Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #ADGYO | Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | Kârlılıkta Sert Düşüş 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #ADGYO | Adra Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | Kârlılıkta Sert Düşüş 🧿 · Market Risk TR

• 0:00
  Hoş geldiniz elinizde bir şirketin o onlarca sayfalık
• 0:04
  finansal raporu var ve kendinize soruyorsunuz.
• 0:07
  Tüm bu rakamlar tablolar, dipnotlar ne anlama geliyor?
• 0:11
  Merak etmeyin yalnız değilsiniz. Işte bu çalışmamızda adra
• 0:15
  gayrimenkul yatırım ortaklığının son finansal tablolarını alıp
• 0:19
  sizin gibi bir yatırımcının anlayabileceği net bir hikayeye
• 0:22
  dönüştüreceğiz. Amacımız tam olarak bu.
• 0:25
  Bilanço ve gelir tablosunun o karmaşık görünen labirentinde
• 0:29
  size rehberlik etmek. Rakamların ardındaki stratejiyi
• 0:32
  ve geleceği okumak aslında. Kesinlikle bu bir rakam okuması
• 0:37
  değil, bir hikaye anlatımı olacak.
• 0:39
  Ve bu hikayeye başlamadan önce küçük bir hatırlatma, eğer bu
• 0:43
  tür analizleri beğeniyorsanız kanalımıza abone olarak ve bu
• 0:47
  içeriği paylaşarak bize en büyük desteği vermiş olursunuz.
• 0:50
  Yorumlarda da mutlaka fırtınalar estirin.
• 0:53
  Bütün sorularınızı ve görüşlerinizi bekliyoruz.
• 0:56
  Hatta kanalımızın devamlılığı için katıl butonuyla üyelik
• 0:59
  seçeneklerini de değerlendirirseniz çok
• 1:01
  seviniriz, hazırsanız başlayalım.
• 1:03
  Başlayalım. Peki önce şirketi biraz
• 1:06
  tanıyalım, kimdir bu adra GO? Adra GO aslında kökeni 2.000
• 1:11
  yirmiye dayanan genç bir şirket ilk olarak okulu inşaat tadıyla
• 1:16
  kurulmuş. Okulu inşaat sonradan bir
• 1:18
  dönüşüm geçiriyor anladığım kadarıyla.
• 1:20
  Aynen öyle bir gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüyor.
• 1:24
  Merkezi de izmir torbalıda. Yani ege'de güçlü bir yerel
• 1:27
  kökene sahip. Evet, hatta Balıkesir edremit'te
• 1:31
  2 şubeleri daha bulunuyor. Şirketin ölçeği hakkında bir
• 1:34
  fikir vermesi açısından rapor tarihi itibariyle sadece 7
• 1:38
  çalışanı var. Sadece 7 mi?
• 1:40
  Evet, oldukça yalın butik bir yapıdan bahsediyoruz aslında.
• 1:44
  Bu gayrimenkul yatırım ortaklığı yani GYO tam olarak ne demek?
• 1:48
  Borsada sıkça görüyoruz ama basitçe ne yapar bu şirketler?
• 1:52
  Çok güzel bir soru şöyle düşünelim, hani tek başınıza bir
• 1:56
  alışveriş merkezi veya dev bir konut projesi inşa edemezsiniz
• 2:00
  değil mi? E tabii ki mümkün değil.
• 2:02
  Ama bu projelere yatırım yapmak isterseniz işte gy olar tam
• 2:07
  olarak bu büyük ölçekli projelere yatırım yapmak için
• 2:10
  kurulmuş hisseleri de borsada alınıp satılan özer
• 2:13
  şirketlerdir. Anladım yani bir GYO hissesi
• 2:17
  aldığımda aslında OAV m'nin küçük bir ortağı oluyorum.
• 2:20
  Birebir bir bireysel yatırımcının normalde
• 2:23
  ulaşmayacağı gayrimenkul yatırımlarına kapı açan bir
• 2:26
  modeldir bu. Çok net oldu.
• 2:28
  Peki adra g yeo'nun sahiplik yapısı nasıl?
• 2:31
  Direksiyon kimin elinde? Ortaklık yapısı oldukça net.
• 2:35
  Hisselerin %60 sekizinden fazlası adra holdinge ait.
