Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #EDIP | Edip Gayrimenkul Yatırım Sanayi 2025/9 Bilanço Analizi

Transcript

🔴🇹🇷 #EDIP | Edip Gayrimenkul Yatırım Sanayi 2025/9 Bilanço Analizi · Market Risk TR

0:00
Hoş geldiniz bir şirketin hisse senedi fiyatının ötesine geçip
0:04
hani şöyle bir kaputun altına bakarak motorun ne kadar
0:08
sağlıklı çalıştığını anlamak istediğiniz oldu mu hiç?
0:10
Kesinlikle. Bazen bir şirket bildiğiniz
0:14
tanıdığınız o kimliğini tamamen bir kenara bırakır ve adeta
0:18
yeniden doğar. Bugün tam olarak böyle bir
0:21
dönüşüm hikayesinin mali röntgenini çekeceğiz.
0:25
Elimizdeki bilanço gelir tablosu gibi o karmaşık görünen
0:28
belgeleri sizin için okunması kolay bir yol haritasına
0:32
dönüştüreceğiz. Evet, bugün merceğimizin altında
0:36
edip gayrimenkul yatırım sanayi ve ticaret a ş var.
0:39
Elimizde 30 Eylül 2025 tarihli finansal tabloları ve faaliyet
0:42
raporu mevcut. Amacımız sizin gibi bireysel bir
0:46
yatırımcı için bu rakamların, o dipnotların ardındaki
0:49
stratejiyi, riskleri potansiyeli ortaya çıkarmak.
0:53
Bir zamanların iplikte ve. Aynen öyle.
0:56
Bugünün AVM işletmecisine dönüştü.
0:59
Peki bu kumar tuttu mu? Yani rakamlar bu hikayeyi
1:02
destekliyor mu? Gelin birlikte bakalım.
1:05
Harika bu yolculuğa başlamadan önce kısa bir hatırlatma yapmak
1:08
istiyorum. Bu tür derinlemesine sohbetleri
1:11
faydalı buluyorsanız bize bir beğeniyle işaret vermeniz
1:15
kanalımıza abone olmanız ve tabii ki aklınıza takılanları
1:18
yorumlarda bizimle paylaşmanız çok değerli.
1:21
Yorumlar çok önemli. Ayrıca kanalımızın devamlılığı
1:24
için sunduğumuz üyelik seçeneklerine de bir göz
1:27
atmanızı rica ederiz. Şimdi lafı uzatmadan her şeyden
1:30
önce bu edip kimdir nedir? Oradan başlayalım.
1:34
Hikaye aslında çok eskilere 1.970 bire dayanıyor.
1:38
O zamanlara da edip iplik yani köklü bir sanayi şirketi ama
1:43
bugünkü kimliğiyle arasında hani dağlar kadar fark var.
1:47
Şirketin merkezi hâlâ istanbul bağcılarda Mahmut bey de yani
1:51
köklerine sadık bir yerde duruyor diyebiliriz.
1:54
Kesinlikle öyle ama o köklerin üzerine bambaşka bir ağaç inşa
1:59
etmişler. Buradaki en kritik nokta
2:02
şirketin 2.008 2.009 yıllarında yaşadığı o radikal dönüşüm.
2:07
Evet. Tekstil üretimini tamamen
2:09
sonlandırıp bir gayrimenkul geliştirme ve yatırım şirketine
2:13
evriliyorlar. Bu öyle basit bir karar değil,
2:16
tüm makine parkını, bilgi birikimini, insan kaynağını bir
2:20
kenara bırakıp sıfırdan bir alana giriyorsunuz.
2:22
Çok büyük bir risk. Çok son darbeyi de 2.020 birde
2:27
lüleburgaz'daki son tekstil tesislerini satarak vuruyorlar
2:30
ve dönüşüm tamamlanıyor. Bu şirketin adeta yeniden
2:34
doğuşu. Peki?
2:36
Bu yeni kimliğin motoru, ne yani şirket şu an parasını nereden
2:40
kazanıyor? Faaliyet raporuna göre şirketin
2:43
kalbi 2 büyük projede atıyor aslında. 2 büyük proje.
