Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #EGEGY | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #EGEGY | Egeyapı Avrupa Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi | 🧿 · Market Risk TR

0:00
Hoş geldiniz elinizde bir şirketin yüzlerce sayfalık
0:03
raporları var ve tüm bu rakamlar bu tablolar bana ne anlatıyor
0:07
diye merak ediyorsunuz. Bugün tam olarak bu sorunun
0:11
cevabını bulmak için buradayız. Halka arzla birlikte borsanın en
0:15
çok konuşulan şirketlerinden birinin.
0:17
Ege yapı g o'nun finansal röntgenini çekeceğiz.
0:21
Amacımızda tam olarak bu o karmaşık görünen tabloları
0:25
dipnotları sizin için yani bireysel yatırımcı için anlamlı
0:28
bir hikayeye dönüştürmek. Çünkü her bilançonun anlattığı
0:32
bir hikaye vardır çok. Net bir hedef o zaman bu hedefi
0:36
aklımızda tutarak başlayalım. Bu şirketi biraz daha yakından
0:40
tanıyalım. Önce bu şirket kim ne yapar,
0:43
direksiyonda kimler var? Ilk dikkat çeken şey şirketin
0:47
aslında oldukça yeni bir giyiyor.
0:48
Yani gayrimenkul yatırım ortaklığı olması. 2.010 beşte
0:52
ege yapı, Avrupa gayrimenkul geliştirme adıyla kurulmuş ama
0:56
asıl dönüşümünü 2.024 başında tamamlayıp bir giyiyo statüsü
0:59
kazanmış. Merkezi de istanbul üsküdar'da.
1:02
Bir saniye bu GYO ya dönüşüm ne anlama geliyor yani?
1:07
Bir yatırımcı için ne ifade ediyor bu değişiklik?
1:10
Çok önemli bir soru bu. Bu dönüşüm şirketin artık bir
1:14
müteahhitlik firmasından çok bir sermaye piyasası kurumu olduğu
1:18
anlamına geliyor. Yani artık SPK denetiminde
1:22
portföyünün büyük bir kısmını gayrimenkul'e, projelere ve
1:25
arsalara yatırmak zorunda. Daha şeffaf, daha kurumsal bir
1:29
yapıya bürünüyor. Anladım zaten bu dönüşümün hemen
1:32
ardından ocak 2.020 beşte de EGG ye koduyla borsa istanbul'da
1:37
işlem görmeye başladı. Anladım yani oyunun kuralları
1:40
tamamen değişmiş. Peki bu yeni kurallarla hangi
1:43
projeleri yönetiyorlar? Raporlarda neler öne çıkıyor?
1:46
Portföyleri oldukça hareketli bir yanda tamamlanma aşamasına
1:50
gelmiş projeler var. Mesela avcılardaki modern yaka
1:54
%93. Baya bitmiş.
1:56
Evet, fatih'teki tarihi yarımada'da yer alan ceristanbul
2:00
ise %90 seviyesinde. Bunlar şirketin yakında kasasına
2:04
nakit girişi sağlayacak projeler, diğer yanda ise izmir.
2:07
Urla'daki keklik tepe gibi yüzde yetmişbeşi bitmiş projeler ve
2:11
şile ile hasköy gibi daha yolun başında olan hani geleceğe dönük
2:16
potansiyel taşıyan işler var. Yani bir nevi boru hattı gibi
2:20
bir taraftan ürün çıkarken, diğer taraftan yeni ürünler
2:23
hatta giriyor. Peki tamamladıkları referans
2:26
olarak gösterebilecekleri işler neler?
2:29
Elbette çamlı yaka konakları ve kordon istanbul gibi tam
2:33
anlanmış projeleri var ama bence daha da kritik olan gelecekteki
2:37
projelerin ham maddesi olan arsa portföyleri çanak para ve izmir
2:42
urla da toplamda 223.000 metrekareyi aşan ciddi bir arsa
2:44
stokları mevcut. Bu şirketin gelecekteki büyüme
2:47
motoru olabilir. Raporlarda şirketin projeleri
2:51
yürütme biçimiyle ilgili adi ortaklık diye bir terim geçiyor.
