafı hiç uzatmayalım işe
• 0:53
  bu şirketin kim olduğunu anlayarak bir nevi kimlik
• 0:56
  kartını inceleyerek başlayalım. Ziraat GYO tam olarak ne iş
• 1:00
  yapar, nerede durur? Elbette.
• 1:03
  Ziraat GYO adından da anlaşılabileceği gibi bir
• 1:07
  gayrimenkul yatırım ortaklığı en basit tanımıyla temel işi
• 1:11
  gayrimenkullere arsalara, projelere ve bunlara dayalı
• 1:15
  finansal enstrümanlara yatırım yapmak.
• 1:17
  Yani bir tür gayrimenkul portföy yöneticisi gibi düşünebiliriz.
• 1:21
  Aynen öyle ama burada bireysel konutlardan falan çok daha büyük
• 1:25
  bir ölçekten bahsediyoruz. Portföylerinde istanbul finans
• 1:28
  merkezindeki o devasa Ziraat kuleleri gibi ikonik ofis
• 1:32
  binaları var. Banka şubeleri var, lojistik
• 1:34
  depoları ve geliştirilmeyi bekleyen çok değerli arsalar
• 1:37
  var. Anladım yani aslında bizler gibi
• 1:40
  bireysel yatırımcıların doğrudan alamayacağı büyüklükteki
• 1:43
  gayrimenkullere borsa üzerinden ortak olma imkanı sunuyor bir
• 1:47
  nevi. Peki ne kadar zamandır
• 1:49
  piyasadalar şirketin kökleri ne kadar derinde?
• 1:52
  Aslında şaşırtıcı derecede genç bir şirket. 1 Kasım 2010 altıda
• 1:55
  kurulmuş, yani sektördeki devasa varlıklarına rağmen henüz 10
• 1:59
  yıllık bir geçmişi bile yok. Çok yeniymiş gerçekten.
• 2:03
  Evet merkezi de oldukça sembolik bir yerdi.
• 2:06
  Istanbul finans merkezinin tam kalbinde ümraniyedeki kendi
• 2:10
  binalarında bulunuyorlar. Finans kent mahallesi finans
• 2:14
  caddesi b blok no 44 b. Yani en değerli varlıklarından
• 2:19
  birinin adresi aynı zamanda kesinlikle.
• 2:21
  Ayrıca raporlarda almanya'nın finans merkezi frankfurt'ta da
• 2:25
  bir şubeleri olduğunu görüyoruz. Bu da uluslararası bir
• 2:28
  vizyonları olduğuna işaret ediyor.
• 2:30
  Sadece almanya'yla sınırlı değil sanırım bu vizyon dimi
• 2:33
  kaynaklarımızda başka iştiraklardan da bahsediliyor.
• 2:36
  Doğru sadece türkiye'de değil, uluslararası alanda da büyümeye
• 2:40
  çalışıyorlar. Mesela Bosna Hersek
• 2:42
  saraybosna'da Ziraat g'o, doğu sarayevo ve kazakistan'da da tio
• 2:47
  Ziraat GO, Kazakistan adında tamamen kendilerine ait 2
• 2:50
  iştirakleri var. Balkanlar ve Orta Asya yani.
• 2:54
  Evet, bu bölgelerdeki fırsatları da radarında tuttuklarını
• 2:57
  gösteriyor. Raporlarda ilginç bir detay daha
• 3:00
  var. Eskiden Ziraat işletme yönetimi
• 3:03
  adında bir iştirakları daha varmış.
• 3:06
  Ne olmuş peki? Onu analiz ettiğimiz dönemin
• 3:08
  hemen başında 2 ocak 2020 beşte devretmişler. 7,8 milyon tl'ye
• 3:13
  karşılığında Ziraat grubu içindeki başka bir şirkete
• 3:16
  satmışlar. Bu muhtemelen ana faaliyet
• 3:18
  alanlarına daha fazla odaklanmak için yapılmış bir hamle.
• 3:23
  Anladım. Peki bu operasyonları yürüten
• 3:25
  kaç kişilik bir ekipten bahsediyoruz?
