Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #SRVGY | Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi

Transcript

🔴🇹🇷 #SRVGY | Servet Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi · Market Risk TR

• 0:00
  Hoş geldiniz elinizde bir şirketin finansal raporları var
• 0:03
  diyelim onlarca sayfa, yüzlerce rakam.
• 0:06
  Adeta bir şifre yumağı gibi değil mi?
• 0:09
  Aynen öyle. Nereden başlayacaksınız?
• 0:12
  Hangi sayı gerçekten önemli? Kestirmek çok zor işte.
• 0:16
  Bugün tam olarak bunu yapacağız. Evet sizin için servet
• 0:19
  gayrimenkul yatırım ortaklığının yani servet geyo'nun 2.025
• 0:23
  üçüncü çeyrek raporlarının şifrelerini çözeceğiz.
• 0:26
  Amacımız bu resmi belgelerdeki en can alıcı noktaları.
• 0:30
  Eee bir bireysel yatırımcı gözüyle damıtmak şirketin gerçek
• 0:35
  hikayesini ortaya çıkarmak. Rakamların arkasındaki
• 0:38
  stratejiyi, fırsatları ve tabii ki riskleri konuşacağız.
• 0:41
  Kesinlikle bir şirketin bilançosu, onun röntgen filmi
• 0:45
  gibidir. Bizde bu filmi okuyup finansal
• 0:47
  sağlığının ne durumda olduğunu, geleceğe dair ne gibi sinyaller
• 0:52
  verdiğini birlikte anlamaya çalışacağız.
• 0:55
  Kritik detayların peşine düşeceğiz bu derinlemesine
• 0:58
  inceleme sizin için değerliyse beyan butonuna basmayı
• 1:02
  kanalımıza abone olmayı ve bu içeriği paylaşmayı unutmayın.
• 1:06
  Yorumlarda da analizi alevlendirin.
• 1:08
  Ayrıca bu tür içerikleri hazırlamaya devam edebilmemiz
• 1:12
  için. Kanalımıza katılarak destek
• 1:14
  olmayı düşünebilirsiniz. Harika o zaman başlayalım.
• 1:18
  Başlayalım. Önce şirketi biraz tanıyalım
• 1:20
  diyorum. Bu röntgen filmini çekeceğimiz
• 1:23
  servet geyo tam olarak kimdir ne yapar?
• 1:27
  Servet GO aslında türkiye'nin en köklü gruplarından birinin
• 1:31
  parçası 50 yıllık bir geçmişe sahip simpaş grubunun.
• 1:35
  Evet simpaşa herkes. Bilir?
• 1:36
  Tabii adından da anlaşılacağı gibi bir gayrimenkul yatırım
• 1:40
  ortaklığı. Ama onların bir felsefesi var ki
• 1:43
  bu bence çok önemlidir. Hazır 1.000 alıp kiralamak
• 1:47
  yerine arsayı bulup üzerine proje geliştirmeyi tercih
• 1:51
  ediyorlar. Yani bir nevi gayrimenkul
• 1:54
  yatırımcılığının zanaatkar tarafındalar diyebiliriz.
• 1:57
  Yani sadece birer mülk sahibi değil, aynı zamanda birer
• 2:00
  geliştirici. Aynen öyle odaklandıkları
• 2:02
  alanlarda genellikle alışveriş merkezleri, lojistik depoları ve
• 2:07
  ofis binaları. Istikrarlı kira geliri ve proje
• 2:10
  geliştirme, 2 ayaklı bir stratejileri var.
• 2:13
  Peki bu operasyonları nereden yönetiyorlar, ne kadar büyük bir
• 2:17
  yapıdan bahsediyoruz? Merkezleri istanbul'da
• 2:20
  beşiktaştaki simpaş plazada ama operasyonları sadece Türkiye ile
• 2:24
  sınırlı değil. Uluslararası bir ayakları da mı?
• 2:26
  Var. Evet ve bu çok önemli bir nokta.
• 2:29
  Almanya frankfurt'ta ozway realist jenbhac adında çok ciddi
• 2:33
  bir iştirakları var. Almanya pazarı.
