Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #TDGYO | Trend Gayrimenkul 2025/9 Bilanço Analizi | 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #TDGYO | Trend Gayrimenkul 2025/9 Bilanço Analizi | 🧿 · Market Risk TR

0:00
Hoş geldiniz, bugün masamızda gerçekten çok ilginç.
0:03
Adeta bir finansal bulmaca gibi duran bir vaka var.
0:07
Trend gayrimenkul yatırım ortaklığı elimizdeki raporlar
0:10
bize sanki 2 farklı şirketin hikayesini anlatıyor.
0:13
Bir yanda şirketin açıkladığı 15.000.000 liralık bir dönem
0:16
zararı var. Diğer yanda ise aynı dönemde
0:19
yüzde yetmişin üzerinde prim yapan bir hisse senedi fiyatı.
0:22
Bu nasıl olabilir? Işte bu çelişkiler bir şirketin
0:27
gerçek hikayesini anlamak için en güzel başlangıç noktalarıdır
0:31
aslında. Çünkü piyasalar bilirsiniz.
0:34
Genellikle bir şirketin geçmiş karnesine değil gelecekte
0:37
yazacağına inandığı o hikayeyi yatırım yapar.
0:41
Trend j yoda da tam olarak bu yaşanıyor gibi görünüyor.
0:44
Şimdi bu raporların satır aralarına girelim ve rakamların
0:48
arkasındaki bu dönüşüm hikayesini sizin için adım adım
0:51
aydınlatalım. Harika o zaman en baştan
0:54
başlayalım. Yani bu trend GO tam olarak
0:57
kimdir? Ne yapar?
0:58
Faaliyet alanı oldukça net görünüyor.
1:01
Gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri yani bildiğimiz bir
1:04
gayrimenkul yatırım ortaklığı kısaca GO.
1:07
Evet merkezi de istanbul kadıköy'de ama raporlarda ilk
1:11
dikkat çeken şey bence şirketin yapısının ne kadar yalın olduğu.
1:16
Nebi iştirakiyi var ne de bir bağlı ortaklığı çok sade bir
1:20
yapı. Hatta o kadar yalın ki 30 Eylül
1:23
2025 itibarıyla şirketin bordrolu personel sayısı sadece
1:26
5 kişi. 5 kişi mi? Sadece 5 bu bize operasyonel
1:32
olarak çok küçük, neredeyse bir kabuk şirket yapısında olduğunu
1:36
düşündürüyor. Ama, şirketin kimliğini ve
1:38
bugünkü hikayesini asıl şekillendiren şey bu değil.
1:42
2.020 beşte yaşanan o köklü değişimler.
1:45
Ortaklık yapısındaki o büyük değişimden bahsediyorsun değil.
1:48
Mi aynen öyle. Yıl içinde şirketin ana
1:51
hissedarları işte arvasa leh bulman, guş, gülşahi Doğulu,
1:55
Alaattin şengüler gibi isimler hisselerinin ya tamamını ya da
1:59
çok önemli bir kısmını satmış. Bu satışlar sonucunda şirketin
2:03
halka açık olan yani borsada serbest çalınıp satılan payların
2:07
oranı %50 beşten bir anda fırlıyor.
2:10
Bir dakika, yüzde kaç dedin? %80 dörde.
2:13
Çok çarpıcı bir rakam %84 halka açıklık ne anlama geliyor?
2:17
Yani şirketin net bir patronu bir hakim ortağı kalmamış mı
2:21
oluyor? Tam olarak bu artık şirketin
2:23
kaderini belirleyen tek bir büyük ortak veya aile grubu yok.
2:27
Hisseler çok daha dağınık bir yapıda.
2:30
Şimdi bunun 2 önemli sonucu var. Birincisi yeni gelen yönetime
2:35
eski ortakların baskısı olmadan temiz bir sayfa açma ve kendi
2:39
stratejilerini uygulama imkanı veriyor.
2:42
Ikincisiyse tabii hisselerin büyük kısmının piyasada olması,
2:46
onu spekülatif hareketlere ani fiyat dalgalanmalarına daha açık
2:50
hale getirebilir. Piyasa belki de en çok bu
2:53
bağımsızlığı satın alıyordur. Ve bu değişim sadece ortaklıkta
2:57
kalmamış, yönetimde baştan aşağı yenilenmiş yönetim kurulu
3:01
başkanlığına Mehmet endeks gibi sektörden tecrübeli bir isim
3:04
getirilmiş. Kendisi itü inşaat mühendisliği
3:07
mezunu kendi inşaat şirketinin de sahibi.
