Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #AVGYO | Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi

Transcript

🔴🇹🇷 #AVGYO | Avrasya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi · Market Risk TR

• 0:00
  Hoş geldiniz bugün elimizde gerçekten çok ilginç bir vaka
• 0:04
  varlıkları 2 milyar lirayı bulan neredeyse hiç borcu olmayan kaya
• 0:09
  gibi bir şirket nasıl olur da tek bir dönemde 60.000.000 TL
• 0:13
  zarar açıklayabilir. Bu yani ilk bakışta büyük bir
• 0:16
  çelişki gibi duruyor işte. Bu bölümde sizin için Avrasya
• 0:20
  GYO nun bu kafa karıştırıcı tablosunun arkasındaki sırf
• 0:22
  perdesini arayacağız. Kağıt üzerindeki zararlar ile
• 0:27
  kasadaki gerçekler arasındaki farkı ortaya çıkarıp bu şirketin
• 0:31
  finansal röntgenini çekeceğiz. Kesinlikle öyle bu analiz bir
• 0:36
  yatırımcının sadece manşet rakamlara yani kar ya da zarara
• 0:40
  bakıp karar vermemesi gerektiğinin en güzel örneği
• 0:43
  olacak. Bilanço gelir tablosu ve nakit
• 0:46
  akışı arasındaki o bağlantıları kurarak.
• 0:49
  Bu görünen zararın arkasında aslında nelerin yattığını,
• 0:53
  paranın nereye gittiğini ve şirketin gerçekte ne kadar güçlü
• 0:57
  olduğunu anlamaya çalışacağız. Bu adeta bir finansal
• 1:01
  dedektiflik hikayesi. Harika bir benzetme.
• 1:04
  O zaman bu hikayenin baş kahramanını yani şirketi
• 1:07
  tanıyarak işe başlayalım. Avrasya GYO kimdir ne yapar?
• 1:12
  Avrasya gy o 1.990 altı'da istanbul'da kurulmuş bir şirket.
• 1:17
  Merkezi de levent'teki metro sitede adından da anlaşılacağı
• 1:21
  gibi bir gayrimenkul yatırım ortaklığı gy o dediğimiz şey
• 1:25
  aslında özel bir tür şirket tek işi gayrimenkul almak, satmak,
• 1:29
  kiralamak veya projeler geliştirmek.
• 1:32
  Buna karşılık devletten bazı vergi avantajları alıyorlar.
• 1:36
  Yani işin özü o dağnın tamamen gayrimenkul olması gereken bir
• 1:40
  yapı. Anladım.
• 1:41
  Peki yapı olarak nasıl bir şirket büyük bir Holding mi
• 1:44
  yoksa daha butik bir yapı mı? Oldukça butik bir yapıdalar. 30
• 1:49
  Eylül 2025 itibariyle sadece 8 çalışanları var, 2.024 sonunda 6
• 1:52
  kişiymiş. Yani küçük bir artış olmuş.
• 1:56
  Ama bu küçük yapı sizi yanıltmasın.
• 1:58
  Sadece türkiye'de değiller. Gürcistan Batum da yüzde yüzüne
• 2:03
  sahip oldukları joy Hotel batumi adında bir bağlı ortaklıkları
• 2:07
  daha var. Orada da gayrimenkul işleri
• 2:09
  yapıyorlar. Peki şirketin sahibi kim?
• 2:11
  Kontrol kimin elinde bu küçük yatırımcı için her zaman en
• 2:15
  kritik sorulardan biridir. Ortaklık yapısına baktığımızda
• 2:19
  metro durumunun ağırlığını net bir şekilde görüyoruz.
• 2:22
  Hisselerin %30 yedisi metro Avrasya invesment georgia'ya.
• 2:27
  Yüzde onu da metro menkul değerlere ait.
• 2:30
  Halka açık kısım ise yaklaşık %47.