• 3:27
  Şirket büyüyor mu? Insan kaynağı açısından
• 3:30
  bakıldığında aslında oldukça butik bir yapıdalar. 2.024
• 3:33
  sonunda 42 olan çalışan sayısı 2.025 sonunda 40 yediye
• 3:37
  yükselmiş çok. Büyük bir artış sayılmaz.
• 3:39
  Sayılmaz, bu mütevazı artış şirketin operasyonel olarak
• 3:44
  büyüdüğünün bir göstergesi olabilir ama asıl güçleri
• 3:47
  arkalarındaki devasa yapıdan geliyor.
• 3:49
  Sanırım şimdi en kritik soruya geldik.
• 3:52
  Bu şirketin sahibi kim? Direksiyonda kim oturuyor?
• 3:55
  Işte Ziraat GU yu anlamanın anahtarı tam da burada şirketin
• 3:59
  ana ortağı ve mutlak kontrol gücü %80 birin üzerinde.
• 4:03
  Payla, Türkiye Cumhuriyeti Ziraat Bankası.
• 4:06
  Yani bir kamu bankasının iştiraki.
• 4:08
  Kesinlikle geriye kalan yaklaşık %10 dokuzluk kısım ise borsa
• 4:13
  istanbul'da ZRGYO koduyla halka açık şekilde işlem görüyor.
• 4:18
  Bu yapı şirketin hem en büyük gücünü hem de en dikkat edilmesi
• 4:23
  gereken özelliğini oluşturuyor. Bu konuya birazdan swot
• 4:26
  analizinde tekrar döneceğiz sanırım.
• 4:28
  Sermaye yapısı nasıl peki o tarafta bir büyüme potansiyeli
• 4:32
  var mı? Var.
• 4:33
  Ödenmiş sermayeleri yaklaşık 4.7 milyar TL.
• 4:37
  Ancak kayıtlı sermaye tavanları 10 milyar TL olarak belirlenmiş.
• 4:41
  Bu ne anlama geliyor yatırımcı için?
• 4:43
  Bu teknik bir detay gibi görünse de aslında önemli şirketin
• 4:47
  gelecekte ihtiyaç duyduğunda sermaye artırımına giderek yeni
• 4:51
  kaynak yaratmak için yaklaşık 5.3 milyar tl'lik bir alanı var
• 4:55
  demek. Yani bir nevi kredisi var
• 4:58
  diyebiliriz. Evet, büyük projeleri finanse
• 5:01
  etme esnekliği sağlıyor. Yönetim tarafındaysa ilginç bir
• 5:05
  not var. Raporlarda yönetim kurulundaki
• 5:07
  kadın üye sayısı ve oranına dair bir bilgiye yer verilmemiş.
• 5:12
  Bu şeffaflık açısından dikkat çekici bir nokta.
• 5:15
  Kesinlikle yatırımcıların dikkat etmesi gereken bir eksiklik
• 5:18
  olabilir. Son olarak üst düzey
• 5:20
  yöneticileri 2.025 yılında ödenen toplam maaş ve menfaatler
• 5:24
  25.2 milyon TL. Bir önceki yıl bu rakam 22.7
• 5:29
  milyon TL imiş. Anladım, şirketin kimlik kartını
• 5:32
  çıkardığımıza göre şimdi onu sektördeki diğer oyuncularla
• 5:36
  birlikte bir fotoğrafa yerleştirelim.
• 5:38
  Elimizdeki bu verilerle kısa bir svot analizi yapsak yani
• 5:42
  şirketin güçlü ve zayıf yönlerini önündeki fırsatları ve
• 5:45
  tehditleri masaya yatırsak ne görürüz?
• 5:47
  Harika bir fikir. Şöyle bir çerçeve çizebiliriz,
• 5:50
  en büyük güçlü yönü az önce de belirttiğimiz gibi arkasındaki
• 5:54
  Ziraat Bankası. Sadece bir sahiplik ilişkisi
• 5:57
  değil tabi bu. Değil değil.
• 5:59
  Ziraat Bankası aynı zamanda Ziraat g o'nun en büyük
• 6:03
  kiracısı. Ve neredeyse tek finansman
• 6:06
  kaynağı bu şirkete inanılmaz bir istikrar ve güvence sağlıyor.
