Latest / Market Risk TR / 🔴🇹🇷 #OZKGY | Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi

Transcript

🔴🇹🇷 #OZKGY | Özak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 2025/9 Bilanço Analizi · Market Risk TR

0:00
Hoş geldiniz elinizde bir şirketin o onlarca sayfalık
0:04
finansal raporu var ve rakamlar arasında kaybolmuş gibi
0:07
hissediyorsunuz. Merak etmeyin.
0:09
Bugün o rakamların arkasındaki hikayeyi sizin için en anlaşılır
0:13
şekilde ortaya çıkaracağız. Önümüzdeki belgelere göre özak
0:17
gayrimenkul yatırım ortaklığının yani özak y o'nun finansal
0:21
sağlığını, projelerini ve geleceğini mercek altına
0:24
alıyoruz. Aynen öyle.
0:26
Buradaki amacımız bilanço gibi gelir tablosu gibi o teknik
0:30
belgeleri sizin için tercüme etmek aslında.
0:33
Yani bu şirket ne kadar değerli? Borçları başını ağrıtır mı kâr
0:38
ediyor mu? En önemlisi kasasında parası var
0:41
mı işte bu soruların cevaplarını birlikte arayacağız.
0:45
Harika o zaman analizimize dalmadan önce gelin önce bu
0:48
şirketi biraz daha yakından tanıyalım.
0:51
Özak YO kimdir? Ne yapar yani sadece bina yapıp
0:54
satan bir müteahhit mi yoksa işin içinde daha fazlası mı var?
0:58
Çok daha fazlası var aslında. Şirket 2.000 sekizde özak yapı
1:02
olarak kurulmuş, sonra 2.000 dokuzdaysa bugünkü gy o yani
1:07
gayrimenkul yatırım ortaklığı unvanını almış.
1:10
Merkezi de istanbul'da zeytinburnu, kazlıçeşmede ama
1:14
faaliyetleri sadece istanbul'da sınırlı değil.
1:17
Raporlara baktığımızda şirketin 2 ana koldan sanki böyle 2
1:22
farklı motorla ilerlediğini görüyoruz. 2 motor derken.
1:25
Biri hepimizin bildiği gayrimenkul yatırım ortaklığı
1:28
faaliyetleri, yani konut, ofis, AVM gibi projeler
1:31
geliştiriyorlar. Büyük yalı projesinden ya da
1:34
ataşehir'deki bulvar. 216 AV m'den belki tanırsınız, ikinci
1:36
ve belki de daha şaşırtıcı olan motoru ise turizm otelcilik.
1:44
Hem de öyle küçük bir operasyon değil.
1:47
Bir dakika, bir dakika, yani işin içinde bir de otelcilik.
1:50
Mi var kesinlikle hem de çok büyük bir operasyon, yüzde
1:54
yüzüne sahip oldukları elapitaliti, turizm ve otelcilik
1:58
a ş üzerinden yürütüyorlar bu işi.
2:01
Bu şirket antalya'daki o meşhur ödüllü olan ela eksilıns resort
2:07
oteli işletiyor. Yani bir yanda istanbul'da lüks
2:10
konutlar satarken, öbür yanda antalya'da binlerce turiste
2:14
ağırlıyorlar. Bu çeşitlilik şirketin en büyük
2:17
güçlerinden biri. Bence bir seftor yavaşladığında
2:21
diğeri onu dengeleyebiliyor. Anladım bu ciddi bir risk
2:24
dağıtma stratejisi aslında. Peki bu devasa operasyonun
2:29
arkasında nasıl bir insan gücü var?
2:31
Ve şirketi kim yönetiyor? Rakamlar oldukça etkileyici. 30
2:36
Eylül 2025 itibariyle g o'nun kendi bünyesinde 141 kişi
2:39
çalışıyor ama sadece otelcilik şirketi ela hostalite de bu sayı
2:43
1.090 yediye çıkıyor. Vay canına.
2:48
Yani toplamda 1.002 yüzü aşkın bir ekipten bahsediyoruz.
2:53
Şirketin ana kontrolü ise akbalık ailesinde Ahmet
2:57
akbalığın yaklaşık %47 örfi akbalığın ise yaklaşık %26 payı
3:02
var. Geriye kalan yüzde yirmibeşlik
3:05
kısım ise borsa istanbul'da. Yani hepimizin alıp satabildiği
3:09
hisseler. Aynen öyle.