• 2:33
  Yani ana kontrol grubun elinde bu kontrol yönetim kurulunda
• 2:38
  daha da belirginleşiyor. Yönetim kurulunda ilginç bir
• 2:41
  durum var sanırım dimi? Evet, oldukça dikkat çekici. 5
• 2:44
  kişilik yönetim kurulunun üçü kadın başkan çiğdem Öztürk
• 2:48
  platoğlu, Başkan Vekili Ceren deşen ve üye Fatma Öztürk
• 2:52
  gümüşsü. Bu yüzde altmışlık oran Türkiye
• 2:55
  ortalamasının çok üzerinde. Dahası Fatma Öztürk gümüşsuyuya
• 2:59
  ait A Grubu imtiyazlı yani ayrıcalıklı paylar var.
• 3:03
  Bu paylar 10'a çıkart yönetim kuruluna 3 üye için aday
• 3:07
  gösterme hakkı tanıyor. Kısacası yönetimdeki
• 3:10
  direksiyonun kim dolduğu çok net.
• 3:13
  Bir dakika, raporda benim gözüme çarpan bir detay var.
• 3:16
  Üst yönetime ödenen paralarla ilgili.
• 3:19
  Tam üstüne bastınız. Raporun en çarpıcı notlarından
• 3:23
  biri bu. 2.020 beşin ilk 9 ayında üst düzey yöneticilere
• 3:26
  ödenen ücret ve benzeri menfaatlerin toplamı 6,3 milyon
• 3:31
  lirayı geçmiş, bir önceki yılın aynı döneminde bu rakam ne
• 3:35
  kadardı biliyor musunuz? Sadece bir buçuk milyon lira.
• 3:40
  Affedersiniz, rakamı doğru duydum.
• 3:42
  Dimi 4 kattan fazla bir artıştan bahsediyoruz ve bu artış
• 3:47
  şirketin satışlarının çakıldığı ve zarar açıkladığı bir dönemde
• 3:51
  oluyor. Raporlarda bunun bir açıklaması
• 3:54
  var mı? Yatırımcılar buna nasıl tepki
• 3:56
  vermeli? Raporda, bu artışın nedenine
• 3:59
  dair spesifik bir açıklama yok. Sadece rakamlar veriliyor.
• 4:03
  Bu durum yatırımcıların kesinlikle sorgulaması gereken
• 4:07
  bir nokta. Şirket performansıyla yönetici
• 4:09
  ücretleri arasındaki makas bu kadar açılıyorsa bu her zaman
• 4:13
  bir kırmızı bayraktır ve dikkatle izlenmelidir.
• 4:16
  Peki? Bu ilginç yapısıyla Avrasya GO
• 4:20
  rekabetin çok yoğun olduğu gayrimenkul sektöründe kendini
• 4:24
  nasıl konumlandırıyor? Onu diğerlerinden ayıran bir şey
• 4:27
  var mı? Işte burası gerçekten çok
• 4:29
  ilginç. Avrasya geyo'nun portföyünde onu
• 4:33
  türkiye'deki diğer tüm g olardan ayıran bir şey var.
• 4:36
  Şehirlerarası otobüs terminalleri.
• 4:39
  Samsun'daki 3 önemli otogar, Yusuf Ziya yılmaz, çarşamba ve
• 4:44
  havza otogarları şirkete ait. Otogarlar anlıyorum, istikrarlı
• 4:49
  kira kulağa hoş geliyor ama otogarlar geleceğe olan
• 4:52
  yatırımlar mı? Yani günümüzde insanlar daha çok
• 4:55
  uçak veya kendi araçlarını kullanmıyor mu?
• 4:58
  Bu varlıklar 10 yıl sonra birer risk haline gelmesin.
• 5:01
  Bu harika bir soru ve tam da bir yatırımcının sorması gereken
• 5:05
  türden bir soru. Evet otogarlar AVM veya lüks
• 5:08
  konutlar gibi popüler yatırımlar değil ancak onlara özellikle
• 5:13
  ekonomik dalgalanmalarda çok daha istikrarlı ve öngörülebilir
• 5:17
  bir kira akışı sağlama potansiyeli veriyorlar.