• 2:39
  Yani ana kontrol orada. Kesinlikle stratejik kararlar
• 2:43
  orada kurucu ortaklardan cem okulunun da %3 virgül sekizlik
• 2:47
  bir payı var. Geriye kalanda halka açık kısım
• 2:50
  o zaman 5 kişilik yönetim kurulunun üçü kadın nurhan eben,
• 2:55
  gül sağır, aydın ve ışıl Dinçer bu yüzde altmışlık bir oran
• 3:00
  demek ki Türkiye ortalamasının çok çok üzerinde.
• 3:03
  Kesinlikle öyle. Bu kurumsal yönetim ilkeleri
• 3:06
  açısından dikkat çekici ve olumlu bir tablo.
• 3:09
  Dengeli bir yapı oluşturuyor sanırım?
• 3:11
  Evet, yönetimdeki oklu ailesi şirketin kurucu vizyonunu temsil
• 3:15
  ederken gül sağır, aydın ve ışıl Dinçer gibi bağımsız üyelerde
• 3:20
  dışarıdan bir gözle denge unsuru sağlıyor.
• 3:23
  Peki bu yöneticilere yapılan ödemeler ne düzeyde?
• 3:25
  Raporlarda bu bilgi de var. Evet 2.020 beşin ilk 9 ayında
• 3:29
  yönetim kurulu ve üst düzey yöneticilere toplamda yaklaşık
• 3:32
  1,9. TL ödenmiş.
• 3:36
  Bağımsız üyelere de ayrı bir ödeme var mı?
• 3:39
  Evet var onlara da aylık net 40.000 TL gibi bir ücret
• 3:42
  belirlenmiş. Şirketin büyüklüğüne göre makul
• 3:45
  seviyelerde görünüyor. Anlaşıldı.
• 3:48
  Şimdi şirketin kim olduğunu anladık.
• 3:50
  Biraz da stratejisine ve sektördeki konumuna bakalım en
• 3:53
  büyük gücü nedir şirketin? Şirketin en büyük gücü hiç
• 3:57
  şüphesiz sahip olduğu devasa gayrimenkul portföyü.
• 4:01
  Yani binalar arsalar. Aynen öyle, ama sadece bu değil,
• 4:05
  portföyün içeriği çok çeşitli. Mesela düzenli kira geliri
• 4:09
  getiren avm ler var. Nakit akışı sağlayan varlıklar.
• 4:12
  Evet, satışa hazır tamamlanmış konutlar var.
• 4:15
  Ve belki de en önemlisi gelecekteki büyümenin yakıtı
• 4:19
  olacak proje geliştirilmemiş çok değerli arsalar.
• 4:22
  O potansiyellerde özellikle. Raporlarda Manisa, Şehzadeler ve
• 4:27
  turgutlu'daki arsalardan bahsediliyor.
• 4:30
  Bunlar gelecekte milyarlarca liralık projelere dönüşme
• 4:33
  potansiyeli taşıyor. Işte bu şirketin en büyük
• 4:36
  fırsatı. Finansal olarak da çok güçlü
• 4:38
  oldukları söyleniyor. Neredeyse hiç borçları yokmuş.
• 4:42
  Bu doğru mu? Doğru, hatta daha da fazlası
• 4:45
  finansal yapıları kaya gibi sağlam net borçların negatif.
• 4:50
  Negatif mi o ne demek? Bu şu demek, kasalarındaki nakit
• 4:54
  ve benzeri varlıkların toplamı bankalara olan toplam
• 4:58
  borçlarından daha fazla. Yani şirket borçlu değil, aksine
• 5:02
  net alacaklı pozisyonda. Kesinlikle bu onlara inanılmaz
• 5:06
  bir esneklik ve kriz anlarında dayanıklılık.
• 5:09
  Sağlıyor. Finansalları bu kadar güçlüyken
• 5:11
  portföyü bu kadar değerliyken zayıf bir noktası yok mu bu
• 5:15
  yapının? Elbette var.
• 5:16
  Örneğin raporlarında ar ge faaliyeti olmadığını kendileri
• 5:20
  belirtiyorlar. Bir GYO için bu çok şaşırtıcı
• 5:23
  değil aslında. Değil işleri teknoloji üretmek
• 5:26
  değil ama asıl büyük tehdit dışarıdan geliyor.
