Latest / Market Risk TR / 🔵 BEGYO 2026-03 Faaliyet Raporu Analizi | Batı Ege GYO

Transcript

🔵 BEGYO 2026-03 Faaliyet Raporu Analizi | Batı Ege GYO · Market Risk TR

• 0:00
  Gelirini ve brüt karını ciddi oranda artıran dev bir
• 0:04
  gayrimenkul şirketi nasıl olur da aniden 223.000.000 TL zarar
• 0:07
  açıklar? Evet, gerçekten kulağa ilk başta
• 0:11
  mantıksız geliyor. Cevap bilançodaki bir çöküş
• 0:14
  değil. Tek bir vergi düzenlemesi
• 0:16
  aslında yatırımcı dosyası serimizin bu yeni derinlemesine
• 0:20
  incelemesine hoş geldin. Bugün batı ege goynun yani
• 0:24
  begonun 2026 yılı birinci çeyrek faaliyet raporunu masaya
• 0:27
  yatırıyoruz. Amacımız o sıkıcı finansal
• 0:31
  jargona boğulmadan bu rakamların arkasında yatan gerçek hikayeyi
• 0:35
  senin için çözmek. Aynen öyle.
• 0:38
  Peki bugünkü incelememizin manşetini tek cümleyle
• 0:40
  özetlemeni istesem ne dersin? Şöyle derim, 2026'ya girerken
• 0:43
  operasyonel olarak güçlenen ama mevzuat şokuyla bilançosu
• 0:47
  sarsılan bir gayrimenkul devi beguso.
• 0:51
  Inanılmaz bir tezatlık var ortada.
• 0:53
  Şimdi doğrudan şu finansal karne kısmına yani görünenin ardındaki
• 0:57
  gerçeğe girelim. Tablolar çok ilginç şeyler
• 1:00
  söylüyor. Kritik metrikler tablosuna bir
• 1:03
  bakıyorum 2026 ilk çeyrekte hasılat 36.2 milyon liradan 41.2
• 1:07
  milyon liraya çıkmış. Gayet güzel bir büyüme.
• 1:13
  Brütker tarafı daha da iyi, 18.6 milyondan 26.6 milyon liraya
• 1:19
  fırlamış. Her şey harika görünüyor değil
• 1:22
  mi? Kesinlikle operasyonel olarak
• 1:24
  işler tıkırında. Ama sonra o şok edici rakamı
• 1:28
  görüyoruz. Tabloda net dönem zararı tam 223
• 1:32
  nokta 5.000.000 TL. Evet, geçen yıl aynı dönemde 4
• 1:36
  nokta 3.000.000 TL kâr varken üstelik.
• 1:38
  Hisse başı kazançta eksi 0,27 seviyesinde.
• 1:43
  Bunu anlamak için şöyle düşünelim, harika iş yapan bir
• 1:46
  fırının var. Ekmek satışların rekor kırıyor,
• 1:49
  kar marjın artmış. Ama dükkan sahibi geçmişe dönük
• 1:53
  fırın vergisi çıkarıp tüm kârını tek kalemde siliyor.
• 1:57
  Yani bu 223 milyonluk zarar gerçekten kasadan çıkan bir para
• 2:01
  mı yoksa sadece muhasebesel bir anomali mi?
• 2:05
  Ya kasadan çıkan tek bir kuruş bile yok.
• 2:08
  Bu durum tamamen 7524 sayılı yeni vergi kanunundan
• 2:10
  kaynaklanıyor. Peki bu kanun tam olarak ne
• 2:15
  getirdi g olar için? Şöyle ki, gayrimenkul yatırım
• 2:19
  ortaklıkları için yüzde onluk, yeni bir yurt dışı asgari
• 2:23
  kurumlar vergisi geldi. Yani daha önceden muaf oldukları
• 2:27
  bir vergi bu. Aynen öyle ve şirketler
• 2:30
  ellerindeki devasa varlıkların değerlemeleri üzerinden ileride
• 2:34
  ödeyecekleri vergiyi sanki bugün tahakkuk etmiş gibi yazmak
• 2:37
  zorundalar. Buna ertelenmiş vergi gideri
• 2:40
  diyoruz değil mi? Evet, ertelenmiş vergi gideri BG
• 2:43
  o'nun bilançosuna tek kalemde eklenen bu rakam 241 nokta
• 2:47
  6.000.000 TL yani operasyonel sağlık gayet iyi ama mevzuat
• 2:50
  kağıt üzerinde çok büyük bir tahribat yarattı.
• 2:55
  Madem operasyonlar sağlıklı, o zaman kağıt üzerindeki bu sanal
• 2:59
  rakamları bırakıp biraz sahaya inelim.
• 3:01
  Sahadaki gerçek nakit akışına bakmak lazım.
