Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #AKFGY | Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/12 Faaliyet Raporu Analizi - 21 Çalışanla 846 Milyon Euro Yönetmek

Transcript

🔴🇹🇷 #AKFGY | Akfen Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/12 Faaliyet Raporu Analizi - 21 Çalışanla 846 Milyon Euro Yönetmek · Market Risk TR

0:00
Sadece binalar inşa etmekle kalmayan, aynı zamanda
0:03
gayrimenkulü adeta tıkır tıkır işleyen istikrarlı bir temettü
0:07
makinesine dönüştüren bir şirketin akfen gye'nun 2.025
0:12
yılına hoş geldiniz. Hoş bulduk ve masamızdaki üçüncü
0:15
dostumuz. Yani siz siz de hoş geldiniz.
0:18
Kesinlikle bugün masamızda oldukça hacimli rakamlarla ve
0:24
stratejilerle dolu bir kaynak var.
0:26
Akfen gye'nun 2.025 yılı faaliyet raporu.
0:30
Evet, o kalın ve bazen göz korkutan rapor.
0:33
Aynen öyle. Biz bugün o kurumsal jargonu
0:36
bitmek bilmeyen uzun finansal metinlerin boğucu kısımlarını
0:40
tamamen bir kenara bırakıyoruz. Kesinlikle.
0:42
Çünkü siz bilinçli yatırımcılar için bu rakamların ardındaki
0:46
gerçek hikayeyi ortaya çıkarmak istiyoruz.
0:49
Yani binaların ötesinde nasıl bir sermaye tahsisi zekası
0:53
çalışıyor bunu konuşacağız. Öncelikle bu şirketin kalbini
0:57
yani ruhunu tanıyalım. Çok doğru bir başlangıç noktası.
1:00
Çünkü bir gayrimenkul yatırım ortaklığını sadece beton bloklar
1:05
olarak görmek en büyük yanılgıdır.
1:08
Asıl mesele, o blokların nasıl bir nakit makinasına
1:12
dönüştüğüdür. Şirketin misyonuna yani o sade
1:16
dildeki vizyonuna baktığımızda asıl amaç sadece inşaat yapmak
1:21
değil, yüksek karlılığa sahip projelerle istikrarlı bir
1:25
bilanço büyütmek. Ve tabii yatırımcıya şeffaf
1:28
düzenli bir kira geliri, yani temettü sağlamak.
1:32
Aynen öyle, siz bir gy o hissesi aldığınızda aslında inşaat
1:37
riskini değil bitmiş ve. Işleyen bir varlığın,
1:40
yaratacağın nakit akışını satın alırsınız.
1:43
Bu nakit akışı fiziksel olarak nerede üretiliyor?
1:46
Yani işin o makine dairesine bir bakalım.
1:48
Tabi bakalım şirketin merkezi istanbul'da Levent loft
1:52
binasında ama fiziksel ayak izleri inanılmaz geniş şöyle bir
1:57
harita canlandırım gözünüzde. Türkiye'nin farklı yerlerinde
2:01
tam 15 otel, rusya'da 4 devasa otel bodrum'da lüks bir tatil
2:07
köyü olan bodrum loft. Ki o da çok özel bir projedir.
2:11
Evet bitmiyor isparta ve kütahya'da 2 büyük öğrenci yurdu
2:16
var. Bir de istanbul kadıköy'de o
2:18
yeme içme kültürünün tam merkezinde terminal Kadıköy var.
2:22
Yani sadece otelcilik değil, yurtlar yaşam alanları.
2:26
Kesinlikle çok çeşitli bir yayılım var ama asıl bomba.
2:30
Biliyor musun, bu kısım beni gerçekten şaşırttı.
2:33
Insan kaynağı tarafı. Mı ya?
2:35
Koskoca 846.000.000 euroluk bir portföyü yönetiyorlar ama tahmin
2:38
edin kaç çalışanları var sadece 21.
2:43
Inanılmaz bir rakam değil mi şok?
2:46
Oldum okuduğumda. Yani 21 kişiyle 846.000.000 €
2:49
nasıl yönetilir? Işte bu aslında şirketin sırrını
2:54
ele veriyor. Kurumsal jargonu bir kenara
2:56
bırakırsak, şirket operasyonel hamallığı.
2:59
Yapmıyor, ne yapıyor peki? Bu yükü alanında devleşmiş
3:02
markalara devrediyor. Mesela otelleri akkor işletiyor,
3:06
yurtları kredi Yurtlar Kurumu yönetiyor.
3:09
Ha yani kendileri yatak çarşaflarını değiştirmekle veya
3:13
öğrenci kaydı yapmakla uğraşmıyorlar.