• 5:20
  Insanlar seyahat etmeye devam ettiği sürece bu terminaller bir
• 5:24
  şekilde işleyecek. Şirket de bu niş alanda tekel
• 5:27
  konumunda. Bu onun en büyük gücü ama aynı
• 5:31
  zamanda sizin de işaret ettiğiniz gibi uzun vadede bir
• 5:34
  zayıflığa dönüşme potansiyeli de taşıyor.
• 5:37
  Tamam, şirketin kimliğini ve stratejisini anladık.
• 5:40
  Şimdi gelelim en can alıcı kısma finansal dedektifliğe.
• 5:44
  Şu meşhur zarar hikayesini çözmeye başlayalım.
• 5:47
  Bu arada bu tür derinlemesine analizleri yapmaya devam
• 5:50
  edebilmemiz için kanalımıza üye olarak bize destek olmayı
• 5:53
  düşünebilirsiniz. Beğenileriniz ve yorumlarınızda
• 5:56
  motivasyonumuzu artırıyor. Kesinlikle önce olay yerine yani
• 6:00
  bilançoyu inceleyelim. Unutmayın bu rakamlar yüksek
• 6:04
  enflasyon ortamına göre düzeltilmiş, yani TMS 29
• 6:08
  standardı uygulanmış. Bu karşılaştırmaları daha
• 6:11
  anlamlı kılıyor. Basitçe enflasyonun yarattığı
• 6:14
  sis perdesini aralayıp bakıyoruz.
• 6:17
  Vay canına. Bilanço büyüklüğüne bakınca
• 6:20
  karşımızda 2 milyar liralık bir dev var ve bu varlıkların %80
• 6:24
  beşinden fazlası yani tam 1.66 milyar lirası yatırım amaçlı
• 6:27
  gayrimenkuller. Yani o bahsettiğimiz binalar,
• 6:30
  arsalar, otogarlar, şirketin ana gücü burası neredeyse hiç
• 6:35
  finansal borcu olmaması da cabası.
• 6:39
  Kaya gibi bir bilanço ama asıl hikaye bu devin içindeki küçük
• 6:44
  ama önemli hareketlerde saklı. Aynen öyle işte.
• 6:47
  Gizemin ilk ipucu geliyor. Şirketin nakit ve nakit benzeri
• 6:51
  varlıkları, yani kasasındaki ve bankadaki parası 55.000.000
• 6:55
  liradan 16.000.000 liraya düşmüş, yaklaşık 40.000.000
• 6:59
  liralık bir erime var. Bu ciddi bir düşüş.
• 7:02
  Peki bu para buharlaştı mı? Hayır.
• 7:05
  Nereye gitti peki? Bilançonun başka bir köşesine
• 7:08
  kaydı nakit azalırken finansal yatırımlar kalemi 91.000.000
• 7:13
  liradan 142.000.000 liraya fırlamış.
• 7:17
  Yani şirket kasasındaki parayı alıp büyük ölçüde hisse senedi
• 7:22
  gibi finansal varlıklara yatırmış.
• 7:24
  Işte burası kritik ne hissi almışlar peki?
• 7:27
  Dipnotlara baktığımızda bu yatırımların önemli bir
• 7:31
  kısmının. Ilişkili taraf olan metro
• 7:33
  Holding hisseleri olduğunu görüyoruz.
• 7:35
  Bu durum şu soruyu akla getiriyor, Avrasya gy o elindeki
• 7:40
  nakdi yeni bir arsa almak ya da edirne'deki gibi duran bir
• 7:44
  projesine başlamak yerine neden ilişkili olduğu metro holding'in
• 7:49
  hisselerine yatırıyor? Bu durum Avrasya gy o yu bir
• 7:53
  gayrimenkul şirketinden çok metro grubunun bir tür yatırım
• 7:57
  fonuna dönüştürüyor. Bu sizin bir GYO yatırımcısı
• 8:01
  olarak kabul etmeye hazır olduğunuz bir strateji mi işte
• 8:05
  bu üzerinde düşünülmesi gereken bir konu.