3:10
Yeni yönetimde Selim kaykusuz, Osman Turan, Mustafa Cebeci gibi
3:14
isimler de var. Profillerine bakınca sanki böyle
3:17
inşaat, finans ve danışmanlık tecrübelerini bir araya getiren
3:21
bir eki. Kurulmuş.
3:22
Evet, raporlarda dikkat çeken bir başka detayda bu yenilenen 6
3:27
kişilik yönetim kurulunda hiç kadın üye bulunmuyor olması bir
3:32
de yönetime sağlanan mali haklar var. 2.020 beşin ilk 9 ayında bu
3:37
yönetim kurulu üyeleri ve genel müdürden oluşan üst yönetime
3:42
ödenen toplam ücret ve menfaatler 3,8 milyon tl olarak
3:47
raporlanmış. Bütün bu resim şirketin eski
3:52
defterleri kapatıp yepyeni bir yola girdiğinin en net
3:56
işaretleri aslında. Peki bu yeni ekip nasıl bir oyun
4:00
alanında top koşturuyor? Yani Türkiye gayrimenkul ve
4:03
inşaat sektörünün genel durumu ne?
4:05
Makroekonomik rüzgarlar şimdilik lehte esiyor gibi IMF küresel
4:10
beklentileri düşürürken, Türkiye için 2.025 büyüme tahminini
4:13
yüzde üçten 3 buçuğa yükseltmiş. Bu iyi bir haber.
4:19
Desenlikle sektörün kendi dinamiklerine baktığımızdaysa
4:23
Türkiye müteahhitler birliğinin verileri ilginç inşaat sektörü
4:28
2.020 beşin ikinci çeyreğinde %10,9 gibi çok güçlü bir büyüme
4:33
göstermiş. Yüzde 10.9 bu harika.
4:36
Evet ama raporda önemli bir detay var.
4:39
Bu büyümenin lokomotifi daha çok kamu kaynaklı altyapı
4:43
yatırımları, yani özel sektörün konut ve ofis yapan
4:47
müteahhitlerin daha temkinli davrandığı belirtiliyor.
4:50
Anladım. Peki konut satışlarında durum
4:53
ne? Orada da benzer bir ikili durum
4:55
var. Eylül 2.020 beşte satışlar geçen
4:58
yıla göre %6,9 artmış. Özellikle ipotekli yani banka
5:03
kredili satışlarda %34. Buçukluk bir sıçrama var ama
5:07
yabancılara yapılan satışlar %7,7 oranında düşmüş.
5:11
En kritik konu olan fiyatlarda durum ne?
5:13
Ev fiyatları artmaya devam ediyor mu?
5:15
Işte en kafa karıştırıcı kısımda burası konut fiyat endeksine
5:20
göre. Evlerin TL cinsinden fiyatları
5:23
bir yılda %32,2 artmış. Kağıt üzerinde iyi bir artış.
5:29
Evet, kulağa hoş geliyor. Fakat aynı dönemdeki enflasyonu
5:33
hesaba kattığımızda yani reel olarak baktığımızda fiyatlar
5:38
aslında yüzde 0,8 düşmüş. Bir dakika, yani evimin etiket
5:44
fiyatı artıyor ama alım gücü karşısında aslında değer mi
5:48
kaybediyor? Aynen öyle.
5:50
Bu da sektörün kârlılığı üzerinde bir baskı unsuru tabii
5:54
ki. Peki tüm bunları bir potaya
5:56
koyduğumuzda trend gy o'nun karnesindeki en parlak yıldız ve
6:00
en büyük kırık not ne olurdu? En parlak yıldızı kesinlikle
6:05
birazdan detaylarına ineceğimiz bilançosu neredeyse sıfır.
6:09
Borç ve ağzına kadar dolu bir kasa bu ekonomik ortamda bu
6:13
resmen bir süper güç inanılmaz bir hareket serbestlisi
6:17
sağlıyor. En büyük kırık notuysan,
6:20
operasyonel karlılık şirket mevcut faaliyetleriyle şu anda
6:24
para kazanamıyor. Tüm hikaye gelecekte kazanacak
6:28
vadi üzerine kurulu fırsatlar ve tehditler de bu çerçevede
6:32
şekilleniyor. Işte bu tehditler ve fırsatlar
6:36
ortamında şirketin mali durumu ne kadar sağlam?