• 5:30
  Gy oları doğrudan etkileyen vergi mevzuatındaki
• 5:33
  değişiklikler. Şirketin kontrolü dışında bir
• 5:36
  risk yani. Tamamen ve karlılığını doğrudan
• 5:39
  etkileyebilecek en somut risk zaten birazdan rakamlara
• 5:43
  baktığımızda bu tehditin nasıl gerçeğe dönüştüğünü net bir
• 5:47
  şekilde göreceğiz. Anladım o zaman artık o
• 5:51
  rakamlara dalalım nereden başlıyoruz?
• 5:53
  Her zaman en tepeden yani cirodan satışlardan başlamak en
• 5:57
  doğrusu. Şirket 2.020 beşin ilk 9 ayında
• 6:01
  613.000.000 tl'lik satış yapmış. Geçen seneye göre nasıl bir
• 6:06
  değişim var? Geçen yılın aynı döneminde bu
• 6:09
  rakam 490.000.000 tl'ymiş. Yani satışlarda yaklaşık %20
• 6:12
  beşlik bir artış söz konusu. %20 beşlik bir artış.
• 6:17
  Bu ilk bakışta harika bir haber ama bu artış kârlılığa da
• 6:21
  yansımış mı? Işte bu harika bir soru, çünkü
• 6:25
  hikayenin rengi tam da burada değişiyor.
• 6:27
  Satışlar artarken kârlılık aynı oranda artmamış.
• 6:31
  Nasıl yani? Brüt kar marjı yani her 100
• 6:34
  liralık satıştan geriye kalan kar geçen sene %70 iken bu sene
• 6:39
  %60 ikiye düşmüş. Bu ne anlama geliyor peki?
• 6:42
  Bu bize şunu söylüyor, satılan konutların veya arsaların
• 6:46
  maliyeti satış fiyatlarından daha hızlı artmış.
• 6:50
  Muhtemelen artan inşaat maliyetlerinin bir yansıması bu.
• 6:54
  Tamam brütkar marjında bir miktar düşüş var.
• 6:56
  Bu anlaşılabilir. Ama bir saniye doğru mu
• 6:59
  okuyorum? Şirketin net kârı geçen sene
• 7:02
  aynı dönemde 722.000.000 TL iken bu sene sadece 194.000.000 tl'ye
• 7:05
  mi düşmüş? Evet rakam doğru.
• 7:10
  Bu %70 beşe yakın bir çöküş demek satışları artan bir
• 7:14
  şirketin net karı nasıl bu kadar dramatik bir şekilde düşebilir?
• 7:18
  Işte bu rapor setinin en can alıcı, en kritik noktası bu.
• 7:23
  Ilk bakışta bir felaket gibi görünüyor ama altındaki neden
• 7:27
  operasyonel bir başarısızlık? Değil.
• 7:29
  Dimi değil, tamamen yasal ve muhasebesel bir değişiklik
• 7:33
  gelir. Tablosunun diplerine indiğimizde
• 7:36
  geçen sene hiç olmayan bir kalem görüyoruz.
• 7:39
  Bu sene bir anda ortaya çıkan tam 306.000.000 tl'lik bir
• 7:42
  ertelenmiş vergi gideri. Bütün Gizem bu kalemde saklı.
• 7:48
  Bir dakika kafam karıştı. Ben GYO lar kurumlar vergisinden
• 7:52
  muaftır vergi ödemezler diyebiliyordum.
• 7:54
  Bu 306 milyonluk vergi de nereden çıktı?
• 7:58
  Bilginiz doğruydu ama artık eksik yakın zamanda türkiye'de g
• 8:03
  o'ları ilgilendiren vergi kanunu değişti.
• 8:05
  Ne oldu peki? O eski vergi istisnası artık bir
• 8:08
  şarta bağlandı. Artık bir GY o'nun o istisnadan
• 8:12
  faydalanabilmesi için gayrimenkul satışlarından elde
• 8:15
  ettiği kazancın en az yüzde ellisini temettü olarak
• 8:19
  dağıtması gerekiyor. Anladım yani devlet diyor ki ya
• 8:22
  kârın yarısını ortaklarınla paylaşacaksın ya da vergisini
• 8:26
  ödeyeceksin. Tam olarak bu.
• 8:28
  Adra gay'da bu yeni politikayı benimsemeye karar verdiğini
• 8:31
  belirtiyor. Bu yüzden de şimdiden bu
• 8:34
  potansiyel vergi yükümlülüğünü bir gider olarak tablosuna
• 8:36
  yazıyor. Yani o 306.000.000 tl'lilik
• 8:38
  vergi gideri. Aslında şirketin gelecekte size
• 8:42
  yani hissedarları dağıtmayı planladığı potansiyel bir
• 8:45
  temetrünün habercisi. Canına bu her şeyi değiştiriyor.