• 6:11
  Bir de tabi istanbul finans merkezindeki Ziraat kuleleri
• 6:14
  gibi portföyünü çok değerli kılan ikoniklere sahipler.
• 6:18
  Ama bu aynı zamanda bir bütün yumurtaları aynı sepete koyma
• 6:22
  durumu değil mi? Yani bu güç bir zayıflık
• 6:25
  yaratıyor olabilir. Mi?
• 6:26
  Tam üstüne bastınız işte. Bu da bizi zayıf yönlerine
• 6:30
  getiriyor. Bu sarsılmaz güç aynı zamanda
• 6:33
  ciddi bir bağımlılık yaratıyor. Rakamlara baktığınızda 2.020
• 6:37
  beşteki toplam kira gelirlerinin tam %60 dördünün Ziraat grubu
• 6:42
  şirketlerinden geldiğini görüyoruz.
• 6:44
  Neredeyse üçte ikisi. Evet, neredeyse tüm borçlanması
• 6:47
  da yine ana ortağı Ziraat bankasından bu durum finans
• 6:51
  literatüründe tek müşteri riski olarak adlandırılır.
• 6:55
  Yani Ziraat grubunun stratejilerindeki herhangi bir
• 6:57
  değişiklik gha'yu doğrudan ve derinden etkileyebilir.
• 7:01
  Peki bu yapı içinde ne gibi fırsatlar görüyoruz?
• 7:04
  Büyüme nerden gelecek? Fırsatlar devam eden ve
• 7:08
  planlanan projelerde gizli kaynaklarımızda izmir istanbul
• 7:12
  gibi büyük metropollerde ve özellikle deprem sonrası yeniden
• 7:16
  yapılanma sürecindeki Hatay ve Kahramanmaraş gibi stratejik
• 7:19
  bölgelerde çok sayıda konut ve ticari alan projesi olduğunu
• 7:23
  görüyoruz. Hı bu önemli bir nokta.
• 7:25
  Kesinlikle bu projeler gelecekteki büyümenin ana motoru
• 7:29
  olabilir. Bu hem finansal hem de sosyal
• 7:32
  bir fırsat aslında. Her fırsatın yanında bir de
• 7:35
  tehdit vardır. Radarımıza takılması gereken en
• 7:38
  büyük riskler neler? En bariz tehditler makroekonomik
• 7:42
  yani işte piyasadaki olası bir durgunluk faiz oranlarındaki
• 7:45
  artışlar, kur dalgalanmaları. Klasik gayo riskleri.
• 7:49
  Aynen. Ama raporun dipnotlarında çok
• 7:52
  daha somut ve spesifik bir tehdit göze çarpıyor.
• 7:54
  Ümraniye Belediyesi ile Ziraat kulelerinin emlak vergisi
• 7:57
  konusunda ciddi bir hukuki anlaşmazlık yaşıyorlar.
• 8:00
  Ne olmuş tam olarak? Belediye başlangıçta 12 buçuk
• 8:04
  milyon tl olarak belirlediği vergiyi daha sonra yeniden
• 8:08
  değerleme yaparak 111,6 milyon tl'ye çıkarmış.
• 8:12
  Vay canına çok ciddi bir artış. Şirket bu duruma itiraz etmiş ve
• 8:17
  dava süreci devam ediyor. Bu davanın sonucu gelecekte
• 8:21
  beklenmedik ve yüklü bir maliyet kalemi olarak karşılarına
• 8:24
  çıkabilir. Yatırımcıların kesinlikle takip
• 8:26
  etmesi gereken bir gelişme bu. Anladım yani arkasında dev bir
• 8:30
  güç var ama bu aynı zamanda bir tek müşteri riski yaratıyor.
• 8:35
  Şimdi ben bu riskin ve bahsettiğimiz fırsatların
• 8:37
  finansal tablolara nasıl yansıdığını gerçekten merak
• 8:40
  ediyorum. Rakamlara daldığımızda bu
• 8:43
  bağımlılığı ve büyüme hikayesini görebilecek miyiz?
• 8:46
  Kesinlikle göreceğiz ama analizimize başlamadan önce tüm
• 8:50
  bu rakamların üzerine vurulmuş bir mühür var, 10'a çıkart
• 8:52
  bakmalıyız. Bağımsız denetçi raporuna.
