Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #PEKGY | Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi

Transcript

🔴🇹🇷 #PEKGY | Peker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi · Market Risk TR

0:00
Bir şirketin sadece rakamlarına bakarak geleceğinin ne kadar
0:04
öngörebilirsiniz? Peki ya o rakamlar?
0:07
Şirketin baştan aşağı bir kimlik değişimi yaşadığı hani kaptan
0:11
köprüsünün el değiştirdiği bir döneme aitse bugün önümüzdeki
0:15
raporlar tam da böyle bir dönüşümün ortasında çekilmiş bir
0:18
fotoğraf gibi hoş geldiniz. Elimizdeki kaynaklar Peker
0:22
gayrimenkul yatırım ortaklığının ya da borsada ki adıyla pek
0:26
yeğenin 30 Eylül 2025 tarihli faaliyet raporu ve kons.
0:31
Finansal tabloları amacımız bu yoğun verilerin içinden bir
0:35
bireysel yatırımcı olarak sizin için en değerli bilgileri en can
0:39
alıcı noktaları çekip çıkarmak. Kesinlikle buradaki asıl mesele
0:44
sadece bilançoyu okumak değil, satır aralarındaki stratejiyi,
0:48
riskleri ve potansiyeli görmek. Çünkü rakamlar geçmişi anlatır
0:52
ama strateji geleceği şekillendirir ve bu şirkette
0:56
stratejinin baştan yazıldığı bir dönemdeyiz.
1:00
Mesine dalmadan önce bu çalışmayı faydalı buluyorsanız
1:04
ve bu tür içeriklerin devamını görmek istiyorsanız videomuzu
1:08
beğenerek kanalımıza abone olarak ve düşüncelerinizi
1:11
yorumlar da paylaşarak bu tartışmayı daha da
1:14
zenginleştirebilirsiniz. Unutmayın, bu gibi analizlerin
1:18
sürdürülebilirliği için kanalımıza üye olarak bize en
1:21
büyük desteği sizler verebilirsiniz.
1:23
Peki o zaman her şeyi başa saralım.
1:26
Önce bu şirketi biraz tanıyalım, Peker GO tam olarak nedir ve ne
1:30
yapar? Elimizdeki raporlar ne
1:32
anlatıyor? Peker g yö adından da
1:35
anlaşılacağı gibi bir gayrimenkul yatırım ortaklığı en
1:39
basit anlatımıyla temel işi, gayrimenkuller, arsalar,
1:43
projeler ve bunlara dayalı haklardan oluşan bir portföyü
1:47
yönetmek. Yani bir bireysel yatırımcının
1:50
tek tek ulaşamayacağı büyüklükteki projelere, AV
1:53
mlere, ofis binalarına tek bir hisse senedi alarak ortak
1:57
olmasını sağlayan bir yapı. Bir nevi gayrimenkul sepeti fonu
2:01
gibi düşünebilirsiniz. Anladım yani çeşitlendirilmiş
2:05
bir gayrimenkul portföyüne yatırım yapmanın kolay yolu
2:09
raporlara göre şirket oldukça yeni. 25 Nisan 2010 yedide Peker
2:13
holdingden ayrılarak kurulmuş. Merkezi de istanbul şişli'de
2:16
köklü bir holdingin içinden doğmuş taze bir yapı
2:20
diyebiliriz. Peki bu portföyün içinde neler
2:24
var? Işte burası ilginçleşiyor.
2:27
Portföy coğrafi olarak oldukça dağınık türkiye'de ataköy'deki
2:31
nef 22 projesi maslak'taki Peker taor ve rid kartonda bir daire
2:37
gibi bilinen varlıkları var. Ama şirketi asıl karakterini
2:40
ortaya koyan şey, uluslararası açılımı almanya'da Peker GNB age
2:46
Peker GO global GMB age blues, invesment, GM beach gibi
2:50
iştirakları üzerinden yürüttüğü projeler dikkat çekiyor.
