Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #SURGY | Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | Sonuçlar 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #SURGY | Sur Tatil Evleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | Sonuçlar 🧿 · Market Risk TR

0:00
Hoş geldiniz tek bir dev projeye hani tüm varlığınızı
0:04
yatırdığınızı bir düşünün. Fikir ne kadar heyecan verici
0:07
ise riskte bir o kadar büyük değil mi?
0:10
Bugün işte tam da böyle bir şirketin sur tatil evleri gy
0:14
o'nun kapısını aralıyoruz. Hem bu büyük hayalin
0:17
potansiyelini hem de o parlak görünen finansal raporların
0:20
ardındaki. Gerçekleri mercek altına
0:23
alacağız. Merhabalar elimizdeki kaynaklar
0:27
şirketin 30 Eylül 2025 tarihli faaliyet raporu ve aynı döneme
0:30
ait SPK formatındaki finansal tablolar.
0:35
Amacımız aslında bu yoğun rakam ve bilgi yığının içinden
0:40
bireysel bir yatırımcı olarak sizin için en önemli noktaları
0:44
çekip çıkarmak. Şirket ne yapıyor, finansal
0:47
sağlığı ne durumda? Gelecek potansiyeli nedir?
0:50
Her detayı konuşacağız. Bu derinlemesine analize
0:53
başlamadan önce kısa bir hatırlatmamız var.
0:56
Eğer bu tür içerikleri yani sizin için hazırladığımız bu
0:59
analizleri faydalı buluyorsanız, videoyu beğenmeyi ve kanalımıza
1:03
abone olmayı lütfen unutmayın ve tabi ki düşüncelerinizi
1:06
sorularınızı yorumlarda mutlaka bekliyoruz.
1:08
Yorumlarınız bizim için çok değerli kanalımıza sürekli
1:12
destek olmak isterseniz de üyelik seçeneklerimize göz
1:15
atabilirsiniz. Peki o zaman başlayalım önce bu
1:18
şirketi biraz tanıyalım. Sur tatil evleri GO tam olarak
1:22
kimdir? Ne yapar?
1:23
Raporlarda sürekli bir yeni nesil tatil mottosu görüyorum.
1:27
Bu kulağa hoş geliyor ama ne demek bu?
1:29
Aslında o motto şirketin bütün iş modelini özetliyor.
1:34
Şirket hani bu popüler değişle paylaşım ekonomisi var ya işte
1:38
onun üzerine kurulu dev bir devre mülk projesi geliştiriyor.
1:42
Yani size ait bir yazlığın bütün masraflarına katlanmak yerine
1:47
lüks bir tesisin bir haftalık kullanım hakkını alıyorsunuz
1:52
iddiaları da buradan geliyor. Ve bütün enerjilerini, tüm
1:56
kaynaklarını tek bir projeye odaklamış durumdalar.
1:59
Sur yapıp tatil evleri antalya. Tek bir proje bu hem bir güç hem
2:04
de bir risk unsuru gibi. Projenin kendisi nasıl bir yer
2:07
peki? Gerçekten devasa.
2:10
Antalya kepez'de torosların eteklerinde tam 170.000
2:14
metrekarelik bir alanı düşünün. Raporlara göre içinde yok yok.
2:19
Akort parklar sadece kadınlara özel havuzlar, spa, spor
2:23
alanları. Hatta denize uzak olmalarına
2:26
rağmen kumsallı yüzme havuzları bile tasarlamışlar.
2:30
Tamamlandığında 1.401 konut ve 7 ticari ünite olacak.
2:32
Bu konutlar üzerinden de tam 67.248 adet devrim mülk satışı
2:37
hedefliyorlar. Vay canına rakamlar büyükmüş.
2:43
Evet ama sizin için en kritik notu en başta vereyim.
2:47
Rapor tarihi itibariyle projenin inşaatının tamamlanma seviyesi.
2:52
%38. %38 yani daha yolun başındalar diyebiliriz.
2:58
Aynen öyle. Şirketin kurumsal kimliğine de
3:00
bir bakalım oldukça yeni bir şirket.