• 8:54
  Pidew UC nin hazırladığı rapor. Bizim için kaynak olan bu
• 9:00
  raporları pww c denetlemiş ve bir görüş bildirmiş.
• 9:04
  Bu neden bu kadar önemli, denetçi ne diyor?
• 9:07
  Bu çok önemli çünkü denetçi bir nevi hakemdir.
• 9:10
  Rakamların doğru ve dürüstçe sunulup sunulmadığını teyit
• 9:13
  eder. Pw c Ziraat GO için olumlu görüş
• 9:17
  bildirmiş. Bu yatırımcı için en iyi
• 9:20
  haberdir. En basit tabirle evet, bu
• 9:24
  tablolar şirketin finansal durumunu doğru bir şekilde
• 9:26
  yansıtıyor demek. Bu bir güvence mührü.
• 9:30
  Ama bir aması var gibi hissediyorum.
• 9:32
  Aynen öyle. Olumlu görüşün yanında
• 9:35
  denetçinin özellikle dikkat çektiği bir kilit denetim konusu
• 9:38
  var. Bu denetçinin en çok zaman
• 9:41
  harcadığı, en riskli gördüğü alanı işaret eder.
• 9:44
  Ziraat GO için bu konu. Yatırım amaçlı gayrimenkullerin
• 9:48
  gerçeğe uygun değerlemesi. Yani o devasa binaların
• 9:52
  arsaların değeri. Nokta 5 milyar TL si bu
• 9:55
  gayrimenkullerden oluşuyor. Bu devasa bir rakam ve bu
• 9:59
  değerler bir lisanslı uzmanın birçok varsayıma dayanarak
• 10:03
  belirlediği rakamlar yani oldukça öznel olabilirler.
• 10:06
  Anladım. Denetçi ben bu varsayımları bu
• 10:10
  hesaplamaları çok yakından ve detaylıca inceledim diyor.
• 10:14
  Bu bize şunu söylüyor, şirketin değerinin ne kadarının gerçek
• 10:18
  nakit değil de kağıt üzerindeki değer artışlarına dayandığını
• 10:22
  anlamak için en kritik nokta burası.
• 10:25
  O halde bu uyarıyı aklımızda tutarak şirketin anlık.
• 10:28
  Lafı olan bilançoya bakalım varlıklar, borçlar öz kaynaklar
• 10:33
  2.025 sonu itibariyle Ziraat gy o'nun fotoğrafında neler öne
• 10:37
  çıkıyor? Fotoğraf, ilk bakışta çok
• 10:40
  etkileyici toplam varlıklar bir önceki yıla göre 83 milyar TL
• 10:45
  den 96 milyar TL ye fırlamış. Yaklaşık 13 milyar liralık bir
• 10:49
  büyüme. Evet ve bu büyümenin neredeyse
• 10:52
  tamamı az önce denetçinin de işaret ettiği o gayrimenkullerin
• 10:57
  değerindeki artıştan geliyor. Yani binalar arsalar kağıt
• 11:01
  üzerinde daha değerli hale gelmiş.
• 11:03
  Bir dakika, burada dikkatimi çeken bir şey var.
• 11:06
  Varlıklar bu kadar artarken bilançonun en likit kalemi olan
• 11:11
  nakit ve nakit benzerleri kaleminde ciddi bir düşüş
• 11:14
  görüyorum. 1.4 milyar tl'den 637.000.000 TL ye inmiş.
• 11:18
  Bu neredeyse yarı yarıya bir azalma.
• 11:22
  Varlıkları artan bir şirketin kasasındaki para neden bu kadar
• 11:26
  azalır? Harika bir gözlem işte bu
• 11:29
  bilançonun anlattığı en önemli hikayelerden biri.
• 11:32
  Bu durum şirketin ya operasyonlarından daha az nakit
• 11:36
  ürettiğini ya da elindeki nakdi projelere yatırımlara
• 11:40
  harcadığını gösteriyor. Gerçek sebebini birazdan nakit
• 11:43
  akış tablosunda net olarak göreceğiz.