• 8:08
  Bu çok önemli bir nokta. Şimdi gelelim şu zarar
• 8:11
  meselesinin en kilit noktasına bilançoda yükümlülükler.
• 8:15
  Yani borçlar tarafında bir tuhaflık var.
• 8:17
  Finansal borç yok dedik ama toplam yükümlülükler 35
• 8:21
  milyondan 126 milyona fırlamış. Nasıl oluyor bu?
• 8:24
  Işte gizem'in ikinci ve en büyük parçası burada ertelenmiş vergi
• 8:29
  yükümlülüğü bu kalem 5.000.000 liradan bir anda 100.000.000 TL
• 8:33
  zıplamış. Bu kulağa korkutucu gelse de ne
• 8:37
  olduğunu basitçe şöyle düşünebiliriz.
• 8:39
  Şirket, sahip olduğu mülklerin değeri enflasyonla birlikte
• 8:43
  kağıt üzerinde arttığı için ileride bir gün satarsam bu
• 8:47
  kadar vergi ödeyebilirim diyerek kenara kağıt üzerinde bir
• 8:50
  karşılık ayırıyor. Kasadan tek kuruş çıkmıyor ama
• 8:54
  muhasebe kuralları gereği bu rakam bilançoda bir borç gibi
• 8:57
  görünüyor. Tamam, bir saniye solut alalım
• 9:00
  yani özetle yatırımcı kar zarar tablosuna bakıp eyvah şirket
• 9:05
  batıyor dese yanılmış olacak. Çünkü kasadan çıkan bir para
• 9:08
  yok. Sadece geleceğe yönelik bir
• 9:10
  muhasebe kaydı var. Bu gerçekten de rakamların
• 9:13
  arkasındaki hikayeyi okumanın ne kadar önemli olduğunu
• 9:16
  gösteriyor. Tam olarak bu bilançonun
• 9:20
  anlattığı hikaye bu varlıklar sapasağlam, borç yok ama nakit
• 9:25
  grup içi hisse alımına akıyor ve kağıt üzerinde dev bir vergi
• 9:29
  borcu yaratılmış. Peki bu durum şirketin o dönemki
• 9:33
  performansını yani para kazanıp kazanmadığını nasıl etkiledi,
• 9:37
  işte işin en dramatik kısmı da kâr zarar tablosunda gizli.
• 9:42
  Evet, oradaki rakamlar gerçekten şok edeci hasılat yani satışlar
• 9:46
  geçen yılın aynı döneminde. 192.000.000 lirayken bu yıl
• 9:50
  sadece 52.000.000 liraya çakılmış neredeyse yüzde
• 9:54
  seksenlik bir düşüş sebep ne? Sebep çok basit.
• 9:57
  Geçen yıl 242.000.000 liralık bir gayrimenkul satışı
• 9:59
  yapmışlar. Bu yıl ise hiç yapmamışlar.
• 10:04
  Bu yılki 52.000.000 liranın neredeyse tamamı o bahsettiğimiz
• 10:09
  otogarlardan ve diğer mülklerden gelen kira gelirleri işte bu
• 10:13
  şirketin aşil topu. Geçen yıl bir mülk satıp devasa
• 10:17
  bir gelir yazmışlar. Bu yıl satmayınca gelirler
• 10:21
  erimiş bu da şirketin gelirlerinin gayrimenkul
• 10:25
  satışına ne kadar bağımlı ve dolayısıyla ne kadar değişken
• 10:29
  olduğunun en net kanıtı. Ama burada da bir tuhaflık var.
• 10:32
  Hasılat yerle bir olurken, brütkar marjı yüzde otuzdan %90
• 10:37
  altıya fırlamış. Bu nasıl mümkün olabilir?