3:02
Sanırım merkeze istanbul üsküdar'da 24 mart 2020 ikide
3:06
sur yapım a ş den bölünerek kurulmuş g olarak geçmişi taze
3:10
yani. Borsa istanbul'da Suriye g
3:14
koduyla işlem görmesi de çok yeni 14 aralık 2023 30 Eylül
3:17
2025 itibariyle 65 çalışanı var ama benim dikkatimi çeken bir
3:21
detay var. Raporda, Ağustos 2.020 beşte
3:23
sırf satış ve pazarlama için 52 personel daha işe alma kararı
3:27
almışlar. Bu satışlara ne kadar
3:28
yüklendiklerinin net bir sinyali sanki.
3:35
Kesinlikle ortaklık yapısına bakınca da o gücü görüyorsunuz.
3:39
Şirketin %73,10 üçü ana ortak sur yapı, endüstri sanayi ve
3:44
ticaret a ş ye ait. Yani arkanızda sektörün en
3:47
bilinen markalarından biri var. Bu büyük bir avantaj tabii.
3:51
Evet, halka açıklık oranı ise %26,87.
3:54
Yönetim kurulunda 5 üye var. Ziya Altan, elmas ufuk elmas,
3:59
Atilla elmas ve 2 bağımsız üye. Raporları incelerken sizin de
4:07
dikkatinizi çekebilecek bir not, 5 kişilik yönetim kurulunda hiç
4:12
kadın üye bulunmuyor. Bir de şeffaflık adına
4:15
paylaşılan bir bilgi var. 2.020 beşin ilk 9 ayında üst düzey
4:19
yöneticilere sağlanan toplam menfaat yaklaşık 7.000.000 TL
4:23
olmuş. Anladım yani özetle arkasında
4:28
çok güçlü bir marka olan ama tüm yumurtalarını tek bir sepete
4:32
antalya'daki bu dev projeye koymuş, yeni bir ge yo yo ile
4:36
karşı karşıyayız. Peki bu sepetin içinde bulunduğu
4:39
pazar ne durumda? Şirket adeta 2 farklı denizde
4:43
yüzen bir gemi gibi hem gayrimenkul hem de turizm.
4:47
Çok doğru bir benzetme ve bu 2 denizin hava durumu birbirinden
4:51
oldukça farklı. Turizm tarafında rüzgar tamamen
4:55
arkalarında 2.000 yirmibeşin ilk çeyreğinde türkiye'ye gelen
4:59
ziyaretçi sayısında rekorlar kırılmış.
5:02
Turizm geliri ciddi oranda artmış e projenin bulunduğu
5:05
antalya'da bu pastanın en büyük dilimini alıyor zaten.
5:09
Yani turizm denizi sakin akıntı lehlerine.
5:11
Aynen toplam konaklamaların %30, dördü antalya'da ve turistlerin
5:16
ortalama kalış süresi Türkiye ortalamasının üzerinde.
5:20
Peki ya gayrimenkul denizi orada durum biraz daha dalgalı
5:23
sanırım. Orası daha karmaşık.
5:25
Evet, bir yandan inşaat ruhsatları azalıyor.
5:28
Yani yeni proje arzı yavaşlıyor. Ama öbür yanda konut fiyatları
5:33
yıllık bazda %66 artmış. Yani arz daralırken talep ve
5:38
fiyatlar canlı kalmış. Bu sur tatil evleri gibi elinde
5:41
satacak projesi olan bir şirket için fırsat olabilir ama artan
5:45
inşaat maliyetleri ve tüketicinin alım gücünün düşmesi
5:48
gibi şey tehditleri de var. Işte burada en kafa karıştırıcı
5:52
noktaya geliyoruz bence. Sektörler böyle hareketliyken
5:56
borsada ki GO lar ne yapmış diye bakıyorum.
5:58
Bist GO endeksi 2.020 beşin ilk 9 ayında %50.