• 11:46
  Ama bu zıtlık çok önemli. Diğer yandan borçlara
• 11:49
  baktığımızda toplam borçların 11.2 milyar tl'den 16.7 milyar
• 11:55
  TL ye yükseldiğini görüyoruz. Bu biraz endişe verici değil mi?
• 11:59
  Ilk bakışta öyle görünebilir ancak bu rakam kimseyi
• 12:02
  korkutmasın. Çünkü şirketin 79.3 milyar tl
• 12:06
  gibi devasa bir öz kaynağı var. Yani varlıklarının %82 buçuğu
• 12:12
  borçla değil, kendi öz sermayesiyle finanse ediliyor.
• 12:16
  Bu borçluluk oranının son derece sağlıklı ve düşük olduğunu
• 12:19
  gösteren bir tablo. Tamam, bilanço bize varlıkların
• 12:23
  değerlendiğini ama naktin azaldığını söyledi.
• 12:26
  Peki şirket bu dönemde ne kadar para kazanmış gelir tablosuna
• 12:30
  yani şirketin bir yıllık performans karnesine bakalım.
• 12:34
  Işte burası işlerin gerçekten ilginçleştiği yer, şirketin
• 12:38
  hasılatı yani ana işi olan gayrimenkul satış ve kira
• 12:42
  gelirlerinin toplamı bir önceki yılki 4.5 milyar TL den 3.5
• 12:48
  milyar TL ye düşmüş. %20 ikilik bir düşüş ciddi bir rakam.
• 12:53
  Evet. Özellikle gayrimenkul
• 12:55
  satışlarından elde edilen gelir de belirgin bir azalma var.
• 12:58
  Burada bir çelişki var gibi hasılat, yani şirketin esas
• 13:02
  işinden kazandığı para düşüyor ama az önce varlıkların ve öz
• 13:06
  kaynaklarının arttığını gördük. Şimdi en can alıcı soru geliyor.
• 13:10
  Hasılat düşerken kar nasıl artar?
• 13:14
  Çünkü eminim ki net kar artmıştır.
• 13:16
  Tahmininiz tamamen doğru ve bu Ziraat GO yu analiz etmenin en
• 13:20
  kritik noktası. Net dönem kârı 4 milyar TL den
• 13:24
  7.56 milyar TL ye yani neredeyse ikiye katlanmış.
• 13:29
  Inanılmaz nasıl oluyor bu? Bu mucize gibi görünen durumun
• 13:33
  sırrı gelir. Tablosundaki sihirli bir kalemde
• 13:36
  gizli. Esas faaliyetlerden diğer
• 13:38
  gelirler. Bu kalemin içinde tam 8 buçuk
• 13:41
  milyar TL lik yatırım amaçlı gayrimenkul değer artış kazancı
• 13:45
  var. Yani bu az önce denetçi'nin de
• 13:48
  dikkat edin dediği o öznel değerlemelerden gelen kâr değil
• 13:52
  mi? Nakit olarak kasaya girmeyen bir
• 13:54
  kârdan bahsediyoruz. Kesinlikle.
• 13:56
  Bunu bir metaforla açıklayalım. Böylece sizin için daha net
• 14:00
  olur. Diyelim ki bir eviniz var ve
• 14:02
  aylık 10.000 TL kira alıyorsunuz.
• 14:05
  Yıllık kira geliriniz 120.000 TL.
• 14:07
  Tamam. Ama o yıl oturduğunuz semt çok
• 14:10
  değerlendi ve evinizin piyasa fiyatı 1.000.000 TL arttı.
• 14:14
  Muhasebe tekniğine göre sizin o yılki toplam kârınız 1.120.000
• 14:19
  TL dir ama sizin banka hesabınıza giren
• 14:22
  harcayabileceğiniz gerçek para sadece 120.000 TL dir.
• 14:26
  Anladım. Işte Ziraat g o'nun durumu da
• 14:29
  tam olarak bu gördüğümüz o devasa 7.56 milyar t l'li kârın
• 14:34
  büyük bir kısmı mülklerin kağıt üzerindeki değerlenmesinden
• 14:37
  kaynaklanıyor. Bu da tabii hisse başına kârı
• 14:40
  uçuruyor. Aynen öyle hisse başına kâr da
• 14:43
  bu sayede sıfır 85 TL den bir 61 t l'ye yükselerek şirketi kağıt
• 14:48
  üzerinde çok daha karlı gösteriyor.
