Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #TSGYO | TSKB Gayrimenkul 2025/9 Bilanço Analizi | Akıl Almaz Büyüme 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #TSGYO | TSKB Gayrimenkul 2025/9 Bilanço Analizi | Akıl Almaz Büyüme 🧿 · Market Risk TR

• 0:00
  Bugün önümüzde oldukça ilginç bir bilmece var.
• 0:03
  Finansal raporlarında 28.000.000 TL zarar açıklayan bir şirket
• 0:08
  nasıl olur da aslında para kazanma becerisini arttırmış
• 0:12
  olabilir? Evet, kağıt üzerindeki rakamlar
• 0:15
  bazen tüm hikayeyi anlatmaz. Işte bugün sizin için TSKB
• 0:19
  gayrimenkul yatırım ortaklığının yani TSG you'nun finansal
• 0:22
  tablolarının derinliklerine inip bu sorunun cevabını arayacağız.
• 0:25
  Elimizdeki kaynaklarda şirketin 30 Eylül 2025 tarihli faaliyet
• 0:29
  raporu ve finansal tabloları. Aynen öyle.
• 0:34
  O zaman analize dalmadan önce şirketi biraz daha yakından
• 0:39
  tanıyalım. Kimdir bu TSGO?
• 0:41
  TSGO 2.006 da kurulmuş bir gayrimenkul portföy yönetim
• 0:45
  şirketi ama asıl gücü yani arkasındaki o büyük yapı 75
• 0:50
  yıllık bir birikime sahip. Türkiye sınai kalkınma
• 0:53
  bankasından yani tsk ana. Hisseder de onlar o zaman.
• 0:57
  Kesinlikle %80 sekizin üzerinde bir payla ana ortak kendileri
• 1:02
  şirketin merkezi de istanbul fındıklıda.
• 1:04
  Ki portföylerinde tam olarak ne var?
• 1:07
  Hani böyle bildiğimiz, gördüğümüz varlıklar.
• 1:10
  Portföyleri gayet odaklı aslında istanbul pendikteki pandora AVM.
• 1:16
  Sonra fındıklıda 2 tane ofis binaları var.
• 1:19
  Bir de karaköy'deki o tarihi tahirhan.
• 1:21
  Evet, restorasyon bekliyordu sanırım orası.
• 1:24
  Aynen bir de adana'daki divan oteli'nin %50 hissesi var.
• 1:29
  Yani toplamda yaklaşık 65.000 metrekarelik kiralanabilir bir
• 1:33
  alandan bahsediyoruz. Peki bu devasa portföyü kim
• 1:36
  yönetiyor? Işte işin ilginç tarafı.
• 1:38
  Burası şirketin toplam çalışan sayısı sadece 13.
• 1:42
  Sadece 13 kişi mi? Evet, evet ve yönetim kuruluna
• 1:45
  baktığımızda ise 6 üyenin dördünün kadın olduğunu
• 1:49
  görüyoruz. Bu da %66 gibi çok dikkat çekici
• 1:53
  bir oran kurulda ayrıca ikide bağımsız üye var.
• 1:56
  Yani 13 kişiyle yaklaşık 6.6 milyar liralık bir varlık
• 2:01
  yönetiliyor. Bu bir yandan müthiş bir
• 2:03
  verimlilik gibi duruyor ama bir yandan da kilit personeli aşılı
• 2:07
  bağımlılık gibi bir risk yaratıyor olabilir mi?
• 2:10
  Harika bir soru kesinlikle her 2 şekilde de okunabilir.
• 2:14
  Verimlilik ama aynı zamanda bir risk unsuru.
• 2:17
  Şimdi istersen şirketin şöyle genel bir röntgenini çekelim,
• 2:21
  güçlü ve zayıf yönleri neler? Lütfen.
• 2:24
  En büyük gücü az önce de söylediğim gibi TSKB ve düşük
• 2:28
  borçlulu öz kaynakları toplam varlıklarının yaklaşık %80
• 2:33
  dokuzunu oluşturuyor. Bir saniye %89 mu?
• 2:36
  Evet. Bunun sizin için anlamı şu,
• 2:39
  şirketin borcu yok denecek kadar az yükselen faizlerin finansman
• 2:44
  maliyetlerini patlattığı bir dönemde bu durum şirkete müthiş
• 2:48
  bir esneklik sağlıyor. Anladım çok büyük bir avantaj.
• 2:51
  Peki zayıf yönü. Zayıf yönü portföydeki o değerli
• 2:55
  varlıklardan tahranın şu an gelir üretmemesi hukuki bir
• 2:59
  süreci de devam ediyor. Fırsat olarak gayrimenkul
• 3:02
  değerlerindeki artış potansiyelini tehdit olarak da
• 3:06
  faiz ve kur dalgalanmalarını sayabiliriz.
• 3:08
  Peki bu tablo rakamlara nasıl yansımış?
• 3:12
  Özellikle bu düşük borçluluk ve tahiranın gelir getirmemesi gibi
• 3:16
  noktaları 2.020 beşin ilk 9 aylık bilançosunda görebiliyor
• 3:19
  muyuz? Tam olarak görebiliyoruz.
• 3:23
  Önce iyi haberlerle başlayalım, hasılat yani kira gelirleri
• 3:28
  geçen yılın aynı dönemine göre %10 artmış ve 154.000.000 liraya
• 3:33
  ulaşmış. Güzel bir artış.
• 3:34
  Evet brüt karda 49 milyondan 68.000.000 liraya yükselmiş.
• 3:40
  Yani operasyonel olarak işler yolunda görünüyor.