3:15
Aynen öyle. O 21 kişilik çekirdek ekip
3:18
tamamen stratejiye, varlık yönetimine ve finansmana
3:22
odaklanıyor. Çok yalın çok çevik bir kültür
3:25
inşa etmişler. O zaman kaptanın köşkünde kimler
3:28
var 10'a çıkart da bakalım tabii Yönetim Kurulu Başkanı Hamdi
3:31
akın ve Başkan Vekili Pelin akın Özalp, operasyonun başında da
3:35
genel müdür ece ece demir pençe var.
3:38
Bu arada yönetim kurulu'ndaki çeşitlilik de çok dikkat çekici
3:41
raporda. Evet, tam onu söyleyecektim. %30
3:44
üçlük bir kadın üye oranı var. Funda çağlan mursaloğlu, sılacı
3:48
inanç gibi çok güçlü isimler var.
3:50
Bu tür bir çeşitlilik, masadaki karar alma mekanizmasını her.
3:54
Zenginleştirir. Peki yönetimin yatırımcılarla
3:57
yani sizinle aynı gemide olduğunun kanıtı ne?
4:00
Raporda yöneticilere 2.020 beşte 46.6 milyon liralık kısa vadeli
4:06
fayda sağlandığını görüyoruz. Bu performans odaklı bir yapı
4:09
kurduklarını gösteriyor. Ama asıl güven veren şey o pay
4:13
geri alım programı. Kesinlikle en önemli sinyal o.
4:17
Sermayenin %1,20 yedisine denk gelen tam 49.3 milyon adet payı
4:23
geri almışlar. Bu şu demek aslında yönetim
4:26
diyor ki. Benim şirketim borsada o kadar
4:29
ucuz fiyatlanıyor ki gidip dışarıdan yeni bir arsa
4:32
almaktansa kendi hissimi almak yatırımcım için en karlı iş.
4:38
Kendi şirketine güvenin en net göstergesi.
4:40
Evet, peki rekabet ortamına geçelim.
4:43
Şirketin sektördeki pazar konumunu nasıl okumalıyız?
4:47
Mesela bir okyanus metaforu kullansak.
4:49
Çok güzel olur. Onlar bu okyanusta ne hantal bir
4:53
yük gemisi ne de akıntıya kapılan küçük.
4:56
Bir balık ney? Sektörün hem o akıllı çapası hem
5:01
de hızlı hareket eden kaşifleri. Çapa ve kaşif çok iyi.
5:05
Hani şu demin bahsettiğin akkor var ya, evet, onlarla 2.000
5:09
beşten beri süren uzun vadeli asgari garanti gelirli kira
5:14
sözleşmeleri var işte bu onların çapası.
5:17
Fırtınalı havalarda bile 10 nakit akışı durmuyor, gemiyi
5:21
sabit tutuyor. Kâşif kısmı da o garanti gelirin
5:24
verdiği güvenle yeni sulara yelken açmalar o.
5:27
Zaman tam isabet yeni alanlara çekinmeden girebiliyorlar.
5:31
Bunu biraz daha insan odaklı bir spot analiziyle açalım mı?
5:34
Güçlü yönleri, zayıf yönleri. Tabii, güçlü yönler çok bariz
5:38
aslında akkor gibi dünya devleriyle yapılan garanti
5:42
kontratlar ve o demin konuştuğumuz sadece 21 kişilik
5:46
inanılmaz verimli ekip. Net bir güç peki ya zayıf yönler
5:51
veya riskler? Burada yatırımcıların göz ardı
5:54
etmemesi gereken bir nokta var. Rusya'daki 4.
5:57
Otel jeopolitik risklerin tam göbeği.
6:00
Evet, küresel konjonktür o gölgedeki gelişmeler her zaman
6:05
bir risk faktörüdür. Ancak bu otellerin akor
6:09
şemsiyesi altında uluslararası standartlarda işletilmesi, bu
6:13
riski belirli bir ölçüde dengelemeye yardımcı oluyor.
6:16
Yani tamamen savunmasız. Değiller değiller ama yine de o
6:20
taraftaki haber akışı her zaman yatırımcının radarında olmalı.
6:24
Kesinlikle peki fırsatlar ve şu kâşif dediklerin ne pişiriyorlar
6:29
gelecek için? Gayrimenkul de arge
6:32
laboratuvarda yapılmaz. Nerede yapılır?
6:34
Portföy çeşitlendirmesinde yapılır.
6:36
Işte onların inovasyonu da bu geleneksel otelcilikten çıkıp
6:41
yepyeni sulara giriyorlar. Mesela kadıköy'deki o Kültür
6:45
Merkezi projesi ama asıl büyük olay Kocaeli ve amerika'da.
6:49
Evet, raporda benim de gözlerim kocaman oldu.
6:51
O kısımları okuyunca. ABD, florida'da 25.7 dönümlük
6:55
yeni bir yaşam merkezi projesi. Çok ciddi bir adım bu.