• 2:35
  Bu önemli, çok önemli. Bu şirket üzerinden almanya'da
• 2:39
  büyük bir lojistik ve ofis portföyünü yönetiyorlar.
• 2:43
  Bu uluslararası ayak, onlara kur riskine karşı bir nevi doğal
• 2:48
  koruma sağlıyor. Anladım.
• 2:50
  Peki büyüklük olarak yani çalışan sayısı falan?
• 2:53
  Işte işin ilginç yanı o şaşırtıcı derecede yalın bir
• 2:57
  yapıları var. Türkiye'de sadece 20 kişi, 20
• 3:00
  mi? Evet, almanya'daysa 14 kişilik
• 3:03
  çekirdek bir ekiple devasa bir portföyü yönetiyorlar.
• 3:07
  Bu kadar büyük bir portföyü bu kadar küçük bir ekiple yönetmek
• 3:11
  bu verimliliklerinin yüksek olduğunu düşündürüyor peki.
• 3:14
  Direksiyonda kim var? Kontrol kimin elinde?
• 3:16
  Kontrol tamamen avni çelik ve çelik ailesinde avni çelik a ve
• 3:21
  b grubu hisselerle şirketin yaklaşık %41 virgül yedisine
• 3:26
  sahip geri. Kalanı halka açık sanırım.
• 3:28
  Evet, hisselerin %24,50 sekizi borsa istanbul'da işlem görüyor
• 3:33
  ama burada kilit bir nokta var. A Grubu paylar imtiyazlı.
• 3:38
  Imtiyazlı pay ne demek oluyor tam olarak?
• 3:41
  Şöyle ki, 6 kişilik yönetim kurulunun 4 üyesini doğrudan A
• 3:45
  Grubu pay sahipleri. Yani aile belirliyor.
• 3:49
  Bir saniye burada araya girmek istiyorum.
• 3:51
  Yani küçük bir yatırımcı olarak sizin oyunuz şirketin ana
• 3:55
  stratejik kararlarını pek de etkilemiyor.
• 3:58
  Doğru esasen çelik ailesinin kullandığı aracın bir yolcusu
• 4:01
  konumundasınız. Bu yatırım kararında mutlaka göz
• 4:05
  önünde bulundurulması gereken bir faktör.
• 4:07
  Dimi. Kesinlikle çok doğru bir tespit.
• 4:09
  Hani bu iyi ya da kötü meselesi değil, bir yapı meselesi.
• 4:12
  Ailenin vizyonuna güveniyorsanız bu bir avantaj olabilir.
• 4:15
  Ama aynı fikirde değilseniz söz hakkınız sınırı.
• 4:18
  Aynen öyle. Yönetim kuruluna baktığımızda
• 4:21
  ise 6 üyenin birinin kadın üye olduğunu görüyoruz.
• 4:25
  Raporlara göre yönetim kurulu üyelerine ve üst düzey
• 4:28
  yöneticilere 2.000 yirmibeşin ilk 9 ayında toplamda yaklaşık
• 4:32
  21.000.000 TL lik bir ödeme yapılmış.
• 4:35
  Anlaşıldı yani aile kontrolünde yalın bir organizasyonla
• 4:39
  çalışan, uluslararası ayağı olan bir proje geliştiricisi.
• 4:43
  Peki portföylerinde ne gibi somut varlıklar var?
• 4:47
  Gözümüze canlanması için birkaç örnek verebilir misin?
• 4:50
  Tabi ki en bilinenlerden biri istanbul'daki depozit Outlet
• 4:55
  Center. Evet bilirim orayı.
• 4:58
  Ankara'daki altın oran staryum AV m'de önemli bir kira geliri
• 5:02
  kaynağı. Bunların yanında çeşitli iş ve
• 5:06
  lojistik merkezleri var ama asıl heyecan verici olan devam eden
• 5:11
  projeleri. Yeni neler var?
• 5:13
  Istanbul, küçükçekmece'deki sefaköy bulvar ve Ankara
• 5:17
  dikmen'deki okul projesi. Bunlar şirketin gelecekteki
• 5:22
  büyüme motorları olarak öne çıkıyor.
• 5:24
  Yani sadece mevcutları yönetmekte kalmıyorlar.
• 5:27
  Sürekli yeni değer yaratma peşindeler.