2:56
Bu ne demek oluyor tam olarak? Bu sektörde riski yönetmek için
3:00
kullanılan akıllıca bir yöntem devasa bir projenin tüm finansal
3:04
ve operasyonel yükünü tek başına üstlenmek yerine güvendiği
3:08
ortaklarla bu yükü paylaşıyor. Anladım riski doğutuyorlar.
3:12
Aynen mesela şile'deki projeyi aslan Türklerle hasköy'dekini
3:17
dağ başıyla, cer istanbul'u ise yedikule gyo ve ana ortak ege
3:22
yapı a ş ile birlikte yürütüyorlar.
3:24
Peki bu devasa yapının direksiyonun da kim var?
3:28
Ortaklık yapısı bize ne anlatıyor?
3:30
Işte burası çok ilginç aslan payı yani %60 üçten fazlası ege
3:35
yapı a ş ye ait. Ama asıl kilit isim Yönetim
3:39
Kurulu Başkanı Hasan inanç, kabadayı.
3:41
Neden kilit isim sadece payından dolayı mı?
3:44
Hayır. Asıl mesele o değil imtiyazlı
3:47
yani A Grubu payların tamamı kendisinde bu ne demek biliyor
3:51
musun? Yönetim kurulunun tamamını tek
3:54
başına belirleyebilmek üzü demek.
3:56
Yani şirket halkı açık olsa da stratejik kontrol tamamen onda.
4:00
Anlıyorum, yani geminin kaptanı belli ve rotayı tek başına
4:05
çiziyor. Peki bu kaptanın mürettebatı
4:08
yani yönetim kurulu kimlerden oluşuyor?
4:12
Kurul, oldukça tecrübeli ve çeşitli disiplinlerden gelen
4:15
isimlerden oluşuyor. Başkan Hasan inanç, kabadayı
4:18
itü, inşaat mühendisliği kökenli batı şehir şangıla bozporus gibi
4:23
türkiye'nin bildiği dev projeleri mutfağında pişmiş bir
4:26
isim. Evet.
4:27
Genel müdür Didem Şengül de yine mühendis kökenli ve işletme
4:31
yüksek lisansıyla bu tecrübeyi pekiştirmiş.
4:34
Yani işin tekniğini bilenler ön planda.
4:36
Sadece teknik isimler mi var? Hayır, herif hayullah, mezirali
4:41
ve finansal taraftan geliyor. Asıl dikkat çekici olansa
4:44
bağımsız üyeler gür Cemal çamlıbel bir şehir planlama ve
4:48
gayrimenkul geliştirme uzmanı inanç asım sözer ise finansal
4:52
ekonomi doktorası olan bir ekonomist.
4:54
Yani masada bu binayı nasıl yaparız sorusunun yanında bu
4:58
proje şehre ne Katar ve bu yatırımın finansal geleceği ne
5:02
olur? Sorularını soracak isimler de
5:03
var. Bu çeşitlilik önemli.
5:06
Peki kadın üye oranı. O da iyi 5 kişilik kurulda 2
5:10
kadın üyenin %40 olması kurumsal yönetim açısından pozitif j
5:13
sinyal. Bu kadar tecrübeli bir ekibin
5:16
ücretleri ne durumda? Peki raporlarda bu konumda
5:19
şeffaf bir bilgi var mı? Evet var bağımsız üyelere aylık
5:23
net 45.500 TL huzur hakkı ödenmesi kararlaştırılmış üst
5:24
düzey yöneticilere ise 2.020 beşin ilk 9 ayında sağlanan
5:29
toplam menfaat yaklaşık 8.3 milyon TL.
5:34
Geçen seneye göre bir değişim var mı?
5:36
Ilginç bir detay. Bu rakam geçen senenin aynı
5:39
dönemindeki 10.3 milyon tl'nin altında şirketin toplam personel
5:45
sayısıysa oldukça yalın 20 kişi olarak görünüyor.
5:48
Peki bu 20 kişilik beyin takımı ve güçlü yönetim yapısıyla nasıl
5:53
bir oyun alanında mücadele ediyorlar?