2:54
Solingen de bir otel ve konut projesi greven royç de arsa
2:58
geliştirme gibi işler yapıyorlar.
3:00
Sadece Almanya ile de sınırlı değil sanırım.
3:02
Değil değil, ispanya'da da Peker cöyoz pain esel iştiraki
3:08
üzerinden malagada modüler ev projeleri geliştiriyorlar.
3:12
Yani şirket riskini sadece Türkiye piyasasına bağlamamış.
3:17
Avrupa'nın 2 önemli ekonomisinde de kendine oyun alanı yaratmış,
3:21
bu bilinçli bir risk dağıtma stratejisi.
3:25
Bu kadar geniş bir coğrafyaya yayılmış, almanya'da, ispanya'da
3:29
türkiye'de operasyonları olan bir şirketin devasa bir ekibi
3:33
olmalı diye düşünüyorum. Ama raporu okurken bir rakam
3:36
gözüme çarptı ve açıkçası şaşırdım.
3:39
Raporlama tarihi itibariyle yurt dışı iştiraklar dahil toplam
3:43
çalışan sayısı sadece 17. Bu nasıl mümkün olabilir?
3:47
Çok iyi bir noktaya değindin. Bu şirketin operasyonel modelini
3:51
anlamak için kilit bir detay. Bu durum bize şirketin d bir
3:56
inşaat ordusuyla çalışmadığını daha çok bir proje yönetimi ve
4:01
yatırım firması gibi hareket ettiğini gösteriyor.
4:04
Hani projeleri geliştiren, finanse eden yöneten ama
4:08
sahadaki işleri büyük ölçüde dış kaynaklarla, taşeronlarla
4:12
yürüten çevik bir yapı dev bir orduyla değil de küçük ama
4:16
etkili bir özel kuvvetler birimi gibi çalışıyorlar.
4:21
Peki bu yapının tepesinde yani ortaklık ve yönetimde kimler
4:25
var? Raporun bu bölümü anladığım
4:27
kadarıyla şirketin en büyük dönüşüm hikayesini anlatıyor.
4:31
Kesinlikle asıl film burada kopuyor.
4:33
Bakın 2.024 sonunda şirketin %31,26 payla ana ortağı ve
4:38
yönetimdeki ismi hasıvan pekerken. 30 Eylül 2000
4:42
yirmibeşe geldiğimizde bu oran %6 virgül otuza düşüyor.
4:45
Aynı anda %10,44 payla tera yatırım Holding a ş yeni ve
4:50
güçlü bir ortak olarak sahneye çıkıyor.
4:55
Bu sadece bir hisse satışı değil o zaman.
4:58
Halka açıklık oranında %68 nokta 70 dörtten %83,20 altıya
5:03
fırlamış. Bu kontrolün el değiştirmesi
5:06
anlamına geliyor. Adeta bir bayrak devri.
5:09
Tam olarak bu raporlarda tera yatırım, holdingin yönetimi
5:13
devralmak, yani payalım teklifi yoluyla kontrolü ele geçirmek
5:17
için SP k'ya başvurduğu net bir şekilde belirtiliyor.
5:21
Bu değişim yönetim kuruluna da anında yansımış tera, grubun
5:25
kurucusu ve sermaye piyasalarının tecrübeli ismi
5:28
emre tezmen 29 Temmuz 2020 beşte kurula girmiş ve sadece bir
5:32
aydan biraz fazla bir süre sonra 5 Eylül 2020 beşte Yönetim
5:36
Kurulu Başkanı koltuğuna oturmuş, eski başkan Hasan Peker
5:39
ise başkan yardımcılığı görevine geçmiş.
5:44
Yani eski yönetim tamamen gitmemiş ama dümene yeni bir
5:48
kaptan geçmiş kurulun geri kalanında fatih pekerle uğur
5:52
boğday ve bora oruç isimli ikide bağımsız üye var.
5:56
Fakat burada da bir detay dikkatimi çekti.
5:58
Yönetim kurulunda hiç kadın üye bulunmuyor.