• 5:29
  Tam olarak bu. Peki bu şirketi kendi
• 5:32
  sektöründeki rakipleriyle karşılaştırdığımızda nasıl bir
• 5:35
  resim ortaya çıkıyor? Şöyle hızlı bir spot analizi
• 5:38
  yapsak, güçlü ve zayıf yönleri neler sence?
• 5:40
  Harika fikir güçlü yanları yani strack kesinlikle arkasındaki
• 5:46
  simpaş grubunun tecrübesi. Proje geliştirme yetenekleri ve
• 5:50
  düşük borçlulukları buna birazdan geleceğiz.
• 5:54
  Tamam, zayıf yönleri ne olabilir?
• 5:57
  Zayıf yanları ve iknasız aile şirketi olmasından kaynaklanan o
• 6:02
  yoğun ilişkili taraf işlemleri ve portföyün birkaç büyük
• 6:06
  varlığa odaklanmış olması olabilir.
• 6:09
  Fırsatlar ve tehditler. Fırsatlar tarafında türkiye'deki
• 6:13
  kentsel dönüşüm potansiyeli ve özellikle almanya'daki lojistik
• 6:18
  sektörünün büyümesi var. Tehditler ise her gayrimenkul
• 6:22
  şirketinde olduğu gibi ekonomik dalgalanmalar faiz oranlarındaki
• 6:26
  artışlar ve tabii inşaat maliyetlerindeki yükseliş.
• 6:30
  Tamamdır, şirketin dna'sını, kimliğini ve oyun alanını artık
• 6:34
  net bir şekilde anladık. Şimdi en heyecanlı kısma
• 6:37
  gelelim. Rakamlara.
• 6:39
  Evet, rakamlar bu 2 arıyı destekliyor mu?
• 6:42
  Raporları incelerken benim gözüme ilk çarpan sermaye
• 6:45
  yapılarındaki devasa değişim oldu.
• 6:48
  Evet o çok çarpıcı. Ödenmiş sermayelerini 52
• 6:51
  milyondan 3.25 milyar liraya çıkarmışlar ve daha da önemlisi
• 6:57
  kayıtlı sermaye tavanını 16.25 milyar liraya fırlatmışlar.
• 7:01
  Bu adeta birinin kredi kartı limitini sessizce 20 katına
• 7:05
  çıkarması gibi bir şey. Güzel benzetme.
• 7:08
  Sanki dev bir hamleye hazırlanıyorlar.
• 7:10
  Analizimiz bu gizemi çözebilir. Mi işte bu?
• 7:13
  Tam olarak bizim de peşine düştüğümüz soru bu sermaye
• 7:17
  tavanı artışı bug. Sohbetimizin anahtarı bu sadece
• 7:21
  teknik bir düzenleme değil. Bir mesaj var yani.
• 7:23
  Kesinlikle bu şirketin yönetimine gelecekteki büyüme
• 7:28
  hamleleri için verilmiş 16 milyar liralık bir açık çek.
• 7:32
  Şimdi biz de diğer tüm finansal verilere bakarak bu çekin neden
• 7:37
  ve niçin yazıldığını anlamaya çalışacağız.
• 7:40
  Nereden başlayalım bilançodan. Mı?
• 7:41
  Aynen önce bilançodan, yani şirketin varlıklarının
• 7:45
  röntgeninden başlayalım. Başlayalım, varlıkları ne kadar
• 7:48
  büyük ve bu varlıkların içinde ne var?
• 7:51
  30 Eylül 2025 itibariyle toplam varlıkları 43.7 milyar TL ye
• 7:55
  ulaşmış. Devasa bir rakam.
• 7:59
  Evet ve bu devasa rakamın aslan payı yani yaklaşık 39 milyar TL
• 8:06
  si yatırım amaçlı gayrimenkuller kaleminden geliyor.
• 8:10
  Yani neredeyse hepsi gayrimenkul.