• 14:51
  Bu ayrımı anlamak yatırımcı için hayati önem taşıyor.
• 14:54
  Bu inanılmaz bir zıtlık gelir tablosu şirket uçuyor derken
• 14:59
  bilançodaki nakit azalması kasadan para çıkıyor diyor.
• 15:03
  O zaman gerçek paranın izini sürmek için son durağımıza nakit
• 15:08
  akış tablosuna bakalım. Bilançoda gördüğümüz o 700
• 15:11
  800.000.000 tl'lik nakit erimesinin sırrı burada mı
• 15:14
  saklı? Tam olarak burada.
• 15:17
  Nakit akış tablosu yalan söylemeyen tek tablodur derler.
• 15:21
  Çünkü sadece kasaya giren ve çıkan gerçek parayı gösterir.
• 15:25
  Ziraat g o'nun işletme faaliyetlerinden nakit akışları
• 15:29
  kalemine baktığımızda bir önceki yıl 3.6 milyar TL olan nakit
• 15:33
  girişinin bu yıl 1.1 milyar TL ye düştüğünü görüyoruz.
• 15:37
  Üçte biri inmiş neredeyse. Evet, bu kağıt üzerindeki rekor
• 15:42
  kâra rağmen şirketin ana faaliyetlerinden kasasına giren
• 15:45
  gerçek paranın ciddi şek. Azaldığının net bir şekilde
• 15:49
  gösteriyor. Peki bu azalan nakit nereye
• 15:52
  gitmiş? Tablonun ikinci kısmında yatırım
• 15:54
  faaliyetlerinden kaynaklanan nakit akışlarında cevabı
• 15:57
  buluyoruz. Şirket, bu dönemde yatırım
• 15:59
  faaliyetlerine tam 2.1 milyar TL harcamış, yani devam eden
• 16:04
  projelerine yeni arsa alımlarına ciddi bir nakit çıkışı olmuş.
• 16:07
  Anladım. Sonuç olarak işletmeden daha az
• 16:10
  para kazanıp yatırıma daha çok para harcayınca.
• 16:14
  Yıl sonunda kasadaki net nakit 644.000.000 tl azalmış.
• 16:18
  Yani serbest nakit akışı negatifte.
• 16:20
  Negatifte evet. Bu büyüme odaklı bir şirket için
• 16:23
  anormal bir durum değil ama şirketin şu anda kendi
• 16:26
  operasyonlarıyla büyümesini finanse edecek kadar nakit
• 16:29
  üretemediği anlamına geliyor. Vay canına gerçekten de röntgen
• 16:32
  filmini okumak gibi oldu. Parçaları birleştirdiğimizde
• 16:35
  ortaya çok net bir resim çıkıyor.
• 16:37
  Peki tüm bu analiz bizim için yani ekran başında bizi izleyen
• 16:42
  yatırımcı için ne anlama geliyor?
• 16:44
  Bu şirketin yatırım hikayesini birkaç ana başlıkta
• 16:48
  özetleyebilir misiniz? Elbette özetleyelim, ortaya
• 16:51
  çıkan resim şu birincisi Ziraat gy o arkasında Ziraat Bankası
• 16:56
  gibi bir devin olduğu istanbul finans merkezi gibi çok değerli
• 17:00
  mülklere sahip finansal olarak sağlam ve düşük borçlu bir yapı.
• 17:04
  Tamam. Ikincisi, varlıkları ve kağıt
• 17:07
  üzerindeki kârı, sahip olduğu gayrimenkullerin değerlenmesi
• 17:11
  sayesinde çok etkileyici bir şekilde artıyor.
• 17:14
  Bu da öz kaynaklarını sürekli büyütüyor.