6:01
Bu günümüz kurumsal yönetim beklentileri açısından önemli
6:04
bir eksiklik olarak not edilebilir.
6:07
Doğru bir tespit ancak raporun dip notlarında şirketin kurumsal
6:11
yönetim komitesinde yatırımcı ilişkileri yöneticisi olarak
6:15
dilek kurbağanın isminin geçtiğini görüyoruz.
6:18
Bu yönetim katında olmasa da kilit bir pozisyonda bir kadın
6:22
yöneticinin olduğunu gösteriyor. Peki bu yöneticilere ne kadar
6:27
ödeniyor? Raporun ilgili bölümü 2.000
6:30
yirmibeşin ilk 9 ayında üst yönetime sağlanan faydaların
6:33
yani maaşlar ve araç kiralama gibi giderlerin toplamının
6:37
4.073.202 TL olduğunu söylüyor. Inanılmaz bir yönetim ve
6:44
ortaklık değişimi resmen şirketin DNA sı değişiyor ama
6:48
bir şirket tek başına bir ada değildir.
6:51
Bu geminin yüzdüğü denizde yani gy o sektöründe ne tür akıntılar
6:55
var? Rakipler ne durumda?
6:58
Çok doğru bir benzetme Peker gye borsa istanbul'daki 51 g'ye dan
7:04
sadece biri. Toplam piyasa değeri 855 milyar
7:08
TL ye ulaşan devasa bir okyanusta yüzüyor ve bu okyanus
7:11
2.020 beşin üçüncü çeyreğinde oldukça hareketliymiş.
7:14
GYO endeksi %50 beşlik bir artışla bist 100 endeksinin %12
7:19
virgül altılık artışını fersah fersah geride bırakmış.
7:28
Yani sektörde arkadan esen güçlü bir rüzgar var.
7:32
Ve anlaşılan Peker gy o bu rüzgarı yelkenlerine doldurmakla
7:36
kalmamış, adeta bir fırtına yaratmış.
7:39
Rapor şirketin hisse performansının bu dönemde %720
7:43
birlik akıl almaz bir yükselişle sektörden de pozitif ayrıştığını
7:48
belirtiyor. Bunu da başarılı sermaye
7:50
artırımına ve tera gibi kurumsal bir yatırımcının devreye
7:53
girmesine bağlıyor. Gelin bu durumu şirketin bir
7:57
nevi röntgeni çekmek için bir swot analizi ile çerçeveleyelim.
8:01
Güçlü yanları ne diye sorsam. En bariz gücü az önce
8:04
konuştuğumuz portföy çeşitliliği Türkiye, Almanya, ispanya.
8:09
Bu yumurtaları farklı sepetlere koyarak tek bir pazardaki
8:13
ekonomik veya politik riski dağıtmasını sağlıyor, ikinci
8:17
büyük gücü ise başarıyla tamamladıkları %100 bedelli
8:21
sermaye artırımı. Bu sayede kasaya çok ciddi bir
8:25
nakit girişi sağlamışlar. Bu da onlara hem borç ödeme hem
8:29
de yeni yatırımlar için büyük bir mühimmat sağlıyor.
8:32
Bu mühimmat ve uluslararası operasyonlar kesinlikle bir güç
8:36
ama bu kadar çok yurt dışı operasyon aynı zamanda biz
8:40
zayıflık değil mi? Raporu okurken öz kaynaklar
8:43
bölümünde o devasa 1.1 milyar TL lik negatif yabancı para, çevrim
8:49
farkı kalemi gözüme takıldı. Bu kur riskinin ne kadar can
8:54
yakabileceğinin somut bir göstergesi sanki.
8:56
Kesinlikle haklısın. Bu madalyonun diğer yüzü
9:00
uluslararası olmak sizi çeşitlendirir ama aynı zamanda
9:03
küresel ekonominin her dalgasına karşı da savunmasız bırakır.
