Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #TURGG | Türker Proje Gayrimenkul 2025/9 Bilanço Analizi | Varlık Zengini, Nakit Fakiri 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #TURGG | Türker Proje Gayrimenkul 2025/9 Bilanço Analizi | Varlık Zengini, Nakit Fakiri 🧿 · Market Risk TR

• 0:00
  Hoş geldin bugün önümüzdeki raporlar gerçekten bir finansal
• 0:04
  bilmece gibi. Türker proje gayrimenkul şöyle
• 0:08
  bir durum düşün, bir şirket hiç satış yapmıyor.
• 0:11
  Yani cirosu tam olarak sıfır ama bir şekilde 70.000.000 liranın
• 0:16
  üzerinde kâr açıklıyor. Bu nasıl olabilir?
• 0:19
  Gel bu kağıt üzerindeki sihrin arkasında ne var?
• 0:22
  Birlikte çözelim. Kesinlikle bir sihir gibi
• 0:25
  duruyor ama bu şirketin hikayesi, alıştığımız üretim
• 0:30
  veya satış yapan firmaları hiç benzemiyor.
• 0:33
  Aslında bütün mesele istanbul'un en değerli yerlerinden birindeki
• 0:38
  devasa bir arsanın diyelim ki kilidini açma mücadelesiyle
• 0:42
  ilgili. Anladım, o zaman önce şirketi
• 0:45
  biraz tanıyalım, bakalım kimdir? Nedir bu Türker proje?
• 0:48
  Şöyle ki, Türker. J aslında mutlu aküden bölünerek
• 0:52
  kurulmuş bir gayrimenkul firması.
• 0:54
  Merkezi istanbul üsküdar'da ve raporlara göre yani topu topu 7
• 0:59
  çalışanı var. 7 çalışan mı? Bütün bu milyarlık bilanço için.
• 1:04
  Aynen öyle, yani dev bir operasyon beklememek lazım.
• 1:08
  Hisseleri de borsa istanbul'da Türkiye koduyla işlem görüyor.
• 1:13
  Peki şirketin sahibi kim, yani kimin kontrolünde?
• 1:16
  Ortaklık yapısına bakarsak işin çoğu yaklaşık %70 beşi yine
• 1:20
  Türker ailesinin holdinginde geri kalan %20 beşlik küçük bir
• 1:25
  kısım ise halka açık yani borsada alınıp satılıyor.
• 1:29
  Yönetim kurulu da muhtemelen aile üyelerinden oluşuyordur.
• 1:32
  Tabii çoğunlukla öyle. Bu arada bir detay daha var.
• 1:35
  Üst düzey yöneticilere 9 aylık dönemde ödenen ücret.
• 1:39
  Toplamda bir nokta 3.000.000 TL civarında.
• 1:42
  Bir dakika. Peki bu şirket tam olarak ne iş
• 1:45
  yapıyor? Yani bir şey üretmiyor, bir şey
• 1:47
  satmıyor. Sadece o arsaya sahip olup şey
• 1:50
  mi bekliyor mu? Bu nasıl bir iş modeli?
• 1:53
  Tam olarak bu alışılmışın çok dışında bir model ama borsada
• 1:57
  böyle şirketler var. Onların asıl işi bir proje inşa
• 2:01
  etmek değil. Projenin önündeki en büyük
• 2:04
  engeli yani neredeyse 20 yıldır süren imar ve ruhsat
• 2:08
  bürokrasisini aşmak. Yani tek varlıkları.
• 2:11
  Bütün varlıkları istanbul kartal'daki o 70.000
• 2:15
  metrekarelik eski fabrika arazisi başka hiçbir şeyleri
• 2:19
  yok. Nebi iştirak ne başka bir proje.
• 2:21
  O zaman şirketin en büyük gücü de en büyük zayıflığı da aynı
• 2:25
  şey o tek arsa. Kesinlikle swat analizi yapsak
• 2:29
  tam olarak bu çıkar bir anda istanbul'un göbeğinde inanılmaz
• 2:33
  değerli bir varlık var. Bu devasa bir fırsat ama diğer
• 2:37
  yanda tüm yumurtalar tek sepette eğer o imar süreci bir 10 yıl
• 2:41
  daha uzarsa. Ki bu da en büyük tehdit o
• 2:43
  zaman. Aynen öyle.
• 2:45
  Şirketin elinde beklemekten başka bir planı yok.
• 2:48
  Bu yüzden rekabeti diğer inşaat firmalarıyla değil, belediye
• 2:52
  meclis kararlarıyla. Peki madem ortada tek bir arsa
• 2:55
  var ve hit satış yok. Bu şirketin finansal
• 2:58
  tablolarında ne görüyoruz? Insan merak ediyor içi bomboş.
• 3:01
  Mu hiç de değil hatta bilanço 2.65 milyar liralık bir varlık
• 3:06
  gösteriyor. Vay canına.