• 17:16
  Üçüncüsü ancak madalyonun diğer yüzünde şirketin
• 17:20
  operasyonlarından elde ettiği gerçek nakit akışı azalmış
• 17:23
  durumda. Şirket gelecekteki büyümesini
• 17:26
  finanse etmek için ağır bir yatırım döneminden geçiyor ve bu
• 17:30
  da kasasındaki parayı azaltıyor. Yani serbest nakit akışı
• 17:33
  negatifte. Aynen ve son olarak dördüncüsü.
• 17:36
  Hem gelirlerinin büyük bir kısmı hem de finansmanının tamamı ana
• 17:40
  ortağı olan Ziraat grubuna bağlı.
• 17:43
  Bu bir istikrar unsuru olduğu kadar bir bağımlılık riski de
• 17:46
  taşıyor bu. Durumda Ziraat y'ya yatırım
• 17:49
  yapmak aslında neye yatırım yapmak anlamına geliyor.
• 17:54
  Yatırımcı, bu çelişkili gibi görünen tabloyu nasıl okumalı?
• 17:58
  Sizin için yani bir yatırımcı olarak Ziraat goraya yatırım
• 18:02
  yapmak aslında şirketin bugünkü nakit akışından ziyade sahip
• 18:06
  olduğu o devasa ve stratejik gayrimenkul portföyünün ve
• 18:10
  gelecekte tamamlanacak projelerinin uzun vadeli
• 18:13
  değerine yatırım yapmak anlamına geliyor.
• 18:15
  Anladım. Gördüğünüz o yüksek kâr
• 18:17
  rakamlarının ve düşük FK oranlarının büyük ölçüde nakit
• 18:21
  girişi sağlamayan kazançlardan kaynaklandığını bilerek hareket
• 18:24
  etmelisiniz. Bu bir değer yatırımcısının
• 18:28
  ilgisini çekebilecek ancak kısa vadeli nakit ve temettü arayan
• 18:31
  bir yatırımcı için farklı anlamlar ifade edebilecek bir
• 18:35
  profil. Analiz için çok teşekkürler.
• 18:37
  Gerçekten de rakamların ardındaki hikayeyi ortaya
• 18:41
  çıkardık. Peki dinleyicimize üzerinde
• 18:44
  düşünmesi için bırakacağımız son bir kışkırtıcı düşünce var mı?
• 18:48
  Raporların satır aralarında kalmış, geleceği etkileyecek bir
• 18:52
  detay. Kesinlikle var raporun
• 18:55
  dipnotlarında aslında tüm GO sektörünü ilgilendiren çok
• 18:58
  kritik bir değişiklikten bahsediliyor.
• 19:01
  Türkiye'deki gayrimenkul yatırım ortaklıkları uzun yıllardır
• 19:04
  kurumlar vergisinden muaftı. Bu onlar için çok büyük bir
• 19:07
  avantajdı. Evet, karlılıklarını doğrudan
• 19:10
  etkiliyordu. Aynen.
• 19:12
  Ancak 2.024 yılında yapılan bir kanun değişikliğiyle bu muafiyet
• 19:16
  kaldırıldı ve GO lar artık vergiye tabi hale geldi.
• 19:20
  Tüm sektörü temelden etkileyen bu vergi değişikliği, Ziraat
• 19:24
  geyo'nun gelecekteki net karlılığını ve bir yatırım aracı
• 19:27
  olarak çekiciliğini kalıcı olarak nasıl etkileyecek?
• 19:30
  Bu üzerine düşünmeye değer en önemli soru.
• 19:32
  Bu derinlemesine analiz rakamların ardındaki hikayeyi
• 19:36
  anlamanın ne kadar kritik olduğunu bir kez daha gösterdi.
• 19:39
  Umarız bu bakış açısı sizin için de faydalı olmuştur ve yatırım
• 19:43
  kararlarınız da size yeni bir perspektif sunmuştur.
• 19:46
  Bu gibi detaylı çalışmaları yapmaya devam edebilmemiz için
• 19:50
  bu içeriği faydalı bulduysanız ilginizi çektiyse ve bize destek
• 19:55
  olmak isterseniz kanalımıza abone olmayı düşünebilirsiniz.
• 19:58
  Ayrıca desteğinizi ve takdirinizi göstermek için süper
• 20:02
  teşekkür özelliğini de kullanabilirsiniz.
• 20:04
  Bir sonraki analizde görüşmek üzere.