5:56
Sektör ne kadar rekabetçi? Gayrimenkul geliştirme,
5:59
özellikle de istanbul ve izmir gibi büyük şehirlerde markalı
6:03
konut segmenti kurtlar sofrası desek yeridir.
6:06
Çok sayıda büyük ve köklü oyuncu var.
6:08
Anladım. Ege yapı geo nun bu pazardaki
6:11
net pazar payı raporlarda belirtilmemiş ama imza attıkları
6:15
projelerin lokasyonları ve büyüklükleri onların bu ligin
6:18
önemli oyuncularından biri olduğunu net bir şekilde
6:21
gösteriyor. O zaman şirketin bu kurtlar
6:23
sofrasındaki pozisyonunu daha iyi anlamak için bir swot
6:26
analizi yapalım mı? Raporlardan çıkardığımız
6:29
verilerle. Şirketin fotoğrafını çekelim.
6:32
Güçlü ve zayıf yanları önündeki fırsatlar ve tehditler neler?
6:36
Elbette aslında şirketin hikayesi tam bir yüksek risk
6:40
yüksek ödül senaryosu gibi bu analizde de bu çok net
6:44
görülecek. Merakla bekliyorum.
6:47
Güçlü yanlarından başlayalım. Birincisi çeşitlendirilmiş ve
6:51
stratejik proje portföyü. Istanbul ve izmir gibi 2 dinamik
6:55
pazarda hem bitmek üzere olan hem de yeni başlayan projelere
6:59
sahip olmak büyük bir güç. Ikincisi de yönetim ekibi
7:02
sanırım. Aynen az önce bahsettiğimiz
7:05
tecrübeli ve multidisipliner yönetim ekibi üçüncüsü ve belki
7:09
de en önemlisi başarılı halka arz.
7:12
Ocak 2.020, beşteki bu hamleyle hem kasalarına ciddi bir nakit
7:17
koydular hem de kurumsal bir kimlik kazandılar.
7:20
Kulağı oldukça sağlam geliyor. Peki madalyonun diğer yüzü zayıf
7:25
yönler neler? Işte hikayenin geriliminin
7:28
başladığı yer burası. En büyük zayıflık, tartışmasız
7:31
bir şekilde yüksek borçluluk. Ne kadar yüksek?
7:34
Birazdan rakamlara daldığımızda bunu daha net göreceğiz ama
7:38
toplam varlıklarının %84 buçuğu borç bu finansal esnekliği ciddi
7:44
şekilde kısıtlayabilecek bir durum.
7:46
Başka. Ikinci olarak ana ortak ege yapı
7:49
a ş ile olan yoğun ticari ilişkiler, raporlarda bu
7:53
ilişkili taraf işlemleri olarak geçer.
7:55
Bu durum şirketin bağımsızlığı konusunda soru işaretleri
7:58
yaratabilir. Son olarak da bilançoda taşınan
8:02
geçmiş yıllar zararları kalemi var.
8:04
Bu da şirketin yakın geçmişte kârlılık sorunu yaşadığını
8:07
gösteriyor. Işte şimdi yüksek risk yüksek
8:10
ödül senaryosu netleşmeye başladı.
8:13
Bir yanda dağ gibi bir borç var. Peki bu risklerin karşısındaki
8:17
ödül potansiyeli yani fırsatlar neler?
8:19
Fırsatlar da en az riskler kadar büyük birincisi hasköy gibi
8:24
ruhsatı yeni alınmış lokasyonu çok değerli ve potansiyeli
8:28
yüksek projeler. Bunlar hayata geçtiğinde
8:30
şirketin çehresini değiştirebilir.
8:33
Ikincisi ellerindeki arsa portföyü özellikle urla ve
8:38
çanakkale'deki araziler gelecekteki değer artışlarıyla
8:42
bilançoya ciddi katkı yapabilir. Üçüncüsü ise şile de planlanan
8:47
otel projesi. Yani farklı bir gelir kapısı.
8:51
Kesinlikle sadece konut satışından değil, aynı zamanda
8:54
turizm gibi düzenli gelir getirebilecek bir alana da adım
8:58
atma potansiyelini gösteriyor. Peki ya tehditler?
9:01
Şirketin kontrolü dışındaki riskler neler tehditler?