3:10
Yani aile şirketi kimliği güçlü bir şekilde devam ediyor.
3:13
Anladığın kadarıyla bu durum yönetim kuruluna nasıl yansımış
3:17
peki? Tam da tahmin ettiğin gibi
3:19
yansımış yönetim kurulunda ilginç bir detay var.
3:22
A Grubu imtiyazlı paylar var. Bu paylar sayesinde 6 kişilik
3:27
yönetim kurulunun 4 üyesini ana ortaklar, yani akbalık ailesi
3:32
belirliyor. Bu şirketin kontrolünün ne kadar
3:35
sağlam ellerde olduğunu ve stratejik kararların ne kadar
3:39
hızlı alınabildiğini gösteren önemli bir detay bir yatırımcı
3:43
için bu şirketin vizyonunun kolay kolay değişmeyeceği
3:47
anlamına gelir. Şirketin genel resmini anladık.
3:50
Güçlü bir aile kontrolü, gayrimenkul ve turizm diye ikiye
3:54
ayrılmış sağlam bir yapı. Peki bu yapı içinde bulunduğu
3:58
rekabet ortamında ne kadar güçlü yani şirketin oyun alanını bir
4:02
analiz etsek, güçlü ve zayıf yanların neler?
4:05
Evet, bir spot analiziyle şirketin oyun alanını çok daha
4:09
net görebiliriz. Güçlü yönlerini zaten konuştuk.
4:13
Portföy çeşitliliği en büyük kozu, ikincisi marka projeler.
4:17
Özellikle istanbul'un en bilinen projelerinden büyük yalının
4:21
ortağı olmaları ciddi bir prestij katıyor.
4:24
Tabii ve üçüncüsü belki de en önemlisi devasa bir arsası toku,
4:30
bodrum, kemer, Didim gibi inanılmaz değerli lokasyonlarda
4:34
sahip oldukları arsalar var. Bu arsalar şirketin gelecekteki
4:38
projeleri için elinde tuttuğu bir hazine gibi adeta.
4:42
Kulağa çok sağlam geliyor. Peki madalyonun diğer yüzü
4:46
riskler, tehditler neler olabilir?
4:48
Elbette var en bariz tehdit ekonomik dalgalanmalar,
4:54
gayrimenkul ve turizm biliyorsunuz faiz oranlarına,
4:57
döviz kurlarına ve insanların genel ekonomik güvenine en
5:01
duyarlı 2 sektör. Yani ekonomi hapşırsa bu
5:04
sektörler anında nezle olur. Bu şirketin kontrolü dışındaki
5:08
en büyük risk. Raporun dipnotlarında da
5:10
dikkatimi çeken bir konu vardı. Vergi mevzuatı değişikliği bu ne
5:14
anlama geliyor tam olarak? Işte bu en kritik tehdit ve aynı
5:18
zamanda bir fırsat kapısı devlet g olara diyor ki kazandığın
5:23
parayı kasada tutmak yerine yatırımcınla yani
5:26
hissedarlarınla paylaşacaksın. Eğer karının en az yüzde
5:31
ellisini temettü olarak dağıtırsan sana %10 gibi
5:35
indirimli bir kurumlar vergisi uygularım.
5:37
Ama yok ben parayı dağıtmam, yeni yatırımlarda kullanırım
5:40
dersen o zaman cezai keserim ve vergi oranını yüzde otuza
5:44
çıkarırım. Vay canına.
5:45
Bu çok net bir. Ya temettü verirsin ya da daha
5:49
fazla vergi ödersin diyorlar resmen.
5:51
Tam olarak bu. Bu durum şirketin gelecekteki
5:54
kâr dağıtım politikasını ve büyüme stratejisini kökünden
5:58
etkileyecek. Yani şirket bir büyüme hissesi
6:01
mi olacak yoksa bir temettü hissesi mi?
6:03
Yönetim kurulunun bu kararı yatırımcılar için hayati önem
6:07
taşıyor. Bu stratejik tablo şirketin
6:10
karnesi olan finansallara nasıl yansımış?
6:13
Rakamlar bize aynı hikayeyi mi anlatıyor?
6:15
Hadi artık o merakla beklenen rakamların diline geçelim.
6:18
Geçelim ilk olarak büyük resme yani bilançoya bakalım şirketin
6:23
toplam varlıkları 73 milyar lirayı aşmış durumda. 73 milyar.