6:39
Şimdi 10'a çıkart bakalım. Zayıf yönü dönem zararı dedin
6:42
raporların en can alıcı kısmı olan finansal tablolarda bu
6:46
zarar nasıl görünüyor? Ve daha da önemlisi arkasında ne
6:49
var? Evet, şimdi rakamların diline
6:51
inelim gelir tablosunu açtığımızda karşımıza ilk çıkan
6:56
ve en çok konuşulan rakam şu şirket 2.020 beşin ilk 9 ayında
7:00
tamamen 15.274.297 TL net dönem zararı açıklamış.
7:03
Doğal olarak bu zarar şirketin öz kaynaklarını yani sahip
7:06
olduğun net varlığı da eritmiş ve 362,7 milyon tl'den 347,4
7:10
milyon tl'ye düşürmüş. Bir dakika, burası biraz kafa
7:22
karıştırıcı. Şirket 15.000.000 tl zarar etmiş
7:25
öz kaynakları erimiş diyorsun bu tabloya bakan herhangi bir
7:29
yatırımcı sorun var der ve uzaklaşır ama raporlarda benim
7:33
gözüme çarpan bir rakam daha vardı ki bu tabloyla tamamen
7:36
çelişiyordu. Yanılıyor muyum?
7:37
Hiç yanılmıyorsun, hikayeni mi koptuğu yer tam da burası.
7:42
Bilanço'nun diğer tarafına şirketin varlıklarına
7:45
baktığımızda inanılmaz bir sürprizle karşılaşıyoruz.
7:49
Şirketin kasasındaki nakit ve nakit benzeri varlıklar
7:52
yılbaşında 39,6 milyon tl iken 9 ayın sonunda 99,7 milyon TL ye
7:59
fırlamış. Neredeyse 100.000.000.
8:03
Lira evet neredeyse 100.000.000 liralık bir nakit gücüne
8:07
ulaşmışlar. Bu inanılmaz bir durum yani
8:09
muhasebe tekniği açısından şirket para kaybediyor.
8:12
Ama, banka hesabına baktığınızda hiç olmadığı kadar zengin.
8:15
Bu parayı nereden buldular o zaman?
8:17
Raporlarda bu nakit artışının kaynağına dair net bir açıklama
8:21
yok ama en olası senaryo hisselerini satan eski
8:25
ortakların paylarının yeni yatırımcılar tarafından
8:28
alınmasıyla şirkete dolaylı bir sermaye girişi olduğu yönünde.
8:32
Sebebi ne olursa olsun sonuç şu. Elimizde motoru o an için kar
8:37
üretmeyen ama benzin deposu ağzına kadar dolu.
8:41
Her an yola çıkmaya hazır bir araba var.
8:43
Peki bu her zaman iyi bir şey mi?
8:45
Bazı analistler kasada bu kadar çok atıl nakit tutmanın,
8:48
yönetimin o parayı karlı bir yatırıma dönüştüremediğinin bir
8:52
nevi tembelliğin işareti olduğunu söyler.
8:54
Bu bir risk olamaz mı? Çok yerinde bir soru ve bu
8:57
hikayenin diğer yüzü. Evet bu nakit şu an için atıl
9:01
duruyor. Ancak yeni yönetimin henüz iş
9:04
başına geldiğini düşünürsek piyasa onlara bu naktı doğru
9:07
projelerde kullanmaları için bir kredi tanıyor olabilir.
9:11
Bu nakit gücünü daha da anlamlı kılan bir diğer unsursa,
9:14
şirketin borçluluk yapısı, şirketin toplam finansal borcu
9:19
sadece 1,7 milyon TL. Bu 377 milyonluk toplam varlığın
9:22
yanında neredeyse yok denecek kadar küçük.
9:27
Peki yasal olarak ne kadar borçlanma hakkı var?
9:30
Yasal olarak öz kaynaklarının 5 katına kadar yani yaklaşık 1,7
9:34
milyar t l'nin üzerinde borçlanma hakkı varken
9:37
kullandığı oran sadece yüzde 0,50.