• 8:13
  Kelimenin tam anlamıyla bir gayrimenkul dağ üzerinde
• 8:17
  oturuyorlar. Bu şirketin kalbi ana değer
• 8:21
  kaynağı. Peki bu 39 milyarlık da biraz
• 8:24
  daha açalım. Yani bu varlıkların kalitesi
• 8:26
  değeri kadar önemli değil mi? Hepsi istanbul'un merkezindeki
• 8:30
  pırıl pırıl ofis binaları mı yoksa daha farklı bir dağılım mı
• 8:33
  var? Çok yerinde bir soru portföy,
• 8:35
  çeşitli içinde AVM lerde var, lojistik merkezleri de
• 8:40
  arsalarda. Değerin önemli bir kısmı kira
• 8:44
  getiren ticari mülklerden geliyor ama bir yatırımcı olarak
• 8:49
  sormanız gereken soru şu, nedir? Bu derlemeler ne kadar gerçekçi
• 8:53
  ve piyasa koşulları değiştiğinde bu değerler korunabilir mi işte
• 8:57
  bu sürekli takip edilmesi gereken bir konu anladım.
• 9:01
  Peki bilanço'nun diğer tarafı borçla.
• 9:05
  Genelde en korkulan kalemdir durumları nasıl?
• 9:09
  Işte hikayenin en güçlü yanı da burası.
• 9:11
  Finansal borçları sadece 509.000.000 tl civarında.
• 9:16
  Sadece mi? Toplam varlıkların yanında çok
• 9:19
  küçük kalıyor. Evet, yılbaşında 687.000.000 TL
• 9:22
  imiş yani borçlarını bir de azaltmışlar.
• 9:24
  Bu rakamı 33 milyar TL nin üzerindeki öz kaynaklarıyla
• 9:28
  karşılaştırdığınızda borçluluk oranının neredeyse yok denecek
• 9:30
  kadar düşük olduğunu görüyoruz. Yani bu gayrimenkul dağıının
• 9:38
  üzerinde oturan şirket adeta bir kale gibi sağlam bir bilançoya
• 9:43
  sahip. Aynen öyle.
• 9:45
  Yüksek faiz ortamında bu rakiplerine karşı inanılmaz bir
• 9:49
  rekabet avantajı demek. Sağlam bir kale ve şimdi
• 9:52
  anlıyoruz ki. Kalenin toplarını doldurmak için
• 9:55
  16 milyar liralık bir barut fıçısı hazırlamışlar.
• 9:59
  Peki bu kale gelir üretiyor mu? Gelir tablosuna geçelim,
• 10:02
  satışlar ve karlılık ne durumda? Işte hikaye burada daha da
• 10:06
  ilginçleşiyor. Şirketin hasılatı yani satış
• 10:10
  gelirleri yılın ilk 9 ayında geçen seneye göre bir milyar TL
• 10:15
  den 1.73 milyar TL ye fırlamış. Yüzde yetmişin üzerinde bir
• 10:20
  artış çok ciddi. Çok ciddi ama benim için daha
• 10:23
  etkileyici. Brütkar marjı marjları %50
• 10:27
  ikiden %50 sekiz'e yükselmiş. Dur bir dakika, yani sadece daha
• 10:32
  fazla mal satmıyorlar. Sattıkları her 100 liralık
• 10:35
  maldan ceplerine artık 52 TL yerine 58 TL kar kalıyor.
• 10:39
  Tam olarak bu. Bu direkt operasyonel
• 10:41
  verimliliklerinin arttığını gösteren en net işaret.
• 10:44
  Kesinlikle. Maliyetlerini çok daha iyi
• 10:47
  yönetiyorlar veya daha kârlı projelere odaklanmış durumdalar.
• 10:51
  Bu verimlilik tabana da yansıyor.
• 10:53
  Dönem sonunda ana ortaklığa düşen net karları 97.000.000
• 10:57
  tl'den 333.000.000 tl'ye çıkmış. 3 kattan fazla bir artış.
• 11:02
  Peki geldik en kritik soruya? Nakit akışı.
• 11:06
  Evet, kâr kağıt üzerinde güzel duruyor ama kasaya gerçekten
• 11:10
  para giriyor mu? Nakit akışı ne alemde yatırımcı
• 11:14
  için asıl önemli olan bu. Bu belki de raporun en dramatik
• 11:18
  ve en pozitif tablosu. Geçen yıl aynı dönemde şirketin
• 11:23
  ana faaliyetlerinden 312.000.000 TL nakit çıkışı yaşanmış.