9:05
Daha çok makro ekonomik. Gayrimenkul sektöründeki olası
9:09
bir durgunluk faiz oranlarındaki ani yükselişler gibi riskler tüm
9:14
sektörü olduğu gibi ege yapıyı da etkiler.
9:17
Ama onlarda borç yüksek olduğu için daha mı çok etkiler?
9:20
Tam üstüne bastın yüksek borçluluk nedeniyle bu tehdit
9:25
daha da büyüyor. Faizler artarsa borç çevirme
9:28
maliyeti artar, satışlar yavaşlarsa o borçları ödemek
9:32
için gereken nakit akışı sağlanamaz.
9:35
Buna likidite riski diyoruz. Anladım.
9:37
Ve tabii ki her zaman olan operasyonel risk, yani
9:41
projelerin zamanında ve planlanan bütçeyle
9:43
bitirilememesi riski de masada. Bu slot analizi ile şirketin
9:47
röntgenini çektik resmen o zaman artık analizimize geçebiliriz.
9:51
Hadi o 8.1 milyar tl'lik varlığın içine dalalım bakalım.
9:56
Dalalım, 30 Eylül 2025 tarihli bilançoya baktığımızda toplam
9:59
varlıkların yaklaşık 8.1 milyar TL olduğunu görüyoruz.
10:03
Bu 2.024 sonuna göre %20 beşlik sağlam bir büyüme demek.
10:09
Bu varlıkların dağılımı nasıl? Yarısından fazlası yani %50 beşi
10:14
arsa ve devam eden projeler gibi uzun vadeli yatırımlardan yani
10:18
duran varlıklardan oluşuyor. En büyük kalemlerde beklendiği
10:22
gibi 5 milyar TL ile stoklar ve 1.1 milyar t l'lik yatırım
10:25
amaçlı gayrimenkuller. Peki bu 8.1 milyar liralık
10:30
devasa varlık nasıl finanse edilmiş işin kaynak yani borç
10:34
tarafında ne var? Işte geldik en kritik noktaya
10:38
toplam yükümlülükler yani borçlar 6.9 milyar TL ve daha da
10:44
önemlisi bunun 4.6 milyar TL si bir yıldan kısa sürede ödenmesi
10:49
gereken borçlar. Bir saniye %85 borç oranı kulağa
10:54
inanılmaz yüksek geliyor. Bu sektörde normal bir durum mu
10:57
yoksa alarm zilleri çalıyor mu? Endişelenmek değil ama dikkat
11:01
kesilmek gerekir. Bunu bir ev alımına benzetelim.
11:05
Sanki 10.000.000 liralık bir ev için sadece bir buçuk milyon
11:08
lira peşinat vermişsiniz. Geri kalan 8 buçuğunu kredi.
11:13
Anladım. Bu size büyük bir varlık sahibi
11:16
olma imkanı verir ama en ufak bir gelir sarsıntısında bankayla
11:20
başınız. De girebilir.
11:22
Şirketin durumu da tam olarak bu kaldıraç çok yüksek.
11:26
Ancak sanırım bu karanlık tabloda bir umut ışığı var.
11:29
Halka arzın öz kaynaklara etkisi orada ciddi bir hareket var
11:33
değil mi? Kesinlikle o halka arz şirkete
11:37
adeta bir can suyu olmuş. Öz kaynaklar, yani şirketin net
11:41
varlığı halka arzın doğrudan etkisiyle 162.000.000 tl'den
11:46
1.25 milyar TL ye fırlamış. Bu muazzam bir artış.
11:51
Çok ciddi bir artış ve şirketin finansal yapısını gözle görülür
11:55
şekilde güçlendirmiş fakat bu devasa artışa rağmen.
11:59
Öz kaynakların toplam varlıklara oranı hâlâ %15 seviyesinde.
12:04
Yani o benzetmedeki gibi evin peşinatı artmış ama borç hala
12:08
çok büyük. Peki bilanço bu kadar gerilimli
12:11
bir hikaye anlatırken gelir tablosu ne diyor?
12:14
Bu kadar borcun altından kalkmak için para kazanabiliyorlar mı?