• 3:04
  Evet, bu şirkete nakit pompalayan asıl motorlar neler?
• 3:08
  Mesela aquamol ve metrodan gelen ticari kira geliri benim çok
• 3:13
  dikkatimi çekti. Sadece ilk çeyrekte 26.000.000
• 3:17
  TL. Bu muazzam bir rakam, üstelik
• 3:20
  çok stabil bir nakit akışı sağlıyor. 1'de konut tesliminden
• 3:23
  gelen 13.7 milyonluk bir hasılat var orada.
• 3:28
  Ama asıl olay portföy büyüklüğünde yatıyor.
• 3:30
  Fokus değerleme verilerine göre 5 milyar lirayı aşan devasa bir
• 3:35
  gayrimenkul ve arsa portföyünden bahsediyoruz.
• 3:38
  Aynen ve bu varlıkların nasıl yönettikleri de çok kritik.
• 3:42
  Verimlilik tarafı gerçekten inanılmaz.
• 3:45
  Şirketin sadece 13 çalışanı var. Düşünsene 13 kişi 5 milyar
• 3:49
  liralık bir portföyü yönetiyor. Operasyonel kaldıraç dedikleri
• 3:54
  şey tam olarak bu işte. 1'de çevresel, sosyal ve yönetişim.
• 3:58
  Yani şu ISG euro porlarına göz attım, genelde bu raporlar bana
• 4:02
  biraz PR çalışması gibi gelir. Çoğu şirket için öyledir zaten.
• 4:06
  Ama burada mobil atık merkezini devreye almışlar.
• 4:09
  Daha da önemlisi güneş enerjisi santrali kurmuşlar.
• 4:13
  Işte o gez yatırımı bilançoyu doğrudan etkileyen bi hamle.
• 4:16
  Kesinlikle tükettikleri enerjinin %16 nokta birine
• 4:21
  güneşten sağlamışlar ve toplam enerji tüketimlerinde yüzde
• 4:25
  yirmilik bir düşüş var. Yani bu sadece çevreyi korumak
• 4:28
  değil, nakit koruma kalkanı gibi çalışıyor deme çok.
• 4:31
  Doğru tespit, bu verimlilik artışı, uzun vadeli operasyonel
• 4:35
  karlılığı inanılmaz destekliyor. Şirket salt konut satmak yerine
• 4:39
  ticari kira geliri ile kendini finanse eden bir yapıya dönüşmüş
• 4:43
  sanki. Evet, ellerinde satılacak sadece
• 4:46
  68 konut kaldı. Artık o 25.000 metrekarelik
• 4:49
  ticari alanın düzenli kira geliri, onların asıl can damarı.
• 4:52
  Hazır maliyetleri düşürmekten ve ISG den bahsetmişken, şirketin
• 4:55
  2026 vizyonuna ve stratejik dönüşümle de değinelim.
• 5:00
  Elektrifikasyon ve at market hedefleri çok ön planda orada.
• 5:04
  Adem enerji yani otovatla anlaşıp AV m'deki elektrikli
• 5:09
  şarj istasyonu sayısını 14'e çıkarma kararı almışlar.
• 5:13
  Bu sadece yeşil bir imaj yaratmak için atılmış bir adım
• 5:16
  değil. Nasıl yani?
• 5:18
  Altındaki ticari mantık ne? Şöyle elektrikli araç sahipleri
• 5:22
  genelde yüksek harcanabilir geliri olan bir kitle aracı şarj
• 5:26
  ederken AV m'de geçirdikleri süre artıyor.
• 5:29
  Anladım bekleme süresi artınca içeride harcadıkları para da
• 5:33
  artıyor. Aynen öyle.
• 5:34
  Kiracıların cirosu artarsa BG o'nun o kiracılardan alacağı
• 5:38
  ciro bazlı kira gelirleri de otomatik olarak yükseliyor.
• 5:42
  Bu stratejik bir müşteri elle tutma hamlesi.
• 5:44
  Çok mantıklı, sosyal etki tarafında da ilginç veriler var.
• 5:48
  Toplam 13 çalışanın 5'i kadın kadınlara yönelik özel
• 5:53
  etkinlikler, aile ve Sosyal Hizmetler bakanlığı iş
• 5:56
  birliğiyle eğitimler düzenliyorlar.
• 5:58
  Bunlar da çevre halkıyla bağ kurup aidiyet yaratma
• 6:02
  stratejisinin çok değerli parçaları.
• 6:04
  Tam bu noktada bir es verelim, dinleyicilerimiz birazdan o en
• 6:08
  çok merak edilen boğa ve ayı senaryolarına yani bizim satın
• 6:12
  al tut veya izle değerlendirmemize geçeceğimizi
• 6:15
  biliyor. Ama ondan önce konuşmamız
• 6:18
  gereken çok kritik bir yasa daha var.