9:39
Bu özellikle faizlerin yüksek olduğu bir dönemde şirketi
9:43
inanılmaz bir konfor alanı yaratıyor.
9:45
Anladım ayrıca sermaye yapısında da gizli bir güç var.
9:49
Çıkarılmış sermayesi 69.000.000 TL iken kayıtlı sermaye tavanı
9:52
300.000.000 tl. Bu kayıtlı sermaye tavanı
9:58
terimini biraz açabilir miyiz? Pratikte ne işe yarıyor?
10:02
Elbette bunu şirketin gelecekteki projeler için
10:06
spk'dan yeniden uzun ve bürokratik bir izin sürecine
10:09
girmeden yönetim kurulu kararıyla hızlıca 231.000.000
10:13
tl'ye kadar taze para bulma yetkisi olarak düşünebilirsiniz.
10:18
Yani büyük bir proje fırsatı çıktığında rakiplere daha
10:21
izinlerle boğuşurken trend g yeo'nun anında sermaye artırıp
10:26
parayı bulabilmesi demek bu muazzam bir çeviklik avantajı.
10:30
Anladım bilançoda dikkat çeken bir kalem daha var.
10:33
Stoklar varlıkların en büyük kısmını 264.000.000 TL ile bu
10:37
kalem oluşturuyor. Bu ne anlama geliyor?
10:40
Harika bir noktaya değindin. Bir GYO için stoklar bir
10:45
fabrikanın deposundaki ham madde gibidir ama sizin ham madeniz
10:49
arsa ve binalardır. Yani şirketin kasasındaki 100
10:53
milyonluk nakte ek olarak bilançosunda 264.000.000 tl
10:56
değerinde doğru projelerle paraya çevrilmeyi bekleyen bir
11:00
potansiyel var işte yatırımcıların heyecanlandığı
11:03
hisse fiyatını yukarı taşıyan beklentinin kaynağı bu kasadaki
11:07
nakit ve stoktaki bu gayrimenkuller bu ikisinin
11:11
toplamı. Zaten şirketin öz kaynaklarına
11:14
neredeyse ışid. Peki?
11:18
Bu kadar nakit ve bu kadar hammaddeyle yeni yönetim ne
11:21
yapıyor? Raporda, yeni yatırımlara dair
11:24
bir bilgi var mı? Ve sizce bu dolu depoyla yola
11:26
çıkarlar mı yoksa garajda beklemeye devam mı ederler?
11:30
Bu konudaki düşüncelerinizi yorumlarda gerçekten merak
11:33
ediyoruz. Bu tür analizlerin devamı için
11:36
kanalımıza abone olarak bize en büyük desteği verebilirsiniz.
11:39
Yapırda dönemi olan ilk 9 ayda yeni bir yatırım başlatılmamış.
11:44
Bu da yeni yönetimin henüz planlama aşamasında olduğunu
11:48
gösteriyor. Ancak mevcut projeler üzerinde
11:50
çalışmalar devam ediyor. Özellikle 2 tanesi öne çıkıyor.
11:54
Ümraniye ve alibeyköy. Işte bu önemli bu projeler tam
11:59
olarak nedir? Sadece proje geliştirme
12:01
çalışmaları sürüyor demek pek bir şey ifade etmiyor.
12:05
Konut mu ofis mi? Örneğin Ümraniye projesinin
12:08
istanbul finans merkezine yakınlığı gibi stratejik bir
12:11
avantajı var mı? Bu detaylar yatırımcı için
12:14
kritik. Raporlar bu konuda maalesef çok
12:16
detaylı değil. Ki bu da şirketin şeffaflık
12:19
konusunda geliştirmesi gereken bir alan.
12:22
Ancak bildiğimiz şu ümraniyedeki proje geliştirme çalışmaları
12:26
devam ediyor ve ali bey köydeki arsa payı karşılığı konut
12:30
projesi geliştirme çalışmaları başka bir firma tarafından
12:33
yürütülüyor. Yeni yönetimin asıl sınavı bu
12:37
mevcut stokları, özellikle de Ümraniye gibi potansiyeli yüksek
12:41
bir bölgedeki arsayı. Karlı ve ses getiren bir projeye
12:44
dönüştürüp dönüştüremeyeceği olacak.
