Latest / Market Risk TR / 🔵 DAPGM 2026-03 Faaliyet Raporu Analizi | DAP Gayrimenkul Geliştirme

Transcript

🔵 DAPGM 2026-03 Faaliyet Raporu Analizi | DAP Gayrimenkul Geliştirme · Market Risk TR

• 0:00
  Sana bir soru, UFRS ye göre tamı tamına bir milyar liranın
• 0:03
  üzerinde net kar açıklayan dev bir gayrimenkul şirketi neden
• 0:08
  hissedarlarına tek bir kuruş bile kar payı dağıtmaz.
• 0:12
  Üstelik kasasına çeyreklik bazlı milyarlarca lira nakit girerken.
• 0:17
  Yani, evet, kulağa ilk başta gerçekten çok mantıksız geliyor.
• 0:21
  Kesinlikle işte bunu birazdan çok net bir şekilde çözeceğiz.
• 0:24
  Bugün seninle dap gayrimenkulün 2016 ilk çeyrek faaliyet
• 0:27
  raporunu bir yatırım analisti gözüyle masaya yatırıyoruz.
• 0:32
  Ve sadece rakamları değil, o rakamların arkasındaki gerçek
• 0:36
  hikayeyi konuşacağız. Aynen öyle.
• 0:38
  Bugün seninle yatırımcı karnesi formatımız uygulayacağız.
• 0:41
  Yani finansal sağlıktan operasyonel motorlara şirketin
• 0:45
  boğa ve ayı senaryolarından. Nihai yatırımcı notuna kadar her
• 0:49
  şeyi tek tek parçalarına ayıracağız.
• 0:51
  Hazırsan başlayalım. Şirketin ana motoru ne kadar
• 0:55
  yakıt tüketiyor, ne kadar güç üretiyorlara baktığımızda.
• 0:58
  Ana motorun aslında tam gaz çalıştığını görüyoruz. 2020
• 1:01
  altının ilk çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre hasılat
• 1:05
  %32,86 artmış. Gayet iyi bir oran bu.
• 1:10
  Kesinlikle. Yani 1.76 milyar liradan 2.35
• 1:15
  milyar liraya fırlamış bir gelirden bahsediyoruz.
• 1:18
  Faaliyet kârı tarafında da işler tıkırında.
• 1:21
  Aslında o da 1.26 milyar liradan 1.64 milyar liraya.
• 1:26
  Çıkmış. Yani şirket sadece elindeki
• 1:29
  stoğu eritmekle kalmıyor, gelirini bayağı real anlamda
• 1:31
  büyütüyor çarklar. Dönüyor, çarklar dönüyor, evet
• 1:34
  ama işte o ama kısmı çok kritik. Bütün o devasa hasılata ve
• 1:40
  faaliyet kârına rağmen net kar satırına indiğimizde karşımıza
• 1:45
  sadece 51 virgül 15.000.000 liralık bir rakam çıkıyor.
• 1:49
  Bir saniye dur. Orada bir buçuk milyar lirayı
• 1:52
  aşan faaliyet kârından geriye sadece 51.000.000 mu kalmış.
• 1:57
  Aynen öyle. Bu yüzde ikilik bir net karlılık
• 2:00
  demek. Yani aradaki o devasa fark
• 2:02
  buharlaşıp uçtu mu bu parayı nerede kaybettiler?
• 2:05
  Aslında fiziksel olarak kaybedilen veya kötü bir
• 2:09
  yatırıma harcanan bir para yok ortada.
• 2:11
  Burada çok büyüleyici bir durum var.
• 2:14
  Tabloda gizli bir kalem var. Net parasal pozisyon kaybı.
• 2:18
  Ve orada tam 1,36 milyar liralık bir eksi yazıyor.
• 2:23
  Net parasal pozisyon kaybı mı yani enflasyon muhasebesi mi
• 2:27
  devreye giriyor burada? Daha kendisi enflasyon
• 2:30
  muhasebesi şirketin bütün o kârını adeta yutmuş şirketin
• 2:34
  varlıkları devasa 33.7 milyar lira, toplam varlığı var.
• 2:39
  Öz kaynakları da 16.2 milyar lira.
• 2:42
  Yani çok güçlü bir sermayesi var.
• 2:44
  Çok güçlü? Evet.
• 2:46
  Ama enflasyonist bir ortamda bu kadar büyük bir öz kaynağı
• 2:50
  korumak için bilançoyu düzelttiğinde mecburen gelir
• 2:54
  tablosuna çok ciddi bir kayıp yansıtıyorsun.