6:30
Sit bir ifadeyle yılın başından bu yana varlıklarına yaklaşık 4
6:35
buçuk milyarlık bir değer daha eklemişler.
6:38
Ve bu devasa varlığın neredeyse yüzde yetmişi yani aslan payı
6:43
beklendiği gibi yatırım amaçlı gayrimenkuller ve maddi duran
6:48
varlıklardan oluşuyor. Yani binalardan, arsalardan,
6:51
otellerden. Peki bu varlıklar için de
6:54
özellikle dikkat çeken hani böyle bizi şaşırtan bir artış
6:57
var mı? Olmaz mı?
6:59
Hem de en olumlu cinsten bir sürpriz.
7:02
Nakit ve nakit benzerleri kalemi.
7:04
Yani nakit. Evet, şirketin kasasındaki ve
7:08
bankadaki parası 2.024 sonunda 1.95 milyar lira olan nakit 9 ay
7:12
sonra 3.37 milyar liraya fırlamış.
7:19
Vay canına. Bu inanılmaz bir rakam 9 ayda
7:22
nakitlerini neredeyse ikiye katlamışlar.
7:24
Piyasada herkesin nakit sıkışıklığından bahsettiği bir
7:27
dönemde bunu nasıl başarmışlar? Işte burası çok ilginç.
7:31
Terazinin diğer kefesine yani borçlara bakınca bunun cevabını
7:36
görüyoruz. Kısa vadeli borçlar 2.8 milyar
7:39
liradan 5.4 milyar liraya çıkmış.
7:41
Özellikle banka kredileri 915.000.000 liradan 2.74 milyar
7:45
liraya yükselmiş. Yani nakitteki artışın önemli
7:47
bir kaynağı yeni alınan krediler.
7:55
Anladım yani kasadaki nakit borçtan fazla diyorsun ama bu
7:59
biraz yanıltıcı olabilir mi? Sonuçta onu aktin önemli bir
8:02
kısmı da yeni alınan kredilerden gelmiyor mu?
8:06
Yani bir cepten alıp diğerine koyarak net nakit pozisyonu
8:09
yaratmak ne kadar sürdürülebilir bir durum.
8:11
Çok yerinde bir soru, evet, naktin bir kısmı borçlanmadan
8:15
geliyor ama resmin tamamı şu şirketin kasasındaki 3.37 milyar
8:21
lira. Toplam banka borcu olan 2.74
8:24
milyar liradan daha fazla. Çok şirket yüksek faizlerle
8:29
boğuşurken özak GO borcunu bir günde sıfırlayıp yine de
8:33
kasasında para tutabiliyor. Evet, bu büyük bir güç.
8:37
Bu onlara zor durumdaki rakiplerinden proje veya arsa
8:40
kapma gibi inanılmaz bir esneklik ve pazarlık gücü verir.
8:44
Bu nakit bir savunma kalkanı olduğu kadar bir saldırı silahı
8:48
aynı zamanda. Müthiş bir bakış açısı.
8:51
Peki bu güçlü bilanço performansa nasıl yansımış?
8:55
Kar zarar tablosu bize ne anlatıyor?
8:57
Gelir tablosuna geçtiğimizde ilk 9 aylık hasılat yani satışlar
9:02
geçen seneye göre hafif bir artışla 4.10 dak milyar lira
9:05
olmuş. Ancak burada dikkat çeken bir
9:08
nokta var. Brütkar 1.15 milyar liradan 1.10
9:13
milyar liraya gerilemiş. Yani satışlar artarken kârın
9:16
düşmesi maliyetlerin satışlardan daha hızlı arttığı anlamına mı
9:20
geliyor? Bir maliyet kontrolü sorunu mu
9:22
var acaba? Aynen öyle.
9:24
Bu maliyet kontrolünün dikkat edilmesi gereken bir nokta
9:28
olduğunu gösteriyor ama asıl büyük fark tablonun en altındaki
9:32
net dönem kârında. Şirket 2.020 beşin ilk 9 ayında
9:36
1.19 milyar lira net kar elde etmiş.
9:39
Bu rakam geçen sene aynı dönemde 2.56 milyar liraydı.
9:45
Neredeyse yarı yarıya bir düşüş bu çok ciddi.
