Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #OSTIM | Ostim Endüstriyel Yatırımlar 2025/9 Bilanço Analizi | Bir Gayrimenkul Devi 🧿

Transcript

🔴🇹🇷 #OSTIM | Ostim Endüstriyel Yatırımlar 2025/9 Bilanço Analizi | Bir Gayrimenkul Devi 🧿 · Market Risk TR

0:00
Hoş geldiniz, bugün sizin için oldukça ilginç bir şirketi
0:04
ostim. Endüstriyel yatırımlar ve
0:06
işletme a ş yi mercek altına alıyoruz.
0:09
Elimizde şirketin 30 Eylül 2025 tarihli yani daha çok taze 9
0:13
aylık konsolide finansal tabloları var.
0:17
Bir de aynı döneme ait faaliyet raporu tabii.
0:19
Amacımız da bu onlarca sayfalık teknik terimlerle dolu
0:23
belgelerin içindeki en kritik bilgileri sizin için damıtmak
0:27
yani bir yatırımcı olarak neyin gerçekten önemli olduğunu ortaya
0:30
çıkarmak. Aynen öyle ve bu raporları
0:33
okurken karşımıza hemen temel bir paradoks çıktı.
0:36
Evet kesinlikle bir yanda gayrimenkul varlıklarıyla adeta
0:40
bir kale gibi duran kaya gibi sağlam bir bilanço var.
0:44
Diğer yandaysa son dönemde para kaybeden ve nakit yak.
0:47
Operasyonlar. Işte bugünkü yolculuğumuzda bu
0:50
paradoksu nedenlerini ve sizin için ne anlama geldiğini
0:54
çözeceğiz. Eğer bu analiz hoşunuza giderse
0:57
beyan butonuna basmayı, abone olmayı ve bu bölümü paylaşmayı
1:01
lütfen unutmayın. Yorumlarda da sizin bu paradoks
1:04
hakkındaki düşüncelerinizi çok merak ediyoruz.
1:06
Peki o zaman bu ilginç yapıya anlamak için işe şirketi
1:10
tanımakla başlayalım. Ostim yatırım ismiyle müsemma
1:15
1.990 sekizde ankarada ostim'de kurulmuş bir şirket.
1:19
Evet merkezi Ankara ama vizyonu daha geniş raporlarda Kerkük
1:23
irak tabii şubeleri olduğundan bahsediliyor.
1:25
Bu da en başından beri uluslararası bir ayak izi
1:28
hedeflediklerini gösteriyor. Yapı olarak bir Holding
1:31
anladığım kadarıyla, yani bir şemsiye var ve altında başka
1:35
şirketler faaliyet gösteriyor. Tam olarak öyle bu şemsiyenin
1:39
altında da aslında 3 ana operasyonel sütun var
1:41
diyebiliriz. Nedir onlar?
1:43
Birincisi yüksek teknolojiyle metal işleyen sanayi kolu, bu
1:47
koldaki en önemli şirket günhan alüminyum aydınlatma, savunma
1:51
sanayi, otomotiv gibi çok kritik sektörlere alüminyum döküm ve
1:55
hassas parçalar üret. Tamam sanayi kolu cepte
1:58
ikincisi. Sütun ısıtma ve su sistemleri
2:02
işindeki maxis ısıları ve modüler su depoları üretiyorlar
2:07
ki bu da doğrudan inşaat ve enerji verimliliği trendlerine
2:11
bağlı bir alan. Ve üçüncüsü sanırım o da en
2:14
büyük olanı. Kesinlikle.
2:16
Üçüncü ve bilançodaki en ağır sütun şirketin gayrimenkul kolu,
2:21
ostim ve ivedik gibi sanayi bölgelerinde gayrimenkul
2:25
yönetimi, kiralama ve alım satım işleri yapıyorlar.
2:28
Anladım yani sanayi, ısı sistemleri ve gayrimenkul
2:32
hikayenin ana kahramanları bu üçü.
2:35
Peki toplamda kaç kişilik bir ekipten bahsediyoruz?