• 10:40
  Bu bir anomali gibi dursa da mantıklı kira gelirinin maliyeti
• 10:45
  bir arsayı veya binayı satmanın maliyetine göre çok çok
• 10:49
  düşüktür. Sadece bakım onarım gibi
• 10:52
  giderleri olur. Denklemden o devasa gayrimenkul
• 10:55
  satış maliyeti çıkınca geriye sadece yüksek karlı kira geliri
• 11:00
  kalıyor ve kağıt üzerinde marş tavan yapıyor.
• 11:03
  Ama bu şirketin daha karlı hale geldiği anlamına gelmiyor.
• 11:07
  Sadece gelir yapısının değiştiğini gösteriyor.
• 11:10
  Ve geldik sonuca tüm bunların neticesinde şirket geçen yıl 93
• 11:16
  buçuk milyon lira net kardayken bu yıl 59 nokta 1.000.000 TL net
• 11:21
  zarara geçmiş. Bu devasa dönüşümü şimdi
• 11:24
  çözebiliriz sanırım. Evet, artık tüm parçalar
• 11:26
  elimizde. Bu zararın 2 ana mimarı var.
• 11:29
  Birincisi gayrimenkul satışı olmadığı için hasılatın
• 11:33
  çakılması, ikincisi ve daha önemlisi ise geçen yıl sıfır
• 11:37
  olan vergi giderinin bu yıl tam 97.000.000 TL olarak yansıması.
• 11:42
  Bu 97.000.000 liralık vergi giderinin neredeyse tamamı da
• 11:45
  bilançoda gördüğümüz o ertelenmiş vergi canavarından
• 11:49
  geliyor. Yani kasadan çıkmayan kağıt
• 11:52
  üzerindeki vergi kârı alıp götürmüş ve şirketi zararda
• 11:56
  göstermiş Gizem çözüldü. Muazzam bir analiz.
• 11:59
  Peki o bilançoda gördüğümüz 40.000.000 liralık nakit
• 12:03
  erimesinin tam olarak nereye gittiğini teyit edebilir miyiz?
• 12:06
  Bunun için de nakit akış tablosuna bakmamız gerekiyor.
• 12:09
  Değil mi? Aynen öyle.
• 12:11
  Nakit akış tablosu paranın izini sürmemizi sağlayan bir harita
• 12:15
  gibidir. Tabloya göre şirket esas
• 12:18
  faaliyetlerinden yani kira gelirlerinden 45.000.000 TL
• 12:22
  nakit yaratmış. Bu gayet olumlu.
• 12:25
  Bak bu yarattığı nakdin 31.000.000 lirasını yatırım
• 12:28
  faaliyetlerine yani o bahsettiğimiz finansal varlık
• 12:32
  alımına 35.000.000 lirasını da finansman faaliyetlerine yani
• 12:36
  piyasadan kendi hissesini geri almaya harcamış.
• 12:40
  Kendi hissesini mi geri almış? Bilançoda geri alınan paylar
• 12:44
  diye bir kalem vardı. Evet, bu hamleyi nasıl
• 12:47
  okumalıyız? Şirket yönetimi, hisse fiyatının
• 12:49
  ucuz olduğunu düşündüğünde piyasadan kendi hissesini
• 12:53
  toplar. Bu genellikle hisseye destek
• 12:55
  olmak ve hissedarlara şirketimize güveniyoruz mesajı
• 12:59
  vermek için yapılır. Avrasya gy o da bu program için
• 13:03
  125.000.000 liralık bir fon ayırmış ve 35.000.000 liralık
• 13:07
  alım yapmış. Özetle kasaya giren kira parası
• 13:11
  grup şirketinin hissesini almaya ve şirketin kendi hissesini
• 13:15
  toplamaya gitmiş. Anlaşıldı.