12:18
Gelir tablosu bilançonun aksine çok daha pozitif bir hikaye
12:21
anlatıyor. 2.020 beşin ilk 9 ayında tam 861.000.000 tl
12:25
hasılat elde etmişler. Geçen sene ne kadardı?
12:30
Geçen yılın aynı döneminde bu rakam sadece 113.000.000
12:33
tl'ymiş. Neredeyse 8 katlık bir artış.
12:36
Bu inanılmaz bir sıçrama bu patlamanın arkasındaki ana motor
12:41
neydi tam olarak? Bu sıçramanın ana sebebi modern
12:44
yaka ve jer istanbul gibi tamamlanma aşamasına gelen
12:48
projelerdeki konut teslimlerinin ve satışlarının hızlanması, yani
12:52
yıllardır yapılan yatırımın meyveleri toplanmaya başlanmış.
12:56
Kârlılık nasıl peki? Bu ciro artışıyla birlikte
12:59
brütkar da 46.000.000 tl'den 312.000.000 tl'ye fırlamış, brüt
13:02
kar marjı %36 seviyesinde. Ki bu gayrimenkul geliştirme
13:05
için oldukça sağlıklı bir oran. Peki asıl işinden yani
13:13
faaliyetlerinden ne kadar kazanıyor?
13:15
Giderleri düştükten sonra masada ne kalıyor?
13:17
Işte en önemli gelişmelerden biri de burada pazarlama ve
13:21
genel yönetim giderleri düşüldükten sonra şirket
13:24
107.000.000 TL esas faaliyet kârı açıklamış.
13:27
Geçen sene zarardaydı sanırım burası.
13:30
Evet, geçen sene aynı dönemde 113.000.000 TL faaliyet zararı
13:33
vardı. Bu şirketin operasyonel olarak
13:36
zarardan kâra geçtiğini gösteren en net ve en güçlü işaret.
13:40
Bu harika bir geri dönüş. Peki tüm finansal giderler
13:44
vergiler falan çıkınca en alt satırda yani yatırımcının cebine
13:49
giren net karda durum ne? O geri dönüş en alt satırda daha
13:53
da belirginleşiyor. Şirket 2.020 beşin ilk 9 ayına
13:56
tam 390.000.000 TL net kariye kapatmış.
13:58
Geçen yılın aynı döneminde 287.000.000 TL net zarar
14:02
açıkladıklarını düşünürsek. Muazzam bir fark.
14:07
Kesinlikle bu dönüşümün ne kadar keskin ve etkileyici olduğu daha
14:11
iyi anlaşılır. Bilanço ve gelir tablosu adeta 2
14:14
farklı şirketin hikayesini anlatıyor gibi.
14:17
Peki bu ikisi arasındaki dengeyi sağlayan unsur ne?
14:20
Nakit durumu nasıl? Bütün bu kar ve satış rakamları
14:24
kasaya yansımış mı? Işte hikayenin en can alıcı
14:27
noktası da nakit akış tablosu, çünkü kâr etmekle nakit yaratmak
14:31
aynı şey değildir. Nakit akış tablosuna
14:34
baktığımızda şirketin ana faaliyetlerinden yani inşaat
14:37
yapıp satmaktan 676.000.000 TL negatif nakit akışı yarattığını
14:40
görüyoruz. Bir dakika, bu nasıl olabilir?
14:44
Şirket, 107.000.000 TL faaliyet kârı açıklıyor ama ana işinden
14:48
676.000.000 tl nakit yakıyor. Bu bir çelişki değil mi?
14:55
Ilk bakışta öyle görünüyor ama değil bu bir gayrimenkul
14:58
geliştirme şirketinin yaşam döngüsünün tipik bir özelliği
15:01
projeler devam ederken sürekli malzeme alımı, işçi ödemeleri
15:05
gibi nakit çıkışları olur. Anladım.
15:07
Satışlardan gelen paraysa daha sonra proje tamamlandığında
15:10
kasaya girer yani. Kağıt üzerinde gerçekleşmiş olsa
15:14
da nakit hala şantiye gömülüyor. Anladım.
15:17
Peki o zaman kasadaki paranızı arttı, eğer ana işi para
15:21
yakıyorsa şirket nasıl hayatta kalıyor?