2:38
30 Eylül 2025 itibariyle 122 kişilik bir ekiple bu
2:41
operasyonları yürütüyorlar. Peki bu dev operasyonu yöneten
2:47
2.000 yapısı nasıl, direksiyonda kimler var ve daha da önemlisi
2:51
kontrol kimde. Yönetim Kurulu Başkanı Orhan
2:54
aydın, 6 kişilik bir yönetim kurulu var ve bu üyelerden ikisi
2:58
güzin taşkın ve Yakup Akpınar bağımsız üye bu kurumsal yönetim
3:03
şeffaflığı açısından olumlu. Sinyal.
3:06
Kadın üye sayısı ne durumda? Güzün taşkın aynı zamanda tek
3:10
kadın üye. Bu da yönetim kurulunun yaklaşık
3:13
%10 yedisinin kadın üyeden oluştuğu anlamına geliyor.
3:17
Ortaklık yapısında dikkatimi çeken bir a ve b grubu hisse
3:21
ayrımı var. Bu şimdi sizin gibi borsa
3:23
istanbul'dan hisse alan bir yatırımcı için ne anlama
3:26
geliyor? Bu çok kritik bir nokta şöyle
3:29
basit bir benzetme yapalım. Şirketin yönetiminde bütün
3:32
hisseler eşit yaratılmamış, nasıl yani?
3:35
Eğer siz halka açık olan b grubu hisselerden alırsanız bir
3:39
hisseniz bir oy hakkı demek. Ama A Grubu hisselere sahip olan
3:44
genellikle kurucu ortaklar olan kesimin her bir hissesi tam 15
3:49
oy hakkı veriyor. Yani onların bir hissesi sizin
3:52
15 hissenize bedel bu stratejik kontrolün kurucu ortakların
3:57
elinde kalmasını görüntüleyen bir yapı.
3:59
Kesinlikle öyle bu yapıyı bilmek, şirketin yönetimi,
4:02
dinamiklerini anlamak için şart. Son bir idari detay 2.020 beşin
4:06
ilk 9 ayında yönetim kurulu, genel müdür ve yardımcıları
4:10
dahil üst yönetime ödenen. Toplam para 12.000.000 lirayı
4:14
biraz geçmiş. Geçen seneye göre bir artış var
4:17
mı? Evet, geçen senenin aynı
4:20
dönemine göre bir miktar artış var.
4:22
Şirketin parçalarını anladık. Peki bu parçalar hangi ekonomik
4:25
ortamda çalışıyor? Biraz dışarıya bakalım.
4:28
Sektörler ne durumda? Işte burada şirketin
4:31
çeşitlendirilmiş yapısının avantajları ve dezavantajları
4:34
ortaya çıkıyor. Faaliyet raporu bize genel bir
4:37
çerçeve sunuyor. Ne diyor rapor?
4:39
Imalat sanayinde genel bir yavaşlama sinyali var.
4:42
PM ı endeksi dediğimiz öncü gösterge ellinin altında.
4:46
Bu da sektörün biraz frene bastığını gösteriyor.
4:49
Ancak bu genel bir resim, ostim'in kendi şirketleri bu
4:52
yavaşlamadan nasıl etkileniyor? Özellikle o günan alüminyum
4:56
merak ettim. Işte burası şirketin en parlak
4:59
noktalarından biri. Günhan alüminyum rapordaki
5:02
verilere göre kilogram başına ihracatına 12,07 dolardan
5:07
yapıyor. Peki türkiye'nin genel alüminyum
5:10
sektörü ortalaması ne kadar? Yaklaşık 7,75$.
5:14
Bir dakika, bu müthiş bir fark neredeyse Türkiye ortalamasının
5:18
2 katına yakın bir fiyata ürün satıyorlar.
5:20
Bu sadece bir rakam değil. Tabii ki bu.
5:23
Şirketin sıradan değil, katma değeri çok yüksek.
5:26
Teknoloji ve mühendislik gerektiren ürünler yaptığının
5:30
kanıtı. Aynen öyle.
5:31
Bu şirketin gizli mücevherlerinden biri.
5:34
Aynı başarıyı OSP markasıyla yaptıkları iş makinesi, yedek
5:38
parça ihracatında da görüyoruz. Orada da sektör ortalamasının
5:42
neredeyse 2 katı bir birim fiyata sahipler.
5:46
Bu sanayi kolunun rekabet avantajının ne kadar güçlü
5:49
olduğunu gösteriyor. Gösteriyor ama madalyonun bir de
5:53
diğer yüzü var. Raporda günhan alüminyum
5:56
kapasite kullanımının %40, beşten yüzde otuzbeşe düştüğü
5:59
belirtiliyor. Yani harika ürünler yapıyorlar
6:03
ama fabrikayı tam güçte çalıştıramıyorlar.