2:46
Evet, birincisi ve en önemlisi mülkiyeti tamamen kendilerine
2:51
ait olan 212 istanbul power Outlet alışveriş merkezi.
2:56
Burası ana gelir kapısı. Tamam.
2:58
Ikincisi ise hemen yanındaki may ofis 212 projesi.
3:01
Bunu da kendi arazileri üzerinde Ağaoğlu grubuyla hasılat
3:04
paylaşımlı olarak geliştirmişler.
3:07
Anladım. Orayı da şöyle netleştirelim, bu
3:10
projeleri yüzde yüzüne sahip oldukları bağlı ortaklıkları
3:13
edip uluslararası gayrimenkul ve turizme a ş üzerinden
3:16
yönetiyorlar. Hıhı yani bizim incelediğimiz
3:19
konsolide finansal tablolar bu ana şirketle yavru şirketin
3:23
birleşik finansal sağlığını adeta tek bir vücutmuş gibi
3:26
gösteriyor. Anladım.
3:27
Peki direksiyonda kimler var? Bu yapının sahiplik durumu
3:31
yönetimi nasıl? Rapora göre en büyük hissedar
3:33
%30,45 payla zeybek emlak ve yönetime a ş.
3:37
Tamam. Onu %12,20 sekizle nuri akın ve
3:41
%9,30 sekizle feza Holding a ş takip ediyor.
3:44
Peki geriye kalan. Geriye kalan %56 virgül onluk
3:48
devasa, bir kısım ise halka açık.
3:51
Bayağı yüksek bir oran. Evet yani aslında şirketin
3:54
yarıdan fazlası borsa istanbul'daki yatırımcılara ait.
3:57
Bu ne anlama geliyor bizim için? Bu yapı bize şunu söylüyor,
4:01
şirketin kontrolü tek bir ailede veya grupta değil daha dağınık
4:06
bu sizin gibi küçük yatırımcılar için bir avantaj olabilir.
4:10
Çünkü tek bir karar alıcının keyfi hamlelerine karşı bir
4:14
denge unsuru oluşturur. Doğru.
4:16
Ama madalyonun diğer yüzü de var.
4:18
Bu kadar dağınık bir yapı, bazen büyük stratejik kararların daha
4:22
yavaş alınmasına da neden olabilir.
4:24
Yönetim kuruluna baktığımızda ise başkan olarak nuri akını
4:27
görüyoruz. Toplam 5 üyelik kurulda aydın
4:30
yurdum ve Necmettin Tuncay bağımsız üye olarak görev
4:33
yapıyor. Bağımsız üyeler önemli.
4:35
Kurumsal yönetim standartları açısından önemli bir denge
4:38
unsuru. Evet.
4:39
Raporlardaki listeye bakınca benim gözüme bir şey takıldı. 5
4:43
yönetim kurulu üyesinin beşli'de erkek evet yani kurulda kadının
4:47
üye oranı yüzde sıfır. Günümüz kurumsal dünyasında bu
4:51
biraz dikkat çekici bir durum değil mi?
4:53
Kesinlikle dikkat çekici. Şirketin toplam 43 çalışanı var.
4:57
Evet milyarlarca liralık varlığı yöneten bir şirket için
5:01
inanılmaz yalın bir yapı bu. Kesinlikle varlık büyüklüğüne
5:05
kıyasla butik denilebilecek bir ekiple yönetiliyorlar.
5:08
Evet, bu bir yandan maliyetleri düşürüp çeviklik sağlarken,
5:12
diğer yandan her çalışanın omuzlarındaki yükün ne kadar
5:15
fazla olduğunu gösterir. Büyüme ve çeşitlenme planlarında
5:19
bu yalın yapılan esnekliği yetecek mi?
5:21
Bu bir soru işareti. Peki bu yalın yapı ve tek AV mye
5:25
odaklanmış strateji rekabetin bu kadar yoğun olduğu bir sektörde
5:29
nasıl ayakta kalıyor? Onları rakiplerinden ayıran o
5:33
sihirli formül ne? Raporlarda altını kalın
5:36
çizgilerle çizdikleri tek bir kelime var.
5:39
Lokasyon. 212 AVM istanbul'un can damarlarından basın ekspres
5:43
yolu üzerinde ama asıl olay bu değil.