6:59
Kocaeli gebze'de tam 141.000 metrekarelik devasa bir alanda
7:05
geliştirilecek. Modern lojistik depo projesi.
7:08
Bakın, bu lojistik yatırımı sıradan bir hamle değil, e
7:12
ticaretin patladığı bir çağda lojistiklepolar yeni dönemin
7:15
altın madenleridir. Harika bir strateji şimdi
7:19
geçtiğimiz yıl bu yolculuğun nasıl geçtiğine bir bakalım.
7:22
Olur, rakamlara inelim biraz. Yönetimin mesajlarına baktım.
7:26
Özellikle genel müdür ece demir pençe'nin mektubuna.
7:29
Nasıl bir ton var mektupta çok. Kendinden emin finansal
7:33
istikrarı pekiştiren ve sürdürülebilirliğe odaklı bir
7:37
dil kullanmış, sadece bir yapı, bir bina geliştirmediklerini
7:41
kalıcı bir değer yarattıklarını vurguluyor.
7:43
Rakamlar da bunu destekliyor mu peki?
7:46
Desteklemez mi? Önemli kilometre taşlarına o
7:49
büyük kazançlara bakalım. Portföy büyüklüğü tam
7:52
846.000.000 avroya ulaştı. Gerçekten devasa bir rakam.
7:56
Türk lirası bazında bakarsak portföy %16 büyüyerek 39 milyar
8:01
liraya çıkmış. Tam burada bizi dinleyen
8:04
yatırımcı dostumuz için küçük bir parantez açalım mı?
8:07
Tabi buyur. Raporda sıkça geçen bir net
8:10
aktif değer kavramı var. Bunu en sade haliyle şöyle
8:13
düşünün, şirketin sahip olduğu tüm otelleri, yurtları
8:17
kasasındaki parayı topladınız. Sonra bankalara olan tüm
8:21
borçlar. Bundan çıkardınız.
8:22
Geriye kalan o saf değer o zenginlik.
8:25
Değil mi? Aynen öyle işte.
8:26
Bu değerin düzenli olarak büyümesi, yönetimin işini iyi
8:30
yaptığının en büyük kanıtıdır. Kesinlikle.
8:32
Kârlılığa baktığımızda da o başarı hikayesini görüyoruz.
8:36
Zaten 2.020 dörtte 1.89 milyar lira olan net kar, %30 sekizlik
8:42
bir sıçramayla 2.020 beşte 2.61 milyar liraya fırlamış.
8:47
Muazzam bir büyüme özellikle faaliyet giderlerinin o 21
8:50
kişilik yapıyla ne kadar düşük tutulduğunu düşünürsen.
8:54
Bu kârın kalitesi çok yüksek. Peki parayı nereye koydular?
8:57
O kadar kâr ettiler. Sadece kasada mı duruyor?
9:00
Hayır demin konuştuğumuz gibi yatırıma dönüştü.
9:03
Evet, sadece otellerde kalmadılar.
9:05
Kocaeli gebzedeki o lojistik arsa, bodrum yalıkavak ve kıyı
9:09
kışlacık yatırımları Florida. Hepsi bu nakit akışının bu kârın
9:14
doğru yerlere, geleceğe kanalize edildiğini gösteriyor.
9:18
Bu arada sadece finansal büyüme değil, sürdürülebilirlik yani ı
9:22
SC tarafı da çok güçlü. Çok kritik bir konu artık o.
9:26
Dünya çapındaki o bağımsız denetim kuruluşu var ya dlo.
9:29
Evet DRT. Onlar tarafından 2.025
9:33
sürdürülebilirlik raporunun güvence denetimi yapılmış.
9:36
Eşit işe eşit fırsat politikaları, etik kurallar,
9:40
topluma ve gezegene verdikleri değer raporda çok geniş yer
9:43
bulmuş. Bakın, bu sadece iyi görünmek
9:46
için yapılan bir şey değil artık.
9:47
Değil mi? Yabancı yatırımcı için şart.
9:49
Aynen öyle. Uluslararası bir fon sizin
9:52
hissenize alacaksa o karbonhayak izinize çalışanlarınızla nasıl
9:57
davrandığınıza kılı 40 yararak bakıyor.
9:59
Yani finansmana daha ucuz erişmenin anahtarı.
10:02
Kesinlikle öyle. Peki gelelim ufka gelecek
10:05
beklentileri ve riskler. Önümüzdeki yolu bir hava durumu
10:09
raporu gibi sunacak olsak nasıl anlatırdık?
10:11
Şöyle diyebiliriz, önümüzdeki yıl için hava durumu oldukça
10:15
güneşli. Harika.
10:17
Özellikle o lojistik yatırımları ve uluslararası projeler
10:21
yönünden arkadan esen çok güçlü rüzgarlar bekleniyor.