6:06
Bu da genel ekonomik yavaşlamanın bir yansıması
6:09
olabilir. Aynen öyle.
6:11
Bu stratejik tablo bize harika bir genel bakış sunuyor ama bir
6:15
strateji ancak uygulaması kadar iyidir.
6:18
Gerçek hikaye her zaman rakamlardadır.
6:21
O zaman hadi şu finansal tablolara dalalım ve bize ne
6:24
anlattıklarına bakalım. Ki bir geçiş önce kalenin
6:27
duvarlarına yani bilançoya bakalım. 30 Eylül 2025
6:30
itibariyle şirketin toplam varlıkları 3,13 milyar TL.
6:35
Ve bu varlıkların içinde aslan payı sanırım gayrimenkullerde.
6:39
Kesinlikle tam 2,11 milyar TL ile yatırım amaçlı
6:43
gayrimenkuller. Şirketin değerinin temel taşı
6:46
burası. Peki bu kalenin borcu ne kadar?
6:49
Işte en çarpıcı kısımlardan biri bu borçluluk inanılmaz derecede
6:54
düşük toplam borçları yaklaşık 399.000.000 tl iken öz
6:57
kaynakları yani şirketin kendine ait olan net varlığı 2,73 milyar
7:01
TL. Bu ne anlama geliyor basitçe?
7:06
Başka biri deyişle şirketin varlıklarının %80 yedisinden
7:11
fazlası kendi öz kaynaklarıyla finanse ediliyor.
7:14
Bu müthiş sağlıklı bir oran. Tamam, bu kitabın kapağı
7:18
varlıklar çok güçlü, borç çok az ama biz bir yatırımcı olarak bu
7:23
varlıkların ne kadar güvenilir olduğunu nasıl bilebiliriz?
7:26
Özellikle o 2,1 milyar liralık gayrimenkul değeri.
7:31
Bu rakam ne kadar gerçekçi? Çok yerinde bir soru.
7:34
Rapor, bu gayrimenkullerin gerçeğe uygun değer ile
7:37
değerlendiğini belirtiyor. Yani eski maliyet değeri ile
7:41
değil SPK lisanslı değerleme uzmanlarının yaptığı güncel
7:45
piyasa analizleriyle bu rakama ulaşılmış.
7:47
Yani daha güvenilir bir yöntem. Tarihi maliyete göre çok daha
7:51
güvenilir ama tabii ki haklısınız.
7:54
Bu yine de bir tahmin asıl değer mülkler satıldığında ortaya
7:57
çıkar. Anladım dipnotlarda dikkatimi
8:01
çeken bir kalem daha var. Bir milyar liranın üzerinde
8:04
teminat rehin ve ipotekler bu ne anlama geliyor?
8:09
Bu kadar düşük borçlu bir şirket neden bu kadar yüksek teminat
8:12
vermiş? Bu şu demek şirket sahip olduğu
8:16
o devasa gayrimenkulevinin önemli bir kısmını bankalara
8:19
teminat olarak göstermiş. Kendi veya bağlı ortaklıklarının
8:23
kredi hatları için bir nevi ipotek ettirmiş.
8:26
Sizin için bir hissedar olarak anlamı ne bunun?
8:29
Bu durum şirketin finansal esnekliğini bir miktar
8:32
kısıtlıyor. O varlıklar zaten bir nevi
8:35
rezerve edilmiş durumda bağlı ortaklıklar borçlarını ödemekte
8:39
zorlanırsa bu teminatlar risk oluşturabilir.
8:43
Peki kalenin ne kadar sağlam olduğunu anladık.
8:46
Şimdi kalenin içindeki ekonomiye yani performansa gelir tablosuna
8:50
bakalım. 2.020 beşin ilk 9 ayı nasıl geçmiş?
8:55
Işte hikayemizin o ilginç paradoksuna burada geliyoruz.
8:58
2.020 beşin ilk 9 ayında şirketin hasılatı 306,2 milyon
9:02
TL. Bu rakam 2.020 dördün aynı
9:06
döneminde 636,3 milyon tl'ymiş. Bir saniye yüzde elliden fazla
9:13
bir düşüş bu manşet olarak bu rakamı görsem bir yatırımcı
9:17
olarak herhalde panik butonuna basardım.