15:23
Cevap. Finansman faaliyetlerinde, yani
15:26
halka arzda gizli halka arzdan ve kullanılan kredilerden tam
15:29
588.000.000 t l'lik pozitif nakit akışı sağlanmış.
15:33
Halka arzın etkisi yani? Aynen öyle işte.
15:36
Bu dış kaynak sayesinde dönemin başında 180.000.000 tl olan
15:40
nakit ve benzerleri dönem sonunda 270.000.000 tl'ye
15:43
yükselmiş. Şirketin can simide olmuş
15:47
resmen. Son olarak tüm bu finansal
15:50
dramanın ortasında hisse senedi yatırımcısına ne sunmuş,
15:54
performansı nasıl olmuş? Hissi performansı da şirketin bu
15:57
pozitif hikayesinden payını almış. 14 ocak 2020 beşte 15,00
16:01
tl'den halka arz edilen hisse, bu 9 aylık dönemde en yüksek
16:04
23,36 t l'yi görmüş ve raporun yazıldığı tarih itibariyle 26,62
16:08
TL den kapanmış. Endekse göre nasıl bir
16:17
performans? Bu süreçte hisse %70 yedinin
16:20
üzerinde bir değer kazanmış, aynı dönemde GYO endeksi yani
16:24
XGO ise %54 artmış. Kısacası ege yapı GO kendi
16:30
sektör endeksinin üzerinde bir getiri sağlayarak yatırımcısını
16:33
sevindirmiş. Toparlayacak olursak, resmen bir
16:36
finansal gerilim filmi izledik. Bir yanda alparla gelen can suyu
16:41
patlayan satışlar zarardan kâra keskin bir dönüş ve endeksi
16:46
yenen bir hisse performansı var. Madalyonun diğer yüzünde ise
16:51
everest dağı gibi bir borç yükü devam eden projelerin yarattığı
16:55
negatif nakit akışı ve yüksek kaldıraç riski bulunuyor.
16:59
Kesinlikle. Özet.
17:01
Bu yatırımcı için anahtar soru da tam olarak bu denge üzerine
17:04
kurulu şirket bu güçlü satış performansını sürdürüp, cer
17:08
istanbul ve modern yaka gibi projelerden yaratacağı nakit ile
17:12
bu yüksek borçluluğu sağlıklı bir seviyeye çekebilecek mi?
17:16
Izlenmesi gereken en önemli şey bu o zaman.
17:18
Kesinlikle gelecek dönem bilançolarında izleyeceğimiz en
17:22
kritik metrik bu olacak. O nakit akışı pozitife dönecek
17:26
mi? Borçlar azalmaya başlayacak mı?
17:28
Bu harika analiz için çok teşekkürler.
17:31
Gerçekten de rakamların arkasındaki hikayeyi ortaya
17:33
çıkardık. Eğer bu bölümü faydalı
17:36
bulduysanız ve bu tür analizlerin devam etmesini
17:38
istiyorsanız videoyu sevmenerek kanalımıza abone olarak ve en
17:42
önemlisi yorumlarda düşüncelerinizi paylaşarak bize
17:45
destek olabilirsiniz. Yorumlarda yaratacağınız
17:48
hareketlilik içeriğimizin daha fazla kişiye ulaşmasını
17:51
sağlıyor. Ayrıca bu seriyi sürdürebilmemiz
17:54
için katıl seçeneği ile bize destek olmayı da
17:58
düşünebilirsiniz. Desteğiniz bizim için çok
18:00
değerli ve size üzerinde düşüneceğiniz bir soru
18:04
bırakalım. Ege yapı gayo, şu anki yapısıyla
18:08
bir proje geliştirme ve satma makinesiyken, gelecekte elindeki
18:12
varlıklarla portföyünü düzenli kira gelirleriyle besleyen daha
18:16
stabil bir yatırım ortaklığına evrilebilecek mi?
18:20
Belki de şirketin uzun vadedeki başarısı bu dönüşümün ne kadar
18:24
iyi yönetebileceğine bağlıdır. Bir sonraki incelemede görüşmek
18:28
üzere.