9:49
Operasyonel bir sorun mu var? Yatırımcı bunu görünce
9:51
endişelenmeli mi? Ilk bakışta endişelenmesi normal
9:55
ama işte burası yatırımcının, rakamların arkasını okuması
9:58
gereken yer. Bu düşüşün sebebi operasyonel
10:01
bir çöküş değil. Daha çok teknik ve tek seferlik
10:05
bir durum. Geçen sene şirketin karını
10:07
anormal derecede şişiren net parasal pozisyon kazançları diye
10:11
bir kalem vardı. Bu kalemden tam 2 milyar liralık
10:15
bir gelir yazılmıştı. Bir saniye net parasal pozisyon
10:19
kazançları dedim. Bu terim kulağı çok karmaşık
10:21
geliyor. Bir yatırımcının bunu anlaması
10:24
için en basit haliyle ne demek bu?
10:26
Neden geçen seneki kârı bu kadar şişirmiş oldu.
10:29
Şöyle düşünün, yüksek enflasyon ortamında.
10:32
Şirketin elindeki binalar arsalar kağıt üzerinde eski
10:37
değerleriyle duruyordu. Enflasyon muhasebesiyle devlet
10:41
dedi ki, bu varlıkların değerini günümüz parasıyla yeniden
10:45
hesapla. Irette bu varlıklar bugünün
10:48
parasıyla aslında ne kadar eder diye baktı ve yeniden değerledi
10:53
işte. Bu da kağıt üzerinde kasaya
10:56
gerçekten para girmese devasa bir kar yarattı.
11:00
Geçen seneki rekor karın sırrı buydu.
11:03
Tek seferlik bir muhasebe makyajı gibi düşünebilirsiniz.
11:07
Anladım. Bu sene ise o makyaj yok.
11:10
Hatta o kalem bu yıl 575.000.000 liralık bir kayba dönüşmüş
11:13
karlar arasındaki ana fark buradan kaynaklanıyor.
11:18
Anladım yani geçen senenin kârı gerçek operasyonel performanstan
11:24
ziyade bu tek seferlik muhasebe etkisiyle olduğundan çok daha
11:27
yüksek görünüyordu. Bu sene ise gerçek resme daha
11:30
yakınız. Kesinlikle hatta bu seneki kârı
11:34
destekleyen ilginç bir unsur daha var.
11:36
Yatırım faaliyetlerinden gelirler diye bir kalem var.
11:40
Buradan yaklaşık 950.000.000 liralık bir gelir gelmiş.
11:43
Geçen sene bu kalem sıfırdı. Peki bu ne demek?
11:47
Bu ne demek buyuyor musunuz? Şirket, o kasasındaki güçlü
11:51
nakdi boş tutmamış finansal yatırımlarda değerlendirmiş ve
11:55
oradan neredeyse bir milyar liraya yakın bir kazanç elde
11:58
etmiş. Bu yönetimin parayı ne kadar
12:00
akıllıca kullandığını gösteriyor bence.
12:03
Bu çok önemli bir detay. Peki kâr kağıt üzerinde mi kan
12:07
almış yoksa kasaya girmiş mi? Bir şirket için en hayati
12:10
sorulardan biri bu nakit akış tablosu ne diyor?
12:13
Geldik en kritik noktaya nakit akış tablosuna göre işletme
12:18
faaliyetlerinden 437.000.000 liralık bir nakit çıkışı olmuş.
12:23
Çıkış mı? Evet, nakit çıkışı geçen sene
12:27
ise tam tersi 4.9 milyar liralık rekor bir nakit girişi varmış
12:32
bu. Bir endişe kaynağı olabilir.
12:34
Operasyonlardan para çıkıyor. Bu ne demek?
12:37
Şirket sattığım alın parasını toplayamıyor mu?
12:39
Bir dükkanın çok mal satıp müşterilerinin parasını sonra
12:44
veririm demesi gibi bir durum ciro var ama kasaya giren para o
12:48
kadar değil. Çünkü para dışarıda alacak
12:50
olarak bekliyor. Raporun detaylarına baktığımızda
12:54
bu negatif akışın temel sebebinin artan stoklar ve
12:58
ticari alacaklar olduğunu görüyoruz.
13:00
Yani şirket bir yandan Göktürk bal mumcu gibi yeni projelerine
13:04
yatırım yapmış, stoklarını arttırmış, bir yandan da yaptığı
13:08
satışların bir kısmını henüz tahsil etmemiş.
13:11
Yani para batmış değil, sadece vadesi gelmemiş.