9:20
Bu devasa düşüşün arkasında bir hikaye olmalı.
9:23
Kesinlikle var ve faaliyet raporu bunu net bir şekilde
9:27
açıklıyor. 2.024 yılında tek seferlik çok büyük bir
9:30
gayrimenkul satışı yapılmış, yaklaşık 243.000.000 tl'nlik.
9:36
Ha anladım. Bu tek seferlik geliri
9:38
denklemden çıkardığımızda bu yılki operasyonel satışların
9:42
aslında geçen yıla daha yakın olduğunu görüyoruz.
9:45
Bu gelirin kaynağını ve sürdürülebilirliğini anlamak
9:48
açısından hayati bir detay. Yani şirketin gelirleri bu tür
9:52
tek seferlik satışlardan çok fazla etkileniyor.
9:55
Bu da bir zayıflık aslında. Aynen öyle.
9:57
Peki gelirdeki bu dalgalanma kârlılığı nasıl etkilemiş?
10:01
Brütkar yarı yarıya düşerek 121 milyondan yaklaşık 61.000.000 TL
10:06
ye gerilemiş, daha da çarpıcısı şirket bu dönemi ana ortaklık
10:10
payına düşen 49,8 milyon tl'lilik bir net dönem zararıyla
10:14
kapatmış. Zarar zarardır.
10:16
Peki raporda bu zararın geçen seneki 151 milyonluk zarara göre
10:20
bir iyileşme olduğu vurgulanıyor.
10:23
Bu bana biraz muhasebe oyunu gibi geldi.
10:25
Sonuçta operasyonlar kâr etmiyor.
10:28
Işte bu harika bir yatırımcı iş güdüsü tam olarak doğru noktaya
10:32
parmak bastınız. Kağıt üzerinde zarar azalmış
10:35
görünüyor. Evet ama bu zararın içinde 54,1
10:38
milyon tl'lik ertelenmiş vergi gideri gibi nakit çıkışı
10:42
gerektirmeyen teknik bir kalem var.
10:44
Asıl bakmamız gereken yer neresi o zaman?
10:47
Cin kalbi yani nakit akış tablosu.
10:49
Benim içinde bir yatırımcı olarak en önemli şey nakittir.
10:53
Kâr rakamları makyajlanabilir ama kasaya giren çıkan para
10:56
yalan söylemez. Şirket zarar ederken nakit
10:59
yaratabiliyor mu yoksa nakit mi yakıyor?
11:02
Işte paradoksun ikinci ve daha endişe verici kısmı burada nakit
11:06
akış tablosu şirketin ana faaliyetlerinden 46.000.000 tl
11:10
negatif nakit akışı yarattığını gösteriyor.
11:12
Yani operasyonları para kazanmak yerine para harcamış.
11:17
Aynen öyle. Dönem başında kasada 76,2 milyon
11:20
tl varken dönem sonunda bu rakam 16,4 milyon tl'ye düşmüş.
11:25
Bu çok ciddi bir rakam. Yaklaşık 60.000.000 tl'lilik bir
11:29
nakit erimesi var 9 ayda. Peki bu para nereye gitmiş?
11:32
Raporun detaylarına göre nakdin önemli bir kısmı yaklaşık 36
11:36
buçuk milyon TL si artan stoklara bağlanmış.
11:40
Yani üretilen ama henüz satılamayan mallara.
11:43
Geri kalanı. Geri kalanı da borç geri
11:45
ödemeleri gibi kalemlere gitmiş. Bu şirketin şu anki operasyonel
11:50
verimliliğinin baskı altında olduğunun en net göstergesi ve
11:53
kesinlikle yakından izlenmesi gereken bir.
11:55
Durum yani özetle varlıkları çok değerli bir şirket var elimizde
12:00
ama mevcut işleyişiyle para kazanamıyor.
12:02
Hattan nakit kaybediyor. Peki yönetim bu durumu
12:06
değiştirmek için ne yapıyor? Geleceğe dönük yeni projeler,
12:10
yatırımlar var mı? Bu konuda oldukça aktifler.
12:13
Ceceli iş merkezi projesini tamamlayıp kendilerine düşen
12:16
dükkanların mülkiyetini almışlar.