• 2:57
  Çünkü enflasyon o sermayenin alım gücünü kemiriyor.
• 3:00
  Şimdi bunu dinleyicimiz için biraz somutlaştıralım.
• 3:04
  Bir sporcu metaforu düşünelim, dinliyorum.
• 3:07
  Şirket sahaya çıkmış, çok güçlü bir yüzücü gibi kasları çok
• 3:11
  sağlam. Sağda sürekli skor üretiyor.
• 3:13
  Faaliyet kârı inanılmaz yüksek. Evet suyu yarıp geçiyor.
• 3:17
  Aynen ama o kadar şiddetli biter sakıntıya karşı yüzüyor ki.
• 3:21
  Yani enflasyona karşı bitiş çizgisine vardığında cebinde ya
• 3:25
  da kronometresinde diyelim o beklediği büyük başarıyı
• 3:28
  göremiyor. Sadece 51.000.000 kalıyor.
• 3:31
  Elinde doğru bir benzetme mi? Bu kesinlikle çok doğru.
• 3:34
  Yani o ter sakıntı yüzücünün hasta olduğunu veya formsuz
• 3:38
  olduğunu göstermez. Nitekim likidite oranlarına
• 3:42
  baktığımızda şirketin finansal sağlığının sapasağlam olduğunu
• 3:46
  görüyoruz. Cari oran 2.22 likidite oranı
• 3:50
  ise 1.88. Bunlar Türkiye şartlarında
• 3:54
  gerçekten çok ciddi oranlar. Finansmana erişimin bu kadar zor
• 3:58
  olduğu bir dönemde özellikle. Aynen öyle.
• 4:00
  Şirketin kısa vadeli borçlarını ödeme konusunda en ufak bir
• 4:04
  sıkıntısı yok. Peki birazdan o bir milyar
• 4:06
  liralık kârın neden bir türlü dağıtılamadığı sırrını ve bu
• 4:10
  raporun ayı boğa analizini vereceğiz?
• 4:12
  Ama önce şuna bakalım bu şirket bu parayı tam olarak nereden
• 4:16
  kazanıyor? Yani sattıkları şey sıradan bir
• 4:18
  beton mu? Işte burası çok çarpıcı.
• 4:22
  Operasyonel motorlara indiğimizde şirketin stratejik
• 4:26
  bir dönüşüm içinde olduğunu anlıyoruz.
• 4:28
  Artık sıradan konutlar yapmıyorlar. 2026 ilk çeyrekte
• 4:32
  yeni levent'te sadece 6 bağımsız bölüm satmışlar, 148 nokta
• 4:36
  6.000.000 TL gelir elde etmişler. 6 bölümden
• 4:42
  148.000.000. Mu evet, ataşehir'de ise 17
• 4:45
  bölüm satıp 380.000.000 liranın üzerinde gelir yazmışlar.
• 4:50
  Matematiği hemen yapalım. Toplam 23 ünite satışından
• 4:53
  529.000.000 TL gelir demek bu. Yani satılan her bir kapı
• 4:57
  ortalama 23.000.000 TL. Bu akıl almaz bir birim fiyatı.
• 5:03
  Yani evet, sıradan bir ev satarak bu rakamlara ulaşamazsın
• 5:08
  zaten. Şirket tamamen at market
• 5:10
  dediğimiz o lüks segmente odaklanmış durumda.
• 5:13
  Yönetim Kurulu Başkanı ziya yılmaz'ın da raporda söylediği
• 5:17
  gibi metrekare odaklı anlayıştan çıkıp yaşam kalitesi odaklı bir
• 5:22
  sürece geçtiler. Hani şu orman köyde
• 5:24
  başlattıkları sağlıklı ev konsepti mi bu?
• 5:27
  Ta kendisi iskandinav mimarisi doğayla iç içe yaşam ki bu
• 5:32
  konseptin Emlak Konut kabulü de 14 ekim 2024'te yapıldı.
• 5:35
  Şimdi bu başarılı konsepti alıp istanbul'un en lüks kalbine
• 5:40
  Nişantaşı koru projesiyle taşıyorlar. 1019 bağımsız
• 5:46
  bölümlük devasa bir proje. O gerçekten nişantaşında orman
• 5:50
  konsepti satıyorlar. Evet ve sadece istanbul'da da
• 5:53
  sınırlı kalmıyorlar. Yani büyük resme baktığında
• 5:57
  kartepe ve Alaçatı gibi yine üst gelir grubunun sayfası olan
• 6:01
  yerlerde lüks projeler geliştiriyorlar.