6:02
Birin üzerinde bir ralli yapmış sektör uçmuş resmen ama aynı
6:06
dönemde sürgeye hissesi sadece %8 artmış işte bu bizim için
6:12
çözülmesi gereken bir bilmece. Proje bu kadar iddialı sektör bu
6:17
kadar güçlüyken hisse neden endeksin bu kadar gerisinde
6:20
kalıyor. Analizimizin kalbindeki soru tam
6:26
olarak bu bu soruyu cevaplamak için isterseniz şirketin güçlü
6:31
ve zayıf yanlarını bir masaya yatıralım.
6:33
Güçlü yanı sizin de dediğiniz gibi arkasındaki sur yapı
6:37
markası projenin konsepti de modern bir de borçluluğu
6:41
neredeyse yok. Bu çok büyük bir avantaj.
6:43
Zayıf yanı ise en başta konuştuğumuz konu tüm gelir
6:47
beklentisinin tek bir projeye bağlı olması.
6:50
Yani o projede bir aksaklık olsa b planları yok ve tabii ki
6:54
projenin henüz %30 sekizde olması ve bu bahsettiğimiz zayıf
6:58
hisse performansı. Aynen öyle.
7:01
Fırsat tarafında ise canlı turizm sektörü artan tüketici
7:05
güveni ve paylaşım ekonomisi gibi trendler var.
7:09
En büyük tehdit de hepimizin yaşadığı yüksek enflasyon bu hem
7:13
inşaat maliyetlerini artırıyor hem de tüketicinin alım gücünü
7:17
düşürüyor. Tamam, tablo şimdi daha net bu
7:20
bilmeceyi çözmek için ipuçlarını finansal raporlarda aramamız
7:24
gerekiyor. Hadi o zaman sayılar adalalım
7:27
analizimize bilançoyla başlayalım.
7:29
Raporu açtığınızda ilk gördüğünüz şey toplam varlıklar
7:33
12,6 milyar TL ye ulaşmış. Ama benim için daha da önemlisi
7:37
bu varlıkların nasıl finanse edildiği öz kaynaklara
7:41
baktığımızda 9 milyar TL geçtiğini görüyoruz.
7:44
Yani varlıkların %70 ikisi neredeyse dörtte üçü borçla
7:48
değil, şirketin kendi öz kaynaklarıyla finanse ediliyor.
7:53
Bu hani fırtınalı bir denizde yelken açmak için inşa edilmiş
7:57
sağlam bir tekneye benziyor. Borçluluk çok düşük.
8:00
Bu yatırımcıya güven vermesi gereken bir unsur.
8:03
Bilanço sağlam görünüyor ama bir sonraki sayfaya gelir tablosuna
8:08
geçtiğimde benim kafam tamamen karıştı, hasılat sıfır.
8:13
Satışların maliyeti sıfır bunu nasıl olabilir?
8:16
Az önce satış için onlarca yeni eleman aldıklarını konuştuk.
8:20
Bu şirket hiçbir şey satmıyor mu?
8:22
Bu işte raporları okurken düşebileceğiniz en büyük
8:25
tuzaklardan biri elbette satıyorlar hem de nasıl
8:28
sattıklarını birazdan göreceğiz. Ama burada bir muhasebe kuralına
8:32
takılıyoruz. Size basit bir benzetmeyle
8:34
anlatayım. 6 ay sonra vereceğiniz bir konserin
8:37
biletlerini bugünden sattınız diyelim.
8:39
Kılayı cebinize koydunuz değil mi?
8:41
Ama o parayı konseri verip hizmeti tamamlayana kadar yasal
8:45
olarak hasılat olarak kaydedemezsiniz.
8:48
O para bilançonuzda ertelenmiş gelir olarak durur.
8:51
Yani seyirciye karşı bir borç bir vaat gibi sur tatil evleri
8:55
de tam olarak bu durumda devre mülkleri satıp parasını
8:58
alıyorlar ama proje bitip anahtarlara teslim edene kadar
9:02
bunu hasılat yazamıyorlar. Çok iyi anlattınız.
9:04
Bu benzetme durumu tamamen aydınlattı.