• 13:17
  Rakamlar geçmişi ve bugünü anlattı ama bir yatırımcı olarak
• 13:21
  sizin için asıl önemli olan yarın yönetim geleceğe dair ne
• 13:25
  gibi sinyaller veriyor? En somut sinyal bir süredir
• 13:29
  durdurulmuş olan edirne'deki metro Hotel apartmans projesinin
• 13:32
  yeniden canlandırılması kararı. Bu proje hayata geçerse şirketin
• 13:37
  gelecekteki büyüme motoru olabilir ama daha da büyük bir
• 13:41
  gelişme var. Nedir?
• 13:42
  O. Rapor döneminden hemen sonra
• 13:44
  şirket yine ilişkili tarafı olan metro turizm otelcilik şirketini
• 13:49
  530.000.000 TL gibi dev bir bedelle satın alma kararı almış.
• 13:53
  Ve işlemi tamamlamış, bu şirketin portföyüne yeni ve
• 13:57
  önemli varlıklar katacak çok büyük bir hamle.
• 14:00
  Ancak bu da yine bir ilişkili taraf işlemi olduğu için bu
• 14:03
  satın almanın şartlarının ve şirkete gerçekten ne katacağının
• 14:07
  yatırımcılar tarafından çok yakından incelenmesi gerekiyor.
• 14:10
  Yani özetle Avrasya gy o'nun hikayesi aslında ilişkili taraf
• 14:15
  işlemleri etrafında dönüyor diyebilir miyiz?
• 14:17
  Bu analizin en kritik özeti olur.
• 14:20
  Şirketin bilançosu çok güçlü, borçsuz ve değerli
• 14:24
  gayrimenkullere sahip. Ancak kârlılığı tek seferlik
• 14:28
  gayrimenkul satışlarına nakit çıkışı gerektirmeyen muhasebe
• 14:32
  kayıtlarına ve menkul kıymet değerlemelerine oldukça bağlı.
• 14:37
  Nakit yönetimi ve özellikle sürekli gündeme gelen ilişkili
• 14:41
  taraf işlemleri dikkatle takip edilmesi gereken en kritik
• 14:46
  alanlar olarak öne çıkıyor. Bugün Avrasya gy o'nun finansal
• 14:50
  labirentlerinde birlikte bir yolculuk yaptık ve o kafa
• 14:53
  karıştırıcı zarar rakamının ardındaki gerçeği ortaya
• 14:56
  çıkardık. Gördük ki rakamlar sadece birer
• 14:59
  sayı değil. Arkalarında bir strateji, risk
• 15:02
  ve potansiyel barındırıyorlar. Umarız bu derinlemesini inceleme
• 15:06
  kendi araştırmanızı yaparken size yol gösterir.
• 15:09
  Bu serüvende bize katıldığınız için teşekkürler.
• 15:11
  Analizi beğendiyseniz lütfen beğen butonuna basın kanalı
• 15:15
  abone olun ve düşüncelerinizi yorumlarda bizimle paylaşın.
• 15:18
  Hatta kanalımıza üye olarak bu tür içerikleri üretmeye devam
• 15:21
  etmemize de destek olabilirsiniz.
• 15:23
  Ve son olarak size üzerinde düşüneceğiniz bir soru
• 15:26
  bırakalım. Elimizdeki verilere göre bu
• 15:29
  şirket değeri büyük ölçüde sahip olduğu fiziksel varlıklara
• 15:33
  dayanan sağlam bir kale gibi. Ancak yönetimin aksiyonları
• 15:38
  nakdi grup şirketlerinin hisselerine yatırmak yine grup.
• 15:42
  Kedilerinden devasal satın almalar yapmak ve yüksek
• 15:46
  yönetici maaşları gibi konular etrafında şekilleniyor.
• 15:49
  Bu denklemde sizin gibi küçük bir hissedarın çıkarlarıyla
• 15:54
  yönetimin bu aksiyonları arasındaki uyumun nasıl
• 15:57
  değerlendirirsiniz? Bu sadece bu şirket için değil,
• 16:01
  her yatırımcının sorması gereken temel bir sorudur.