• 8:49
  Yani bugünün kağıt üzerindeki düşük kârı aslında yarının
• 8:53
  temettü geliri olabilir. Bu gerçekten inanılmaz bir
• 8:57
  detay. Kesinlikle.
• 8:59
  Peki bu vergi meselesini anladık.
• 9:02
  Bilanço'nun geneline baktığımızda şirketin mali
• 9:05
  sağlığı nasıl görünüyor? Toplam varlıklar 9,7 milyar TL
• 9:10
  ye ulaşmış. Evet, devasa bir rakam ve bu
• 9:13
  varlıkların nasıl finanse edildiğine baktığımızda o
• 9:17
  bahsettiğimiz kaya gibi sağlam yapıyı görüyoruz.
• 9:20
  Net borç toplam sermaye oranı eksi 0,01.
• 9:25
  Eksi 0,01 bu eksi rakamı tekrar vurgulayalım.
• 9:30
  Evet, bu şirketin net borçlu değil, net nakit pozisyonunda
• 9:34
  olduğunu gösterir. Kasasındaki para tüm
• 9:37
  borçlarından daha fazla. Peki bu kadar nakit sahibi olmak
• 9:41
  her zaman iyi bir şey mi? Bu şirketin parayı kullanacak
• 9:44
  yeni karlı projeler bulamadığı anlamına da gelebilir mi?
• 9:47
  Bu da çok yerinde bir eleştiri, aşırı nakit bazen atıl duran bir
• 9:52
  kaynak olarak görülebilir. Ancak adranın durumunda
• 9:55
  ellerinde geliştirmeyi bekleyen büyük arsa projeleri olduğunu
• 9:59
  biliyoruz. Yani o nakit o projeler için
• 10:02
  kullanılacak. Aynen öyle.
• 10:04
  O projelere banka kredisine ihtiyaç duymadan tamamen kendi
• 10:08
  öz kaynaklarıyla finanse etme gücü veriyor.
• 10:10
  Onlara bu da faiz maliyetlerinden kurtulmak demek.
• 10:14
  Birde likidite durumu var, cari oranları 71 diyor.
• 10:18
  Raporda evet. 71 mi bu ne anlama geliyor normalde kaç olması
• 10:23
  gerekir? Normalde biz sanayi şirketinde
• 10:25
  cari oranının 2 olması bile çok sağlıklı kabul edilir. 2 bile.
• 10:29
  Evet adrado bu oran 71. Bu neredeyse absürt derecede
• 10:34
  yüksek bir likidite. Yani şirket kısa vadeli tüm
• 10:37
  borçlarını tam 71 kez ödeyebilecek kadar nakde ve
• 10:41
  dönem varlığa sahip. Finansal olarak mermer gibiler.
• 10:45
  Anlaşıldı. Raporlarda gözümüze çarpan başka
• 10:48
  önemli sinyaller var mı? Mesela hisse geri alımı gibi.
• 10:52
  Olmaz mı? Çok önemli bir sinyal var.
• 10:55
  Şirket 2.025 yılı içinde yaklaşık 198.000.000 tl
• 11:00
  harcayarak kendi hisselerini piyasadan toplamış.
• 11:04
  Yönetim neden böyle bir şey yapar?
• 11:06
  Yönetim kurullarının bunu yapmasının genellikle tek bir
• 11:09
  anlamı vardır. Bu piyasaya bizim hisse
• 11:13
  fiyatımız şu anki gerçek değerin altında biz şirketimize o kadar
• 11:17
  güveniyoruz ki kendi paramızla kendi hissemizi alıyoruz deme
• 11:21
  şeklidir. Yatırımcılar için güçlü bir
• 11:23
  güven sinyali yani. Kesinlikle.
• 11:25
  Peki işte burada kafamda bir soru işareti daha beliriyor.
• 11:29
  Madem yönetim hisselerin bu fiyattan ucuz olduğunu düşünüp
• 11:33
  alım yapıyor. Evet, neden raporun
• 11:36
  dipnotlarında tam tersi bir sinyal var?