5:46
Dimi. Asıl olay metrolarla kurduğu
5:48
bağlantı faaliyete geçen ata köy ikitelli hattı başta olmak üzere
5:53
raporda tam 6 farklı raylı sistemle entegrasyonu olduğundan
5:57
bahsediliyor. Vay canına.
5:59
Bir AVM için lokasyon her şeydir derler ya burada lokasyona
6:03
ulaşım ağlarıyla bir üst seviyeye taşımışlar.
6:06
Insanların arabalarına bağımlı olmadan trafik çilesi çekmeden
6:10
oraya ulaşabilmesini sağlıyorlar.
6:12
Bu istanbul'da çok büyük bir avantaj.
6:14
Biçilmez bir stratejik avantaj. Harika o zaman bu tabloyu bir
6:19
sıfat analizi ile yani şirketin güçlü ve zayıf yerlerini
6:22
önündeki fırsatları ve tehditleri bir masaya yatıralım.
6:26
Güçlü yanları sanırım belli. Az önce bahsettiğin o inanılmaz
6:29
lokasyon ve metro bağlantıları. Kesinlikle bir numara o.
6:32
Ayrıca kira gelirleri sayesinde düzenli ve öngörülebilir bir
6:36
nakit akışları var. Bir de my ofis 212 projesindeki
6:39
tüm ofisleri satmış olmaları. Evet, o da önemli ellerinde
6:43
satılmayı bekleyen bir stok olmaması da büyük bir artı.
6:47
Aynen. Zayıf yönlerine geldiğimizde ise
6:51
en bariz olanı gelirlerinin neredeyse tamamen tek bir
6:55
varlığa, 212 AV m'ye bağımlı olması.
6:58
Tek bir varlığa. Bu durumu tek bir müşteriye
7:01
çalışan bir serbest çalışan gibi düşünebilirsiniz.
7:04
O müşteri olduğu sürece her şey yolunda hatta çok karlı ama o
7:08
müşteri bir gün giderse geliriniz bir anda sıfırlanır.
7:12
Edip'in en büyük riski de tam olarak bu.
7:14
Evet. Ikincisi de bu devasa AVM
7:17
yatırımından kaynaklanan ve bilançoda hala izlerini
7:21
gördüğümüz finansal borç yükü. Bu tek müşteri riski gerçekten
7:24
de korkutucu. Peki bu durumun farkındalar mı
7:28
ufukta yeni müşteriler yani yeni gelir kaynakları bulma yönünde
7:32
fırsatlar görünüyor mu? Evet, bu konuda bazı adımlar
7:35
atmaya hazırlandıklarını görüyoruz.
7:38
Raporlarda 2 önemli plandan bahsediliyor.
7:40
Manisa'daki arazilerine 9 megavat gücünde bir rüzgar
7:44
enerji santrali yani res kurma projesi.
7:47
Enerjiye giriyorlar. Ve Muğla milas'ta 3 adet villa
7:51
alımı, bunlar henüz küçük adımlar olsa da şirketin o tüm
7:55
yumurtaları aynı sepete koyma riskini azaltmak için gelir.
7:58
Kaynaklarını çeşitlendirme niyetini gösteriyor.
8:01
Farklı sektörler. Enerji ve turizm gayrimenkulden
8:04
tamamen farklı alanlar bu bilinçli bir arayışın işareti.
8:07
Anladım yani yavaş yavaş yeni sulara yelken açma niyetindeler.
8:12
Ama o sulara açılana kadar mevcut limanı tehdit eden
8:16
fırtınalar var. En büyük tehdit ne?
8:18
Sanırım hepimizin aklına aynı şey geliyor.
8:21
E ticaret. E ticaret, evet.
8:23
Kesinlikle değişen tüketici alışkanlıkları ve bir tıkla her
8:27
şeye ulaşabilmek olaylığı AVM lerin geleceği üzerindeki en
8:30
büyük Karabulut. Buna ek olarak ülkedeki genel
8:33
ekonomik dalgalanmalar. Tabii diyelim nerede olduğunu
8:36
bize net bir şekilde gösterdi. Evet, şimdi en kritik soruya
8:40
geliyoruz. Şirketin finansal durumu bu
8:43
riskleri kaldırabilecek bu fırsatları değerlendirebilecek
8:46
kadar güçlü mü? O iplik fabrikasından AV m'ye
8:50
dönüşüm kumarı rakamlara nasıl yansımış?