• 6:20
  Evet, sermaye dağıtımını ve yatırımcıyı doğrudan
• 6:24
  ilgilendiren o çılgın temettü kuralı şirket, 2024 yılı için
• 6:28
  70.000.000 TL kar payını 4 eşit taksitte dağıtma kararı aldı.
• 6:34
  Bu aslında yatırımcı için kulağa hoş gelen bir.
• 6:37
  Haber hoş geliyor ama arkasındaki zorunluluk işin
• 6:40
  rengini değiştiriyor. Yeni yasa diyor ki, kurumlar
• 6:43
  vergisi istisnasından faydalanmak istiyorsan
• 6:46
  gayrimenkul kazançlarının en az yüzde ellisini kar payı olarak
• 6:51
  dağıtmak zorundasın. Yani devlet ya vergi
• 6:54
  avantajından vazgeçersin ya da kârının yarısını nakit olarak
• 6:58
  dağıtırsın diyor. Ya bu durum BG o'yu agresif bir
• 7:02
  büyüme hissesi olmaktan çıkarıp mecburi bir temettü hissesine
• 7:07
  dönüştürmüyor mu? Sürekli yeni projelere yatırım
• 7:10
  yapma şanslarını ellerin. Almıyor mu?
• 7:12
  Kesinlikle alıyor. Hissedar getirisi artık şirketin
• 7:15
  kendi stratejik inisiyatifinden çıktı kanuni.
• 7:18
  Bir zorunluluğa dönüştü yani? Aynen düzenli nakit akışı arayan
• 7:22
  yatırımcılar için iyi bir haber olabilir ama şirketin elindeki
• 7:25
  naktı yeni projelere yatırma esnekliği ciddi şekilde
• 7:28
  kısıtlandı. Yani agresif sermaye harcaması o
• 7:31
  dediğimiz kepeks gücü zayıfladı. Madem içerde yasa koyucu
• 7:36
  kuralları böyle sert değiştiriyor.
• 7:38
  Biraz da dışarıdaki makro rüzgarlara bakalım dışarıda.
• 7:41
  Da ciddi bir fırtına var çünkü. Kesinlikle enflasyon verileri
• 7:45
  ortada tüfeği %68. Buçuk yurt içi üfe %51 buçuk
• 7:49
  seviyesinde sektörel. Daralmada çok bariz.
• 7:53
  Ikinci el konut satışları düşüyor yabancıya satışlar
• 7:56
  sadece mart ayında %20 çakılmış. Yüksek faiz ortamı sektörü adeta
• 8:02
  dondurdu. Gerçi ipotekli satışlarda %35
• 8:05
  nokta dokuzluk tuhaf bir artış var ama.
• 8:08
  Ama genel piyasa kesinlikle daralıyor.
• 8:12
  Işte tam da bu fırtınada begon'un elinde sadece 68 konut
• 8:16
  kalması onları çok ciddi koruyor.
• 8:19
  Ticari kiraya yaslanmaları aslında onlar için çok büyük bir
• 8:23
  defansif pozisyon olmuş. Aynen öyle.
• 8:26
  Eğer ellerinde yüzlerce satılamayan konut olsaydı o 223
• 8:30
  milyonluk kağıt üzeri zarar gerçek bir krize dönüşebilirdi.
• 8:34
  Şimdi tüm bu verileri bir araya topladık.
• 8:37
  Analizin son durağına yani yatırımcı şapkalarımızı takma
• 8:40
  zamanına geldik. Kararına.
• 8:43
  O zaman ben boğa görüşüyle yani işin iyimser fırsatlar tarafıyla
• 8:48
  başlayayım. Seni dinliyorum.
• 8:49
  Birincisi güçlü ve sürekli nakit akışı 25.000 metrekarelik ticari
• 8:55
  alandan çeyreklik 26.000.000 TL kira geliri geliyor.
• 8:59
  Bu müthiş hıhı. Çok sağlam.
• 9:01
  Ikincisi, verimlilik, gez yatırımı ve sadece 13 çalışanla
• 9:05
  operasyonel maliyetleri minimize etmiş durumdalar.
• 9:08
  Üçüncüsü de 5 milyar lirayı aşan o devasa portföy ve arsa
• 9:13
  değerinin enflasyonist ortamda çok güvenli bir liman olması.
• 9:17
  Bunlar gerçekten çok güçlü fırsatlar ama ayı görüşünü yani
• 9:21
  riskleri de masaya yatırmak zorundayız.
• 9:23
  Riskler cephesinde neler görüyorsun?
• 9:26
  Bir kere o 7524 sayılı yeni vergi kanunu mu?