12:47
Ve sanırım piyasa yeni yönetimin bu sınavı başarıyla vereceğine
12:50
inanıyor. Bu da bize en başta sorduğumuz o
12:53
ilginç soruya geri getiriyor. Tüm bu mali tabloya rağmen hisse
12:57
senedi ne yapmış? Raporla birlikte sunulan bir
13:00
grafik var ve adeta tüm hikayeyi tek bir çizgiyle özetliyor. 31
13:05
aralık 2020 dörtte 11 TL 72 kuruş olan hisse fiyatı raporun
13:08
kapsadığı dönemin sonu olan 30 Eylül 2020 beşte 20 TL 20 kuruşa
13:13
yükselmiş. 9 ay gibi kısa bir sürede %70 ikinin üzerinde bir
13:20
artış demek. Bu inanılmaz bir tezatlık zarar
13:23
açıklayan operasyonel olarak henüz bir faaliyeti olmayan bir
13:26
şirketin hissesi nasıl bu kadar prim yapar?
13:29
Çünkü yatırımcılar dikiz aynasındaki zarara değil, ön
13:33
camdaki potansiyele bakıyor. Piyasalar bir beklenti
13:36
makinesidir ve şu an trend GYO için bu makina son süreç
13:41
çalışıyor. Piyasayı heyecanlandıran şeyleri
13:43
özetleyelim. Artık bir patronun olmadığı,
13:47
dağınık ve halka açık bir yapı. Sektör tecrübesi olan yepyeni
13:51
bir yönetim ve bu yönetimin elinde kullanıma hazır devasa
13:55
bir cephane 100.000.000 tl'ye yakın nakit neredeyse sıfır borç
14:00
ve paraya çevrilmeyi bekleyen 264.000.000 liralık gayrimenkul
14:03
stoku yatırımcılar bu yönetim bu nakit gücüyle gelecekte büyük
14:07
işler yapabilir beklentisini satın alıyor.
14:12
Bugünkü zarara değil, yarınki potansiyel kâra yatırım
14:15
yapıyorlar. Eğer bu tür finansal dedektiflik
14:18
hikayeleri ilginizi çekiyorsa desteğiniz bizim için çok
14:22
önemli. Videoyu beğenerek paylaşarak ve
14:25
kanalımıza abone olarak daha fazla kişiye ulaşmamıza yardımcı
14:28
olabilirsiniz. Ayrıca daha ayrıcalıklı
14:31
içerikler ve bu analizlerin devamlılığı için üyelik
14:35
programımıza da göz atmayı unutmayın.
14:37
Toparlayacak olursak, tren GYO da adeta bir şirketin yeniden
14:41
doğuşuna bir dönüşüm hikayesine tanıklık ediyoruz.
14:45
Yönetim ve ortaklık yapısı tamamen değişmiş.
14:48
Halka açıklık oranı rekor seviyeye ulaşmış.
14:50
Şirket an itibariyle kâr etmiyor olsa da borçsuz yapısı ve kaya
14:55
gibi sağlam nakit pozisyonuyla tüm dikkatleri üzerine çekiyor.
14:58
Kesinlikle hisse senedi fiyatındaki bu keskin yükseliş
15:03
de piyasanın bu dönüşüm hikayesinin gelecekteki olumlu
15:08
sonuçlarını şimdiden satın aldığının en net göstergesi.
15:12
Unutmayın, finansal tablolardaki rakamlar.
15:15
Geçmişi anlatır. Piyasadaki beklentiler ise
15:18
geleceği şekillendirir. Şu an trend GYO hissesinde
15:22
beklentiler gerçekleşen rakamların çok daha önünde
15:25
gidiyor. O halde bu incelemeyi üzerinde
15:28
düşünmeniz için son bir soruyla bitirelim.
15:31
Bir şirket mevcut durumda zarar açıklarken bilançosu neden bu
15:35
kadar güçlü olabilir ve hisse fiyatı neden bu kadar keskin bir
15:38
şekilde yükselir? Piyasa bugünün rakamlarından çok
15:42
bu yeni yönetimin ve değişen yapının gelecekte yaratacağına
15:45
inandığı değiri mi satın alıyor ve bu durum sizce potansiyel bir
15:50
fırsatın habercisi mi yoksa henüz gerçekleşmemiş
15:53
beklentilerin getirdiği büyük bir riski mi barındırıyor?