9:08
Yabancı para, çevrim farkı kalemi kulağa karmaşık geliyor
9:11
ama anlamı basit. Şirketin Almanya ve ispanya'daki
9:14
varlıkları euro cinsinden TL, euro karşısında değer
9:18
kazandığında veya muhasebesel olarak bu farklar işlendiğinde
9:22
bilançoda böyle devasa bir eksi rakam görebilirsiniz.
9:26
Bu şirketin kötü yönetildiği anlamına gelmez ama döviz
9:29
kurundaki en ufak bir dalgalanmanın bile bilançoyu ne
9:32
kadar sarsabileceğinin bir kanıtı.
9:35
Yani şirket sürekli olarak uluslararası bir finansal
9:38
fırtınanın içinde seyrediyor. Bu da en önemli zayıf yanı.
9:42
Anladım yani sürekli bir denge oyunu oynamak zorundalar.
9:46
Peki fırsatlar ne durumda? Bu fırtınalı denizde hangi
9:49
limanlara yanaşabilirler? En büyük fırsat kapılarına
9:52
dayanmış durumda. Sarıyer'de kazandıkları 1.51
9:57
milyar TL lik yeni ihale bu şirketin önümüzdeki yıllardaki
10:01
en büyük büyüme motoru olabilir. Ikincisi tera holding'in
10:05
kontrolü devralması ve şirketin adının tera GY olarak
10:10
değiştirilme planı. Bu sadece bir tabela değişikliği
10:13
değil, yepyeni bir kurumsal kimlik, yeni bir vizyon ve
10:17
piyasalarda çok daha fazla yatırımcı ilgisi anlamına
10:20
gelebilir. Ve son olarak tehditler, sanırım
10:23
burada en bariz olanı, maliyetler, rapor, inşaat
10:26
maliyeti endeksindeki yıllık %22 virgül kırklık artıştan
10:30
bahsediyor. Bu kar marjlarını bir makas gibi
10:32
kesiyor olmalı. Aynen öyle.
10:34
Bu sadece Peker geyo için değil, tüm sektör için en büyük tehdit
10:40
demir çimento, işçilik neye dokunsanız fiyatı artıyor.
10:45
Bu da karlılığı doğrudan baskılıyor.
10:48
Buna ek olarak hem türkiye'deki hem de avrupa'daki faiz
10:52
oranlarının seyri çok kritik faizler yükselirse hem şirketin
10:57
borçlanma maliyeti artar hem de konut kredileri pahalılaşacağı
11:01
için satışlar yavaşlayabilir. Bunlar şirketin kontrolü
11:05
dışındaki yönetmesi gereken büyük riskler.
11:09
Sopot analizi bize büyük resmi gösterdi.
11:11
Bir yanda yeni yönetim dolu kasa ve dev bir ihale gibi fırsatlar,
11:16
diğer yanda kur riski ve artan maliyetler gibi tehditler.
11:20
Şimdi mikroskopu çıkarıp doğrudan finansal tablolara yani
11:24
bu hikayenin kanıtlarının saklı olduğu yere inme zamanı.
11:28
Giyir tablosu ile başlayalım hasılat yani satışlar geçen
11:32
yılın aynı 9 aylık dönemine göre 142.000.000 tl'den 914.000.000
11:36
tl'ye fırlamış. %500 kırkın üzerinde bir artış kağıt
11:43
üzerinde inanılmaz görünüyor. Ama her zaman bir aması vardır
11:47
değil mi? Rakamların devamına bakınca
11:50
benim de dikkatimi çekti. Brüt kar marjı %79 gibi
11:54
olağanüstü bir seviyeden %21 buçuğa düşmüş.
11:58
Bu nasıl olabilir? Satışlar patlarken karlılık
12:02
nasıl bu kadar erir? Işte bu az önce konuştuğumuz
12:05
maliyet tehdidinin ete kemiğe bürünmüş hali.
12:08
Satışların maliyeti hasılattan çok daha hızlı artmış.