• 3:42
  Bir dakika, şimdi bir çelişki var.
• 3:45
  Kira gelirleri artmış, brütkar artmış.
• 3:48
  Ama en başta şirketin zararda olduğunu söyledik.
• 3:51
  Bu matematiksel olarak nasıl mümkün olabilir?
• 3:54
  Nereyi kaçırıyoruz? Işte bilmecenin kilit noktası
• 3:57
  tam da burası. Şirket geçen sene aynı dönemde
• 4:01
  221.000.000 TL kar açıklamışken bu sene 28.000.000 TL zarar
• 4:04
  açıklamış görünüyor. Inanılmaz bir fark.
• 4:09
  Ama sebebi operasyonel değil tamamen muhasebesel 2 temel
• 4:13
  nedeni var. Birincisi geçen sene
• 4:16
  gayrimenkullerin yeniden değerlemesinden gelen
• 4:20
  188.000.000 liralık devasa bir kar vardı.
• 4:24
  Bu sene bu rakam 45 milyona düşmüş.
• 4:26
  Tamam bu bir. Ikincisi de bu değer artışları
• 4:30
  üzerinden bu sene hesaplanan 66.000.000 liralık bir
• 4:34
  ertelenmiş vergi gideri yazılmış.
• 4:36
  Ertelenmiş vergi yeniden değerleme bunlar yatırımcı için
• 4:40
  ne onlama geliyor? Biraz daha basitleştirebilir
• 4:43
  miyiz? Tabii şöyle düşünün, sahip
• 4:46
  olduğunuz evin değeri kağıt üzerinde arttı diyelim cebinize
• 4:50
  o an giren bir nakit var mı? Yok yok işte.
• 4:53
  Bu yeniden değerleme kârı da böyle bir.
• 4:55
  Şey anladım. Ertelenmiş vergi de bu kağıt
• 4:59
  üzerindeki karın gelecekteki potansiyel vergisi için bir
• 5:03
  karşılık ayırmak gibi. Ikisi de şirketin o günkü kira
• 5:06
  toplama performansını doğrudan göstermiyor.
• 5:09
  Anladım yani zarar şirketin ana işinin kötüleşmesinden değil,
• 5:14
  tamamen bu kağıt üzerindeki kalemlerden kaynaklanıyor.
• 5:18
  O halde en kritik soruya gelelim, şirketin kasasına
• 5:23
  gerçekten para girmiş mi? Kesinlikle doğru soru, bu nakit
• 5:27
  akış tablosuna baktığımızda hikaye tamamen değişiyor.
• 5:30
  Bakın geçen sene şirketin faaliyetlerinden kasasından
• 5:33
  103.000.000 TL çıkarken. Ciddi bir nakit çıkışı.
• 5:37
  Evet. Bu sene aynı faaliyetlerden
• 5:39
  64.000.000 TL nakit yarattığını görüyoruz.
• 5:42
  Vay canına. Bu operasyonel verimlilikte çok
• 5:45
  çok önemli bir iyileşme demek işte gayrimenkul sektöründe bu
• 5:48
  durumda sıkça karşılaşırız. Varlık değerlemeleri bilançoları
• 5:52
  bir sene yukarı bir sene aşağı çeker.
• 5:54
  Sizin için kritik olan bu dalgalanmanın ötesine bakıp
• 5:57
  şirket ana işinden düzenli nakit yaratabiliyor mu 10'a çıkart
• 6:01
  bakmak. Inanılmaz yani manşet TSGO zarar
• 6:05
  etti derken mutfakta aslında kasaya.
• 6:08
  Fazla para giriyor. Bu yatırımda yüzeysel okumanın
• 6:11
  ne kadar yanıltıcı olabileceğinin kusursuz bir
• 6:14
  örneği. Tam olarak bu borçluluğu
• 6:17
  düşüyor. Öz kaynak yapısı güçlü ve en
• 6:20
  önemlisi faaliyetlerinden nakit üretebiliyor.
• 6:23
  Yatırımcı olarak sizin için önemli olan manşetin arkasındaki
• 6:26
  bu teknik detayı fark etmek. Anlaşılan o ki TSG ye o da ilk
• 6:31
  bakışta görünen zararın arkasında çok daha pozitif bir
• 6:34
  hikaye var. Bu derinlemesine inceleme için
• 6:37
  çok teşekkürler. Rica ederim.
• 6:38
  Bu analizlerimizi faydalı buluyorsanız, videoyu beğenmeyi
• 6:42
  ve çevreniz de paylaşarak daha fazla kişinin bilgilenmesine
• 6:45
  yardımcı olmayı unutmayın. Düşüncelerinizi de çok merak
• 6:49
  ediyoruz. Yorumlarda harika bir tartışma
• 6:51
  ortamı yaratabiliriz. Ve tabii bu gibi detaylı
• 6:54
  incelemelerin devamı için kanalımıza üye olarak bize
• 6:57
  destek olmayı da düşünebilirsiniz.
• 6:59
  Sizin desteğiniz bize daha fazla içerik üretmemiz için en büyük
• 7:03
  motivasyon kaynağımız. TSG o'nun bu finansalları bizi
• 7:07
  yatırım felsefemizle ilgili temel bir soruyla baş başa
• 7:10
  bırakıyor. Bir şirketin kâr açıklaması her
• 7:14
  zaman nakit yarattığı zarar açıklaması da her zaman para
• 7:17
  kaybettiği anlamına gelmez. Peki sizin için bir yatırım
• 7:21
  kararında hangisi daha ağır basar?
• 7:24
  Muhasebesel kar mı yoksa kasaya giren gerçek para mı?