8:52
Gelin şimdi kanıtlara yani bilançoya bakalım.
8:55
Direkt durağımız finansal durum tablosu yani şirketin anlık bir
8:59
fotoğrafı olan bilanço. Şirketin toplam varlıkları
9:02
yaklaşık 7.7 milyar TL. Burada ilk bakışta bile bir şey
9:06
adeta bağırıyor. Nedir?
9:08
O. Varlıkların ezici çoğunluğu tam
9:11
6.7 milyar TL si tek bir kalemde toplanmış.
9:15
Yatırım amaçlı gayrimenkuller. Yani 212 AVM.
9:19
Bu işte 212 AV m'nin bugünkü piyasa değeri swot analizinde
9:22
bahsettiğimiz tek varlığa bağımlılık riskinin bilançodaki
9:25
somut karşılığı bu. Vay canına, yani şirketin
9:31
neredeyse yüzde doksanı tek bir binadan oluşuyor.
9:34
Bu gerçekten de inanılmaz bir odaklanma.
9:37
Peki tablonun diğer tarafında yani borçlar ve öz kaynaklarda
9:41
durum ne? Işte orada olumlu bir hikaye
9:44
var. Öyle mi?
9:45
Şirketin öz kaynaklarının yani kendine ait olan varlıklarının
9:49
toplam varlıklar içindeki payı. 2.024 sonunda %76 iken Eylül
9:55
2.000 yirmibeşte %80 ikiye yükselmiş.
9:59
Artış. Bu şirketin borcu olan
10:01
bağımlılığının azaldığını ve finansal yapısının daha sağlam
10:05
hale geldiğini gösteren çok önemli bir metrik şirket adeta
10:10
kas yapmış diyebiliriz. Borçlar demişken, bilançonun o
10:14
en korkutucu kısmında son durum ne?
10:16
Rakamlar ne söylüyor? Borç yükü azalıyor mu?
10:19
Hem de nasıl azalıyor? Toplam finansal borçlar 2.024
10:23
sonundaki 1.8 milyar TL den. 2.020 5 Eylül sonu itibariyle
10:28
1.3 milyar TL ye gerilemiş, yani 9 ayda yaklaşık 500.000.000 TL
10:32
lik net bir borç ödemesi var. Bu çok ciddi bir rakam.
10:38
Bir saniye 500.000.000 tl'lik borç azaltımı 9 ayda bu devasal
10:42
bir rakam bu parayı nereden buldular?
10:46
Tamamen operasyonlarından mı kazandılar, yoksa bir varlık
10:49
satışı falan mı oldu? Yani bu başarı sürdürülebilir
10:52
bir şey mi? Harika bir soru ve cevabı da
10:54
şirketin en stratejik hamlelerinden birinde gizli.
10:57
Bu para tamamen operasyonlardan geliyor ki buna birazdan nakit
11:01
akış tablosunda geleceğiz ama borçla ilgili daha da önemli bir
11:05
detay var. Nedir?
11:06
Dipnotları incelediğimizde 2.020 ikide yapılan bir finansal
11:10
yeniden yapılandırmadan bahsediliyor.
11:12
Ellerindeki euro cinsinden krediyi 10 yıl vadeli türk
11:15
lirası krediye çevirmişler. Çok akıllıca bu.
11:18
Kur riskini tamamen ortadan kaldırmak için atılmış muazzam
11:22
derecede akıllıca bir hamle. O günlerde bu kararı almak
11:26
bugünün kur seviyelerine bakınca şirketin ne kadar büyük bir
11:29
yükten kurtardığını gösteriyor. Kesinlikle.
11:32
Elbette bu borçlara karşılık 212 AVM üzerinde Türkiye Halk
11:35
Bankası lehine yüksek tutarlı ipoteklerin olduğunu da
11:38
unutmamak gerek. Anlaşıldı risk yönetiminde çok
11:44
kritik bir adım atmışlar. Şimdi de şirketin para kazanma
11:47
motoruna yani gelir tablosuna bakalım.