12:12
Geçen sene 142 milyonluk hasılat için 29.000.000 maliyet
12:15
yaparken, bu sene 914 milyonluk hasılat için 717.000.000 maliyet
12:18
yapmışlar. Bu marj düşüşü ilk bakışta alarm
12:21
zili gibi gelebilir. Ama yeni yönetimin agresif
12:23
büyüme stratejisini düşününce belki de bu pazar payı kazanmak
12:27
için bilinçli olarak kârdan feragat ettikleri bir dönemin
12:31
başlangıcıdır. Yani önce büyüyelim karlılığı
12:33
sonra optimize. Diyor olabilirler.
12:41
Bu özellikle yeni bir ihale kazanmışken sıkça görülen bir
12:44
taktiktir. Yani bu bi zariflik işareti
12:46
değil, bir strateji tercihi olabilir diyorsunuz.
12:49
Anladım. Bu durum net kâra da yansımış
12:52
net dönem kârı 403.000.000 tl ile geçen seneki 442.000.000
12:55
tl'nin hafif altında kalmış. Yani hasılat 6 kat artarken net
13:02
kar yerinde saymış. Bütün hikaye maliyetlerde ve
13:06
giderlerde gizli ama bence asıl devrim gelir tablosunda değil.
13:10
Bilançoda yaşanmış rakamlar inanılmaz.
13:13
Kesinlikle bilançoya baktığımızda şirketin adeta
13:16
yeniden doğduğunu görüyoruz. Bakın toplam borçlar 5.9 milyar
13:21
TL den 3.3 milyar tl'ye gerilemiş.
13:25
Neredeyse yarı yarıya bir azalma.
13:27
Diğer yanda ise öz kaynaklar 4.2 milyar tl'den 6.7 milyar TL ye
13:33
fırlamış. Bu ne demek?
13:34
Peki bir yatırımcı için bu rakamların tercümesi ne?
13:37
Tercümesi şu, şirketin toplam varlıkları içindeki borcun payı
13:42
%50 sekizden %30 üçe düşerken, öz kaynağın payı %40 ikiden %60
13:48
yediye çıkmış. Bu bir evin kredisini büyük
13:51
ölçüde kapatıp tapusuna daha fazla sahip olmak gibi bir şey.
13:55
Şirket borçluluğunu azaltıp finansal bir zırh kuşanmış,
13:59
finansal sağlığı kaya gibi sağlamlaşmış ve bu devasa
14:03
değişimin tek bir motoru var. Başarılı sermaye artırımı.
14:07
Bu sağlamlaşmayı nakit akışında da net bir şekilde görüyoruz.
14:11
Yılbaşında şirketin kasasında sadece 67.000.000 tl varken, 9
14:14
ayın sonunda bu rakam 421.000.000 tl'ye çıkmış.
14:19
Bu artık borç ödemek için değil, yatırım yapmak için
14:23
kullanılabilecek. Taptaze bir nakit sarıyerdeki
14:26
yeni ihale gibi büyüme hamleleri için şirkete muazzam bir
14:29
esneklik sağlıyor. Ve her zaman söylediğimiz gibi
14:33
asıl hikaye dip notlarda saklıdır.
14:36
Raporun ilişkili taraf işlemleri bölümü bu dönüşüm hikayesinin en
14:41
çarpıcı kanıtı. Yıl sonunda ilişkili taraflardan
14:45
yani ana ortak ve grup şirketlerinden 212.000.000 tl
14:48
ticari alacak. 763.000.000 tl'de peşin ödenmiş gider varken 30
14:53
Eylül 2025 itibariyle bu kalemlerin hepsi sıfırlanmış bir
14:56
milyar liraya yakın bir alacak kalemi buharlaşmış.
15:03
Sadece alacaklar değil, borçlar da öyle.
15:07
Yine ilişkili taraflara olan 100 milyonlarca liralık kısa ve uzun
15:11
vadeli borçlar da neredeyse tamamen bitmiş.
15:14
Bu ne anlama geliyor? Resmen bir hesap kesme durumu
15:17
var. Aynen öyle.
15:19
Bu yeni yönetim devri öncesi bir temizlik operasyonuna benziyor.