• 3:07
  Ama tahmin edeceğin gibi bunun 2.62 milyar lirası o arsanın
• 3:11
  kendisi öz kaynakları da 2 milyar lirayla gayet güçlü
• 3:15
  borcun varlıklara oranı sadece 0,24 yani mali yapısı sağlam
• 3:20
  duruyor. Tamam, bilanço güçlü duruyor ama
• 3:25
  asıl ilginçlik gelir tablosunda başlıyor sanırım.
• 3:28
  Işte şimdi o akıl almaz yere geliyoruz.
• 3:31
  Hasılat sıfır kocaman bir sıfır. Operasyonel olarak şirket
• 3:35
  15.000.000 TL zararda ama bir şekilde 72 nokta 6.000.000 TL
• 3:40
  net kar açıklanmış. Geçen yıl aynı dönem 21.5 milyon
• 3:44
  zarardaydı. Bu kar nerden geldi?
• 3:47
  O kar aslında şirketin cebine giren bir para değil.
• 3:50
  Şöyle düşün. Yüksek enflasyon nedeniyle
• 3:53
  paranın değeri düşüyor. Muhasebe standartları yani TMS
• 3:57
  29 denen şey diyor ki şirketin varlık ve borçlarını da bu yeni
• 4:02
  duruma göre güncelleyelim. Anladım bir nevi değerleme gibi.
• 4:06
  Aynen işte o 72.6 milyon liralık kar satıştan değil tamamen bu
• 4:12
  muhasebe ayarlamasından yani kağıt üzerinde yapılan bir
• 4:15
  düzeltmeden geliyor. Adına da net parasal pozisyon
• 4:19
  kazancı diyorlar. Bu inanılmaz bir şey yani
• 4:22
  yatırımcılar kâr tablosuna bakıp şirket 72.000.000 kâr etmiş
• 4:27
  harika diyebilir ama aslında şirketin kasasına tek kuruş
• 4:31
  girmemiş. Bu çok yanıltıcı olabilir.
• 4:33
  Peki şirketin nakit durumu ne alemde?
• 4:36
  Işte orası da önemli. Nakitleri 3.3 milyon liradan
• 4:41
  29.1 milyon liraya çıkmış. Bu para nereden geldi?
• 4:44
  O zaman satış yok bir şey yok. Cevap nakit akış tablosunda para
• 4:49
  operasyonlardan değil, finansman faaliyetlerinden gelmiş.
• 4:54
  Şirket imar süreci bitene kadar bize işletme sermayesi lazım
• 4:58
  diyerek hissedarlarından para topladı.
• 5:01
  Hani şu büyük sermaye artırımları.
• 5:03
  Evet, o gördüğün %600 bedelli ve yüzde 1.100 bedelsiz sermaye
• 5:09
  artırımlarının arkasındaki temel amaç buydu.
• 5:12
  Proje hayata geçene kadar ışıkları kaçık tutmak.
• 5:15
  Anladım o zaman tüm bunları toparlarsak bir yatırımcı olarak
• 5:19
  senin için anlamı ne Türker projeye bakarken satış rakamları
• 5:22
  ya da kar marjları pek bir anlam ifade.
• 5:25
  Etmiyor aslında tek bir şeye odaklanman gerekiyor.
• 5:28
  Çok değerli bir arsanın yıllardır süren karmaşık imar
• 5:32
  sürecinin başarıyla sonuçlanması ihtimaline oynanan bir bahis bu.
• 5:37
  Yani yatırım tezin 3 aylık bilançolara değil.
• 5:40
  Kesinlikle değil. Belediyelerden ve resmi
• 5:43
  kurumlardan gelecek hukuki ve idari duyurulara bağlı bütün
• 5:47
  oyun orada dönüyor. O zaman sana üzerinde
• 5:49
  düşünebileceğin son bir soru bırakalım.
• 5:52
  Şirket neredeyse 20 yıllık imar sürecinin sonuna gelmiş gibi
• 5:56
  görünüyor. Peki bekleyen bir şirketten
• 5:59
  değişken bir piyasada inşa edip satması gereken bir şirkete
• 6:03
  dönüşürken hangi yeni riskler ortaya çıkacak?
• 6:07
  Bu çok kritik bir soru beklemek başka yapmak bambaşka bir oyun.
• 6:12
  Bu analiz faydalı olduysa beğenerek abone olarak ve
• 6:15
  paylaşarak bize destek olabilirsin yorumlarda
• 6:18
  düşüncelerini bizimle paylaşman kanala gerçekten çok yardımcı
• 6:22
  oluyor. Eğer bu tür içerikleri üretmeye
• 6:24
  devam etmemiz için bize daha fazla destek olmak istersen
• 6:28
  üyemiz olmayı düşünebilir.