11:50
Bakalım. 2.020 beşin ilk 9 ayında 547.000.000 TL hasılat
11:54
yani kira geliri elde edilmiş. Geçen yılın aynı dönemine göre
11:57
hafif bir artış var. Buraya kadar her şey normal
12:00
görünüyor. Brutkar marjına baktığımızda
12:05
yaklaşık %55 seviyesinde olduğunu görüyoruz.
12:08
Bu iyi bir oran mı? Yani elde ettikleri her 100
12:12
liralık kira gelirinin. 55 lirası AV m'nin operasyonel
12:16
maliyetleri düşüldükten sonra şirkete kar olarak kalıyor.
12:20
Bu sektör ortalamalarına göre oldukça sağlıklı bir oran ancak
12:24
asıl ilginç ve hani kafa karıştırıcı kısım net karda
12:28
karşımıza çıkıyor. Evet, oraya geliyordum.
12:31
Net dönem kârı 448.000.000 tl ama geçen senenin aynı döneminde
12:35
bu rakam 543.000.000 TL imiş. Bir saniye kafam karıştı
12:42
hasılatları artarken net karları nasıl?
12:44
Düşer. Ilk bakışta bu şirketin
12:47
maliyetlerinin kontrolden çıktığı ya da işlerin kötüye
12:51
gittiği anlamına gelir. Ben mi yanlış anlıyorum?
12:53
Işte bu bireysel yatırımcının en sık düştüğü tuzaklardan biri.
12:57
Hayır, sebep operasyonel değil tamamen muhasebesel bir durum
13:02
gelir. Tablosunda net parasal pozisyon
13:05
kazançları diye bir kalem. Var o ne demek bu?
13:08
Türkiye gibi yüksek enflasyonla ekonomilerde uygulanan TMS 29
13:13
standardının yani enflasyon muhasebetinin bir sonucu.
13:17
Basitçe şirketin parasal varlıklarıyla parasal borçları
13:21
arasındaki farkın enflasyon karşısındaki değer değişimini
13:25
yansıtıyor. Geçen yıl bu kalemden şirketin
13:28
karına 487.000.000 tl'lik bir katkı yazılırken, bu yıl
13:30
enflasyonun farklı seyri nedeniyle bu etkiyi 205.000.000
13:33
tl'de kalmış. Anladım.
13:37
Yani net kardaki düşüşün ana nedeni şirketin kötü performans
13:42
göstermesi değil, tamamen enflasyon muhasebesinin
13:45
yarattığı bu teknik etkidir. Operasyonel olarak şirket
13:48
aslında daha iyi durumda. Bu gerçekten çok kritik bir
13:51
nokta demek ki sadece en alt satırdaki net kara bakıp karar
13:55
vermek ne kadar yanıltıcı olabiliyor.
13:57
Kesinlikle. Peki kağıt üzerinde kalabilir.
14:00
Sonuçta faturalar kârla değil, nakitle ödeniyor.
14:03
Şirketin kasasında para var mı? Nakit akış tablosu ne diyor?
14:08
Işte en olumlu ve en net tablo da burada.
14:11
Burası hikayenin mutlu son kısmı diyebiliriz.
14:14
Hadi bakalım. Nakit ve nakit benzerleri, yani
14:17
şirketin kasasındaki ve bankadaki parası dönem başında
14:21
48.000.000 tl iken dönem sonunda 123.000.000 tl'ye fırlamış.
14:26
Ikiye katlamış neredeyse. 3 katına yakın 75.000.000 tl'lik
14:31
net nakit artışı var ve bu çok pozitif bir gösterge ve senin az
14:35
önce sorduğun harika sorunun cevabı da burada.
14:38
Bu artışın neredeyse tamamı ana faaliyetlerden yani AV m'nin
14:42
operasyonlarından geliyor. Süper.
14:44
Bakın, bu ne demek? Şirket bir yandan borçlarını
14:47
tıkır tıkır ödüyor. Finansman faaliyetlerinden
14:50
92.000.000 tl'n nakit çıkışı var.