15:24
Bilirsiniz, bu tür temizlik operasyonlarını çok görürüz.
15:28
Genellikle yeni bir patron geldiğinde eski defterleri
15:32
kapatalım. Önümüze bakalım demenin finansal
15:35
dilidir. Bu şirket eski ortaklarıyla olan
15:38
karmaşık finansal bağlarını koparıp yeni döneme tertemiz bir
15:42
sayfa açarak başlıyor. Bu kurumsal yönetim, şeffaflığı
15:46
ve yatırımcı güveni açısından son derece olumlu bir adım.
15:50
Yatırımcı içinde en net artık işler farklı yürüyecek
15:53
mesajıdır. Ve burada çok kritik bir not
15:56
daha var. Rapor bu rakamların hepsinin
15:59
enflasyona göre düzeltilildiğini belirtiyor.
16:01
Yani TMS 29 standardı uygulanmış.
16:04
Evet, bu çok önemli. Bunun anlamı şu, türkiye'deki
16:07
yüksek enflasyon nedeniyle geçen senenin 100 lirasıyla bu senenin
16:12
100 lirası aynı şey değil. Bu düzeltme sayesinde biz
16:16
gerçekten elmalarla elmaları karşılaştırıyoruz.
16:19
Bu yapılmasaydı şirketin hasılat büyümesi olduğundan çok daha
16:23
abartılı görünebilirdi. Bu şeffaflık, raporun
16:27
güvenilirliği açısından yatırımcıya güven veren önemli
16:31
bir artı puan. O halde toparlayalım.
16:33
Elimizdeki raporlar Peker geyo'nun tera holding'in dümen'e
16:37
geçmesiyle adeta bir kozadan çıkıp dönüşüm geçiren bir
16:41
kelebeğin hikâyesini anlatıyor. Sermaye artırımıyla bilançosunu
16:45
bir zırh gibi güçlendirmiş, borcunu ciddi şekilde azaltmış
16:49
ve kasasını ağzına kadar doldurmuş.
16:51
Kesinlikle finansallar artan gelirin yanında ciddi bir
16:56
maliyet baskısı olduğunu da gösteriyor.
16:58
Bu yönetilmesi gereken bir zorluk ama asıl hikaye bu değil.
17:02
Asıl hikaye bilançodaki bu köklü iyileşme ilişkili taraflarla
17:07
hesapların temizlenmesi. Ve yönetimdeki vizyon
17:11
değişikliği şirket finansal olarak çok daha sağlam bir
17:14
zemine basıyor. Ve önünde Sarıyer projesi gibi
17:17
devasa bir büyüme potansiyeli. Vara holding'in getireceği yeni
17:21
yönetim vizyonu sermaye piyasalarındaki tecrübesi ve
17:25
taze sermayeyle güçlenen bu yapı şirketi bambaşka bir lige
17:29
taşıyabilir. Peki sizin için can alıcı soruşu
17:32
olmalı? Yeni adıyla tera GO bu
17:35
uluslararası tecrübesini ve kaya gibi sağlamlaşan mali yapısını
17:39
kullanarak türkiye'deki GO lar arasında bir lider haline
17:42
gelebilecek mi, yoksa Almanya, ispanya ve Türkiye üçgenindeki
17:46
bu kadar çeşitli projeyi entegre etmek ve dalgalı ekonomik
17:50
sularda yol almak en büyük sınavım olacak.
17:52
Bu analiz hakkındaki düşüncelerinizi ve kendi
17:55
çıkarımlarınızı yorumlarda merakla bekliyoruz.
17:58
Bizi dinlediğiniz için teşekkürler.
18:00
Bu bölümü faydalı bulduysanız beğenmeyi kanalımıza abone
18:03
olmayı ve çevrenizle paylaşmayı unutmayın.
18:05
Unutmayın bu gibi derinlemesine analizlerin devamlılığı için
18:09
kanalımıza üye olarak en büyük desteği sizler verebilirsiniz.
18:13
Bir sonraki analizde görüşmek.