• 6:04
  Ve işin ilginci tüik verileri de bu stratejiyi destekliyor.
• 6:09
  Nasıl yani? Konut satışları genel olarak
• 6:11
  düşmüyor mu piyasada? Genel olarak bir soğuma var ama
• 6:15
  ilk el ipotekli konut satışlarında yani kredili
• 6:19
  satışlarda %31 buçukluk bir artış var.
• 6:23
  Finansman üslupları üst segment için hafiften açılıyor gibi.
• 6:26
  Çok mantıklı. Şimdi şirket bu kadar lüks
• 6:30
  segmentte yüksek marjlı satışlar yapıyor dedik. 23 milyonluk
• 6:33
  evler satıyor dedik. Peki hissedarın cebine ne
• 6:37
  giriyor? En baştaki o devasan soruya o
• 6:39
  büyük gizem'e geri dönelim, raporun kar payı dağıtım önerisi
• 6:43
  tablosuna baktığımda beynim yandı benim açıkçası.
• 6:46
  Çoğu yatırımcının yanıyor maalesef.
• 6:48
  Çünkü bir tarafta spk ve uf tablolarına göre 2025 yılı için
• 6:53
  tam bir noktasıfır 4 milyar lira net dönemkârı var.
• 6:56
  Bir milyar liranın üzerinde bir kar parlıyor orada.
• 7:01
  Evet, UFRS öyle diyor. Ama diğer tarafa bakıyorum,
• 7:05
  vergi usul kanununa yani voka göre tutulan yasal kayıtlarda
• 7:09
  738 buçuk milyon lira dönem zararı var.
• 7:12
  Üstelik geçmiş yıllardan gelen bir milyar 60.000.000 liralık
• 7:16
  ekstra bir zarar daha duruyor orada.
• 7:18
  Aynen öyle, yıllar sürer arsayı alırsın, demir alırsın, beton
• 7:23
  dökersin, sürekli masraf yaparsın.
• 7:25
  Evet, kasadan sürekli para çıkıyor.
• 7:27
  Aynen ve vok der ki inşaat bitip o faturayı kesene kadar senin
• 7:32
  gelirin sıfırdı. Ama giderlerin amortimanların
• 7:36
  yazılmaya devam eder. Bu yüzden yıllarca devasa
• 7:39
  zararlar birikir o tabloda. Anladım.
• 7:42
  Peki UFRS neden kâr gösteriyor o zaman?
• 7:45
  Çünkü UFRS projenin bugünkü gerçek piyasa değerini
• 7:49
  potansiyelini ölçer. Yani varlıklarının değeri,
• 7:52
  enflasyonla ve projeyle birlikte artmıştır.
• 7:55
  O frs bunu kar olarak sana gösterir.
• 7:58
  Yani aslında o bir milyarlık kâr kağıt üzerindeki bir değer
• 8:01
  artışı. Kesinlikle ve kanun çok netwood
• 8:04
  kayıplarında zarar varken sen o şirketten temettü yani kar payı
• 8:09
  dağıtamazsın, hukuken yasak. Işte burası gerçekten şok ama
• 8:14
  çok ilginç bir nokta. Yani bir perakende yatırımcı.
• 8:17
  Bilanço'yu açıp sadece o en alttaki net kar satırına bakarsa
• 8:23
  nasıl bir tuzağa düşeceğini görüyoruz.
• 8:25
  Burada a şirket bir milyar kâr etmiş, yarın temettü verir
• 8:29
  diyerek hisse alırsan. Büyük hüsran yaşarsın.
• 8:32
  Kesinlikle o kar ne oldu peki uçmadı herhalde.
• 8:35
  Hayır o kar t frsye göre olağanüstü yedek hesabına
• 8:39
  kaydedildi. Şirketin içinde duruyor anca
• 8:43
  belirtmek lazım. 2016 ilk çeyrekte herhangi bir hisse geri
• 8:46
  alımı, yani bay bek falan da yapılmamış.
• 8:50
  Nakit içerde tutuluyor o zaman. Aynen öyle.
• 8:53
  Peki geldik işin en can alıcı noktasına, analist özetimize
• 8:58
  bütün bu anlattıklarımızı bir yatırımcı için nasıl
• 9:01
  sentezlersin? Senin manşetin ne olurdu bu
• 9:04
  çeyrek için? Tek cümlelik manşetim şu olurdu.