13:15
Anladım yani bu nakit çıkışı aslında gelecekteki büyüme için
13:18
yapılan bir yatırımın ve satışların bir sonucu.
13:21
Peki genel nakit durumu nasıl etkilenmiş?
13:23
Işte resmin tamamı burada ortaya çıkıyor.
13:26
Evet, operasyonlardan anlık bir nakit çıkışı var ama diğer
13:31
yandan finansman faaliyetlerinden 2 milyar
13:34
liralık bir nakit girişi var. Yeni krediler.
13:37
Evet, yeni krediler ve yatırım faaliyetlerinden de 240.000.000
13:40
liralık bir giriş var. Tüm bu giriş ve çıkışları alt
13:45
alta koyduğumuzda dönem başındaki 1.95 milyar liralık
13:49
nakit dönem sonunda 3.37 milyar liraya yükselmiş.
13:53
Harika yani operasyonel olarak nakit harcansa da genel nakit
13:58
pozisyonu daha da güçlenmiş. Son olarak öz kaynaklar ve
14:01
sermaye yapısı hakkında ne söyleyebiliriz?
14:04
Yani tüm borçlar düşüldükten sonra şirketin net değerini
14:07
durumda. Öz kaynaklar yani şirketin net
14:10
varlığı 61.7 milyar liradan 63.2 milyar liraya yükselmiş.
14:17
Bu tüm operasyonel baskılara ve muhasebesel etkilere rağmen
14:22
şirketin değerinin artmaya devam ettiğini gösteriyor.
14:25
Hisse başına kazanç ise net kardaki düşüşün doğrudan bir
14:30
yansıması olarak geçen senenin bir 70 altısından bu dönem 82
14:35
kuruşa gerilemiş. O zaman her şeyi toparlayacak
14:38
olursak karşımızda şöyle bir resim var, özak GYO, gayrimenkul
14:41
ve turizm gibi 2 sağlam ayakta duran kasası nakitle dolu ve
14:46
bunu akıllıca kullanan boşluk konusunda eli çok rahat bir
14:50
şirket. Ancak operasyonel maliyetlerinde
14:54
bir miktar baskı yaşıyor ve net kârı geçen senenin muhasebesel
14:58
etkilerleştirilmiş rakamının gerisinde kalmış.
15:01
Mükemmel bir özet, şirketin varlık kalitesi, portföy
15:05
çeşitliliği ve en önemlisi net nakit pozisyonu en büyük
15:10
artıları. Devam eden projeler de geleceğe
15:13
dair önemli bir potansiyel sunuyor.
15:15
Yatırımcının dikkat etmesi gereken ana.net kardaki düşüşün
15:20
nedenini doğru anlamak ve bunun bir panik sebebi olmadığını
15:24
bilmek. Bu detaylı analiz için çok
15:26
teşekkürler. Bu inceleme size bir fikir
15:28
vermiştir. Ancak unutmayın.
15:31
Her yatırım kararı kişiseldir ve kendi araştırmanızı yapmanız
15:35
esastır. Size son bir düşünce bırakmak
15:38
istiyorum. Gale'lar için getirilen yeni
15:40
vergi düzenlemesi özak geyo gibi şirketleri bir yol ayrımına
15:44
getirdi. Önümüzdeki dönemde yönetim
15:47
kurulunun bu konuda alacağı karar şirketin sadece
15:50
kârlılığını değil aynı zamanda bir büyüme hissesi mi yoksa bir
15:54
temettü hissesi mi olacağını da belirleyecek bir yatırımcı
15:58
olarak bu strateji kararı yakından takip etmelisiniz.
16:02
Şirketin ruhu bu kararla şekillenecek.
16:05
Bu derinlemesine analizi faydalı bulduysanız lütfen beğen
16:08
butonuna basmayı kanalımıza abone olmayı ve bu içeriği
16:12
ilgilenebileceğini düşündüğünüz dostlarınızla paylaşmayı
16:15
unutmayın. Yorumlarda en çok hangi detayın
16:17
dikkatinizi çektiğini bizimle paylaşın tartışmayı orada hep
16:21
birlikte devam ettirelim. Ayrıca bu gibi detaylı
16:24
analizleri yapmaya devam edebilmemiz için kanalımıza
16:28
katılarak destek olmayı düşünebilirsiniz.
16:31
Desteğiniz bizim için gerçekten çok değerli.