• 11:28
  Yani şirket ana işini yapmak için para yakıyormuş.
• 11:31
  Aynen öyle. Bu yıl ise aynı kalemden
• 11:34
  yaklaşık 2 milyar TL pozitif nakit akışı yaratmışlar.
• 11:39
  Eksi 312 milyondan artı 2 milyara mı?
• 11:43
  Evet, bu inanılmaz bir dönüşüm. Şirket bir para yakma
• 11:47
  makinasından resmen bir para basma makinesine dönüşmüş.
• 11:50
  Bir dakika, bu inanılmaz bir değişim, bir gayrimenkul şirketi
• 11:55
  bir yılda nakit akışının nasıl bu kadar tersine çevirebilir?
• 11:59
  Büyük bir mülk mü sattılar yoksa kiralar mı patladı?
• 12:03
  Bu paranın kaynağı ne çok. Güzel bir soru bu nakitin önemli
• 12:07
  bir kısmı devam eden projelerdeki satışlardan ve
• 12:10
  artan kira gelirlerinden geliyor.
• 12:13
  Yani bu tek seferlik bir satış geliri değil anladım yani
• 12:16
  sürdürülebilir bir kaynak. Potansiyel olarak evet,
• 12:20
  operasyonların gücünden kaynaklanıyor işte bu yüzden bu
• 12:23
  veri çok değerli. Ancak burdu bir ama var.
• 12:27
  Nedir bu 2 milyar tl'lik nakit'in?
• 12:29
  Neredeyse tamamını tekrar yatırıma yönlendirmişler.
• 12:33
  Yani para kasada durmuyor. Nereye gitmiş bu para?
• 12:36
  Yaklaşık 840.000.000 tl'si yeni gayrimenkul alımlarına ve
• 12:39
  projelere 901.000.000 TL si ise finansal yatırımlara harcanmış
• 12:43
  bir miktarda borç ödemişler. Anladım yani kasayı dolduran
• 12:50
  musluk sonuna kadar açık ama paranın gittiği havuz da sürekli
• 12:54
  büyümeli harcanıyor. Bu bize şunu söylüyor, bu şirket
• 12:58
  şu an için bir temettü. Yani kar payı dağıtma şirketi
• 13:02
  değil bu kazandığı. Kuruşu daha da büyümek için
• 13:05
  kullanan saf bir büyüme hikayesi anladım.
• 13:09
  Resim yavaş yavaş netleşiyor. Neredeyse borçsuz kârlılığı ve
• 13:12
  nakit üretimi patlamış ve elindeki tüm barutu daha da
• 13:16
  büyümek için kullanan bir yapı. Her şey kulağa çok pozitif
• 13:19
  geliyor. Ama.
• 13:20
  Ama biliyoruz ki, finansal raporlarda her zaman bir ama
• 13:24
  vardır. O küçük yazılarda, dipnotlarda
• 13:27
  ne gibi mayınlar gizli? Işte en sevdiğim bölüme geldik.
• 13:31
  Dip notlar şirketin sırlarını fısıldadığı yerdir.
• 13:35
  Burada 2 kritik nokta var, birincisi dipnot dokuzda
• 13:39
  detaylandırılan ilişkili taraf işlemleri.
• 13:41
  Yani grup içi işlemler. Aynen şirket başta simpaş gy o
• 13:46
  olmak üzere diğer grup şirketleri ve çelik ailesi
• 13:49
  üyeleriyle çok yoğun ticari ve finansal ilişkilere sahip.
• 13:54
  Örneğin simpaş GYO ya 830.000.000 tl'nlik yeni bir
• 13:57
  ticari borçları oluşmuş. Bu durumu biraz daha açalım.
• 14:02
  Bu aile içindeki para alışverişi gibi bir şey mi?
• 14:04
  Yani kuzeninden borç almak veya kardeşinin şirketine iş
• 14:07
  yaptırmak? Gibi, evet benzetme doğru.
• 14:10
  Bu kendi başına kötü bir şey olmayabilir ama dışarıdaki bir
• 14:13
  yatırımcı için riskler barındırıyor değil mi?