12:18
Bu gelecekte kira geliri veya satış potansiyeli demek.
12:21
Başka. Enerji maliyetlerini düşürmek
12:24
için 2,3 megavatlık dev bir güneş enerjisi santrali gez
12:27
yatırımı yapıyorlar. Bu çok akıllıca bir hamle ve bir
12:30
de uzun vadeli bir kozları var. O da ne?
12:33
Teknoloji girişimlerine yatırım yapan ostim girişim sermayesi
12:37
yatırım fonu GSYF bu portföydeki bir nevi piyango bileti yüksek
12:41
risk yüksek getirip potansiyeli taşır.
12:43
Bunlar umut verici sermaye yapılarında dikkat çeken bir
12:46
değişiklik oldu mu? Evet, çok önemli bir gelişme
12:50
var. 2.000 yirmibeşin başında bedelsiz sermaye artırımı
12:54
yaparak ödenmiş sermayelerini 157.4 milyondan 590.000.000
12:57
tl'ye çıkardılar. Peki kayıtlı sermaye tavanı?
13:04
Onu da 9,9 milyar TL gibi devasa bir rakama yükseltiler.
13:10
Bu gelecekteki olası sermaye artışları veya stratejik
13:14
hamleler için kendilerine muazzam bir esneklik alanı
13:18
yarattıkları anlamına geliyor. Peki tüm bu analiz ostim'i
13:22
inceleyen sizin için ne anlama geliyor?
13:24
Bu karmaşık resmi nasıl özetleyebiliriz?
13:27
Karşımızda aslında 2 farklı kimliği olan bir şirket var.
13:31
Bir yanda temelini devasa gayrimenkul varlıklarının
13:35
oluşturduğu. Çok düşük borçlu kaya gibi
13:38
sağlam bir bilanço. Bir yer yanda ise.
13:41
Diğer yandaysa katma değerli ihracat yapan başarılı sanayi
13:45
şirketlerine rağmen genel operasyonel performansın baskı
13:49
altında olduğu kârlılığın ve nakit akışının negatif olduğu
13:52
bir operasyonel yapı. Yani bilanço bir kale gibi
13:56
sağlam ancak gelir ve nakit akış tabloları kalenin içindeki
14:00
ekonominin bir mücadele içinde olduğunu gösteriyor.
14:04
Kesinlikle gelecek görünümü tamamen sanayi şirketlerinin
14:08
operasyonel kârlılığını artırma, düşen kapasite kullanımını
14:12
toparlama ve Ceceli iş merkeziyle meclis konut projesi
14:16
gibi yeni gayrimenkul projelerinden başarılı bir
14:20
şekilde nakit yaratma yeteneklerine bağlı.
14:22
O girişim sermayesi fonu peki? O da uzun vadede tüm hikayeyi
14:27
değiştirebilecek bir sürpriz potansiyeli taşıyor.
14:29
Bu derinlemesine analiz size yol gösterdiyse lütfen beğen bu
14:33
turuna bas. Kanalımıza abone olmayı ve bu
14:36
bölümü çevreniz de paylaşmayı unutmayın.
14:39
Yorumlarda düşüncelerinizi mutlaka belirtin.
14:42
Sizin için en çok hangi nokta öne çıktı?
14:45
Bu varlık zenginliği mi yoksa nakit akışındaki zayıflık mı ve
14:49
üzerine düşünmeniz için son bir soru bırakalım.
14:52
Şirketin kimliği bir gayrimenkul holdingi olmak ile endüstriyel
14:57
işletmeleri yönetmek arasında bölünmüş durumda.
15:00
Operasyonel karlılıklarına kıyasla devasa gayrimenkul
15:03
varlıkları göz önüne alındığında.
15:05
Gelecek için en stratejik soruşudur.
15:08
Hissedarlar için en fazla değeri yaratmak amacıyla sermayelerini
15:13
ve enerjilerini nereye odaklayacaklar?
15:15
Yani sanayiye daha mı fazla ağırlık verip o gizli
15:18
mücevherleri mi parlatacaklar? Yoksa daha saf bir gayrimenkul
15:22
geliştirme şirketine mi dönüşecekler işte bu sorunun
15:25
cevabı. Şirketin önümüzdeki yıllardaki
15:28
seyrini ve sizin yatırımınızın kaderini belirleyecektir.