10:25
Peki ya fırtınalar? Tabii ki borçlanma maliyetleri
10:28
ve kur dalgalanmaları gibi soğuk rüzgarlar her zaman ihtimal
10:31
dahilinde ama şirketin şemsiyeleri azır.
10:34
O şemsiyeler neler tam olarak? Kur riskini minimuma indiren
10:38
uzun vadeli döviz bazlı kontratlar.
10:41
Akkor örneğindeki gibi. Çok mantıklı zaten yönetimin
10:44
hedeflerine baktığımda da azalan borç artan operasyonel nakit
10:48
fazlası ve erken kredi ödemesi gibi ifadeler var.
10:52
Yüksek faiz ortamında yapılabilecek en akıllıca şey.
10:55
Ve yüksek favork marjı hedefleri var.
10:58
Onu da hemen çevirilerim, dinleyeceğimiz için.
11:00
Fowac marjı şirketin esas işinden yani gayrimenkul
11:05
kiralama ve işletmesinden ne kadar verimli para kazandığını
11:08
gösterir. Borçları erken ödemek demek o
11:12
kazancın bankalara faiz olarak değil kasaya kâr olarak dönmesi
11:16
demek. Yani o temettü makinasının daha
11:19
da hızlanması demek. Aynen öyle.
11:21
Raporun derinliklerinde bazı kritik açıklamalar var.
11:24
Dipnotlar, risk yönetimi kısımları.
11:27
Ben orada bir gizli cevher buldum.
11:29
Nedir? O.
11:29
Kurumsal yönetim bölümünde AC ve d grubu pay sahiplerinin yönetim
11:34
kuruluna aday gösterme imtiyazı var.
11:37
Evet, bu detay çok önemli. Bu imtiyaz aslında şirketin
11:40
kurucu iradesinin dümeni sağlam tuttuğunu, uzun vadeli vizyonun
11:45
kısa vadeli piyasa rüzgarlarına kurban.
11:47
Dinleyeceğini gösteriyor. Kesinlikle bazen yatırımcılar
11:51
imtiyazlı payları sevmez ama gemiyi fırtınadan çıkaracak
11:55
kaptanın dümende kalmasını garantileyen şey tam da budur.
11:59
Kırmızı bayrak olarak da demin konuştuğumuz Rusya
12:02
operasyonlarını Moskova kaleningrad hiyeroslav ve
12:06
samana'yı tekrar hatırlatmakta fayda var.
12:08
Evet, akkor işletse de küresel konjonktür yaptırımlar her zaman
12:14
bir kırmızı bayrak olarak yatırımcının radarında kalmalı.
12:18
Sohbetin sonuna yaklaşırken o büyük resmi nasıl toparlarsın?
12:22
Şöyle toparlamak isterim, pek çok yatırımcı GY oları sadece
12:26
durağan binalar silsilesi olarak görür.
12:29
Sadece beton yığınları. Aynen.
12:32
Ancak bugün gördük ki 21 kişilik bir ekibin otelcilikten çıkıp e
12:38
ticaretin kalbi olan lojistiğe ve hatta Amerika pazarına uzanan
12:42
bir ekosistemi nasıl karlı bir şekilde yönetebiliyor?
12:46
Inanılmaz bir dönüşüm. Ve sizi bizi dinleyen yatırımcı
12:49
dostumuzu düşündürmesi gereken asıl soru şu, sizin yatırım
12:54
yaptığınız şirketler değişen dünya şartlarına ak fen gy o
12:58
kadar hızlı çapa ve kaşif stratejisi uygulayabiliyor mu?
13:03
Gerçekten de masaya yatırıp üzerine uzun uzun düşünülmesi
13:06
gereken çok kışkırtıcı bir soru oldu bu.
13:08
Teşekkürler. Umarız bu sohbet bu analiz
13:11
yatırım kararlarınızda size okurumsan raporların
13:14
göstermediği pencereyi açmıştır. Eğer bu videomuzu bu analizimizi
13:18
beğendiyseniz lütfen beğen butonuna basmayı kanalımıza
13:22
abone olmayı ve arkadaşlarınızla paylaşmayı unutmayın.
13:25
Destekleriniz bizim için çok kıymetli.
13:27
Kesinlikle. Gelecekteki bağımsız
13:29
analizlerimizi desteklemek için kanal üyeliği seçeneklerimizi de
13:32
değerlendirmeye nazikçe davet ediyoruz sizi.
13:35
Ayrıca ekstra bir takdir göstermek isterseniz o süper
13:39
teşekkür özelliği de her zaman aktif.
13:41
Masamıza katıldığınız için teşekkür ederiz.
13:44
Bir sonraki incelememizde tekrar görüşmek üzere hoşça kalın.