• 14:15
  Mesela piyasa koşullarından farklı fiyatlama yapılıyor
• 14:18
  olabilir mi? Işte tam olarak bu riski gündeme
• 14:21
  getiriyor. Bu işlemlerin şeffaf ve piyasa
• 14:24
  koşullarına uygun olması, kritik yatırımcıların bu ilişkileri ve
• 14:29
  işlemlerin detaylarını sürekli olarak takip etmesi gerekir.
• 14:32
  Peki ikinci kritik nokta neydi? Ikinci ve bence daha da önemli
• 14:36
  konuysa, dipnot altıda belirtilen bazı mülklerin tapu
• 14:40
  durumu. Nasıl yani?
• 14:42
  Şirketin en değerli varlıklarından olan Ankara,
• 14:45
  altın oran, AVM gibi mülklerin. Tapu kayıtlarının hâlâ arı,
• 14:49
  finansal kiralama gibi yine ilişkili şirketler üzerinde
• 14:53
  olduğu belirtiliyor. Bu ciddi bir konu.
• 14:55
  Yani ben şirketin hissesini alıyorum.
• 14:58
  OAV m'nin sahibi olduğunu düşünüyorum ama tapu aslında
• 15:01
  başka bir kardeş şirketin üzerinde.
• 15:03
  Durum bu. Bu bir yatırımcı için mutlaka
• 15:06
  açıklığa kavuşturulması ve takip edilmesi gereken kritik bir
• 15:09
  belirsizlik. Kesinlikle bu tür durumlar
• 15:12
  özellikle kurumsal yönetim açısından bir soru işareti
• 15:16
  yaratabilir ve yatırımcıların bu konunun ne zaman ve nasıl
• 15:20
  çözüleceğini yakından izlemesi şart.
• 15:22
  Özetleyecek olursak karşımızda finansal olarak çok güçlü
• 15:26
  gelirleri ve kârlılığı roket gibi artan faaliyetlerinden
• 15:29
  rekor seviyede, nakit üreten, borçsuz ve gelecek için devasa
• 15:34
  büyüme sinyalleri veren bir. Şirket var ancak madalyonun
• 15:37
  diğer yüzünde yatırımcıların bir dedektif gibi izlemesi gereken
• 15:42
  yoğun ilişkili taraf işlemleri ve bazı önemli mülklerin tapu
• 15:46
  durumu gibi kurumsal yönetim riskleri bulunuyor.
• 15:49
  Yani yüksek potansiyel ile dikkatli olmayı gerektiren bir
• 15:52
  yatır. Hikayesi.
• 15:53
  Dengeleri doğru kurmak çok önemli.
• 15:56
  Bu derinlemesine inceleme size rakamların arkasındaki hikayeyi
• 15:59
  anlama konusunda yeni bir bakış açısı kazandırdıysa bu çabamızı
• 16:03
  desteklemek için beyan butonla basmayı ve kanalımıza abone
• 16:06
  olmayı unutmayın. Ve asıl tartışma şimdi başlıyor.
• 16:09
  Ayrıca bu tür bağımsız analizleri sürdürebilmemiz için
• 16:13
  kanalımıza katılarak bize destek olmayı da düşünebilirsiniz.
• 16:16
  Ve size üzerinde kafa yoracağınız son bir düşünce
• 16:19
  bırakalım. Başta konuştuğumuz o 16.25
• 16:23
  milyar liralık devasa sermaye tavanını evet.
• 16:27
  Şirketin bir para basma makinesine dönüşmesini ve tüm bu
• 16:30
  parayı yeniden yatırıma yönlendirmesini bir araya
• 16:33
  getirelim. Şirketin ana stratejisi neydi?
• 16:36
  Arsa alıp proje geliştirmek. Tüm bu ipuçları birleştiğinde
• 16:40
  akla tek bir soru geliyor, ufukta görünen o dev proje ne?
• 16:45
  Bir sonraki büyük hamleleri nerede yükselecek ve bu proje
• 16:49
  şirketin bugünkü piyasa değerini temelden değiştirme
• 16:52
  potansiyeline sahip olabilir mi? Asıl Gizem bu.
• 16:55
  Aynen öyle.