• 9:07
  Yüksek enflasyon rüzgarına karşı sağlıklı, ev ve lüks segment
• 9:12
  zırhıyla direnen bilançosu güçlü ama kar dağıtımı mevzuata
• 9:16
  takılan bir gayrimenkul devi. Çok net bir çerçeve oldu bu.
• 9:20
  Peki iyimser senaryoya yani boğa görüşüne dair o fırsatları nasıl
• 9:24
  sıralarız? Üç temel fırsatımız var,
• 9:27
  birincisi şirketin finansal sağlığı çok yerinde cari oran ve
• 9:32
  likidite harika dedik. Bu durum zaten JJ rnin verdiği
• 9:36
  çifte a kuredi notuyla da. Ikincisi tüik verilerine göre o
• 9:41
  bahsettiğimiz ipotekli satışlardaki %31 buçukluk artış
• 9:46
  finansman imkanları açılırsa lüks talebi daha da patlar.
• 9:50
  Çok mantıklı. Üçüncüsü ne?
• 9:53
  Üçüncüsü de stratejik çeşitlilik, Alaçatı ve kartepe
• 9:56
  gibi yeni prestijli bölgelerle portföyü genişletmeleri büyük
• 10:00
  bir fırsat. Peki ya ayı görüşü yani masadaki
• 10:03
  riskler neler, nerede dikkatli olmalıyız?
• 10:06
  Orada da üç riskimiz var. Ilki yönetim kurulunun da açıkça
• 10:10
  belirttiği Körfez bölgesindeki jeopolitik riskler.
• 10:14
  Yabancı yatırımcı kaçabilir yani?
• 10:16
  Kesinlikle sektör çok dalgalanabilir.
• 10:18
  Bundan ikinci riskimiz o baş belası net parasal pozisyon
• 10:22
  kayıpları, enflasyon muhasebesi, karlılığı baskılamaya devam
• 10:26
  edecek gibi duruyor. Üçüncüsü de demin uzun uzun
• 10:30
  konuştuğumuz temettü meselesi yatırımcının kısa vadede kar
• 10:34
  payı beklentisinin karşılanamaması.
• 10:37
  Hissede bir baskı yaratabilir. Çok aydınlatıcı.
• 10:40
  Peki yatırımcı notumuz ne olacak?
• 10:42
  Yani izleme listemize radarımıza neleri alalım?
• 10:45
  Bu şirketi kesinlikle izleme listesinde tutmalıyız ve şu üç
• 10:49
  şeye dikkat etmeliyiz, bir kartepe ve Alaçatı projelerinin
• 10:53
  lansman hızları nasıl gidiyor? Iki enflasyon muhasebesinin
• 10:57
  gelecek çeyreklerdeki daraltıcı etkisine boyutta olacak ve üç
• 11:02
  Ataşehir ve nişantaşındaki o 23.000.000 liralık yüksek birim
• 11:06
  fiyatlı satışlar aynı hızda devam edebilecek mi?
• 11:09
  Harika gerçekten her şey tek tek masaya yatırdık.
• 11:13
  Raburun o soğuk rakamlarının arkasındaki gerçek hikayeyi
• 11:17
  çıkardık. Umarım dinleyicilerimiz için de
• 11:20
  faydalı bir okuma olmuştur. Bölümü kapatırken aslında
• 11:23
  raporun en başında Yönetim Kurulu Başkanı ziya yılmaz'ın
• 11:27
  söylediği o cümleye dönmek istiyorum.
• 11:29
  Ne demişti? Gayrimenkulü sadece bir yapım
• 11:32
  süreci olarak değil, bir deneyim mimarisi olarak okuyoruz ve
• 11:36
  metrekare yerine yaşam kalitesi üretiyoruz.
• 11:39
  Iddialı bir vizyon. Kesinlikle.
• 11:42
  Bi an için düşün, eğer bir gayrimenkul şirketi artık sana
• 11:46
  sadece beton ve metrekare değil de sağlık, doğa ve prestij
• 11:50
  satıyorsa bu şirketi hâlâ geleneksel bir inşaat şirketi
• 11:54
  olarak mı fiyatlamalıyız piyasada?
• 11:55
  Çok yerinde bir soru. Yoksa onu lüks bir yaşam tarzı
• 11:59
  maritesi olarak yeniden mi konumlandırmalıyız?
• 12:02
  Geleceğin gayrimenkul derlemelerini belki de tuğlalar
• 12:05
  değil, işte bu psikolojik algı belirleyecek.
• 12:08
  Kaynaklarımız bugünlük bu kadar bu konuyu kendi zihninde biraz
• 12:11
  tart, bir sonraki derinlemesine analizimizde görüşmek üzere.