9:07
Peki o zaman şirketin operasyonel kârı nereden
9:10
geliyor? Çünkü sıfır hasılata rağmen bir
9:13
faaliyet kârı var ortada. O da yine muhasebenin bir
9:16
cilvesi kâr esas faaliyetlerden diğer gelirler diye bir kalemin
9:21
içinde gizli çoğu şirket için burası önemsiz ıvır zıvır
9:25
gelirlerin olduğu bir yerdir ama sörce için az önce anlattığım
9:30
sebepten dolayı şirketin mevcut operasyonel nabzını
9:34
ölçebileceğiniz yer tam olarak burası.
9:36
Şimdilik performansı buradan takip etmelisiniz.
9:39
Tamam, bu da anlaşıldı ama şimdi asıl akıl almaz rakama
9:43
geliyorum. Dönem net kârı tam bir milyar
9:48
350.000.000 TL. Geçen yılın aynı döneminde bu
9:51
rakam sadece 85.000.000 TL imiş. Bu nasıl bir artış?
9:54
Sıfır hasılatla milyarlarca lira kar nasıl edilebilir?
10:01
Işte bu bu raporları incelerken sizin için en ama en önemli
10:06
detay. Eğer bu detayı kaçırırsanız
10:08
şirket hakkında tamam. Yanlış bir fikre
10:11
kapılabilirsiniz. O gördüğünüz 1.35 milyar t l'lik
10:15
kâr bir sarap bir hayalet. Çünkü orakalın içindeki bir
10:19
milyar 259.000.000 TL yani neredeyse tamamı operasyonel bir
10:22
başarıdan değil ertelenmiş vergi geliri adı verilen tek seferlik
10:27
bir muhasebe kaydından geliyor. Ertelenmiş vergi geliri bu
10:35
kulağa çok teknik geliyor. Bizim anlayacağımız dilde bu ne
10:39
demek? Şirketin kasasına böyle bir para
10:41
girdi mi? Hayır, tek bir kuruş bile
10:43
girmedi. Şöyle düşünün, devletin size
10:47
gelecekteki vergilerinizden düşmeniz için dev bir indirim
10:51
kuponu verdiğini hayal edin. Bu kupon bugünkü dilançonuzu
10:55
daha değerli gösterir. Kâr hanenizi şişirir ama bugün
10:59
cebinize giren bir nakit değildir, işte bu ertelenmiş
11:04
vergi geliri de tam olarak böyle bir şey.
11:06
Geçmişteki bir durum nedeniyle şirketin gelecekte daha az vergi
11:11
ödemesini sağlayacak bir kayıt gelir tablosunu harika
11:15
gösteriyor. Ama bu çeyrekte şirketin banka
11:18
hesabına 1 TL bile eklemedi. Yani sadece bu manşet kar
11:23
rakamına bakarak yatırım yaparsak.
11:25
Bir saraba yatırım yapmış oluruz.
11:27
Kesinlikle. Eğer bu kar gerçek bir nakit
11:30
girişi değilse bunun kanıtını nakit akış tablosunda
11:34
görmeliyiz. O tablo yalan söylemez bakıyorum
11:37
evet işte burada kar 1,35 milyar TL görünürken şirketin dönem
11:43
başındaki 68.000.000 tl'nilik naktı dönem solunda 44.000.000
11:48
tl'ye düşmüş. Bu nasıl olabilir?
11:51
Bir şirket nasıl hem bu kadar kârlı olup hem de kasasında daha
11:55
az parayla kalabilir? Çünkü nakit akış tablosu bize
11:58
paranın gerçek yolculuğunu gösterir.
12:00
O hayali kârın aksine gerçek paranın nereye harcandığını net
12:05
bir şekilde anlatır. Tabloya göre nakit büyük ölçüde
12:09
projenin ana yüklenicisi olan ve yine ilişkili bir şirket olan
12:13
sur yapıma avans olarak ödeniyor.
12:15
Yani müşterilerden gelen para kar olarak bir kenarda durmuyor.