• 9:28
  223 milyonluk çeyreklik zarar şoku karlılık üzerinde devasa
• 9:30
  bir baskı yarattı. Sadece kağıt üzerinde olsa bile
• 9:37
  yatırımcı algısını bozuyor. Kesinlikle.
• 9:39
  Ikinci büyük riskte sektör genelinde yabancı talebinin
• 9:43
  düşmesi ve enflasyonun halkın satın alma gücünü eritmesi.
• 9:47
  Yani avm'ye gelen insanların cebinde harcayacak para kalmazsa
• 9:51
  o sağlam sandığımız kiralar da tehlikeye girebilir mi diyorsun?
• 9:55
  Aynen öyle. Eğer kiracı ciro yapamazsa
• 9:58
  kirasını da ödemekte zorlanacaktır.
• 10:00
  Peki tüm bu tabloya bakarak nihai yatırımcı notunu ne olarak
• 10:04
  belirliyorsun? Satın alma tut mu yoksa izle mi?
• 10:09
  Benim bu konudaki nihai kararım kesinlikle izle.
• 10:13
  Yani voç. Bekle 5 milyarlık portföy sıfıra
• 10:18
  yakın operasyonel maliyet diyorsun ama izle diyorsun,
• 10:22
  neden? Bunun üç temel nedeni var.
• 10:25
  Birincisi bu yeni ertelenmiş vergi şokunun önümüzdeki
• 10:29
  çeyreklerde şirketin gerçek nakit akışına ve değerlemesine
• 10:33
  nasıl yansıyacağını henüz tam olarak görmedik.
• 10:36
  Sistemin buna nasıl tepki vereceğini beklememiz lazım
• 10:39
  diyorsun? Ikincisi o bahsettiğimiz %50
• 10:43
  temettü dağıtım zorunluluğu var ya.
• 10:45
  Evet, kârın yarısını dağıtma kuralı.
• 10:48
  Bu kuralın şirketin yeni projelere sermaye ayırma yani
• 10:52
  kepek gücünü pratikte ne kadar kısıtlayacağını izlememiz
• 10:55
  gerekiyor. Büyüme motoru ne kadar hasar
• 10:58
  aldı emin? Değiliz.
• 11:00
  Üçüncü nedenin ne peki? Üçüncüsü de AVM kira gelirleri
• 11:04
  enflasyona endeksi diyoruz ama yılın geri kalanında enflasyon
• 11:07
  kontrolden çıkarsa veya alım gücü çok düşerse bu kiraların
• 11:11
  gerçekten o sözleşmelerdeki gibi enflasyona ne kadar iyi
• 11:14
  endekslenebileceğini takip etmek zorundayız.
• 11:17
  Yani kağıt üzerindeki sözleşme gerçek hayatta her zaman tıkır
• 11:21
  tıkır işlemeyebilir. Aynen.
• 11:23
  Tüketici yavaşlarsa o çarklar da yavaşlar, o yüzden şimdilik
• 11:27
  tetiği çekmek yerine kenardan izlemek en mantıklısı.
• 11:30
  Çok açıklayıcı ve net bir tablo çizdin.
• 11:32
  Gerçekten derinlemesine bir inceleme oldu.
• 11:35
  Umarım dinleyenler için de o karışık raporlar biraz daha
• 11:38
  anlamlı hale gelmiştir. Kesinlikle tüm bu analizlerin
• 11:42
  sonuna gelirken zihninde yer etmesini istediğim o kışkırtıcı
• 11:46
  düşünceyi senle paylaşmak istiyorum.
• 11:48
  Nedir? O.
• 11:49
  Bugün çok net gördük ki bir şirket ne kadar verimli
• 11:53
  çalışırsa çalışsın, kendi enerjisini öğretip tasarruf
• 11:56
  yapsın, satışlarını katlasın. Devletin vergi kanununda attığı
• 12:01
  tek bir kalem çiziği bir çeyreklik kârı tamamen haritadan
• 12:05
  silebiliyor. Ya çok çarpıcı bir gerçek bu.
• 12:08
  Eğer yasa koyucular bilançoların kaderini bu kadar hızlı ve
• 12:12
  radikal bir şekilde değiştirebiliyorsa, yatırımcı
• 12:15
  olarak bizler gerçekten şirketlerin performansına mı
• 12:19
  yatırım yapıyoruz, yoksa regülasyonların insafına mı?
• 12:22
  Bunu kendi yatırımlarını değerlendirirken bir düşün derim
• 12:26
  bu. Soruya cevap bulmak, piyasayı
• 12:27
  anlamanın yarısı aslında. Bize eşlik ettiğin için teşekkür
• 12:30
  ederiz. Bir sonraki derinlemesini
• 12:32
  incelememizle görüşmek üzere piyasaları okumaya devam et.
• 12:36
  Hoşça kal. Doğru yerde kalmayı unutma.