14:52
Diğer yandan ana işinden güçlü bir şekilde nakit yaratmaya
14:55
devam ediyor. Bu şirketin operasyonel olarak
14:59
ne kadar sağlıklı çalıştığının ve borç ödeme kapasitesinin ne
15:02
kadar yüksek olduğunun en net kanıtı.
15:04
Faaliyet raporunda paylaşılan bazı oranlar da sanırım bu
15:08
durumu destekliyor. Mesela cari oran diye bir
15:11
gösterge var. 2.024 sonunda %40 seviyelerindeyken Eylül 2.020
15:17
beşte %80 altıya yükselmiş. Bu ne anlama geliyor bizim için?
15:23
Cari oranı, şirketin kısa vadeli finansal sağlığının bir nevi
15:27
tansiyon ölçümü gibi düşünebilirsiniz.
15:28
Tansiyon ölçümü, güzel benzetme. Bir yıl içinde ödemesi gereken
15:33
borçlarını bir yıl içinde paraya çevirebileceği varlıklarıyla ne
15:37
kadar karşılayabildiğini ölçer. Oranın birin altında olması
15:41
genelde tansiyon biraz yüksek, dikkatli olmak lazım demektir.
15:44
Anladım. Her ne kadar oran hala birin
15:48
altında olsa da 9 ay gibi kısa bir sürede yüzde kırktan %80
15:52
altıya fırlaması o tansiyonun hızla normale döndüğünü
15:55
gösteriyor. Şirketin kısa vadeli borç ödeme
15:58
kabiliyeti çok önemli ölçüde güçlenmiş.
16:00
Bilanço çok daha sağlıklı bir hale gelmiş.
16:03
O zaman tüm bu konuştuklarımızı? Bir toparlayalım, toparlayalım.
16:07
Karşımızda tekstil gibi bir sektörden çıkıp gayrimenkulle
16:10
yatırım yapmak gibi cesur bir bahis oynamış ve bu bahsi
16:14
tutturmuş bir şirket var. Hı hı gelirini tek ama çok güçlü
16:18
bir varlığa dayandırıyor. Bu tek varlık riskinin farkında
16:22
olarak yarattığı nakitle borcunu hızla eritiyor.
16:25
Evet ve geleceğe dönük olarak da enerji ve turizm gibi alanlarda
16:30
küçük de olsa çeşitlendirme adımları atmaya hazırlanıyor.
16:33
Rakamlar dönüşüm hikayesini doğruluyor gibi.
16:36
Kesinlikle özet tam olarak bu. Son olarak size üzerinde
16:40
düşüneceğiniz bir soru bırakmak istiyorum.
16:43
Merakla bekliyorum. Şirketin ana varlığı bir AVM ve
16:47
en büyük tehdidi e ticaret, elipin raporlarında sürekli
16:51
vurguladığı o metro bağlantıları, AV m'yi fiziksel
16:55
olarak daha ulaşılabilir, daha çekici kılıyor.
16:57
Evet. Peki sizce bu fiziksel
17:00
avantajlar? Yani insanların AVM ye daha
17:04
kolay gelebilmesi, dijital dünyanın yarattığı o bir tıkla
17:08
kapında kolaylığına karşı ne kadar daha direnebilir?
17:13
Gelecekte bu savaşı, fiziksel ulaşım kolaylığı mı yoksa
17:17
dijital alışveriş kolaylığı mı kazanacak?
17:21
Bir yatırımcı olarak sizin bu denge hakkındaki öngörünüz ne
17:24
olurdu? Gerçekten de üzerine kafa
17:27
yorulması gereken bir soru edip gayrimenkulle yaptığımız bu
17:31
derinlemesine yolculuk hoşunuza gittiyse bu sohbeti beğenerek
17:35
kanaımızı abone olarak ve bu konudaki fikirlerinizi
17:38
yorumlarda bizimle paylaşarak bu topluluğun bir parçası
17:41
olabilirsiniz. Yorumlarınızı bekliyoruz.
17:44
Kanalımıza sürekli destek olmak isterseniz üyelik avantajlarına
17:48
da bir göz atın derim. Bir sonraki analizimizde
17:51
görüşmek üzere.