12:20
Doğrudan inşaatın ilerlemesi projenin %30 sekizden yüzde yüze
12:24
yürümesi için harcanıyor. Bir de küçük bir miktar hisse
12:28
geri alım programı için kullanılmış.
12:30
Anladım finansal tablolar adeta bir labirent gibi ama faaliyet
12:35
raporunun içinde tüm bu muhasebe karmaşasını bir kenara iten ve
12:39
şirketin sahadaki gerçek performansını gösteren bir şey
12:43
var. Devrim yük satış adetlerini
12:45
gösteren bir grafik ve o grafikte 2.020 beşin üçüncü
12:49
çeyreğinde adeta bir patlama yaşanmış.
12:52
Işte bu şirketin asıl hikayesi tam üstüne bastınız.
12:57
Önceki çeyreklerde yüzlerle ifade edilen satışlar üçüncü
13:01
çeyrekte birden fırlayarak projenin başından beri satılan
13:05
toplam devre mülk sayısını 9.650 ikiye çıkarmış.
13:09
Muhasebesel kardan ertelenmiş vergiden çok daha önemli bir
13:13
veri bu. Kesinlikle bu somut bir veri.
13:16
Aynen, çünkü bu grafik projenin piyasada gerçek bir karşılığı
13:20
olduğunu, insanların bu yeni nesil tatil konseptini satın
13:24
aldığını ve şirketin sahada başarılı olduğunu gösteriyor.
13:28
Zaten o 52 yeni personel alma kararları da bu momentumu bir
13:32
tesadüf olarak görmediklerini, bu ateşe daha fazla odun atmak
13:35
istediklerini kanıtlıyor. Şirketin geleceğine dair en
13:39
somut ve en pozitif veri bu grafikte yatıyor olabilir.
13:42
Harika o zaman tüm bu konuştuklarımızı bir
13:45
toparlayalım. Karşımızda tek bir dev projeye
13:48
odaklanmış finansal olarak borçsuz ve sağlam bir yapıya
13:52
sahip. Arkasında da sektörün en güçlü
13:54
markalarından birini almış bir şirket var.
13:57
Sahada yani gerçek dünyada satışlar inanılmaz gidiyor.
14:01
Ancak finansal tablolardaki o göz alıcı kar rakamı bir
14:05
muhasebe kaleminden kaynaklandığı için yanıltıcı
14:08
olabilir ve en büyük soru işareti.
14:11
GO sektöründeki büyük rallliğe rağmen hisse fiyatı neden bu
14:14
kadar geride kalmış? Bu analizimiz bizi o en baştaki
14:18
soruya geri getiriyor ve yatırımcı olarak sizin vermeniz
14:22
gereken bir kararı ortaya koyuyor.
14:24
Piyasa projenin henüz yolun başında %38 seviyesinde olmasına
14:29
ve o parlak karın henüz nakte dönmemiş olmasına mı
14:33
odaklanıyor? Bu yüzden mi temkinli
14:35
davranıyor? Yoksa piyasanın geneli o patlama
14:38
yapan somut satış rakamlarını gözden kaçırarak sizin gibi bu
14:43
kaynakların derinliklerine inen bu analizi dinleyen yatırımcılar
14:46
için bir fırsat mı sunuyor işte bu üzerinde düşünmeniz gereken
14:50
asıl soru. Bu detaylı incelemeyi bizimle
14:53
birlikte yaptığınız için çok teşekkürler.
14:56
Umuyoruz ki bu analiz sur tatil evleri g o'nun raporlarındaki
15:00
karmaşık tabloyu sizin için daha net hale getirmiştir.
15:04
Eğer bu çalışmamızı beğendiyseniz lütfen videoyu
15:07
beğenerek kanalımıza, abone olarak ve en önemlisi
15:10
görüşlerinizi yorumlarda paylaşarak bu tartışmayı daha da
15:14
ileriye taşımamıza yardımcı olun.
15:16
Kanalımızın devamlılığı için de üyelik programımıza göz atmamızı
15:20
öneririz. Bir sonraki analizde görüşmek
15:22
üzere.