• 11:39
  Bazen en önemli bilgiler o küçük yazılarda saklı oluyor.
• 11:42
  Gözden kaçırdığımız kritik bir dipnot var mı?
• 11:45
  Kesinlikle var ve bu belki de bu rapor setindeki en ileriye dönük
• 11:50
  en önemli bilgi. Ana ortak yani şirketin %60
• 11:54
  sekizine sahip olan adra Holding, evet elindeki
• 11:57
  45.000.000 adet hissenin statüsünü borsada işlem gören
• 12:02
  tipe dönüştürmek için sermaye piyasası kuruluna yani SP k'ya
• 12:06
  başvurmuş. 21 yatırımcı için bunun tercümesi nedir?
• 12:10
  Ne anlama geliyor bu başvuru? Bunu şöyle bir benzetmeyle
• 12:13
  anlatayım, evinizde değerli bir tablo var diyelim ama satmak
• 12:18
  için önce bir eksper tarafından onaylanması gerekiyor.
• 12:21
  Anladım adra holding'in yaptığı da tam olarak bu.
• 12:25
  Elindeki hisseleri satışa hazır hale getirmek için SP k'dan bir
• 12:29
  nevi sertifika alıyorlar. Bu hemen yarın satacaklar demek
• 12:33
  değil. Ama istedikleri an satabilmek
• 12:35
  için yasal hazırlığı tamamlıyorlar.
• 12:37
  Birebir. Bu durumun hissi fiyatı üzerinde
• 12:40
  nasıl bir etkisi olabilir? Potansiyel olarak olumsuz bir
• 12:43
  etkisi olabilir. Çünkü bu durum piyasadaki hisse
• 12:47
  arzının bir anda artma ihtimalini.
• 12:49
  Doğurur, arzta yok kanunu. Çok basit bir ürünün arzı
• 12:53
  artarsa fiyatı düşme eğilimine girer.
• 12:57
  Bu nedenle ana ortan bu hamlesi hisse fiyatı üzerinde bir satış
• 13:02
  baskısı oluşturma potansiyeli taşıyor.
• 13:04
  Bu yatırımcıların çok yakından takip etmesi gereken bir gelişme
• 13:08
  o zaman. Kesinlikle.
• 13:09
  O halde toparlayalım. Karşımızda oldukça ilginç, çift
• 13:13
  yönlü hatta biraz da. Yeni bir resim var.
• 13:16
  Evet, tam bir satranç oyunu gibi.
• 13:18
  Bir yanda satışlarını artıran, borçsuz ve nakit zengini bir
• 13:22
  şirket ama yeni vergi düzenlemesi yüzünden kârı kağıt
• 13:26
  üzerinde erimiş. Fakat bu eriyen kar gelecekteki
• 13:29
  bir temettü ödemesinin de sinyali olabilir.
• 13:32
  Diğer yanda yönetim hisselerimiz ucuz diyerek kendi hisselerini
• 13:36
  toplarken. Ana ortak elindeki hisseleri
• 13:39
  satabilmek için hazırlık yapıyor.
• 13:41
  Kesinlikle işte tam da bu noktada sizin için düşünmeye
• 13:44
  değer. Son bir soru bırakalım, adra
• 13:47
  holdingin bu potansiyel hisse satışa hazırlığı ve vergi
• 13:51
  avantajına bağlı. Bu yeni temetçi politikası
• 13:54
  ışığında evet katılacağınız ilk genel kurul toplantısında
• 13:58
  şirketin yönetimine bir yatırımcı olarak özellikle hangi
• 14:02
  soruyu sormalı ve hangi konunun takipçisi olmalısınız?
• 14:06
  Harika bir final sorusu. Bu derinlemesine incelemeyi ve
• 14:10
  rakamların ardındaki bu hikayeyi faydalı bulduysanız lütfen
• 14:14
  içeriğimizi beğenmeyi kanalımıza, abone olmayı ve
• 14:17
  arkadaşlarınızla paylaşmayı unutmayın.
• 14:20
  Yorumlarda tartışmaya katılın. Sorularınızı sorun ve fırtınalar
• 14:24
  estirin. Ayrıca kanalımızın bu tür
• 14:26
  içerikleri üretmeye devam edebilmesi için katıl butonuyla
• 14:30
  bize destek olma seçeneklerini de değerlendirirseniz çok
• 14:33
  seviniriz, bir sonraki analizde görüşmek üzere.